Рекордный спрос на столичное жилье бизнес-класса: с июля по сентябрь совершено на 83% больше сделок, чем во II квартале
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Всего за период с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 сделок с квартирами и апартаментами, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале текущего года. Данный показатель является рекордным за время анализа рынка жилой недвижимости бизнес-класса в Knight Frank (с 2018 года), а основным драйвером спроса стала ипотека – с ее привлечением совершено 52% от всех сделок ДДУ. При этом снижение объема предложения за квартал составило 16%, а за год количество лотов в продаже сократилось на 20%. На фоне снижения предложения и существенного роста спроса бюджет лотов в продаже ожидаемо вырос и по итогам сентября 2020 года достиг 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год).
- На первичном рынке жилья бизнес-класса столицы представлено 10,4 тыс. лотов общей площадью 804 тыс. кв. м, что является самым низким объемом предложения за последние два года. Несмотря на старт продаж в шести проектах бизнес-класса, объем предложения за квартал сократился на 16%, а за год – на 20%. Суммарно за III квартал 2020 года на рынок вышло всего 450 лотов: девелоперы выводили новые объемы очень осторожно, тогда как реализованный спрос за анализируемый период более чем в 10 раз превысил объем пополнения рынка.
Новые проекты
- Всего с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 продаж, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале 2020 года. При этом порядка 20% сделок, заключенных в рамках ДДУ, отложены со II квартала и зарегистрированы после снятия большинства ограничений в Москве. Основным драйвером спроса стала ипотека, в том числе субсидированная: доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжила расти и достигла 52% от всех сделок ДДУ в сегменте жилья бизнес-класса (+5 п.п. в сравнении с данными за I полугодие 2020 года). Подстегнул спрос и снижающийся курс национальной валюты, а также невысокие процентные ставки по вкладам.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Итоги III квартала 2020 года стали своеобразной компенсацией для застройщиков после ограничений и нестабильности II квартала: спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса оказался рекордно высоким. Вслед за покупателями после долгого затишья активизировались и девелоперы, выводя на рынок новые проекты. Девелоперы вновь добавляют при проектировании балконы, патио, террасы, а в крупных ЖК появляются общественные пространства, представленные переговорными, небольшими зонами коворкинга, помещениями для занятий спортом и т. п.».
- География сделок не претерпевает изменений на протяжении года, и самыми популярными округами остаются ЗАО (31%), ЮАО (21%) и СЗАО (13%), но лидер по продажам в анализируемом сегменте поменялся: им стал ЖК «Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест» – проект, вышедший в продажу во II квартале текущего года. Также в тройку лидеров вошли ЖК «Символ» и ЖК «Сердце Столицы» от компании «Дон-строй».
- По итогам сентября 2020 года средневзвешенная цена предложения составила 299 тыс. руб. за квадратный метр, что на 3% больше, чем во II квартале, и на 5% пока. Наиболее существенный рост средневзвешенной цены отмечен в Юго-Восточном (+12%) и Южном (+7%) административных округах. Рост цен в данных направлениях связан с переходом на следующие стадии строительной готовности расположенных здесь проектов, перераспределением структуры предложения в них, а также выходом нового жилого комплекса с высокой средней ценой в ЮАО –Foriver (ГК «Инград»).
Динамика изменения предложения и средневзвешенной цены 1 кв. м
- Средний бюджет предложения первичного жилья бизнес-класса изменился вслед за средневзвешенной ценой квадратного метра и по итогу III квартала составил 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год). Большая часть предложения (43% от общего объема) сосредоточена в бюджете 10-20 млн руб. за лот –, однако доля предложения в данном диапазоне сокращается на протяжении последнего года (-8 п.п. за год), тогда как процент предложения более дорогих лотов растет – как за счет увеличения средней цены, так и на фоне активного вымывания самого доступного предложения.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.
Первые 43 петербуржца заключили договоры пожизненной ренты. О начале работы новой госуслуги сообщили профильные эксперты.
