Jones Lang LaSalle отмечает новые тенденции развития европейских торговых центров
В своем новом отчете «Европейские торговые центры: подходит ли один формат для всех?» компания Jones Lang LaSalle проанализировала изменения в европейской торговой недвижимости. В отчете исследуется процесс активного строительства европейских торговых центров и поднимается вопрос о том, может ли эта ситуация привести к появлению целого поколения однотипных «клонированных» торговых центров по всей Европе.
Вот некоторые ключевые данные, полученные Jones Lang LaSalle. Во-первых, гипермаркеты стали якорными арендаторами в 75% всех новых крупных проектов в 2007-2008 гг. Все более популярными становятся магазины модной одежды, поскольку владельцы торговых центров стремятся максимизировать доходы от аренды и посещаемости покупателей. Такие магазины, как, например, H&M, все чаще можно встретить в торговых центрах по всей Европе. В прошлом году эти магазины стали арендаторами крупнейших торговых центров в Чешской Республике, Венгрии, Польше и Великобритании.
Во-вторых, предложение торговых марок также становится шаблонным, что отражает растущую интернационализацию торгового сектора и желание воспроизвести в новых проектах уже проверенную «удачную формулу» торговых центров. Продавцы одежды заняли почти половину площадей в каждом торговом центре, открытом в прошлом году, причем среди них доминируют международные бренды.
В-третьих, развлекательные зоны также становятся все более похожими друг на друга, несмотря на незначительное количество новых необычных аттракционов – таких как аквариум в Forum Istanbul в Турции, или проектируемая трасса для автогонок, которая будет совмещаться с торговым центром Пескары в Италии.
Кинотеатры остаются самыми популярными местами досуга, они присутствуют в 85% новых проектов. Владельцы кинотеатров стремятся разнообразить свое предложение, в частности, представляют трехмерные цифровые экраны и VIP-залы.
Все более популярной в Западной Европе становится концепция использования торгово-развлекательных центров в качестве места для встреч и общения, которые могут стать такими же популярными местами для социализации как дом и работа. Это заставило разработчиков так проектировать торговые центры, чтобы они могли использоваться и для общественной жизни. Таким образом, магазины становятся не только местом, которое люди посещают специально для того, чтобы что-то купить. Теперь торговые центры становятся местом для прогулок в свободное время, во время которых могут заодно совершаться покупки.
Очевидно, что экологический аспект становится очень важным для девелоперов торговых центров во всей Европе. Однако пока экологичность зданий не сильно влияет на величину арендных ставок и не становится дополнительным преимуществом для привлечения арендаторов. Однако аналитики уверены, что в ближайшем будущем эта ситуация обязательно изменится.
Джеймс Долфин, начальник отдела европейской торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти данные: «В конечном итоге, у европейских потребителей есть выбор. Они могут выбирать, где совершать покупки, отдыхать или общаться. Эта возможность выбора стимулирует девелоперов торговых центров создавать обстановку, побуждающую потребителей покупать, и, что еще более важно, разрабатывать такие проекты, которые могут предложить более привлекательные условия, чем те, которые есть у конкурентов, в том числе и у интернет-магазинов. Создание и развитие уникальных отличительных черт – это центральный элемент новой стратегии, и он гарантирует, что однообразия не будет никогда, даже если состав арендаторов будет становиться все более однородным».
Некоторые аспекты развития новых торговых центров в Европе не настолько однотипны. Невиль Мосс, начальник отдела европейских исследований компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Существует большая разница между Восточной и Западной Европой, которая определяется труднодоступностью участков в городских центрах Восточной Европы и тенденцией к реализации проектов по обновлению городских центров и проведению политики «в первую очередь – городской центр» в Западной Европе. Более 60% новых крупных торговых центров в Западной Европе расположено в городских центрах, тогда как в Восточной Европе таких проектов всего 28%».
Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Функциональные элементы концепций торговых центров и методы воплощения унифицируются. Не менее 50% сдаваемых в аренду площадей предполагают наличие ключевых международных брендов. Труднее игнорировать локальные особенности потребительского поведения. В поиске конкурентного преимущества проекты вынуждены отличаться, следуя принципам развития индустрии моды, устанавливая стиль жизни. В целом по России только 25-30% населения регулярно посещают торговые центры. Видимо, предложенные в настоящий момент на российском рынке концепции торговых центров недостаточно убедительны для оставшейся многомиллионной аудитории. Сегодня для многих образцом удачного девелопмента торговых центров является проекты шведской компании ИКЕА МЕГА, в основе концепции заложена идея самого большого семейного центра – это действительно очень успешные проекты, но оставшиеся потенциальные возможности более многообразны. Уверен, что в России будут иметь большой успех хорошо интегрированные в городскую среду концепции «Место встреч», которые будут посещать не только для шоппинга, но и для общения и встреч с друзьями, а также многофункциональные центры, модернизирующие целые кварталы городов. За городом будут пользоваться популярностью такие концепции как дисконтные центры «Outlet center», «Power center» или «Retail park», а также специализированные торгово-развлекательные центры с различной доминантой (развлекательной, детской, спортивной и т.п.), ориентированные на определенную целевую группу».
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»
Краткий обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга в период мая 2004 – мая 2005 годов.Изменение спроса на недвижимость в апреле – октябре 2004 года
По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на предлагаемые к продаже объекты недвижимости составил к июню 2004 года 32% от показателей марта 2004 года. А в ноябре 2004 года был зафиксирован показатель 61% от уровня марта 2004 года. Практически такой же уровень активности потенциальных покупателей наблюдался в период апреля- мая 2005 года.
Инертность вторичного рынка
На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в докризисный период объем предложения составлял 18000-19000 объектов (квартир и комнат). С июня 2004 года и по настоящее время объем предложения составляет 26000-27000 объектов (+ 42%). Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников – «продавцов» обусловливает крайнюю инертность рынка. Информация о понижение спроса и цен на жилье крайне негативно воспринималась большинством клиентов.
Сказывалось также отрицательное влияние финансируемой строительными компаниями PR-программы с основной идеей «Цена на недвижимость будет только расти». Понадобилось шесть месяцев для снижения цены предложения частью «продавцов».
Рынок вторичной жилой недвижимости в Петербурге это рынок «обменов» (80-85% предлагаемых к продаже объектов требуют альтернативной покупки другой недвижимости).
Взаимосвязь снижения средней цены и активности в различных сегментах рынка
Активность на сегодняшнем рынке тесно связана с понижением цены. По статистике «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. Произошло значительное увеличение размеров «доплат». «Цепочки» – связанные между собой сделки из нескольких одновременно продаваемых объектов – стали трудноосуществимыми.
Сегментация
Спрос смещен в сегмент относительно дешевой жилой недвижимости – одно- и двухкомнатные квартиры, комнаты. Меньшим спросом пользуются трех и более комнатные типовые квартиры. Соответственно снижение цен на многокомнатные квартиры идет более быстрыми темпами.
Сегменты рынка, которых не коснулась стагнация
Падение спроса практически не произошло на рынке жилых квартир, продаваемых с целью последующего перевода в нежилой фонд.
Отличие цен предложения от цен реальных сделок
Цены предложения в СМИ отличаются от цен реальных сделок на 5-30%.
Переход от «рынка продавца» в период 1992-2004 годов к «рынку покупателя» в 2005 году
Период активного, и в 2002-04 годах даже ажиотажного спроса на любую жилую недвижимость прошел. Рост цен на недвижимость, по-видимому, значительно опередил рост благосостояния большинства потенциальных покупателей. Продать любой объект жилой недвижимости по сложившимся к 2004 году ценам стало проблемой.
Динамика изменения средней цены на объекты недвижимости
(по данным компании «Легион-Недвижимость»)
По материалам компании «Легион-Недвижимость» и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти