«Метриум»: Третий квартал стал самым активным на рынке жилья с начала 2020 года
В III квартале 2020 было заключено больше сделок на рынке жилья в Москве, чем в предыдущие кварталы текущего года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. В годовом выражении спрос на новостройки вырос на 43%, на вторичное жилье – на 25%, а количество ипотечных сделок – на 36%.
В III квартале 2020 года в Москве было заключено почти 31 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой и нежилой недвижимости. По сравнению с тем же периодом 2019 года, когда Росреестр зафиксировал 21,5 тыс. ДДУ, активность покупателей строящегося жилья увеличилась на 43%, а в сравнении со II кварталом 2020 года – в два раза, подсчитали аналитики «Метриум».
«Спрос на новостройки Москвы в третьем квартале не только восстановился после пандемии, но и вырос, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Это связано в первую очередь с позитивным эффектом от действия программы ипотечных ставок, и также со снижением курса рубля. В июле-августе российская валюта заметно ослабла, что стимулировало инвестиционный спрос на жилье в Москве. Особенно часто приобретали готовое жилье и другие самые ликвидные лоты в качественных проектах новостроек. Население стремилось перевести сбережение в более твёрдый актив или зафиксировать прибыль от роста курса доллара и евро».
На рынке ипотеки заемщики в Москве получили рекордное число кредитов. В III квартале Росреестр зафиксировал почти 30 тыс. ипотечных займов, что на 36% больше, чем в III квартале 2019 года. В сравнении со II кварталом 2020 года показатель увеличился более чем в два раза.
«Полагаю, на высокую активность покупателей в III квартале оказала неопределенность оносительно судьбы программы субсидирования ипотеки, – говорит Ксения Юрьева, член совета директоров Группа Родина (девелопер первого в России жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Изначально планировалось её завершение к началу ноября, поэтому после выхода из режима самоизоляции в июне у потенциальных покупателей жилья с привлечением кредита было не так много времени на поиск недвижимости и аккумулирования собственных средств на первоначальный взнос. Это стимулировало их ускоренное принятие решение о покупке».
На вторичном рынке жилья в III квартале 2020 года спрос также превзошел докризисные значения. В Москве заключили 41,4 тыс. договоров купли-продажи жилья, что на 25% больше, чем в III квартале 2019 года, и в 2,3 раза больше, чем во II квартале 2020 года. Продажи вторичного жилья в III квартале стали самыми высокими за последние 7 лет, если сравнивать их с аналогичными периодами прошлых периодов.
«Полагаю, что продажи на вторичном рынке жилья косвенно стимулировала программа субсидирования ипотеки на новостройки, – анализирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и «Данилов дом»). – Когда открылась возможность приобрести квартиру в кредит с низкой ставкой, многие владельцы старых квартир решили выставить их на продажу. А поскольку времени у них было немного, они были склонны давать хорошие скидки, что и стимулировало повышение числа сделок».
«Бум на рынке жилья в третьем квартале стал следствием нескольких факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, мы продолжаем наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны покупателей, которые не успели или отказались покупать жилье весной. Во-вторых, активность клиентов, прежде всего инвесторов, стимулировало резкое ослабление рубля. В-третьих, покупателей подгоняли сжатые сроки программы субсидирования ипотеки. Полагаю, в ближайшие месяцы темпы прироста числа сделок несколько снизятся, но, по-видимому, тренд на повышение сохранится до конца текущего года и весенний провал будет полностью компенсирован».
Предложение кровельных материалов в Петербурге и Ленинградской области огромно и разнообразно. Даже в сегменте отдельных материалов идет конкуренция за покупателя.
Производители кровельных материалов переживают сложные времена. На фоне снижения экономики происходит номенклатурное изменение спроса и перераспределение рынка. «Крупные игроки стараются воспользоваться сложной ситуацией и наращивают производство, «выдавливая» конкурентов с целью занять более прочные позиции», – говорит директор по исследованиям ABARUS Market Research Вера Никольская. На этом фоне появляются новые компании, что усиливает конкуренцию. Как говорит эксперт, «идет игра на нервах». «Среди производителей металлочерепицы уже довольно много банкротств, наверняка будут и другие жертвы кризиса. В количественном выражении рынок падает уже который год подряд», – констатирует Вера Никольская.
Однако директор по продажам компании «ОРИМА» Андрей Самойликов отмечает и другую тенденцию. «Мы наблюдаем позитивную динамику по продажам элементов безопасности кровельных материалов по сравнению с прошлым годом. Если говорить в цифрах, то это прирост в среднем на 5-10%», – подсчитал эксперт. Он объясняет это тем, что элементы безопасности используются не только при новом строительстве.
По данным ABARUS Market Research, в сегменте плоских кровель спрос смещается в сторону более долговечных материалов. А среди скатных крыш, используемых в малоэтажном домостроении, простые и дешевые материалы, даже относительно качественные, вытесняются более сложносоставными и визуально привлекательными.
На сегодняшний день большинство производителей стремятся обеспечить средний гарантийный срок службы 15-20 лет для кровельных материалов, есть материалы с большей гарантией. «При этом в памятках для каждого типа материала прописан отдельный пункт соблюдения условий срока службы материала – обслуживание кровли. К примеру, уборка снега, профосмотры и пр. Для безопасного и долговечного использования кровельных материалов необходимо применять кровельные мостики, кровельные ограждения, пристанные и кровельные лестницы, системы снегозадержания», – добавляет Андрей Самойликов.
В многоэтажном домостроении большую долю рынка занимают битумные и полимерно-битумные рулонные материалы на негниющих основах. Однако специалисты отмечают рост спроса на более современные материалы – профилированные мембраны. Полимерные ПВХ-мембраны пока не сильно распространены, но этот сегмент активно развивается.
