«Метриум»: Предложение квартир в готовых массовых новостройках упало до минимума
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости
По мнению производителей сухих строительных смесей, в ближайшее время производство продукции в этом сегменте вырастет незначительно, потребители будут ориентироваться на недорогие материалы.
По оценке Росстата, за первые шесть месяцев 2017 года российский рынок сухих строительных смесей в производственных объемах в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос только на 0,8%. По итогам всего 2016-го, сухие смеси показали падение на 1%, было выпущено около 9 млн т различных материалов. Несмотря на плюсовой показатель первого полугодия, сравнимый с арифметической погрешностью, эксперты ожидают, что по итогам 2017-го рынок ССС вырастет на 3-5%.
Следуя по ситуации
Как отмечают сами производители сухих смесей, многое на рынке будет зависеть не только от состояния строительной отрасли, но и в целом от общеэкономической ситуации в стране, в соответствии с которой игроки рынка будут строить свои планы.
По словам директора по логистике и производству, заместителя генерального директора российского подразделения компании Sika Андрея Кипкалова, в течение последних нескольких лет на рынке появилось не так много новых игроков. «Но при этом производственные мощности уже работающих на рынке компаний быстро росли, это происходило как за счет ранее построенных заводов, так и благодаря строительству новых. Совокупная производственная мощность компаний отрасли увеличилась примерно на 1 млн т продукции за последний год. Также развивается тенденция вытеснения импортных сухих строительных смесей, уже сейчас отечественная доля рынка занимает более 90%. Именно в связи с этим мировые бренды локализуют производство на территории Российской Федерации, включая компанию Sika», – отмечает он.
По предварительной оценке, добавляет Андрей Кипкалов, в 2017-2018 годах темпы прироста или спада потребления и производства, по-видимому, будут близки к средним для России показателям. На начало текущего года установленная мощность по максимуму может быть оценена в 13,5-14 млн т в год, и это без учета мощностей заводов, в настоящее время не выпускающих модифицированные смеси.
Неотличительный Петербург
Ситуация на рынке ССС Петербурга и в СЗФО в целом схожа с общероссийской. Эксперты напоминают, что в городе на Неве в 2015 году было произведено около 850 тыс. т, в 2016 году этот показатель оставался примерно на том же уровне. Объем потребления ССС в регионе в 2015 году составил порядка 780 тыс. т, в сравнении с 2014 годом рынок сократился на 2%. В прошлом году потребление незначительно увеличилось, основной прирост пришелся на первое полугодие. В 2017-м пока ситуация очень напоминает прошлый год.
Ведущий бренд-менеджер корпорации «КРЕПС» Светлана Булкина добавляет, что сейчас продолжается вывод промзон из жилых микрорайонов, формируются новые участки под застройку. «Однако более жесткие требования к документации привели тому, что разрешений на строительство выдается меньше, чем вводится в эксплуатацию построенного жилья. Предложение на рынке недвижимости в настоящий момент превышает спрос. Перечисленные факторы дают основание полагать, что рынок сухих строительных смесей, если и будет расти, то незначительно», – считает она.
Тем не менее, некоторые игроки стараются смотреть на нынешнее состояние рынка и его ближайшее будущее более позитивно. «Сухие строительстве смеси, в основном, применяются при реконструкции и ремонте сооружений. Как известно, существующая инфраструктура (промышленные предприятия, водоканалы, объекты энергетики и транспорта) была построена в 1950-60-е годы. Поэтому есть большой потенциал применения материалов для ремонта и восстановления этих объектов. Таким образом, мы наблюдаем спрос на материалы как по всей России, так и в СЗФО», – отмечает руководитель направления «Строительные системы» концерна BASF в СЗФО Виктор Пешков.
Управляющий компании «РЕМИКС» Александр Волков напоминает, что строители уже более 20 лет применяют сухие смеси и не отказываются от них даже в периоды экономических кризисов, поскольку удобство использования, уменьшение трудозатрат, скорость и качество выполненных работ делают их рентабельнее самодельных растворов. По словам Волкова, именно летний сезон этого года для компании стал рекордным по выпуску материалов.
Отметим, что на ПМЭФ-2017 Правительство Ленобласти и «РЕМИКС» подписали инвестиционное соглашение о намерениях построить завод по производству сухого песка и сухих смесей в Выборгском районе. Предполагается, что инвестиции в проект составят 2 млрд рублей и на предприятии будут задействованы около 200 человек.
Клиент экономит
По мнению игроков отрасли, в ближайшее время цены на ССС расти не будут, при этом потребители продолжат ориентироваться на более дешевые материалы. По мнению Андрея Кипкалова, сейчас общий рост цен можно оценить всего в 2% относительно стоимости 2016 года. До конца текущего года цены на продукт также почти не изменятся. Тем не менее, себестоимость производства, вероятно, будет расти, так как необходимо импортное сырье, стоимость которого может доходить до 70% от стоимости смеси. «В целом же, тенденция к экономии наблюдается и сохраняется с 2014 года. Клиенты переключаются на более дешевые продукты, это касается как частных строек, так и строек с государственными инвестициями», – отмечает Андрей Кипкалов.
«Потребители хотят получить качественное и недорогое решение, – говорит Виктор Пешков. – Часто это противоположные характеристики для материала. Есть клиенты, которые осознают, что цена при выборе второстепенна. Они оценивают решения с точки зрения долгосрочной перспективы, долговечности, снижения межремонтных сроков работ, что в конечном итоге снижает стоимость владения за счет высокого качества материала. Сейчас на рынке есть много дешевых материалов, характеристики которых на бумаге очень неплохи, подтверждены соответствующими испытаниями и т. д. Но по факту применения на объекте они не показывают нужных свойств и характеристик».
По словам Александра Волкова, в настоящее время у строителей остаются востребованными общестроительные смеси: кладочные, штукатурные, шпаклевочные смеси, ровнители для полов. «Возрос интерес к гипсовым смесям нашего производства, поскольку качество гипсовых продуктов стало соответствовать мировым стандартам, а цены – ниже импортных аналогов. Увеличился интерес и к декоративным отделочным материалам, в этом году строители активно покупали текстурные штукатурки, цветные кладочные смеси, песчаные полимерные штукатурки. Цена всегда остается решающей при выборе строительного материала, поэтому самыми востребованными продуктами остаются смеси эконом-класса», – подчеркивает он.
Специалисты отрасли отмечают, что из-за ориентации потребителей на дешевую продукцию существенно снизился рынок узкоспециализированных материалов. По словам Светланы Булкиной, большинство производителей ССС шли по пути диверсификации, узкой специализации смесей, что привело к обширности номенклатуры. «Однако, в настоящий момент в ассортименте далеко не каждого производителя можно найти высокотехнологичные продукты. При этом рынок высокотехнологичных продуктов очень узок. Не многие считают экономически целесообразным заниматься этой нишей», – делает выводы эксперт.
Мнение
Светлана Булкина, ведущий бренд-менеджер корпорации «КРЕПС»:
– В связи с ростом цен на исходное сырье, устойчивой тенденции к снижению стоимости сухих строительных смесей не наблюдается. Однако существуют отдельные примеры конкурентной борьбы с помощью снижения цены. Также периодически в сетях DIY проходят акции по снижению цены, но они носят локальный характер.