«Метриум»: Предложение квартир в готовых массовых новостройках упало до минимума
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на март 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -4,28% (в том числе за март месяц -2,38%). Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к марту 2009 года -12,42%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -3,23% (в том числе за март –1,69%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 10 %.
Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года (+6,1 ÷ 15,93%), а на металлопрокат до начала августа 2008 года (+56,2 ÷ 97,6%) и это повышение цен пока еще не компенсировано.
Производители строительных материалов индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-март 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-март 2009 года, %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-38,3% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-22,72 ÷ -31,5% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-23,5% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-10,4% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-11,7% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-7,7% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-5,6% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-5,32% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
0% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
0% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
0% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+4,32% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+5,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-4,28% |
С января 2009 года цемент продолжил резко дешеветь. По итогам торгов за февраль на МФБ средняя цена цемента составила 1,968 тыс. руб. за тонну (летом 2007 года на пике рынка цена превышала 5 тыс. руб. за тонну).Из-за падения спроса на цемент компаниям уже приходится останавливать производство. Прекращен выпуск цемента на «Горнозаводскцементе», «Якутцементе», «Ульяновск Шифер», Кузнецком цемзаводе, Савинском заводе (последний входит в «Евроцемент групп») и др.
Цены на основные марки цемента в марте составили:
— 500 Д0 2 594,36 руб./тонна (+7,82 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,31%);
— 400 Д20 1 734,35 руб./тонна (+6,23%);
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 18,87 тысяч рублей. Индекс цен на строительный прокат на рынке за первые три недели марта потерял примерно 10%.
Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на март 2009 года
|
№ п/п |
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. март |
|
1 |
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2594,36 |
|
Подписывайтесь на нас:
23.03.2009 12:00
Что это такое? Существует два явления, которые обозначают как коттеджные поселки, рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Первое – когда поселки возникают на месте уже имеющихся поселений. Примером может являться поселок в Рощино. Там находился лесной массив, часть территорий которого была выведена из земель лесного фонда, распределена между собственниками, после чего началась стихийная застройка территории. Особенности строительства стихийных коттеджных поселков: 1) строительство без генерального плана застройки (отсюда разнообразие архитектурных решений, типов домов и т. д), 2) коммуникации, внутренняя инфраструктура, благоустройство территории ляжет на плечи ДНП (дачного некоммерческого партнерства), но, например, коммуникации здесь будут локальные: на два-три соседних дома, и лимит электроэнергии распределен четко между соседями: здесь каждый за себя, в отличие от коттеджных поселков, где идет централизованное благоустройство территории, обслуживанием поселка занимается ТСЖ. Второй вариант стихийных коттеджных поселков – когда кто-то выкупает земли сельхоз назначения, проводит межевание на небольшие участки, которые впоследствии продает как мини-инвестпроекты. Так как программы по постройке коттеджного поселка в данном случае нет, собственники начинают строить на своих участках, что хотят. Такая застройка – явление, характерное для территорий вдали от города, за пятидесятикилометровой зоной. «Стихийные коттеджные поселки совсем не обязательно возникают на базе дачных поселков, - рассказывает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. - Здесь дело в месте. Если место хорошее (возле хорошего озера, например, или леса), то несколько человек объединяются, выкупают участок земли и начинают строиться. Вот и появляется поселок». На сегодняшний день стихийные поселки менее частое явление. Хотя и сегодня часто работает такая схема: один построил дом на хорошем месте, другие увидели и стали «пристраиваться». В любом случае, стихийная коттеджная застройка - точечное явление. Массовость – прерогатива девелопера. Проблемы Как правило, у людей, связанных со стихийной застройкой, возникают проблемы, связанные со следующими особенностями таких коттеджных поселков. 