В 2020 году объемы чистого поглощения офисов снизились на 61%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
Согласно исследованиям HeadHunter, количество вакансий в сфере недвижимости и строительства СЗФО и Санкт-Петербурга в первой половине 2014 года увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, а средняя зарплата в Петербурге подросла до 47,5 тыс. рублей.
«Увеличение спроса на специалистов наблюдалось в Ленинградской области, Санкт-Петербурге, Республике Коми и Мурманской области. Отрицательная динамика в предложениях со стороны работодателей в строительной сфере была зафиксирована в Новгородской, Калининградской, Псковской и Архангельской областях, а также в Республике Карелия, - говорится в отчете HeadHunter. - Наибольший рост вакансий был отмечен в Ленинградской области: количество предложений о работе для специалистов проф. сферы «Строительство, недвижимость» выросло более чем в 2 раза. Для сравнения в Санкт-Петербурге рост числа вакансий составил 15%».
Активность кандидатов, по данным HeadHunter, также увеличилась. Больше всего количество резюме, размещенных на портале hh.ru в рассматриваемый период, выросло в Ленинградской области – на 31%. Кроме того, положительная динамика резюме была зафиксирована также в Коми, Карелии, Калининградской и Архангельской областях и Санкт-Петербурге. Самая низкая активность соискателей в северо-западном регионе наблюдалась в Мурманской области, где количество резюме выросло только на 6%. В Петербурге этот показатель составил 23%.
Несмотря на преимущественный рост количества резюме, в большинстве регионов в рассматриваемый период ощущалась нехватка специалистов в области строительства, что соответствует общей тенденции на этом рынке в последние годы. Так, в восьми из девяти регионов округа на одну вакансию, опубликованную на портале hh.ru работодателями в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость», приходилось в среднем 1-2 резюме и только в Санкт-Петербурге – чуть больше 3 резюме.
Востребованные кадры
Профессиональная сфера «Строительство, недвижимость» традиционно входит в топ-10 самых востребованных отраслей Северной столицы. По данным HeadHunter, в первом полугодии 2013 года и в аналогичный период 2014 года строительная отрасль занимала 6 место в рейтинге профессиональных сфер. В первой половине этого года на нее приходилось около 8% всех вакансий, размещенных на hh.ru в Санкт-Петербурге.
«Наиболее востребованными в профессиональной сфере «Строительство, недвижимость» по Петербургу в первой половине 2014 года были специалисты рабочих профессий (монтажники, сварщики, каменщики и др.), а также инженеры, прорабы, специалисты в области архитектуры и проектирования. Среди соискателей больше всего резюме было размещено инженерами, специалистам в области управления проектами, проектирования, архитектуры, эксплуатации, а также прорабами. Напротив, меньше всего кандидатов было в области оценки недвижимости, землеустройства, геодезии и картографии, ЖКХ», - говорится в исследовании HeadHunter.
Как рассказала Валерия Чернецова, руководитель отдела аналитики рекрутингового портала Superjob.ru, наибольшее увеличение числа резюме наблюдается в сегменте управления проектами (+43%). «Снизилось число резюме от желающих заниматься подводно-техническими работами (-12%), конструированием (-10%), проектированием и обслуживанием систем отопления, вентиляции и кондиционирования (-7%). На 4% снизилось число резюме архитекторов и соискателей работы в ЖКХ. Отмечается падение числа резюме от молодых специалистов и соискателей без опыта работы (-15%), - отмечает Валерия Чернецова. - Наибольшее соотношение предложения и спроса отмечается в сегменте управления строительством и девелопменте, вакансий в 9 раз меньше, чем резюме. Высокий конкурс среди работников, занимающихся техническим надзором и строительной экспертизой (6,7 резюме на одну вакансию), проектированием трубопроводов (6,5), экологическим сопровождением проектов (6,4)».
Зарплатные ожидания
По данным исследования HeadHunter, средняя заработная плата в Санкт-Петербурге в сфере «Строительство и недвижимость» в первом полугодии 2014 года в опубликованных вакансиях на сайте hh.ru составила 47,5 тыс. рублей.
По данным аналитики вакансий на hh.ru, в Санкт-Петербурге самый минимальный уровень зарплаты был зафиксирован в феврале и составил 45 тыс. рублей. Минимальная предлагаемая заработная плата в первом полугодии в строительстве составляла 25 тыс. рублей, максимальная – 120 тыс. рублей.
ИСТОЧНИК:
Ирина Ахматова
В 2014 году рынок аренды строительной техники Северо-Запада объемом 8,5 млрд рублей демонстрирует падение на 5%, но к 2017 году эксперты ждут увеличения спроса на аренду и прогнозируют рынку ежегодный 8%-ный рост.
По сравнению с 2013 годом рынок аренды строительной техники упал на 3-5%, говорят эксперты. По словам директора по развитию бизнеса компании «Фортрент» Алексея Килевого, это объясняется сильным проседанием сегмента дорожно-строительной техники по объемам аренды. «Дело в том, что на рынке появилось большое количество техники, которая высвободилась после реализации проектов в Сочи», – объясняет эксперт. В целом рынок аренды строительной техники Северо-Западного региона в 2014 году эксперт оценил в 8,5 млрд рублей.
Но в 2015-2017 годах, как прогнозируют в «Фортренте», рынок будет восстанавливаться и выйдет на ежегодный рост в 7-8%. Кроме того, прогнозируется рост количества инфраструктурных, в том числе дорожных проектов.
Свою долю на рынке аренды в «Фортренте» оценивают в 15%.
«Фортрент» является единственной компанией, предоставляющей широкий ассортимент строительного оборудования. Компании, специализирующиеся на отдельных видах техники, такие как «Пекканиска», «Саутек», «Рентал Тех», «НАК», занимают меньшие доли. Например, «Пекканиска» сдает в аренду только подъемную технику, «Саутек» и «Рентал Тех» специализируются на аренде тяжелой и дорожно-строительной техники», – добавляет господин Килевой.
По его мнению, в будущем увеличится коэффициент «арендной пенетрации». Это соотношение арендуемой техники и техники в собственности строительных компаний. «Менталитет компаний постепенно меняется: компании все чаще предпочитают аренду спецтехники покупке ее в собственность. Также этому способствует нестабильная экономическая ситуация», – добавил господин Килевой. Если сравнивать выгоду для строителей в вопросе лизинга и аренды, то, по словам эксперта, многое зависит от срока проекта. Если техника востребована строительной компанией на постоянной основе, то с финансовой точки зрения выгоднее приобрести ее, используя тот же механизм лизинга. В случае если техника нужна на короткий срок или буквально на один проект, аренда оказывается выгоднее.
По словам руководителя отдела снабжения компании STEP Дмитрия Орлова, они предпочитают арендовать технику. Это позволяет подрядчику экономить на ремонте и обслуживании техники, исключает вероятность ее простоя. «С необходимостью приобретения крупной стройтехники мы столкнулись лишь однажды. Тогда, купив автокран, мы испытали на себе и все сопутствующие трудности, связанные с постановкой его на учет, регистрацией автопредприятия, поиском и наймом на работу аттестованных специалистов», – рассказал господин Орлов.
Мнение:
Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»:
– Вопрос покупки или аренды строительной техники каждая строительная организация решает по-своему. С одной стороны, наличие собственной техники упрощает вопрос выполнения строительных работ, позволяет делать их быстрее, с другой – это дополнительные расходы на содержание и эксплуатацию такой техники, включая покупку топлива, запчастей, техобслуживания, содержание дополнительного персонала.