«Метриум»: Предложение квартир в готовых массовых новостройках упало до минимума
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
В своем новом отчете «Европейские торговые центры: подходит ли один формат для всех?» компания Jones Lang LaSalle проанализировала изменения в европейской торговой недвижимости. В отчете исследуется процесс активного строительства европейских торговых центров и поднимается вопрос о том, может ли эта ситуация привести к появлению целого поколения однотипных «клонированных» торговых центров по всей Европе.
Вот некоторые ключевые данные, полученные Jones Lang LaSalle. Во-первых, гипермаркеты стали якорными арендаторами в 75% всех новых крупных проектов в 2007-2008 гг. Все более популярными становятся магазины модной одежды, поскольку владельцы торговых центров стремятся максимизировать доходы от аренды и посещаемости покупателей. Такие магазины, как, например, H&M, все чаще можно встретить в торговых центрах по всей Европе. В прошлом году эти магазины стали арендаторами крупнейших торговых центров в Чешской Республике, Венгрии, Польше и Великобритании.
Во-вторых, предложение торговых марок также становится шаблонным, что отражает растущую интернационализацию торгового сектора и желание воспроизвести в новых проектах уже проверенную «удачную формулу» торговых центров. Продавцы одежды заняли почти половину площадей в каждом торговом центре, открытом в прошлом году, причем среди них доминируют международные бренды.
В-третьих, развлекательные зоны также становятся все более похожими друг на друга, несмотря на незначительное количество новых необычных аттракционов – таких как аквариум в Forum Istanbul в Турции, или проектируемая трасса для автогонок, которая будет совмещаться с торговым центром Пескары в Италии.
Кинотеатры остаются самыми популярными местами досуга, они присутствуют в 85% новых проектов. Владельцы кинотеатров стремятся разнообразить свое предложение, в частности, представляют трехмерные цифровые экраны и VIP-залы.
Все более популярной в Западной Европе становится концепция использования торгово-развлекательных центров в качестве места для встреч и общения, которые могут стать такими же популярными местами для социализации как дом и работа. Это заставило разработчиков так проектировать торговые центры, чтобы они могли использоваться и для общественной жизни. Таким образом, магазины становятся не только местом, которое люди посещают специально для того, чтобы что-то купить. Теперь торговые центры становятся местом для прогулок в свободное время, во время которых могут заодно совершаться покупки.
Очевидно, что экологический аспект становится очень важным для девелоперов торговых центров во всей Европе. Однако пока экологичность зданий не сильно влияет на величину арендных ставок и не становится дополнительным преимуществом для привлечения арендаторов. Однако аналитики уверены, что в ближайшем будущем эта ситуация обязательно изменится.
Джеймс Долфин, начальник отдела европейской торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти данные: «В конечном итоге, у европейских потребителей есть выбор. Они могут выбирать, где совершать покупки, отдыхать или общаться. Эта возможность выбора стимулирует девелоперов торговых центров создавать обстановку, побуждающую потребителей покупать, и, что еще более важно, разрабатывать такие проекты, которые могут предложить более привлекательные условия, чем те, которые есть у конкурентов, в том числе и у интернет-магазинов. Создание и развитие уникальных отличительных черт – это центральный элемент новой стратегии, и он гарантирует, что однообразия не будет никогда, даже если состав арендаторов будет становиться все более однородным».
Некоторые аспекты развития новых торговых центров в Европе не настолько однотипны. Невиль Мосс, начальник отдела европейских исследований компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Существует большая разница между Восточной и Западной Европой, которая определяется труднодоступностью участков в городских центрах Восточной Европы и тенденцией к реализации проектов по обновлению городских центров и проведению политики «в первую очередь – городской центр» в Западной Европе. Более 60% новых крупных торговых центров в Западной Европе расположено в городских центрах, тогда как в Восточной Европе таких проектов всего 28%».
Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Функциональные элементы концепций торговых центров и методы воплощения унифицируются. Не менее 50% сдаваемых в аренду площадей предполагают наличие ключевых международных брендов. Труднее игнорировать локальные особенности потребительского поведения. В поиске конкурентного преимущества проекты вынуждены отличаться, следуя принципам развития индустрии моды, устанавливая стиль жизни. В целом по России только 25-30% населения регулярно посещают торговые центры. Видимо, предложенные в настоящий момент на российском рынке концепции торговых центров недостаточно убедительны для оставшейся многомиллионной аудитории. Сегодня для многих образцом удачного девелопмента торговых центров является проекты шведской компании ИКЕА МЕГА, в основе концепции заложена идея самого большого семейного центра – это действительно очень успешные проекты, но оставшиеся потенциальные возможности более многообразны. Уверен, что в России будут иметь большой успех хорошо интегрированные в городскую среду концепции «Место встреч», которые будут посещать не только для шоппинга, но и для общения и встреч с друзьями, а также многофункциональные центры, модернизирующие целые кварталы городов. За городом будут пользоваться популярностью такие концепции как дисконтные центры «Outlet center», «Power center» или «Retail park», а также специализированные торгово-развлекательные центры с различной доминантой (развлекательной, детской, спортивной и т.п.), ориентированные на определенную целевую группу».
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве, в сентябре были приобретены меньше года назад. Необходимо отметить, что срок повторного выхода квартиры на продажу отражает инвестиционную составляющую объекта недвижимости.
Данные объекты можно классифицировать в зависимости от времени приобретения их в собственность. Так, преобладающее большинство квартир куплены с сентября 2007 г. по март 2008 г. - 68% или 3 тысячи 876 квартир. 20% приходится на квартиры, купленные с апреля по июнь 2008 г., - 1 тысяча 140 объектов. 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее чем 3 месяца назад – 570 объектов . Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее 2 месяцев назад - 1,8% или 102 квартиры.
Анализ структуры предложения позволяет выявить так называемую долю инвестиционных квартир по отношению к общему объему. Необходимо отметить, что дата приобретения объекта в собственность является косвенным показателем, который определяет характер покупки. Данная характеристика предложения может свидетельствовать о реальном объеме выставляемых на продажу инвестиционных квартир. По данным Бюро, что средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года.