1. Отсутствие плана застройки может сказаться на внешнем виде поселка, на его неоднородности. 2. На плечи собственников ложится обязанность благоустройства территории: асфальтирование, строительство дорог, уборка и т. п. 3. Инфраструктура далека от идеала. Плотность населения растет, соответственно, магазины перестают справляться с потоком покупателей. 4. Главная проблема – делать все должны сами собственники, которые, не являясь специалистами в строительстве, могут что-то не продумать, могут принять некачественную работу, которую потом придется переделывать. И все риски в таком случае несут сами собственники. Например, хозяин принял работу строителей, так как красиво, а через месяц все начало разваливаться. В плановом коттеджном поселке есть кому предъявить претензии. Здесь – все риски несет сам владелец. Кроме того, в случае стихийных коттеджных поселков человек имеет меньше возможностей по влиянию на соседа, который будет строить то и так, как ему это нравится. В результате вид поселка может оказаться весьма эклектичным. Не всем это по вкусу. Перспективы Возникновение таких поселений в пределах тридцатикилометровой зоны маловероятно, - считает Андрей Уманский. - А вот за пределами пятидесятикилометровой зоны стихийные поселки будут: как правило, они будут возникать на землях сельхоз назначения и какую-то долю рынка займут. Хотя в последнее время стихийная застройка перестала пользоваться спросом в силу того, что эти застройщики очень сильно себя дискредитировали. Дело в том, что качество строительства ужасно и категорически не соответствует стоимости. Дома возводятся нередко с нарушением всех строительных технологий людьми, которые вообще к строительству никакого отношения не имеют, а контроля нет. Такие дома возводятся из дешевых стройматериалов (например, газобетон), себестоимость такого дома с участком не превышает 2,5-3 млн. рублей, а продаются они по 12-15 млн. рублей. Поэтому покупатели, которые имеют возможность сравнить качество стихийной застройки с качеством зданий, возводимых профессионалами, отдают предпочтение последним. Хотя и плюсы у стихийной застройки есть: в коттеджных поселках, в отличие от стихийных, как правило, невозможна прописка, соответственно приобретение его возможно только за живые деньги, ипотека невозможна. Дом в стихийной застройке можно купить через ипотеку. Популярные места для стихийной застройки - за Зеленогорском: Ушково, Рощино, Орехово, 63-й километр, Горьсовское, Вартемяги… Более близкие территории уже очень плотно осваиваются. Эти территории интересны для серьезных крупных застройщиков. А за этими пределами (где есть проблемы по инвестированию в земли сельхоз назначения и реализации инвест-проектов на землях сельхозназначения) действуют более мелкие компании, которые зарабатывают деньги на купле-продаже земли, не реализуя серьезные инвест-проекты (это требует серьезных финансовых вложений, которых у компаний такого рода просто нет). Соответственно, здесь не разрабатывается инфраструктура. Дело в том, что, когда осуществляется инвест-проект, человек берет землю в аренду, строит дом, после завершения строительства которого земля оформляется ему в собственность. В случае стихийной застройки, человек сразу приобретает землю и волен строить там что-то или нет. Нередко стихийная застройка начинается на землях, некогда принадлежащих воинским частям, например. Денежный вопрос Конечно, дома в цивилизованных коттеджных поселках дороже, чем в стихийных. Однако и качество у них лучше. Цена домов в стихийных коттеджных поселках, как правило, сильно завышена. Себестоимость таких домов редко превышает 4-5 млн. рублей (в строительстве используются дешевые стройматериалы: газо- или пенобетон, которые потом обшиваются, например, деревом), но на продажу они выставляются в два-два с половиной раза дороже. Покупать в таких поселениях дома – довольно рискованное занятие, так как цена высока и не отвечает качеству. С точки зрения владельца, на себестоимости дома в стихийном поселке можно сильно сэкономить 1) на прибыли инвестора, девелопера, 2) на стройматериалах, считает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Но есть опасность для собственника: по неопытности можно принять некачественную работу и потом выложиться на ремонте. Сэкономить же можно от 20% до 50%. Но временные затраты и затраты сил больше. Плюс – все риски несет на себе владелец. Материал предоставлен компанией Бекар Подписывайтесь на нас:
|
Стихийные коттеджные поселки – явление, начало которому положили 90-е годы. На этапе становления рынка многое развивается стихийно, коттеджные поселки – не исключение. Что они представляют собой сегодня, и каковы их перспективы на современном загородом рынке говорят эксперты агентства недвижимости «Бекар».