В 2020 году объемы чистого поглощения офисов снизились на 61%

27.10.2020 14:46

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.

  • По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.


  • Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
  • Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.

 

  • В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.

  • Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год

  • Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.interiorexplorer.ru
МЕТКИ: KNIGHT FRANK RUSSIA, МОСКВА, ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Объем предложения на вторичном рынке жилья в Петербурге растет на 5% в неделю.
05.12.2006 16:08

Предложение квартир на продажу увеличилось за прошедшую неделю еще на 600 единиц или примерно на 5%.При этом, по данным БН.ру, доля однокомнатных квартир сохраняется на рекордно высоком уровне - более 25% от общего числа. Обычно «однушки» наиболее востребованы покупателями, и при нормальном состоянии рынка (относительном балансе спроса и предложения) их бывает не более 14-15%.
Сейчас в листинге БН.ру представлено 3 тыс. однокомнатных квартир. Больше было только в начале 2005 года (3200 шт.) Средняя цена предложения квадратного метра в однокомнатной квартире составила $2710. Средний по вторичному рынку «квадрат» предлагался на прошлой неделе за $2587, прирост за неделю составил 0,36%.
В лидерах спроса остаются однокомнатные квартиры в Ленобласти за $40-41 тыс. Этот факт, по мнению руководителя информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, говорит о «нервном состоянии рынка». То есть прогнозируемая стабилизация все еще не наступила.
«Продавцы упорно играют на повышение, надеясь, что установившийся уровень цен сохранится. Это приводит к росту объема предложения», - объясняет Сергей Бобашев. Активность спроса незначительно колеблется, оставаясь на уровне в 2,3-2,5 раза меньшем, чем в июне этого года.
Продолжили дорожать комнаты. Средняя цена предложения - $44,2 тыс. за комнату, это на 1,6% больше, чем на предыдущей неделе.


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Офисная лихорадка
24.07.2006 18:08

Рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий и помещений, при этом темпы заселения помещений арендаторами не снижаются.



Непосредственное влияние на развитие рынка оказывает рост промышленного производства, валового регионального продукта, рост торговли и товарооборота, приток в город инвестиций. Однако рынок далек от своего насыщения, что позволяет ожидать в ближайшие годы дальнейшей активизации строительства новых офисных объектов и продолжающегося роста их стоимости.


Кто правит бал

Главным оператором на рынке является город (КУГИ), который лидирует по объемам предложения офисных помещений. Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением. Еще одним источником являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц. Также существенную долю занимает предложение помещений в переоборудованных под офисы бывших государственных предприятиях и гостиницах. По данным ГУИОН, объем офисных площадей города по состоянию на 1 января 2006 года составлял 9980,5 тыс. кв. метров, из которых площади офисных строений – 8429,4 тыс. кв. метров (84,5 процента), а площади во встроенных помещениях составляли 1551,1 тыс. кв. метров (15,5 процента).


Несмотря на довольно высокие темпы строительства, основную часть помещений, используемых под офисы, по-прежнему составляют административные здания советского периода постройки.


Одной из тенденций прошедшего и текущего года явилось появление новых офисных центров не только в центре города. Формируются новые зоны деловой активности в различных районах города, а также вдоль набережных Невы. Новым веянием может считаться и появление практики долевого строительства. В 2005 году активно продвигались несколько подобных объектов. Также были отмечены несколько примеров выставления на продажу действующих бизнес-центров различных классов.


Направление из центра

Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Лидерами на начало года были Центральный – 26,8 процента, Московский – 10,4 процента и Адмиралтейский - 8,9 процента. Далее следуют - Выборгский, Петроградский и Кировский районы. Встроенных офисных помещений больше всего в Центральном (404,5 тыс. кв. метров), Адмиралтейском (233,9 тыс. кв. метров) и Петроградском (172,3 тыс. кв. метров) районах. В сегменте офисных площадей в отдельно стоящих зданиях лидерами являются Центральный (2276,1 тыс. кв. метров), Московский (985 тыс. кв. метров) и Выборгский (671,2 тыс. кв. метров) районы.


Доля исторического центра (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы) в общей структуре офисных площадей на начало 2006 года составила 4,824 тыс. кв. метров или 48,3 процента). Столь значительная доля офисных площадей в центре города обусловлена, в первую очередь, значительным ростом объемов площадей жилого фонда, переводимых в «нежилой» с дальнейшим перепрофилированием под офисы во встроенных помещениях.


Все больше проявляется тенденция «смещения» строительства новых офисных объектов из исторического центра города к формирующимся деловым районам. Отчасти это вызвано исчерпыванием лимита земельных участков и зданий под застройку и реконструкцию. Так, высоким потенциалом в секторе офисной недвижимости в настоящее время обладают Выборгский и Приморский районы.


Отдам в хорошие руки

По данным аналитиков компании «Becar Commercial Property», в начале 2006 года объем предложения на офисном рынке составлял 3 448 тыс. кв. метров (по данным ГУИОН, в настоящее время общий объем предложения на рынке офисной недвижимости составляет около 3,5 тыс. кв. метров). Объем офисных площадей в бизнес-центрах всех классов к началу текущего года составил 862 тыс. кв. метров. При этом на долю бизнес-центров класса A приходилось около 4,5 процента (38,5 тыс. кв. метров). Доля бизнес-центров класса B составляла 31,5 процента (278,4 тыс. кв. метров), площади в бизнес-центрах класса C - 64 процента (545 тыс. кв. метров) от общего объема площадей в бизнес-центрах города.


По данным компаний «Swiss Realty Group» и «Maris Properties», объем офисных площадей в бизнес-центрах оценивается несколько выше - около 900-1000 тыс. кв. метров, что можно объяснить разными подходами в оценке площадей по их принадлежности к тому или другому классу офисных объектов.


В целом на рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами. В течение 2005 года было сдано в эксплуатацию несколько крупных офисных центров и незначительное число средних. Общий объем введенных площадей, по данным компании «Colliers International», оценивается ориентировочно в 100 тыс. кв. метров. Почти на все эти площади заключались договоры аренды еще на стадии строительства или реконструкции.


Сниму офис

Спрос на офисные площади в каждом классе достаточно индивидуален. Спрос офисных помещений класса А и В формируется, в основном, за счет иностранных компаний и крупных российских фирм и в настоящее время он неудовлетворен. По оценке специалистов компании «Астера», дефицит составляет около 20 тыс. кв. метров офисных площадей. По оценкам специалистов компании «London Consulting & Management Company» (LCMC), в структуре арендаторов бизнес-центров класса В доля иностранных компаний существенно возросла - с 14 процентов в 2004 году до 30 процентов по итогам 2005 года. По данным компании «Colliers International», наибольшее число заявок на офисные помещения класса А и В приходилось на площади 200-500 кв. метров, в классе С наиболее популярными были относительно небольшие помещения (менее 150 кв. метров). При этом стоит особенно отметить достаточную долю неудовлетворенного спроса на офисные помещения большого размера (более 500 кв. метров) в бизнес-центрах классов А и В. Именно в этом сегменте наблюдается недостаток предложения.


Заполняемость качественных площадей офисных центров находится на стабильно высоком уровне. Значительная часть современных офисных объектов заполнены арендаторами более чем на 90 процентов, при этом большая часть офисных центров класса А сдана в аренду полностью.


В настоящее время местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Все большее число арендаторов готовы отказаться от «элитности» в пользу более удаленного, но более комфортного и удобного объекта. Транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят такие офисные центры даже несколько выше традиционных «элитных» объектов с точки зрения удобства для арендатора. Наибольшим спросом, причем как у арендаторов, так и у покупателей, пользовались офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы - Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.


Другой тенденцией в классе «В» является то, что арендаторы в большинстве своем отходят от совсем небольших офисов (до 50 кв. метров). Их доля сократилась почти вдвое, и все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв. метров (таких сейчас около 21 процента, а желающих иметь офис в 500 кв. метров еще больше - 28 процентов).


Предпочитают офисы класса A или B фирмы, занятые в сфере финансов, страхования и грузоперевозок, предприятия оптовой торговли. Помещения в офисах класса С арендуют компании, позиционирующие себя в секторе производства и «hi-tech», юридические и консалтинговые фирмы, госучреждения. В классе С основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы.


По мнению специалистов компании «Астера», сейчас на рынке наблюдается тенденция формирования деловых зон в Петербурге вне центральных районов. В данном сегменте наиболее востребованы крупные офисные помещения (500-1000 кв. метров и более), несмотря на то, что сроки окупаемости проектов класса В увеличились с 5 до 7 лет, а доходность на вложенный капитал снизилась по некоторым проектам с 20 процентов годовых до 13-15 процентов.


К чему идем

Можно сказать, что на рынке офисных помещений сохранится ситуация относительного баланса спроса и предложения, перенасыщения рынка офисных помещений в 2006-2007 гг. не ожидается. Анализ динамики рынка аренды офисных помещений показал тенденцию к некоторому замедлению темпов роста цен спроса и предложения, что объясняется выводом на рынок значительного количества новых офисных площадей.


Анализ динамики рынка цен сделок по аренде офисных помещений показал, что с февраля 2006 года наметилась тенденция снижения темпов роста цен - 7 процентов против 12 в феврале 2005 года. По прогнозным оценкам, в 2006 году тенденция роста цен сохранится, а темпы их роста замедлятся. В результате арендные ставки офисных помещений к началу 2007 года по сравнению с началом 2006 года вырастут еще на 8 процентов. В течение 2007 года темп роста арендных ставок будет продолжать снижаться, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы офисных помещений в период с января по декабрь 2007 года, вероятнее всего, составит 5-7 процентов.


Ожидается, что в 2007 спрос на рынке помещений бизнес-центров стабилизируется, цены также войдут в стадию стабилизации. Вместе с тем цены на офисы небольшой площади сохранятся на достаточно высоком уровне по причине высокого спроса. Сохранится рост спроса и на офисные помещения в бизнес-центрах класса В. Для рынка аренды офисов бизнес-центров класса В и А заметна тенденция увеличения размера запрашиваемых площадей, повышение требовательности к набору и качеству услуг. Очевидно, что объемы ввода и сделок по качественным офисным помещениям, степень удовлетворенности спроса, общий уровень развития рынка окажут влияние на развитие рынка в целом.


В пессимистичном варианте уровень арендных ставок на современные офисные помещения в ближайшие 1-2 года составит 104-106 процентов в сопоставимых ценах от уровня 2005 года. В оптимистичном варианте рост ставок качественных офисных помещений может составить от уровня 2005 года 106-108 процентов.

Источник: Строительный Еженедельник


Подписывайтесь на нас: