Почти 60% девелоперов по всему миру отложили строительство жилья в связи с пандемией; в Москве на рынок выйдет вдовое меньше проектов
В исследовании основных тенденций девелопмента Global Development Report 2020, представлен опрос более 160 международных девелоперов-клиентов компании Knight Frank из 22 стран[1], которые поделились мнением о воздействии пандемии на развитие жилищного строительства. Так, 57% респондентов отложили строительство из-за смещения сроков поставок материалов и изменения потребностей конечного потребителя, из них 44% заявили, что будут вносить изменения в проектирование объектов. При этом 45% опрошенных заявили, что планируют сосредоточить развитие девелопмента в городах, тогда как 41% будут стремиться расширить охваты и строить как городское жилье, так и «вторые дома», и загородную недвижимость. Кроме того, в связи с текущей ситуацией 43% опрошенных девелоперов признают, что ориентироваться необходимо в большей степени на внутренний рынок, чем на мировой спрос. Что касается девелопмента элитной жилой недвижимости в Москве, по итогам 2020 года ожидается снижение количества новых объектов более чем в два раза – по предварительным данным на рынок выйдет 9 проектов.
[1] Австралия, Австрия, Бельгия, Великобритания, Германия, Гонконг, Индия, Индонезия, Ирландия, Испания, Кения, Китай (материковый), Малайзия, Новая Зеландия, Португалия, Румыния, Сингапур, США, Танзания, Франция, Швейцария, Южная Корея
- Большая часть опрошенных девелоперов (57%) намерены перенести строительство проектов, при этом 44% из них рассматривают внедрение новых подходов, обусловленных коронакризисом, среди которых:
- Удобный «домашний офис». Опрос показывает, что девелоперы планируют уделять больше внимания телекоммуникациям, технологиям «умного дома» и комфортному рабочему пространству. Среди основных тенденций проектирования жилой недвижимости лидирует внедрение передовых технологий, добавление рабочих кабинетов и дополнительного внешнего пространства, будь то терраса, патио или внутренний дворик.
- Здоровье и экологичность жизни. В связи с развивающимся трендом на здоровый образ жизни около 38% респондентов с большей вероятностью намерены предусмотреть место для хранения велосипедов и 36% – для спортзалов, тогда как только 17% рассматривают возможность парковки.
- Развитие городского девелопмента. В то время как 41% респондентов планирует вести застройку в различных локациях (городских, загородных, районах для «вторых домов»), 45% все еще намерены сосредоточиться исключительно на городском девелопменте.
- Универсальное строительство. Треть девелоперов рассматривают возможность совмещения опций, присущих коммерческим и жилым проектам, начиная от сдачи в аренду отдельных рабочих мест и блоков и заканчивая бизнес-апартаментами. Реализация таких проектов может вызвать большой интерес в будущем.
- Ориентация на внутренний рынок. В связи с периодом беспрецедентного ограничения передвижения 43% опрошенных заявляют, что в будущем намерены больше учитывать потребности отечественных покупателей и ориентироваться на внутренний рынок.
- Виртуальные просмотры. Почти две трети (63%) всех респондентов полагают, что в скором времени процесс продаж будет основан на технологиях виртуальной реальности, таких как 3D-изображения, виртуальные просмотры, панорамные туры и экскурсии. Продажи будут более ориентированы на VR и AR, популярность которых возросла в период ограничений на передвижение. Такой подход обеспечивает более инклюзивный процесс коммуникации, во время которого покупатели могут напрямую общаться с архитекторами или дизайнерами, например, с помощью вебинаров и видеоконференций.
- Внедрение «умных» технологий. Резко возросшая необходимость в коммуникационных технологиях позволит им стать отличительными особенностями новых проектов. Многие клиенты переезжают в эффективные и гибкие «умные дома». Учитывая особое внимание, которое сейчас уделяется здоровью и самочувствию, многие девелоперы занимаются усовершенствованием индивидуальных систем очистки воздуха и установкой устройств «домашнего доктора», который осуществляет базовые медицинский проверки. Такие системы могут отслеживать состояние здоровья пожилых жильцов и при необходимости уведомлять их близких или врачей.
- Пандемия подтолкнет развитие автоматизации, систем распознавания лиц и использования антибактериальных производственных материалов во многих сферах. Робототехника позволит снизить стоимость бытового обслуживания и уменьшить количество прямых контактов с людьми через использование консьерж-сервисов, автоматической очистки и дезинфекции помещений, которые уже опробовали некоторые отельные операторы.