«Существуют различные оценки объемов использования кровельных материалов. По оценкам нашей компании, 50% проданных элементов безопасности приходятся на металлочерепицу, 20% – фальцевые кровли, 20% – натуральная и композитная черепица, 5% – гибкая битумная черепица, 5% – другие виды кровельных покрытий», – уточняет Андрей Самойликов.
Стоит сказать, что некоторые материалы уходят в прошлое, это касается как рубероида, так шифера. «Старый добрый шифер дольше служит и требует меньше ремонта. При этом и стоит дешевле всего. Но именно шифер чувствует себя хуже всех кровельных материалов на рынке. Продажи его стремительно падают. Причиной тому является ориентация сегодняшних потребителей больше на внешний вид изделия», – говорит Вера Никольская. По мнению эксперта, к шиферу все слишком привыкли за долгое советское время, и он стал олицетворением примитивности и эстетической непривлекательности. «Касаясь аспектов прагматичности, для потребителя важна простота монтажа и цена. Именно поэтому металлочерепица так популярна», – считает госпожа Никольская. Очень активно развивается сегмент битумной черепицы: если она изготовлена на основе двойного стеклохолста с модифицированным связующим, то при вполне доступной цене это один из самых оптимальных материалов по отношению «цена/долговечность».
В загородном домостроении доминирует металлочерепица. Своих крупных производителей на территории Ленинградской области и города, как ни странно, нет, разве что присутствует завод «Металл-Профиль». В целом на рынке работают представительства компаний из Центрального федерального округа и Москвы.
По данным ABARUS Market Research, главный игрок на рынке кровельных материалов – это корпорация «ТехноНИКОЛЬ». Компания представлена в таких массовых сегментах, как битумные и полимерно-битумные покрытия для плоских крыш, полимерные мембраны (ПВХ и ТПО), гидроизоляционные материалы, пароизоляционные пленки, кровельные мастики, гибкая черепица. Во всех сегментах, где «ТехноНИКОЛЬ» работает, она занимает лидирующие позиции – от 30 до 40%, независимо от того, насколько сегмент насыщен конкурентами.
Компания «Охта Групп» в текущем году вложит 80 млн рублей в расширение индустриального парка «Первая городская складская компания» (ПГСК) на Пискаревском пр. Из-за высокого спроса на спекулятивные склады в Петербурге девелопер за два года увеличил площади в проекте более чем в два раза.
О планах компании «Охта Групп» Владимира Свиньина прирастить в этом году территорию индустриального парка ПГСК на 2,2 га сообщила «Строительному Еженедельнику» руководитель проектов ООО «Охта Групп» Елена Костицына. По ее словам, в работу будет вложено 80 млн рублей. «Решение о расширении проекта было принято в связи с высоким спросом на его площади со стороны арендаторов. Расширение завершится только в сентябре, но мы уже получили заявки от бизнеса на аренду 90% новой территории», – уточнила она. Все новые площади парка, по ее словам, будут предназначены для открытого хранения грузов. «К новым площадям есть интерес как со стороны новых арендаторов, так и со стороны компаний, которые уже сотрудничают с ПГСК. Минимальный запрашиваемый лот – 2,5 тыс. кв. м, максимальный – 12 тыс. кв. м. При этом ставка аренды на текущий момент находится в диапазоне от 80 до 100 рублей за 1 кв. м открытой асфальтированной площадки в месяц», – уточнили в «Охта Групп». В компании сообщили, что в кризис размер запрашиваемых площадей падает. «Среди арендаторов много представителей малого бизнеса, которые хотят снять площади от 20 кв. м до 50 тыс. кв. м. А наиболее востребованы складские площади в 1-2 тыс. кв. м».
Офисно-складской комплекс на Пискаревском пр., 150, с земельным участком площадью около 17 га компания «Охта Групп» Владимира Свиньина купила у логистической компании «Транссфера» в 2014 году. На тот момент под нужды индустриального парка были приспособлены только 5,1 га территории, где было около 13 тыс. кв. м складов и офисов, а также две открытые площадки для хранения товаров. В течение года «Охта Групп» увеличила площадь индустриального парка еще на 4,6 га, вложив в проект 100 млн рублей. И сейчас площади ПГСК арендуют более 150 компаний.
Среди ключевых арендаторов – «Славдом», «Желдорэкспедиция», «РРТ Глобал», а также СТД «Петрович», который занял в индустриальном парке 5,5 га под распределительный центр. Таким образом, расширение ПГСК в этом году – второе за два года. Общая площадь парка за это время выросла в 1,2 раза.
По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, суммарно за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 138,6 тыс. кв. м складов. Это рекорд сегмента за всю историю наблюдений. «Практически все проекты были реализованы в Шушарах, на юге города. И почти все введенные объекты являются проектами built-to-suit. Поэтому говорить о каком-то буме рынка неправильно», – полагает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Крупных сделок по аренде площадей в уже существующих комплексах немного. «Объем свободных площадей в классе А составляет 12,2%, что на 24,6% ниже показателей I квартала этого года. Однако в классе В ситуация не столь радужная: уровень вакансии достиг рекордных 16,5%», – подсчитала директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. Но основной ввод складских объектов, по ее прогнозу, придется на конец 2016 года: ожидается прирост более чем на 100 тыс. кв. м. «Рынок в последние годы развивался за счет активности торговых операторов, прежде всего продуктовых. Однако большинство крупных ретейлеров построили себе распределительные центры, поэтому этот источник спроса почти иссяк. А оживления со стороны производственных компаний пока не видно», – констатирует Владислав Фадеев.