«Метриум»: Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в III квартале
В III квартале 62% всех заключенных в Москве сделок с новостройками пришлись на долю десяти наиболее успешных по продажам застройщиков, подсчитали эксперты «Метриум». Спрос в проектах верхней десятки девелоперов в этот период удвоился по сравнению с показателем II квартала и достиг 575 тыс. кв.м, а суммарная выручка достигла 125 млрд рублей. В целом по активности клиентов III квартал стал лучшим для московских застройщиков с начала года.
В III квартале московские девелоперы заключили порядка 16,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве 924 тыс. кв.м. жилья в «старой» Москве, а общий объем выручки достиг 229 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Таким образом в III квартале застройщики заключили 43% договоров, продали 43% площадей, а также заработали 45% выручки от общего объема этих показателей за 9 месяцев 2020 года. Относительно II квартала, когда действовал режим самоизоляции, эти показатели примерно удвоились.
Однако спрос по-прежнему сконцентрирован в проектах наиболее крупных застройщиков. Успешные девелоперы из верхней десятки заключили в III квартале 59% от всех ДДУ, продали 62% квадратных метров и получили 56% выручки. По сравнению со IIкварталом спрос в проектах топ-10 застройщиков удвоился.
Первое место удерживает ПИК. Эта группа компаний продала в III квартале по договорам долевого участия порядка 172 тыс. кв.м, заключив почти 3,2 тыс. соглашений. Однако по сравнению со II кварталом доля ПИК в продажах снизилась с 20% до 18,6%. Выручка застройщика оценивается в 32,2 млрд рублей. При этом в III квартале девелопер продал на 82% больше площадей, чем во II квартале
Вторую позицию также сохранила за собой компания «Дон-Строй Инвест». В июле-сентябре девелопер реализовал в «старой» Москве 85 тыс. кв.м. и заключил с дольщиками 1,4 тыс. ДДУ. Доля в общем объеме продаж у этого застройщика, как и у лидера рейтинга, за три месяца сократилась с 10% до 9,2%. Компания заработала 22,1 млрд рублей. Общая реализованная площадь за три месяца увеличилась почти в два раза.
Третью строчку рейтинга заняла компания MR Group, которая вновь потеснила своего давнего конкурента за «бронзу» – компанию Ingrad. Причем разрыв с показателями обладателям «серебра» у MR Group небольшой. Суммарно застройщик реализовал в III квартале 42,5 тыс. кв.м и заключил 1,36 тыс. договоров долевого участия. При этом выручка составила 16,3 млрд рублей. Спрос в новостройках компании повысился за три квартала на 64%,
Примечательно, что состав нижних строчек рейтинга заметно поменялся за последние три месяца. Из топа выбыли Группа ЛСР, «Интеко», «РГ-Девелопмент», но вошли «Кортрос», Tekta Group, «Главстрой». При этом спрос в проектах компании «Главстрой» увеличился в 9 раз, у «Центр-Инвеста» – в 3,8 раза, у Tekta Group – 2,5 раза, а у «Эталона» – 2,4 раза. Занявшая пятую строчку компания «Центр-Инвест» заработала больше (11,9 млрд рублей), чем опустившийся на четвертую позицию девелопер Ingrad (8,7 млрд рублей).
«Показатели спроса как в целом по рынку, так и у топовых застройщиков свидетельствуют о восстановлении активности покупателей, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом если компании первого эшелона в основном сохраняют свои позиции, то между застройщиками, на долю которых приходится менее 6% спроса, идет острая конкурентная борьба. Выход из ограничений периода первой волны коронавируса сопровождался стартом большого числа новых проектов. Пик продаж в них придется на ближайшие месяцы, поэтому рейтинг еще будет претерпевать сильные изменения».
По данным Комитета по строительству Петербурга, в январе 2015 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 32 дома на 10 963 квартиры - всего 608 221,3 кв. метра жилья. За аналогичный период прошлого года (январь 2014 года) в городе было сдано 35 жилых домов на 9 910 квартир общей площадью 529 509,3 кв. м.
Лидером по объемам введенного жилья в январе 2015 года является Приморский район, где было завершено строительство 105 189,2 кв. м. - 10 домов на 1 958 квартир. На втором месте находится Адмиралтейский район с показателями по вводу равными 86 020,5 кв.м жилья - 4 дома на 1 519 квартир. На третьем месте стоит Невский район – 80 915,5 кв.м.
Кром этого, новые жилые объекты были введены в строй в январе 2015 года в Центральном районе – 79 563,7 кв. м, Московском – 77 904,4 кв.м, а также Калининском – 76 272,0 кв.м.