- Эрин Ван Туиль, партнер Knight Frank, One Barangaroo, Австралия: «Мы ожидаем повышение спроса на жилье, которое предоставляет своим владельцам возможность функциональных изменений пространства и гибкость планировок. При этом уже сейчас отмечается увеличение интереса к приватности, тогда как ранее покупатели стремились к более открытой жизни за панорамными окнами. Немаловажным фактором может стать и наличие технологий бесконтактного управления. Спрос на жилье с придомовой территорией будет зависеть от динамики рынка в различных локациях».
Брендированные резиденции набирают популярность
- Кроме того, гибкость в проектировании жилых помещений будет иметь ключевое значение для тех, кто все еще балансирует между работой и личной жизнью. По словам Марины Шалаевой, директора департамента зарубежной недвижимости Knight Frank, операторы брендированных резиденций обязаны заботиться не только о владельцах, но и гостях, поэтому все вопросы решаются на опережение. Благодаря персоналу и многочисленным услугам, доступным 24 часа в сутки, гость может эффективно работать и получить доступ ко всем удобствам (от помощи в решении IT-вопросов до посещения спортзала, спа и проведения переговоров в конференц-зале). Критически важным для жизнеспособности брендированных резиденций будет статус «безопасной гавани» ввиду местоположения объекта. Большой возможностью для таких апартаментов станет потенциальный рост популярности прибрежных и загородных районов, отчасти спровоцированный пандемией. Традиционная семейная поездка в излюбленное место на лето может быть продлена на весь год, так как ультрахайнеты осознали, что им действительно комфортно работать дистанционно. Так, постоянное проживание за городом или на побережье может стать обыденностью и благотворно повлиять на развитие сегмента брендированных резиденций.
Девелопмент ключевых рынков
- Анализ семи ключевых мировых рынков (Дубай, Гонконг, Центральный Лондон, Мадрид, Манхэттен, Сингапур и Сидней) показал, что некоторые из них испытали значительные изменения за последние пять лет. Наиболее заметными из них являются падения цен в Дубае и центральном Лондоне на 25% и 17% соответственно. В то время, как рынок Лондона с 2014 года претерпевает колебания из-за изменений в налогообложении и выхода из Европейского союза, Дубай испытал исторический избыток предложения.
- Новое предложение ограничено на многих рынках, что влияет на ценообразование. В представленных семи направлениях прогнозируемый рост совокупного объема нового жилищного строительства в 2020 году составляет в среднем всего 1%, хотя этот прирост в значительной степени обусловлен прогнозируемым увеличением объемов нового жилья на 53% в Гонконге и 40% в Дубае. Однако, учитывая, что 57% респондентов отложили проекты, на рынок выйдет еще меньше новых проектов, что приведет к общему сокращению предложения, подобно тому, что мы наблюдаем в Сиднее, Сингапуре и Лондоне.
- В Сиднее в 2020 году ожидается уменьшение объемов нового ввода проектов с высокой плотностью размещения (с четырьмя и более этажами) почти на 60% по сравнению с показателем 2019 года, который в свою очередь был на 6% ниже уровня 2018 года. С 2016 года в Сингапуре наблюдается снижение объемов строительства жилой недвижимости, и в этом году ожидается, что ввод будет на 85% ниже значений 2016 года.
- В Лондоне пик реализации проектов с высокой плотностью размещения (20 и более квартир) пришелся на 2016 год, и, несмотря на небольшой рост в 2018 году, с тех пор снижается. В этом году девелоперы, вероятно, реализуют на 19% меньше новых проектов по сравнению с прошлым годом.
- Максимальный объем нового ввода в Нью-Йорке пришелся на 2015 год. Мы ожидаем, что количество новых объектов в 2020 году будет более чем на пятую часть ниже, а некоторые из них могут быть отложены до 2021 года.
Примечание: Для Лондона не включены проекты меньше, чем на 20 квартир, поэтому данные значения ниже реальных. Для Сиднея в I кв. 2020 года основные данные были собраны по 4-этажным объектам. Для Нью-Йорка предоставлены значения Манхэттена и Центрального Бруклина.
- Как и на многих ключевых мировых рынках, в Москве на протяжении 2020 года отмечалось замедление выхода новых проектов во всех сегментах, в том числе и высокобюджетном. Пик появления элитных жилых комплексов пришелся на 2018 год, а по итогам 2020 года ожидается снижение количества новых объектов более чем в два раза. За 9 месяцев текущего года элитный сегмент пополнился 6 новостройками, до конца года ожидается старт продаж ещё минимум 2-3 новых объектов, так, по предварительным данным в этом году на рынок выйдет 9 новых проектов. Тем не менее, мы наблюдаем положительную динамику объема предложения в элитных новостройках, обусловленную укрупнением формата девелопмента. В течение последних 5-10 лет заметно вырос уровень конкуренции на рынке, что заставляет застройщиков искать новые решения и повышать качество создаваемого продукта, соответственно, и уровень цен в проектах. Покупатель также изменился – стал более требовательным, опытным и точно знающим, что он хочет получить от приобретаемого жилья.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Влияние пандемии на московский рынок элитной недвижимости было темой №1. Возможную трансформацию девелоперского продукта с точки зрения безопасности, гибкости и вариативности использования помещений сегодня активно обсуждают основные игроки рынка. При этом необходимо отметить, что в последние годы конкуренция на московском рынке была довольно высокой, и многие решения, например, по инженерным коммуникациям, уже находятся на высоком уровне. Кроме того, рынок долгое время шел в сторону рациональности, отказа от лишних площадей, избыточной частной инфраструктуры. Поэтому появление дополнительной комнаты под кабинет вряд ли станет повсеместным трендом. Скорее, трансформируется в потребность в создании рабочих пространств в зонах общего пользования, комнат для проведения конференций, а также образовательных и бизнес-встреч. Однако в краткосрочной перспективе мы действительно ожидаем более кардинальных изменений в сфере использования бесконтактных технологий».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «В 2020 году на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается резкое снижение уровня предложения: с конца 2019 года объем рынка уменьшился на 43%. Текущие изменения стали следствием ограниченного выхода на рынок новых проектов, а также завершения реализации существующих объектов. В условиях пандемии, меняющихся предпочтений клиентов, а также спроса на готовое элитное жилье девелоперы предпочли сосредоточиться на текущих продажах. Тем временем цены на квартиры в элитных комплексах стабильно увеличивались: прирост с начала 2020 года – 9%. Предпосылками подобной динамики стала нестабильная экономическая ситуация в России, волатильность валют и развернувшийся на ее фоне повышенный интерес к жилой недвижимости, в частности элитной».
Серьезные препятствия
- Для 30% респондентов финансирование является самым большим препятствием развития девелопмента в текущей ситуации. На некоторых рынках наблюдается сужение кредитных возможностей для застройщиков. У банков сравнительно ограниченный интерес к кредитованию девелопмента, а на некоторых рынках предпродажные требования затрудняют начало строительства. Одним из способов стимулирования строительства со стороны правительства могло бы стать содействие кредитованию, возможно, посредством сочетания гарантий или займов.
- Вторыми в списке наиболее серьезных препятствий респонденты указали перспективы дальнейшего налогообложения и регулирования рынка недвижимости. Не так давно была введена 20%-я надбавка на налог для зарубежных покупателей в Ванкувере и Сингапуре. Такой уровень налогообложения или даже его ожидание может снизить спрос и сдержать развитие. Снижение налоговой активности, напротив, стимулирует рост спроса, как это показывает опыт Великобритании после недавнего введения «каникул» по гербовым сборам.
Участники рынка прогнозируют, что по итогам 2013 года рост рынка железобетонных изделий составит 10%. Такой же показатель у отрасли был и по итогам прошлого года.
Согласно информации специалистов «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», рынок железобетонных изделий в Санкт-Петербурге и Ленобласти (без учета продукции ДСК), по различным оценкам, составляет от 730 до 800 тыс. куб. м. Эксперты оценивают темпы роста рынка на уровне 5-10% в год. При этом в период 2010-2011 годов темпы прироста рынка оставались на уровне 5%.
Евгений Родионов, начальник отдела продаж компании «Т-Бетон», рассказал, что заявленная многими застройщиками реализация новых жилищных проектов положительно сказывается на рынке ЖБИ и каркасно-панельного домостроения.
«В принципе, мы поставили себе цель увеличить обороты по результатам этого года и придерживаемся намеченных планов. Однако по сегменту ЖБИ для промышленных объектов – колонны, балки – у нас были небольшие простои. В целом же наше предприятие загружено на полную мощность», – прокомментировал он.
По информации Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», всего сборный железобетон того или иного ассортимента в Петербурге и Ленобласти производят более 90 компаний. Среди них наиболее крупными игроками считаются около 40 предприятий.
