«Метриум»: Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В III квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 114 проектов с объемом экспозиции 3 910 лотов (467,8 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла за квартал на 2,8% (+5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев) и составила 608 150 руб. В элитном сегменте средняя цена выросла за квартал на 4,3% (+3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).и составила 1 013 095 руб. за в. м.
Премиум-класс
В III квартале 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 63 проекта с общим объемом предложения около 2 260 лотов (1 104 квартир и 1 156 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 235,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 11,2%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 17,8%.
За прошедшие 3 месяца продажи открылись в шести проектах премиум-класса.
По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Дорогомилово (23,1%; +7,3 п.п.) за счет старта проекта Victory Park Residence. На второе место сместился Пресненский район, доля которого снизилась до 16,5% (-7,5 п.п.) от общего объема предложения. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 10,5%, сократившись за квартал на 0,9 п.п.
В III квартале 2020 года доля апартаментов выросла до 51,2% (+0,7 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально уменьшилась и составила 48,8%. По сравнению с концом 2019 года доля квартир сократилась на 2,9 п.п., а с конца 2018 года – на внушительные 10,3 п.п.
На рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Наибольшая доля текущего предложения расположена в домах на этапе отделочных работ (32%; +6,8 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она составила 28,1% (-15,5 п.п.). Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 22,7% (+13,4 п.п.). Наименьшая доля у лотов во введенных объектах (17,4%; -4,6 п.п.).
За отчетный период наблюдалось увеличение доли лотов с отделкой white box (15,6%; +5,9 п.п.) и финишной отделкой (43,6%; +1,3 п.п.) за счет доли без отделки (40,9%; -7,1 п.п.).
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (29,8%), их доля за квартал снизилась на 3,5 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,7% (+2,4 п.п.). Равные доли у трехкомнатных (19,6%; -0,7 п.п.) и многокомнатных лотов (19,6%; +2,1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии – на них пришлось 2,3% рынка (-0,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608 150 руб. Показатель вырос на 2,8% относительно II квартала текущего года, на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост среднего показателя произошел в районе Якиманка (+25,3%). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра составила более 830 тыс. руб. Также заметный рост средних цен за квадратный метр отмечен в районах: Дорогомилово (+16,7%), где вышел Victory Park Residence; Таганский (+10,4%) за счет старта проекта Lumin; Хорошёво-Мнёвники (+10,4%) из-за повышения цен в ряде проектов, что обусловлено изменениями в структуре предложения.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районе Щукино (-14,4%), на что повлияли изменения общей структуры предложения в давно реализуемом проекте с остаточным предложением.
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2020 года снизился на 3,7% – до 63,4 млн руб. По сравнению с концом 2019 года бюджет предложения остался примерно на том же уровне (+0,2%), а за 12 месяцев – вырос на 15,5% с 54,9 млн руб.
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м. за 10,88 млн руб.;
– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м. за 12 млн руб.;
– ЖК SLAVA (САО / р-н Беговой): студия 30,9 кв. м. за 13 млн руб.
Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 704 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 674,7 млн руб.;
Элитный класс
По итогам III квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находился 51 проект с общим объемом предложения около 1 650 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 232,1 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 17,3% по количеству лотов и на 15,5% по продаваемой площади.
В III квартале 2020 года продажи стартовали в трех проектах элитного класса.
Преобладающий объем лотов элитного класса представлен в Пресненском районе – 39,2%, его доля продолжает расти и за квартал увеличилась на 2,3 п.п. Существенный объем предложения также реализуется в районах Хамовники (15,5%; -3,1 п.п.) и Якиманка (13,5%; +0,2 п.п.). Доли квартир и апартаментов в районах Арбата и Тверской показали рост и к концу III квартала составили 9,3% (+0,9 п.п.) и 7,0% (+1,2 п.п.) соответственно. На остальные локации приходится суммарно 15,5% предложения (не более 5% на район).
Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса продолжает расти и в III квартале составила 73,9%, что на 3,8 п.п. больше показателя II квартала и на 9,7 п.п с начала года. Квартиры заняли всего 26,1% рынка, пропорционально сократившись за квартал на 3,8 п.п.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (47,7%; +7,1 п.п.), сместив предложение в готовых домах на второе место (46,3%; -3,1 п.п.). Наименьшая доля предложения по-прежнему сосредоточена в домах, находящихся на начальном этапе строительства (4,7%; - 3,7 п.п.) и на этапе строительно-монтажных работ (1,3%; -0,3 п.п.).
Доли лотов с финишной и предчистовой отделкой выросли за счет уменьшения доли предложения без отделки. Данная тенденция продолжается с начала 2020 года. Так наибольшая часть лотов в элитном сегменте реализуется с финишной отделкой (38,6%; +3,0 п.п.), чуть менее представлено квартир и апартаментов без отделки (35,5%; -4,4 п.п.). Жилье с отделкой white box составляет 25,9% (+1,4 п.п.) от совокупного объема предложения.