Среди застройщиков, которые сдали в эксплуатацию свои объекты стоит отметить «ЛенСпецСМУ», «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», «Главстрой-СПб», «Лемминкяйнен Рус» и другие.
По данным Комитета по строительству Петербурга, всего в январе 2015 года в Санкт-Петербурге был введен 61 объект общегражданского назначения. Наибольшее количество подобных построено и реконструировано во Фрунзенском и Красногвардейском районах города. Так, во Фрунзенском районе ООО «ПромИнвестГрупп» завершило строительство бизнес-центра со встроенным гаражом-стоянкой. ООО «ЛИДЕР» ввело в работу производственный комплекс, предназначенный для производства, ремонта и продажи автомобильных прицепов, в также здание «цех сборки прицепов» и здание «выставка продажа автомобильных прицепов». ООО "Синергия" построило торговый комплекс на Малая Балканской ул., уч.1, (северо-западнее пересечения с Загребским бульваром). Также во Фрунзенском районе была завершена реконструкция здания медицинского центра; торгового центра под административный комплекс со встроенными торговыми помещениями; первая очередь храма во имя преподобного Серафима Вырицкого (здание храма, часовня).
В Красногвардейском районе также завершены работы по строительству и реконструкции 9 объектов, куда вошли подстанция скорой медицинской помощи, выставочный комплекс, промышленный логистический комплекс, офисно-складские комплексы, торгово-развлекательные.
Также на результат ввода в январе 2015 года значительное влияние оказали показатели Выборгского района, где введены, в том числе, амбулаторно-поликлиническое учреждение (медицинский центр), многофункциональный оздоровительно-гостиничный комплекс с котельной и трансформаторной подстанцией.
По итогам 2014 года объем производства товарного бетона в Петербурге и Ленобласти составил 6,1 млн куб. м – практически столько же, сколько было выпущено в 2013 году. На фоне кризисных явлений в экономике участники рынка прогнозируют, что 2015 год станет временем закрытия бетонных узлов и самоочищения отрасли от более мелких производителей.
По мнению Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», основная проблема на рынке бетона Петербурга в настоящее время – это переизбыток производственных мощностей. Именно это не позволяет подавляющей части игроков работать с минимально приемлемой рентабельностью.
Так, по данным ЗАО «Решение», число игроков на рынке бетона Петербурга составляет до 100 компаний. Лидером рынка является компания «ЛСР-Базовые» с долей более 18%, «Беатон» занимает около 7%, «Ленстройдеталь» – около 5%, «Лидер-Бетон» – в пределах 5%, а компания «Такси-Бетон» – более 4%. «Причем вся пятерка нарастила долю в ушедшем 2014 году. Наибольший относительный прирост объемов производства продемонстрировала компания «Такси-Бетон», а в абсолютных цифрах – «ЛСР-Базовые», – прокомментировал ситуацию господин Батушанский.
Перезагрузка на рынке
Примерами крупных сделок на рынке бетона Петербурга в 2014 году может служить покупка компанией «НСК-Монолит» одного из значительных производителей бетона последних лет – «ТСК Бетон», а также заявление об объединении компаний «Бетомикс ЛО» и «Луябетон». Александр Батушанский отметил, что оба этих события говорят о сложной конкурентной ситуации на рынке. Но даже в этих условиях продолжают появляться новые бетонные узлы.
В «ЛСР-Базовые» газете «Строительный Еженедельник» рассказали, что, несмотря на стагнацию и первые признаки надвигающегося кризиса, по итогам 2014 года компания увеличила объемы продаж товарного бетона в Петербурге на 12%. «Наша доля на рынке бетона в Петербурге, по данным ЗАО «Решение», равна 18%. Это на 2% больше, чем в спокойном 2013 году. И на 2015 год у нас амбициозные планы – увеличить объем продаж более чем на 15%. Для этого, если потребуется, мы готовы открыть дополнительные мощности», – рассказал Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые».
В то же время в прошлом номере газета «Строительный Еженедельник» (№ 2 (639) от 26.01.2015) со ссылкой на Александра Вахмистрова, генерального директора Группы ЛСР, сообщала, что в связи с низкой рентабельностью компания готова расстаться с бетонными мощностями, находящимися в Москве, и уже начала подготовку к их продаже. Кроме этого, Александр Вахмистров отметил, что будет закрыто производство ЖБИ в Назии в Петербурге.
Ян Даровский, генеральный директор ООО «МастерСтрой», считает, что на фоне проблемы низкой рентабельности производства бетона основной препоной на рынке является усиление неплатежей за поставки продукции. По его мнению, с резким ухудшением финансовой ситуации в межбанковском секторе пропали кредитные деньги, что ставит под угрозу всю бетонную отрасль.
