Почти 60% девелоперов по всему миру отложили строительство жилья в связи с пандемией; в Москве на рынок выйдет вдовое меньше проектов
В исследовании основных тенденций девелопмента Global Development Report 2020, представлен опрос более 160 международных девелоперов-клиентов компании Knight Frank из 22 стран[1], которые поделились мнением о воздействии пандемии на развитие жилищного строительства. Так, 57% респондентов отложили строительство из-за смещения сроков поставок материалов и изменения потребностей конечного потребителя, из них 44% заявили, что будут вносить изменения в проектирование объектов. При этом 45% опрошенных заявили, что планируют сосредоточить развитие девелопмента в городах, тогда как 41% будут стремиться расширить охваты и строить как городское жилье, так и «вторые дома», и загородную недвижимость. Кроме того, в связи с текущей ситуацией 43% опрошенных девелоперов признают, что ориентироваться необходимо в большей степени на внутренний рынок, чем на мировой спрос. Что касается девелопмента элитной жилой недвижимости в Москве, по итогам 2020 года ожидается снижение количества новых объектов более чем в два раза – по предварительным данным на рынок выйдет 9 проектов.
[1] Австралия, Австрия, Бельгия, Великобритания, Германия, Гонконг, Индия, Индонезия, Ирландия, Испания, Кения, Китай (материковый), Малайзия, Новая Зеландия, Португалия, Румыния, Сингапур, США, Танзания, Франция, Швейцария, Южная Корея
- Большая часть опрошенных девелоперов (57%) намерены перенести строительство проектов, при этом 44% из них рассматривают внедрение новых подходов, обусловленных коронакризисом, среди которых:
- Удобный «домашний офис». Опрос показывает, что девелоперы планируют уделять больше внимания телекоммуникациям, технологиям «умного дома» и комфортному рабочему пространству. Среди основных тенденций проектирования жилой недвижимости лидирует внедрение передовых технологий, добавление рабочих кабинетов и дополнительного внешнего пространства, будь то терраса, патио или внутренний дворик.
- Здоровье и экологичность жизни. В связи с развивающимся трендом на здоровый образ жизни около 38% респондентов с большей вероятностью намерены предусмотреть место для хранения велосипедов и 36% – для спортзалов, тогда как только 17% рассматривают возможность парковки.
- Развитие городского девелопмента. В то время как 41% респондентов планирует вести застройку в различных локациях (городских, загородных, районах для «вторых домов»), 45% все еще намерены сосредоточиться исключительно на городском девелопменте.
- Универсальное строительство. Треть девелоперов рассматривают возможность совмещения опций, присущих коммерческим и жилым проектам, начиная от сдачи в аренду отдельных рабочих мест и блоков и заканчивая бизнес-апартаментами. Реализация таких проектов может вызвать большой интерес в будущем.
- Ориентация на внутренний рынок. В связи с периодом беспрецедентного ограничения передвижения 43% опрошенных заявляют, что в будущем намерены больше учитывать потребности отечественных покупателей и ориентироваться на внутренний рынок.
- Виртуальные просмотры. Почти две трети (63%) всех респондентов полагают, что в скором времени процесс продаж будет основан на технологиях виртуальной реальности, таких как 3D-изображения, виртуальные просмотры, панорамные туры и экскурсии. Продажи будут более ориентированы на VR и AR, популярность которых возросла в период ограничений на передвижение. Такой подход обеспечивает более инклюзивный процесс коммуникации, во время которого покупатели могут напрямую общаться с архитекторами или дизайнерами, например, с помощью вебинаров и видеоконференций.
- Внедрение «умных» технологий. Резко возросшая необходимость в коммуникационных технологиях позволит им стать отличительными особенностями новых проектов. Многие клиенты переезжают в эффективные и гибкие «умные дома». Учитывая особое внимание, которое сейчас уделяется здоровью и самочувствию, многие девелоперы занимаются усовершенствованием индивидуальных систем очистки воздуха и установкой устройств «домашнего доктора», который осуществляет базовые медицинский проверки. Такие системы могут отслеживать состояние здоровья пожилых жильцов и при необходимости уведомлять их близких или врачей.
- Пандемия подтолкнет развитие автоматизации, систем распознавания лиц и использования антибактериальных производственных материалов во многих сферах. Робототехника позволит снизить стоимость бытового обслуживания и уменьшить количество прямых контактов с людьми через использование консьерж-сервисов, автоматической очистки и дезинфекции помещений, которые уже опробовали некоторые отельные операторы.
- Эрин Ван Туиль, партнер Knight Frank, One Barangaroo, Австралия: «Мы ожидаем повышение спроса на жилье, которое предоставляет своим владельцам возможность функциональных изменений пространства и гибкость планировок. При этом уже сейчас отмечается увеличение интереса к приватности, тогда как ранее покупатели стремились к более открытой жизни за панорамными окнами. Немаловажным фактором может стать и наличие технологий бесконтактного управления. Спрос на жилье с придомовой территорией будет зависеть от динамики рынка в различных локациях».
Брендированные резиденции набирают популярность
- Кроме того, гибкость в проектировании жилых помещений будет иметь ключевое значение для тех, кто все еще балансирует между работой и личной жизнью. По словам Марины Шалаевой, директора департамента зарубежной недвижимости Knight Frank, операторы брендированных резиденций обязаны заботиться не только о владельцах, но и гостях, поэтому все вопросы решаются на опережение. Благодаря персоналу и многочисленным услугам, доступным 24 часа в сутки, гость может эффективно работать и получить доступ ко всем удобствам (от помощи в решении IT-вопросов до посещения спортзала, спа и проведения переговоров в конференц-зале). Критически важным для жизнеспособности брендированных резиденций будет статус «безопасной гавани» ввиду местоположения объекта. Большой возможностью для таких апартаментов станет потенциальный рост популярности прибрежных и загородных районов, отчасти спровоцированный пандемией. Традиционная семейная поездка в излюбленное место на лето может быть продлена на весь год, так как ультрахайнеты осознали, что им действительно комфортно работать дистанционно. Так, постоянное проживание за городом или на побережье может стать обыденностью и благотворно повлиять на развитие сегмента брендированных резиденций.
Девелопмент ключевых рынков
- Анализ семи ключевых мировых рынков (Дубай, Гонконг, Центральный Лондон, Мадрид, Манхэттен, Сингапур и Сидней) показал, что некоторые из них испытали значительные изменения за последние пять лет. Наиболее заметными из них являются падения цен в Дубае и центральном Лондоне на 25% и 17% соответственно. В то время, как рынок Лондона с 2014 года претерпевает колебания из-за изменений в налогообложении и выхода из Европейского союза, Дубай испытал исторический избыток предложения.
- Новое предложение ограничено на многих рынках, что влияет на ценообразование. В представленных семи направлениях прогнозируемый рост совокупного объема нового жилищного строительства в 2020 году составляет в среднем всего 1%, хотя этот прирост в значительной степени обусловлен прогнозируемым увеличением объемов нового жилья на 53% в Гонконге и 40% в Дубае. Однако, учитывая, что 57% респондентов отложили проекты, на рынок выйдет еще меньше новых проектов, что приведет к общему сокращению предложения, подобно тому, что мы наблюдаем в Сиднее, Сингапуре и Лондоне.
- В Сиднее в 2020 году ожидается уменьшение объемов нового ввода проектов с высокой плотностью размещения (с четырьмя и более этажами) почти на 60% по сравнению с показателем 2019 года, который в свою очередь был на 6% ниже уровня 2018 года. С 2016 года в Сингапуре наблюдается снижение объемов строительства жилой недвижимости, и в этом году ожидается, что ввод будет на 85% ниже значений 2016 года.
- В Лондоне пик реализации проектов с высокой плотностью размещения (20 и более квартир) пришелся на 2016 год, и, несмотря на небольшой рост в 2018 году, с тех пор снижается. В этом году девелоперы, вероятно, реализуют на 19% меньше новых проектов по сравнению с прошлым годом.
- Максимальный объем нового ввода в Нью-Йорке пришелся на 2015 год. Мы ожидаем, что количество новых объектов в 2020 году будет более чем на пятую часть ниже, а некоторые из них могут быть отложены до 2021 года.
Примечание: Для Лондона не включены проекты меньше, чем на 20 квартир, поэтому данные значения ниже реальных. Для Сиднея в I кв. 2020 года основные данные были собраны по 4-этажным объектам. Для Нью-Йорка предоставлены значения Манхэттена и Центрального Бруклина.
- Как и на многих ключевых мировых рынках, в Москве на протяжении 2020 года отмечалось замедление выхода новых проектов во всех сегментах, в том числе и высокобюджетном. Пик появления элитных жилых комплексов пришелся на 2018 год, а по итогам 2020 года ожидается снижение количества новых объектов более чем в два раза. За 9 месяцев текущего года элитный сегмент пополнился 6 новостройками, до конца года ожидается старт продаж ещё минимум 2-3 новых объектов, так, по предварительным данным в этом году на рынок выйдет 9 новых проектов. Тем не менее, мы наблюдаем положительную динамику объема предложения в элитных новостройках, обусловленную укрупнением формата девелопмента. В течение последних 5-10 лет заметно вырос уровень конкуренции на рынке, что заставляет застройщиков искать новые решения и повышать качество создаваемого продукта, соответственно, и уровень цен в проектах. Покупатель также изменился – стал более требовательным, опытным и точно знающим, что он хочет получить от приобретаемого жилья.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Влияние пандемии на московский рынок элитной недвижимости было темой №1. Возможную трансформацию девелоперского продукта с точки зрения безопасности, гибкости и вариативности использования помещений сегодня активно обсуждают основные игроки рынка. При этом необходимо отметить, что в последние годы конкуренция на московском рынке была довольно высокой, и многие решения, например, по инженерным коммуникациям, уже находятся на высоком уровне. Кроме того, рынок долгое время шел в сторону рациональности, отказа от лишних площадей, избыточной частной инфраструктуры. Поэтому появление дополнительной комнаты под кабинет вряд ли станет повсеместным трендом. Скорее, трансформируется в потребность в создании рабочих пространств в зонах общего пользования, комнат для проведения конференций, а также образовательных и бизнес-встреч. Однако в краткосрочной перспективе мы действительно ожидаем более кардинальных изменений в сфере использования бесконтактных технологий».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «В 2020 году на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается резкое снижение уровня предложения: с конца 2019 года объем рынка уменьшился на 43%. Текущие изменения стали следствием ограниченного выхода на рынок новых проектов, а также завершения реализации существующих объектов. В условиях пандемии, меняющихся предпочтений клиентов, а также спроса на готовое элитное жилье девелоперы предпочли сосредоточиться на текущих продажах. Тем временем цены на квартиры в элитных комплексах стабильно увеличивались: прирост с начала 2020 года – 9%. Предпосылками подобной динамики стала нестабильная экономическая ситуация в России, волатильность валют и развернувшийся на ее фоне повышенный интерес к жилой недвижимости, в частности элитной».
Серьезные препятствия
- Для 30% респондентов финансирование является самым большим препятствием развития девелопмента в текущей ситуации. На некоторых рынках наблюдается сужение кредитных возможностей для застройщиков. У банков сравнительно ограниченный интерес к кредитованию девелопмента, а на некоторых рынках предпродажные требования затрудняют начало строительства. Одним из способов стимулирования строительства со стороны правительства могло бы стать содействие кредитованию, возможно, посредством сочетания гарантий или займов.
- Вторыми в списке наиболее серьезных препятствий респонденты указали перспективы дальнейшего налогообложения и регулирования рынка недвижимости. Не так давно была введена 20%-я надбавка на налог для зарубежных покупателей в Ванкувере и Сингапуре. Такой уровень налогообложения или даже его ожидание может снизить спрос и сдержать развитие. Снижение налоговой активности, напротив, стимулирует рост спроса, как это показывает опыт Великобритании после недавнего введения «каникул» по гербовым сборам.
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.