В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается равномерное увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных лотов за счет снижения доли студий, двухкомнатных и многокомнатных квартир и апартаментов. Так почти в равной степени распределились доли однокомнатных (33,2%; +1,8 п.п.) и двухкомнатных лотов (30,7%; -0,2 п.п.). Также значительный объем представлен трёхкомнатными (19%; +0,5 п.п.) и многокомнатными квартирами и апартаментами (12,7%; -1,1 п.п.). Студии занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (4,4%; -1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 4,3% и составила 1 013 095 руб./кв. м. ($12 967[1]). С начала года стоимость квадратного метра выросла на 3%, а за 12 месяцев – на 6,2% с 953 540 руб./кв. м. (данные за III квартал 2019 года).
[1] 78,1281 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 06.10.2020
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная динамика. Наибольший рост средних цен отмечен в Таганском (+24,7%), Басманном (+16,9%) и Пресненском (+11,8%) районах. Причиной повышения стали: поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах, причем эти повышения носили точечный характер – были применены к отдельным лотам.
Заметное снижение отмечено в районах Арбат (-1,9%) и Мещанский (-1,3%) по причине изменения в ценовой политике застройщиков по проектам с остаточным предложением, а также из-за вымывания лотов с высокой стоимостью квадратного метра.
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;
– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.;
– ORDYNKA (ЦАО / Замоскворечье): апартаменты площадью 45,4 кв. м за 28,6 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
– Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 718,3 кв. м за 2 млрд руб.
Основные тенденции
«По итогам III квартала 2020 года на рынке премиального и элитного жилья сократилось предложение, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный объем предложения снизился на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Но при этом на рынке жилья высокого сегмента наблюдается повышенная активность девелоперов. В 2020 году на рынок вышло 13 проектов (5 проектов класса элит и 8 проектов премиум-класса), а за аналогичный период 2019 года – только 5 проектов, из которых 2 проекта премиум-класса.
Отрицательная динамика объема экспозиции объясняется активным вымыванием лотов, частичным снятием лотов с продажи в некоторых проектах, а также закрытым форматом продаж в двух новых проектах. В III квартале на первичном рынке премиального и элитного жилья наблюдался высокий спрос. По сравнению со II кварталом количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось в 3,5 раз. А с начала текущего года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы было заключено 1,3 тыс. ДДУ (доля III квартала составила 47%) общей площадью 117,5 тыс. кв.м.
На фоне высокого спроса выросли цены. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608,15 тыс. руб./кв.м. (+2,8% за квартал; +5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте показатель составил 1,013 млн руб./кв.м. (+4,3% за квартал; +3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).
Продолжилась тенденция увеличения доли лотов с отделкой (предчистовая и финишная). К концу III квартала в сегменте премиум их доля составила 60% (+7,1 п.п.), а в элитном – 64,5% (+4,4 п.п.). Еще одной примечательной тенденцией на рынке премиального и элитного жилья является увеличение доли апартаментов: на апартаменты в премиум-классе пришлось 48,8% (+0,7 п.п.), в элитном классе – 73,9% (+3,8 п.п.).
Основная причина повышения активности покупателей и увеличения стоимости квадратного метра – это ослабление курса национальной валюты (с начала года рубль потерял 26% относительно доллара США) и отсутствие уверенности в прочности рубля в среднесрочной перспективе».
Рынок теплоизоляционных материалов, по данным экспертов, с начала года вырос на 20%. В прошлом году темпы роста доходили до 100% по сравнению с 2010 годом. Участники рынка настроены оптимистично и полагают, что к концу года рынок подрастет еще минимум на 15%.
Ситуация на рынке теплоизоляционных материалов неразрывно связана с положением дел в строительной сфере. СЗФО в первом полугодии показал довольно высокие темпы роста объемов строительных работ, прирост по сравнению с прошлым годом составил 13,1%, приводит данные Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс".
Об активном развитии говорит и Виктор Адамов, исполнительный директор СТД "Петрович". "Рынок по-прежнему стабильно растет. Большинство крупных производителей наращивают объемы выпуска или планируют это сделать. Растут и розничные продажи. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года он вырос на 15-20%", – отмечает господин Адамов.
По его подсчетам, на северо-западе России в месяц продается примерно 100 тыс. кубометров стекловаты, примерно столько же каменной ваты, 60-70 тыс. кубометров приходится на экструдированный пенополистирол. В целом объем рынка составляет до 1 млрд рублей в месяц, а цены растут примерно на 5% два раза в год перед сезоном и осенью, поясняет господин Адамов.