По прогнозу Александра Батушанского, вероятно, что при возможном снижении объема рынка и при отсутствии его роста рынок ждет закрытие части бетонных узлов и некоторое очищение рынка. «Прежде всего это коснется мелких игроков, но вероятны сложности и у более крупных компаний. Той их части, кто не справляется с управлением издержками. Мы надеемся, что 2015 год остановит нездоровую тенденцию появления новых узлов в условиях переизбытка предложения на рынке», – заключил господин Батушанский.
По данным Василия Кострицы, сегодня в Петербурге работают более 150 поставщиков бетона. Из них меньше 10% – крупные производители. «Если взять официальную статистку, то мы увидим, что производство бетона в Петербурге практически равно объемам продаж ЗАО «ЛСР-Базовые». Это говорит о том, что на рынке вращается большое количество официально не учтенных производителей. Следовательно, государство не получает значительную часть налогов от этого сегмента, а на рынок поставляется дешевый и некачественный продукт, потому что при малых мощностях и отсутствии собственной сырьевой базы бетон не может быть дешевым априори. Слишком большие издержки», – отметил Василий Кострица.
Две проблемы
Одной из главных проблем на рынке бетона Василий Кострица называет слабый входной контроль материалов или его отсутствие на подавляющем большинстве строительных объектов. «Зачастую руководители строительных компаний не вникают, кто и какие материалы привозит на объект. Во многом это связано со второй проблемой – взятки. Процветают неформальные договоренности, коррупция, перетягивающие все плюсы применения качественных базовых материалов.
Бывало, мы вылавливали поддельные паспорта качества, в которых под видом продукции «ЛСР-Базовые» доставлялся материал, не имеющий к нам никакого отношения. Это происходит из-за низкого контроля над стройкой не только со стороны заказчика или генподрядчика, но и со стороны правительства и профессиональных сообществ», – прокомментировал ситуацию господин Кострица.
Он уверен, что в кризис проблема качества и его контроля встанет еще острее в связи с необходимостью сокращать издержки. Он подчеркнул, что пока законодательного контроля не будет, будут оставаться объекты, построенные из низкосортной продукции.
Рост цен на нуле
Александр Батушанский констатировал, что в декабре 2014 года по сравнению с декабрем 2013 года цены на товарный бетон практически не изменились. По его словам, на основные составляющие – щебень и цемент – они также не выросли. За ноябрь-декабрь 2014 года динамика изменений (прирост) была около 0%. Цены незначительно росли только в июне-июле 2014 года, вернувшись к значениям конца 2013 года в течение III квартала 2014 года, рассказал эксперт.
Ян Даровский также отметил, что цены на бетон за 2014 год в целом не менялись. Но он уверен, что уже в конце года резкий рост стоимости импортного цемента, а следом за ним в начале 2015 года и цен на отечественное сырье вызовут резкий рост себестоимости бетона. Эксперт добавил, что на фоне сильного провала на рынке возможен дефицит сырья для бетона, что приведет к резкому росту цен на продукцию.
«Мы не наблюдали роста цен и не думаем, что они могут сильно измениться, поскольку бетон производится из российского сырья. В 2014 году даже была обратная тенденция – цены снижались, что было связано с перенасыщенностью рынка», – прокомментировал Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия.
Мнение:
Максим Мазурик, директор по продажам направления «Бетон» Sika Россия:
– В 2014 году проявлялась одна интересная тенденция – петербургские строительные компании стремились обзавестись собственным производством бетона. Так, например, поступили компании «УНИСТО Петросталь» и «НСК Монолит». Таким образом многим крупным застройщикам удается снизить себестоимость бетона и взять качество под собственный контроль. Думаю, что эта тенденция продолжится и в 2015 году. Нам кажется, что в этом году не стоит ожидать роста рынка – сейчас крупные стройки, которые способны значительно влиять на отрасль, можно пересчитать по пальцам.
Василий Кострица, заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий ЗАО «ЛСР-Базовые»:
– На рынке ходят разговоры, что скоро бетонщики поднимут цены. У нас таких планов нет. «ЛСР-Базовые» имеет ряд неоспоримых преимуществ перед всеми производителями бетона в Петербурге: собственная сырьевая база, самая широкая сеть БРУ и строгий контроль качества. Аналогов нам в городе нет и не будет даже при тех слияниях и поглощениях, которые прошли у других производителей в 2014 году. Мы добываем песок в пяти карьерах Ленинградской области и выпускаем щебень на восьми заводах. На каждом предприятии осуществляется тотальный контроль качества на входе и выходе. Мы знаем досконально, из чего мы делаем наш бетон. Благодаря всему этому у нас низкие цены и высокое качество. Единственное, чего мы не предлагаем, – это откаты. И меняться в этом отношении не собираемся.