В 2020 году объемы чистого поглощения офисов снизились на 61%


27.10.2020 14:46

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.


  • По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.


  • Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
  • Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.

 

  • В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.

  • Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год

  • Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.interiorexplorer.ru



20.10.2020 09:09

К концу года офисный рынок Санкт-Петербурга замер в условиях неопределенности, считают аналитики Becar Asset Management. Средний уровень ставок держится на уровне первого полугодия, а вакансия продолжает показывать положительную динамику. В это же время сегмент гибких пространств показывает первые признаки восстановления.


В третьем квартале было введено 4 бизнес-центра общей площадью 94,8 тыс. м2 GLA, из них 87% приходится на класс А. Основным событием квартала на офисном рынке стал ввод второй очереди «Лахта Центра». Также сегмент пополнил бизнес-центр «К-12» в Новой Голландии, арендованный «Газпромом» еще на стадии реконструкции. С учетом ввода заполненных новых объектов в классе А средний уровень вакансии снизился на 0,3.п.п. за 3Q 2020 до 5.3%, однако в классах В+, В и С уровень свободных площадей продолжил расти на 1,1 -1,5 п.п. в зависимости от класса.

С начала года средний уровень вакансии в бизнес-центрах города увеличился на 2 п.п. По итогам 3Q 2020 уровень вакансии в классе В+/В составил 10,6%, в классе С – 6,6%. «При текущем состоянии рынка, сохраняющемся уровне ставок и стремлении компаний к сокращению издержек, расширяться не выгодно никому. Те компании, которые могут перевести часть сотрудников на удаленную работу и сократить офисные площади, будут это делать, даже сфера IT», - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.

Во всех классах средний уровень арендных ставок, несмотря на высвобождение офисных площадей из-за коронакризиса, сохраняется на уровне значений 1-2 квартала 2020 г. Однако, эксперты ожидают коррекцию арендных ставок в сторону понижения на 3-5%.

По сравнению с традиционным офисным рынком в Петербурге отмечаются признаки восстановления сегмента коворкингов и сервисных офисов. В августе и сентябре резиденты начали возвращаться в гибкие пространства , что увеличило средний уровень заполняемости до 70%. В классических коворкингах средний тариф FLEX составил 8 930 руб./мес, тариф FIX - 11 510 руб./мес.

«Уровень цен в этом сегменте в целом стабилен , - рассуждает Ольга Шарыгина, - а среднерыночное изменение тарифов происходит в основном за счет новых открытий и ухода объектов с рынка».

Так, например было открыто 7 гибких пространств общей площадью 2,2 тыс.кв.м на 380 рабочих мест, рост рынка с начала года составил 31% (по площади). Среди открытий 3Q 2020 классические гибкие пространства: «Рабочая Лошадка Ковенский», RE:WORK, «Турку 11», Ugol Page, коворкинг от Event group и коворкинг Петербургского Политехнического университета. Кроме того, открыто специализированное пространство Quiet Riot Space для специалистов видеопроизводства и кинематографа.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://gidpokraske.ru


19.10.2020 09:04

Аналитический центр М2Маркет подготовил аналитический обзор по результатам освоения промзон для строительства нового жилья Санкт-Петербурга за 9 месяцев 2020 года.


В отчете было выявлено ТОП-5 застройщиков, которые активнее всего работают на землях серого пояса.

К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено более 4 800 тыс. кв. м жилья.

Показатель 2020 года ниже остальных в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришёлся на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода за 2020 год будет ясен по итогам года. На данный момент по итогам 2020 года прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м.

В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.

Суммарный объём жилья в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.

В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.

Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.

За 9 месяцев 2020 году в промзонах Серого пояса Санкт-Петербурга вышло всего 2 проекта комфорт-класса, 2 проекта комфорт+, 3 проекта бизнес-класса и 1 проект премиум класса (8 проектов). При этом больше половины проектов, вышедших на территории промзон – это объекты комфорт+ и бизнес-класс, реже стали выходить объекты массового сегмента. Аналитики отмечают, что начиная с 2019 года заметен спад в динамике вывода новых проектов, что связано с общими рыночными тенденциями.

К сентябрю 2020 года на территориях Серого пояса было введено в эксплуатацию более 4 800 тыс. кв. м жилья. Показатель 2020 года ниже по сравнению с предыдущими годами в том числе из-за того, что основной объем ввода приходится на конец года. Так, в 2019 году 75% введённого объема пришлось на четвертый квартал, т.е. основной показатель ввода по итогам 2020 год будет определен в конце года. На данный момент прогнозируется ввод ещё ~738 тыс. кв. м. В целом динамика ввода в ближайшие пару лет будет высокой, т.к. в период 2017-2018 гг. на рынок вышло большое количество проектов.

Проекты редевелопмента по районам

В сентябре 2020 года в промзонах «серого пояса», а также на территории других крупных промышленных зон, территориально близких к «серому поясу», расположено 142 проекта редевелопмента на участках площадью 690,6 га. В их число входят как уже сданные и реализованные, так и находящиеся в стадии активного строительства комплексы. Общий объём жилья в них составляет 10,4 млн кв. м.  

К сентябрю 2020 года на месте бывших промышленных площадок «Серого пояса» уже было введено более 4,8 млн кв. м жилья. Активнее всего процесс редевелопмент проходит в Московском, Калининском, Петроградском, Адмиралтейском районах. Уже который год лидером является Московский район, где уже введено более 1 млн кв. м жилья или практически четверть (22%) от общего объема (однако, за счет территории бывшего мясокомбината «Самсон», не относящегося к «серому поясу»;  с учетом только промзон «серого пояса» лидером становится Калининский район с 942 тыс. кв. м. жилья).   


Больше всего в 2020 году введено во Фрунзенском районе (почти 55 тыс. кв. метров жилья в рамках одного проекта “Первый Квартал” от Glorax Development).

Доля освоенной территории под жилье в промзонах «серого пояса»

Часть промзон только начинает осваиваться и в ближайшие годы на их территории будет построено жилье, уже сейчас в активной работе находятся проекты и разрабатываются участки под перспективную застройку. Это промзоны Волково, Галерная, Выборгская. 

В 2020 году стартовали проекты в промзонах Новоизмайловская, Обводный канал, Черная речка, Леонтьевский мыс - Карповка, Охтинская, Волково, Уральская.  

Динамика объемов строительства на территории промзон «серого пояса»

В настоящее время на территории промзон «серого пояса» в стадии строительства и активной реализации находится 49 проектов на участках площадью 268 га и возле ст. м Звёздная - 5 проектов на участках площадью 21,6 га.

Суммарный объём жилья  в проектах в активной стадии реализации составляет более 4,4 млн кв. м.   

В 2020 году не было заявлено ни одного масштабного проекта на территориях промзон «серого пояса». Наблюдается продолжение тенденции 2019 года: проекты, которые выходят на рынок в этот период становятся меньше и меньше. Но в 2021 году ожидается выход нескольких крупных проектов редевелопмента на территориях промзон.

Наиболее динамично развивающими и перспективными промзонами являются Октябрьская, Новая деревня, Лиговская, Новоизмайловская и Черная речка. Полюстрово по-прежнему остаётся самой освоенной.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.aivanet.com