В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка теплоизоляции являются ООО "Строительные материалы", которое производит теплоизоляционные материалы под маркой "ИЗОТЕК", ООО "ПЕНОПЛЭКС СПб", занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистирола, и завод ООО "Роквул-Север". 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на "ПЕНОПЛЭКС2, рынок стекловаты в равных долях делят URSA и "Изовер".
"Доля российских производителей на этом рынке стремится к нулю. Другое дело, что у всех крупных игроков российского рынка теплозвукоизоляции, а это иностранные компании, есть производства в нашей стране. На эти производства и приходится значительный объем рынка. Например, в сегменте каменной ваты порядка 70% занимает продукция Rockwool, а большую часть сегмента стекловаты делят между собой Isover, Ursa и Knauf", - считает Виктор Адамов.
"Рынок теплоизоляционных материалов в Санкт-Петербурге можно охарактеризовать как достаточно зрелый и стабильный, основные игроки сохраняют свои позиции на протяжении длительного времени", - говорит Елена Мочалова, заместитель директора по продажам RockwoolRussia.
Госпожа Мочалова отмечает, что рынок теплоизоляционных материалов Санкт-Петербурга является высококонкурентным, на нем представлен широкий ассортимент продуктов как отечественных, так и зарубежных производителей. Появление новых крупных игроков на столь насыщенном рынке маловероятно, считает она.
По данным Елены Васильевой, менеджера по маркетингу ООО "ТИМ", расширение производств затеяли основные игроки рынка. К примеру, строительство завода по производству минераловатного утеплителя Paroc может существенно повлиять на расклад сил в секторе рынка, где лидерами являются Rockwool и "ТЕХНОНиколь". Нижний порог инвестиций в такое производство эксперты оценивают в 50 млн EUR.
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
"Рынок будет расти примерно на 10-15% в год. Кроме того, со временем девелоперы и строители будут уделять все больше внимания энергоэффективности своих проектов, что повысит спрос на качественную и экологичную теплоизоляцию", - прогнозирует Виктор Адамов.
"Свою лепту в развитие отрасли теплоизоляционных материалов внесло и ужесточение контроля за соблюдением законодательства в сфере энергосбережения и энергоэффективности. Можно смело прогнозировать стабильный рост рынка теплоизоляционных материалов на ближайшие несколько лет", - считает Елена Васильева.
"Делать краткосрочные прогнозы довольно сложно, поскольку рынок изоляционных материалов зависит от развития строительного рынка, который, в свою очередь, опирается на общую экономическую ситуацию в стране и в мире. Однако в долгосрочной перспективе мы ожидаем позитивную ситуацию", - прогнозирует Елена Мочалова.
Мнение:
Владимир Степура, заместитель генерального директора ООО "ПКП Ресурс":
– По данным нашей компании, прирост в первом полугодии 2012 года по группе "сшитый и несшитый пенополиэтилен" составил порядка 50%, по минеральным ватам этот показатель несколько ниже (порядка 10%). Такие цифры объясняются, в первую очередь, спецификой рынка. Рынок пенополиэтиленов локален, высокие транспортные издержки при доставке материала в другие регионы и присутствие в каждом аналогичных производителей ограничивает рынок пределами Северо-Западного федерального округа. Мы рассчитываем на ежегодный рост рынка сшитого пенополиэтилена на 12-14%.
"Рынок товарного бетона Петербурга, по оценкам экспертов, с начала года вырос более чем на 25%. Если темпы роста не снизятся, то уже к концу года рынок сможет приблизиться или даже обогнать докризисные показатели. Однако не все участники рынка настроены оптимистично.
Участники рынка говорят, что текущий год для товарного бетона можно назвать весьма успешным. "Рынок демонстрирует очень высокие темы роста - более 25%. Если объемы потребления во втором полугодии не снизятся, то, вероятно, объем рынка приблизится или даже превысит уровень 2008 года. Емкость рынка товарного бетона и растворов Петербурга и Ленобласти в 2011 году составила более 4,5 млн куб. м, а за 6 месяцев 2012 года – более 2,5 млн куб. м", - отмечает Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО "Решение".
Александр Дубодел, директор по маркетингу "ЛСР-Базовые2, говорит что, по разным оценкам, потребление в первом полугодии 2012 года выросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 35-38%. Особенно бурный рост, по его словам, наблюдался в I квартале.
"На данный момент емкость рынка бетона в Санкт-Петербурге составляет около 450 тыс. куб. м в месяц. С начала года в десятке крупнейших производителей отмечается увеличение спроса в среднем на 10-12%», – подсчитывает Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН".
"За последние 3 года спрос на бетонно-растворные смеси повышается на 10-15% ежегодно. В первом полугодии 2012 года на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Прирост объема составляет примерно 10-15%. За полугодие было отгружено более 2 млн куб. м бетонных смесей. Сейчас ощущается несущественное снижение объемов, связанное с окончанием или приостановкой некоторых строительных объектов», – полагает Дмитрий Карачевцев, директор отдела продаж растворобетонных смесей ОАО "Ленстройдеталь". Говорить, что рынок оправился от кризиса, преждевременно, скорее, он находится в предвкушении нового, считает господин Карачевцев.
О возможной стагнации предупреждает и Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО "Проммонолит". 2Положительная динамика роста производства бетона в 2011 году и в I квартале 2012 года начала притормаживать с апреля, а это тревожный сигнал возможной дальнейшей стагнации", - опасается господин Бизяев.
Между тем цены на товарный бетон с начала года уже упали в среднем на 9%.
Цены с начала года колебались несколько раз и остановились на отметке, не оправдывающей затраты на производство, сетует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский поясняет, что цены снижаются на фоне роста спроса, что нетипично и объясняется высокой конкуренцией. "По сравнению с декабрем прошлого года цены на товарный бетон, по нашим замерам, снизились на 5-6%, а по сравнению с уровнем января текущего года – более чем на 20%", – уточняет господин Батушанский.
"Цены на товарный бетон с начала года несколько упали и находятся практически в прямой зависимости от стоимости цемента. Самый ходовой класс бетона (В25) сегодня стоит около 3250 рублей за 1 куб. м. Строительный сезон подходит к концу, соответственно будут сокращаться и объемы потребления при существующих производственных мощностях. Закономерно предположить, что цены на рынке в такой ситуации тенденции к повышению иметь не будут", – говорит Александр Дубодел.
"В этом году мы наблюдаем парадокс – цены на основное сырье растут, а отпускные цены на бетон, наоборот, падают, несмотря даже на вроде бы высокий летний сезон. В среднем с начала года отпускные цены на бетон упали на 8-10%. Это если не брать дебиторскую задолженность по взаиморасчетам, то есть реальные цены еще ниже", – считает Михаил Бизяев.
Евгения Моисеева, ведущий специалист технической поддержки клиентов ООО "Полипласт Северо-Запад", рассказывает, что в некоторых регионах Ленинградской области, напротив, наблюдалось увеличение стоимости бетона в связи с повышением цен на инертные материалы, такие как щебень и песок, а также за счет роста тарифов на доставку сырья из-за дефицита железнодорожного и автотранспорта.
Андрей Мукосеев полагает, что к концу года произойдет снижение цены на бетон. По его словам, этому будут способствовать значительная конкуренция на рынке и ценовой демпинг со стороны крупных производителей, а также прогнозируемое снижение цены на цемент в среднем на 200-300 рублей за тонну. "Необходимо отметить, что рентабельность рынка бетона составляет 8-9%, поэтому любые колебания в сторону снижения цены могут неблагоприятно сказаться на производителях бетона", – добавляет господин Мукосеев.
Александр Дубодел позитивно оценивает перспективы рынка. "Мы планируем развитие сети БРУ (бетонорастворные узлы). У нас уже есть оборудование, которое готово к установке. В кризис мы законсервировали часть своих производств, а сейчас планируем наращивать объемы производства и продаж. Недавно мы открыли новый завод на Васильевском острове, далее планируем открывать заводы в Невском и Приморском районах. Также разместим БРУ в Ленинградской области, где будем выпускать бетонорастворные смеси на основе отсева с наших гранитных карьеров", – говорит он.
"В этом году мы возобновили отгрузки с производства № 8 на Октябрьской набережной и планируем установить еще 1-2 бетонных узла", – делится планами Дмитрий Карачевцев. О возможном увеличении мощностей говорит и Андрей Мукосеев. "Мы рассматриваем такую возможность, однако не готовы сейчас говорить о чем-то конкретном. Решение будет приниматься по результатам 2012 года. При этом возможность реализации новых проектов мы рассматриваем не ранее середины 2013 года", – заключил господин Мукосеев.
Александр Батушанский считает, что рынок имеет шансы как минимум сохранить существующие объемы, так как в последние годы доля монолитных технологий, где в основном потребляется товарный бетон, стабильна.
Евгения Моисеева полагает, что перспективы рынка товарного бетона не ограничены ни объемами, ни возможностью внедрения новых технологий, и, соответственно, они открыты процессу совершенствования качества своей продукции.
Мнение:
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН":
– Основная проблема для производителей бетона на данный момент – неплатежи строительных компаний, у которых все чаще возникают сложности с финансированием строек. В среднем задержки по оплате составляют 30 дней. В связи с низкой ликвидностью на рынке идет перераспределение долей в пользу производителей, способных работать в условиях низкой платежеспособности потребителей.