В 2020 году объемы чистого поглощения офисов снизились на 61%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
Рынок опалубки Петербурга по итогам 2012 года вырос на 10%. При этом объем продаж 2013 года пока остается на уровне начала прошлого года. Участники рынка отмечают, что рынок опалубки очень сильно зависит от объемов монолитного строительства, которое, в свою очередь, зависит от общих объемов строительства в городе.
Вице-президент "Союзпетростроя" Лев Каплан не исключает, что в ближайшем будущем компании, работающие на рынке опалубки, начнут испытывать сложности. Это связано с началом стагнации в строительном секторе. "Все зависит от инвестиционной активности в городе, которая значительно снизилась. Программы комплексного освоения территорий в городе не утверждаются, точечная застройка и вовсе запрещена.
Основная масса жилья в настоящее время возводится на границе Петербурга и Ленобласти, и именно там востребована строительная опалубка", – рассказал он. В Комитете по строительству комментарий на тему планов городской администрации по перспективам выделения участков под строительство в 2013 году получить не удалось. Однако компании, работающие на рынке опалубки, пока не чувствуют влияния негативных тенденций. "Работы в настоящее время хватает", – подчеркнули в компании "Стройбыт". "Может быть, в городе и появилась проблема с выделением строительных пятен, но мы их пока не ощущаем, – говорит генеральный директор ТД "Опалубка" Дмитрий Борисов. – Судя по работе нашей компании, объемы рынка опалубки сравнялись с докризисными, и спрос на оборудование продолжает расти. И если сразу после кризиса строительные компании предпочитали брать опалубочное оборудование в аренду, то сейчас прослеживается другая тенденция – опалубка приобретается в собственность".
При этом участники рынка предупреждают, что с арендой опалубки нужно быть очень осторожным, так как оборудование можно использовать всего несколько раз, иначе возможно появление дефектов. А по внешнему виду проверить, сколько раз оборудование уже использовалось, практически невозможно.
На рынке Петербурга опалубка представлена иностранными компаниями из Германии, Италии, Франции, Польши, московскими и местными фирмами. Причем доля петербургских поставщиков составляет около 80% от объема рынка. Ежемесячный оборот рынка опалубки, которая продается строительным компаниям в собственность, составляет около 100 млн рублей. При этом в аренду опалубка, как правило, берется для небольших и краткосрочных подрядов. Стоимость месячной аренды опалубки составляет 10% от стоимости покупки оборудования в собственность. Поэтому крупные строительные компании, которые работают на крупных петербургских объектах, предпочитают покупать оборудование в собственность. "Если компания строит большой дом и берет оборудование в аренду, то к концу строительства она выплачивает полную стоимость опалубки. Если же оборудование сразу купить, то второй дом будет строиться уже бесплатно в части затрат на опалубочное оборудование. Качественную опалубку можно использовать от 5 до 10 лет. А мелкие подрядчики, которые выходят на рынок на 2-3 месяца, конечно, берут оборудование в аренду", – говорит Дмитрий Борисов. Рынок опалубки носит сезонный характер и отмечается долгим циклом работы с клиентом – срок работы над одним договором может составлять 2-3 месяца.
Как отметили в компании "Промстройсевер", цены на приобретение опалубочного оборудования по итогам 2012 года выросли примерно на 10%. Доля импортного оборудования на рынке в настоящее время составляет около 30%.
При этом состав игроков рынка остался прежним – новых компаний не появилось. "Пока сложности с выделением новых пятен под застройку, с которыми сталкиваются строительные компании, до нас не докатились. Проблем с заказами мы не имеем. Однако не исключено, что эти проблемы в будущем затронут и нас, когда завершится строительство уже начатых объектов, – подчеркнули в компании. – Многие компании – поставщики опалубочного оборудования не стремятся работать на рынке предоставления его в аренду. Это связано с тем, что аренда оборудования по умолчанию несет большие риски, особенно в сфере работ, которые финансируются за счет государства. Очень часто подрядчик работ берет в аренду опалубку, а потом не может за нее заплатить, так как заказчик не оплачивает работы. И в том случае страдает не только строительная компания, но и поставщик опалубочного оборудования".
Мнение:
Дмитрий Кобылин, заместитель главного инженера компании PERI в России:
– В последние годы в области российского строительства происходит все больше и больше качественных изменений. Но рынок опалубочного оборудования находится еще в процессе формирования. Строительные технологии модернизируются, и подход к ним меняется. Стали более востребованы технологичные системы опалубки, например опалубочные столы и легкая панельная опалубка для перекрытий, которая позволяет производить раннюю распалубку. Строители и заказчики сейчас в большей степени руководствуются инженерными соображениями. Сложные условия строительства, крайне сжатые сроки подталкивают их к осознанию необходимости применения передовых высокотехнологичных опалубочных систем. А то обстоятельство, что на разных объектах возникает необходимость использовать разные системы, делает аренду оборудования все более привлекательной для них.
Если примеры использования переработанных строительных отходов в Петербурге есть, то с твердыми бытовыми отходами ситуация хуже. Хотя потенциал у этого направления определенно присутствует.
Так, в качестве строительного материала после переработки может быть использован ПВХ, а бумажные отходы могут стать основой для производства теплоизоляционных материалов. В Санкт-Петербурге в настоящее время по экспертным оценкам производится порядка 1,7 млн т мусора. По прогнозам, к 2015 году эта цифра может вырасти до 1,8 млн т мусора в год, а к 2020 – до 2 млн т.
В общей же сложности производство твердых бытовых отходов в стране составляет 35-40 млн т в год. При этом подвергаются какой-либо обработке только около 2 млн т. Таким образом, основной объем отходов захоранивается на полигонах или оседает на нелегальных свалках. Имеющаяся инфраструктура переработки отходов незначительна: перерабатывать отходы фактически негде.
Между тем спрос на продукты, произведенные в результате переработки ТБО, как отмечают эксперты, есть. По словам директора природоохранных программ Общероссийской общественной организации "Зеленый патруль" Романа Пукалова, производители окон ПВХ в буквальном смысле "гоняются" за пластиком, прошедшим соответствующую обработку, который, по сути, является сырьем. Но, несмотря на то, что пластик в общем объеме ТБО в России занимает порядка 30%, переработке подвергается максимум 5% этого полимера. "В России нет разветвленной сети по приему пластика. Это существенно осложняет процесс его выборки из ТБО, – говорит Роман Пукалов. По его мнению, ситуация может измениться только под влиянием власти, к примеру, путем законодательного обязательства или налоговых льгот для переработчиков. "Я надеюсь, что рыночные механизмы вступят в силу и простимулируют решение этого вопроса", – добавил Роман Пукалов.
Значительных проектов в сфере переработки ТБО в строительные материалы в Петербурге нет. Причина – отсутствие необходимой инфраструктуры. Вместе с тем заняться проектами в этой сфере могли бы отдельные предприятия и компании. Подобную инициативу проявили в Казани, где работники Казанского экологического комплекса заявили о намерении из отходов пленки производить пластиковые панели, облицовочную плитку, черепицу, тротуарную плитку.
В Петербурге в настоящее время существует несколько долгосрочных целевых программ по обращению с отходами. Одна из них предполагает достижение к 2020 году 95%-ной переработки отходов с использованием 78% вторичного сырья и захоронением оставшихся 23%. Возможно, если планы будут реализованы, и в городе селективный сбор и обработка отходов станут привычным делом, дойдет и до полноценного производства строительных материалов из ТБО.