Предоставлять госуслугу в Петербурге начали с сентября прошлого года. По условиям соглашения владелец жилья – пожилой человек или супружеская пара старше 75 лет – передают Петербургу свою квартиру в собственность. Взамен сторона получает единовременную и ежемесячную выплаты. В случае смерти супруга вдовцу или вдове платят оставшуюся половину «за двоих».
Бесповоротное решение
Так, единовременная выплата составляет 10% от рыночной стоимости жилья. За 2015-2016 годы ее размер в среднем был на уровне 427 тыс. рублей.
«Ежемесячная выплата в этом году составляет 17,4 тыс. рублей или 15,1 тыс. рублей с учетом вычета налога. Сумма эта каждый год будет индексироваться. В 2015 году выплата составляла 16 тыс. рублей, с учетом вычета налога – 13 920 рублей», – сообщил директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.
По данным «Горжилобмена», на сегодняшний день в Петербурге заключено 43 договора пожизненной ренты. Из них 24 – по однокомнатным квартирам, 15 – по двухкомнатным и четыре по «трешкам».
Из 18 районов Северной столицы желающие оформить договор нашлись в 14. Больше всего их набралось в Калининском районе – там заключили 11 договоров. Далее следуют Василеостровский и Кировский районы – в каждом из них по пять договоров. Меньше всего их насчитывается в Курортном, Петроградском, Приморском и Пушкинском.
Что касается правил оформления договора, председатель Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко подчеркнул, что расторгнуть его из-за того, что пенсионер «передумал», нельзя. Единственным основанием для этого может являться неисполнение платежных обязательств по выплатам со стороны Петербурга.
«Просто нежелание продолжать договор ренты не является основанием для его расторжения. Это не завещание, которое они могут отменить, а «железобетонный» акт. Мы об этом предупреждаем не один раз», – подчеркнул господин Герасименко.
Освободившиеся квартиры предназначены для очередников. Это лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ветераны ВОВ, инвалиды, сироты и представители других социально не защищенных слоев населения.
Снижать возраст, при котором можно заключить договор, городские власти пока не думают. «Из всех 1,5 млн пенсионеров Петербурга 41% работают. Поэтому проблема снижения возраста не стоит остро», – пояснил председатель Комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков.
Потребность растет
Со временем эта услуга станет более востребована, считает Александр Ржаненков. Сегодня на рассмотрении находятся 50 заявлений, под это количество
на этот год выделено 39,6 млн рублей. «Если потребность населения возрастет – сумма будет увеличена», – сказал он.
По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в первую очередь госуслуга была создана для того, чтобы пострадавших от рук мошенников с недвижимостью стало меньше.
«Прежде всего, все наши действия были направлены на то, чтобы организовать дополнительную помощь пожилым, одиноким гражданам и защитить их от посягательств риэлторских компаний на помещения, которые они сегодня занимают, – объяснила госпожа Орлова. – С такими вопросами к нам обращаются, не один раз эта тема была предметом для обсуждения на различных общественных советах, советах ветеранов».
В частности, как объяснил господин Ржаненков, за последние 20 лет более 10 тыс. петербургских пенсионеров пострадали от действий мошенников с недвижимостью.
Несмотря на то что госулуга начала действовать меньше полугода назад, уже сейчас стали видны первые результаты. Во-первых, по словам Александра Ржаненкова, за это время снизилось число пенсионеров, потерявших жилье из-за сделок с частыми фирмами. Во-вторых, родственники пенсионеров, хоть и из меркантильных соображений, но узнав о том, что они могут остаться без наследства, вспоминают о своих одиноких близких и начинают заботиться о них.
«К сожалению, у большинства из тех, кто уже заключил договоры ренты, есть родственники. Но иногда случалось так, что пенсионеры забирали заявления из-за того, что их дети или внуки начали проявлять к ним заботу», – добавил господин Филимонов.
Кстати
По состоянию на 1 января 2016 года в Петербурге проживает 41,3 тыс. человек, которые могут заключить договор пожизненной ренты.