Основными игроками на рынке товарных ЖБИ являются «ПО «Баррикада», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». Суммарно они занимают 65-70%.
В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками является ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»). Эти предприятия занимают до 90% рынка.
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», отметил, что некрупные компании, как правило, руководствуются соображениями экономии и ориентируются на производство типовой продукции, а ведущие игроки рынка готовы изготавливать железобетонные изделия по индивидуальным заказам. «Некоторые компании специализируются на одном-двух видах изделий, например лестничных маршах или вентиляционных блоках. Поскольку конкуренция на этом рынке выше, следствием является снижение цены на продукцию, которая производится по стандартным чертежам и может отгружаться со склада. Что касается изделий индивидуального изготовления, то они выпускаются под конкретного заказчика по согласованным чертежам. Говорить о падении цен в этом сегменте было бы неправильно», – добавил эксперт.
По словам Евгения Родионова, стоимость железобетона в 2013 году поменялась незначительно по сравнению с 2012 годом, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также резко не менялась. По его словам, средняя цена за 1 куб. м железобетонных изделий в зависимости технологии и типоразмера составляет 20-30 тыс. рублей.
Мнение
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– В августе этого года Группа ЛСР осуществила технологический запуск производственного комплекса по выпуску ЖБИ в г. Гатчине Ленобласти. Благодаря масштабной модернизации мы увеличили эффективность и нарастили мощность производства до 330 тыс. куб. м в год, значительно расширив номенклатуру изделий. На предприятии оборудовано 18 производственных участков – пролетов, включая формовочное и арматурное производство, бетоносмесительные узлы и другие цеха. Промышленный комплекс в Гатчине ориентирован на производство ЖБИ для жилищного, общегражданского и дорожного строительства. Общий объем производства сборных ЖБИ на заводах Группы ЛСР (в Санкт-Петербурге и Ленобласти) в 2012 году составил 391 тыс. куб. м. За первые 9 месяцев 2013 года предприятиями реализовано 232 тыс. куб. м. В настоящее время в составе объединенной структурной единицы Группы ЛСР по выпуску ЖБИ работают три площадки совокупной мощностью около 540 тыс. куб. м в год.
По оценкам профессионального сообщества, доля монолитного строительства в Санкт-Петербурге составляет 50-70% от общих объемов. И в будущем роль монолита не станет менее важной.
«Практически все жилье класса «комфорт» и выше строится в Санкт-Петербурге по монолитной технологии», – отмечает Виктор Тарасов, директор по строительству ГК «РосСтройИнвест». С другой стороны, монолит незаменим при реконструкции исторического центра. «Если здание не сносится, убираются перекрытия, не несущие стены, снимаются полы. Новые перекрытия делаются бетонными. Существующее здание получает монолитный каркас», – рассказывает Михаил Матвеевский, заместитель генерального директора ООО «НСК-Монолит».
За и против
На выбор застройщиками технологии влияет совокупность факторов, например, наличие либо отсутствие в структуре строительных компаний собственных заводов по выпуску ЖБИ, место расположения будущего объекта (вблизи, либо на удалении от предприятий по выпуску ЖБИ). «Перевозить панели достаточно накладно. Хотя такая компания, как YIT, возит панели, например, из Финляндии, здесь уже играет роль бренд финского качества», – отмечает Михаил Матвеевский.
Влияют на выбор технологии строительства также окружающая застройка, состояние грунтов (могу ли они нести нагрузку, подвержены ли подводным течениям), сроки строительства. Последний критерий, правда, в достаточной мере условен. «Панельные дома можно поставить очень быстро, при этом цена квадратного метра в них не намного меньше, чем в монолите», - констатирует Сергей Михайлюченко, генеральный директор ООО «ЛенСтройУправление». Монолитная технология более трудоемка во внутрипостроечных условиях. «Если панели и перекрытия, изготовленные на заводе, во внутрипостроечных условиях остается только смонтировать и обварить, то при монолитном строительстве это целая процедура: опалубка, каркас, коммуникации, бетонирование, уход, время на набор прочности, последующий демонтаж опалубки.
При панельном варианте на эти процедуры тоже уходит время, но меньше, поскольку задействован конвейер и пропарочные камеры», - отмечает Валерий Кочнев, директор департамента генерального подряда дирекции по жилищному строительству ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». По его мнению, частичная оптимизация процесса в монолитном строительстве возможна, например, за счет изготовления каркасов вне стройплощадки, однако качество панели потенциально выше, чем монолита. «Остается только грамотно решить вопрос со швами», - уточнил господин Кочнев.
«Дома возводятся достаточно быстро – это плюс сборного железобетона. Но сборная панель никогда не позволит реализовать те формы, которые позволяет воплотить монолитный железобетон», - подчеркивает, со своей стороны, Михаил Матвеевский.
В то же время монолитные здания, по мнению специалистов, возводятся примерно в 1,5 раза быстрее, чем кирпичные.
История
Официально начало применения монолитной технологии строительства датируется 118-120 годами н. э., когда при императоре Адриане был построен знаменитый Пантеон.
В нашей стране монолитная технология применялась с начала XIX века. Из монолита выполнены перекрытия дворца в Царском Селе (1802 год). Полностью по монолитной технологии возведено здание Государственного банка на Фонтанке (1880-е годы). Наиболее известные объекты, возведенные по монолитной технологии в советское время, - это сталинские «высотки» в Москве и здание Дома советов на Московском пр., 212, в Ленинграде.
«Широкое применение монолит получил с конца 1990-х годов, в большей степени в связи с развитием опалубки. С Запада, где технология развивалась с некоторым опережением, в нашу страну пришли новые опалубочные конструкции, и монолитное строительство очень прогрессировало в 2000-е годы», - говорит Виктор Тарасов. Он также отмечает, что многие крупные игроки петербургского строительного рынка начинали работать с новыми опалубочными системами именно в то время, и некоторые компании остались верны этим опалубкам до сих пор.
«Монолитные дома начали набирать популярность в 2000-х. Монолитная технология позволяла возводить дома быстрее, чем из кирпича, с аналогичными характеристиками по теплосбережению и звукоизоляции», - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». Он также указывает на следующие преимущества монолита: независимость застройщика от ДСК, возможность возведения зданий большей высотности и вариативность планировочных решений. «Для хорошего архитектора монолит – Клондайк», - уверен, со своей стороны, Виктор Тарасов.
Сегодня в числе подрядных организаций-лидеров в сегменте монолитного строительства в Санкт-Петербурге специалисты называют «НСК-Монолит», ЗАО «Проммонолит» и ОАО «Монолитстрой». Среди девелоперов большие объемы монолитного строительства ведут SettlCity, РосСтройИнвест, RBI, ГДСК, ЛенСпецСМУ, ЦДС.
Развитие
По мнению специалистов, монолитное строительство развивается в двух направлениях. Во-первых, в сегменте ординарных комплексов, как правило жилых. Причем не только класса «комфорт». «С точки зрения монолитных конструкций различия между «элитой» и «экономом» минимальны. Разница в инженерной насыщенности, отделке и планировках», - говорит Виктор Тарасов. Во-вторых, развитие идет в плане создания градостроительных акцентов.
Сама технология совершенствуется за счет строительных материалов, опалубочных систем и техники. «Сегодня бетоны можно применять при температуре воздуха до -10 градусов с минимальным прогревом. Если раньше отечественные насосы для прокачки растворов позволяли подачу бетона на высоту до 75 м, сегодня высота подачи увеличилась до 150 м», - отмечает Сергей Михайлюченко.
«Нередко сегодня заказчик требует просто бетонную стену с идеальной фактурой – без раковин. Соответственно нужны бетоны со специальными свойствами: заполнение должно быть практически абсолютным», - рассказывает Михаил Матвеевский.
Среди опалубочных систем наибольшее распространение получили опалубки «Ное», «Сталформ», PERI, Doka, Hunnebeck. Среди отечественных опалубок предпочтение отдается «Гамме». Хотя, признают специалисты, импортная опалубка отличается более тщательным соблюдением технологии при производстве комплектующих. Пока остается редкостью несъемная опалубка Velox, однако, по словам Дарьи Акимовой, директора по продажам ООО НПКФ «Ортис», у этой системы хорошие шансы на завоевание петербургского рынка, поскольку здания, построенные с применением Velox, хорошо держат тепло и отвечают принципам энергоэффективности.
Перспективы
Строители констатируют: требования будущих владельцев жилья к уровню его защищенности, сложности и красоты ужесточаются. Соответственно монолит будет востребован, поскольку он, во-первых, позволяет воплотить любые архитектурные решения, а во-вторых, - спланировать производство работ и выстроить точные бизнес-прогнозы по себестоимости строительства. Монолит также будет присутствовать в связи с развитием высотного строительства. Хотя специалисты не исключают развития и воздушных конструкций – комбинации металлических конструкций с бетоном и стеклом.