Итоги второго квартала 2020 года на рынке стрит-ритейла в Санкт-Петербурге
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, только 15% помещений на пяти ключевых торговых коридорах Петербурга могли продолжать работу без ограничений во втором квартале 2020 г.
Это аптеки и магазины оптики, продуктовые магазины, салоны связи, а также ряд операторов, признанных системообразующими. Остальные арендаторы работали в формате пунктов самовывоза или полностью приостановили деятельность. Потеряв стабильный доход, часть из них не смогли нести расходы на аренду и были вынуждены освободить помещения. За апрель – июнь доля свободных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга увеличилась на 5,9 п.п. и достигла 12,9%.
Больше всего арендаторов потерял Невский проспект – здесь освободилось 11,1%, или 30 помещений, к концу июня уровень вакантности составил 14,4%. На Б. Конюшенной показатель вырос на 6,9 п.п., до 12,5%. На Большом пр-те П.С. незанятыми остаются 12,7% (+3,9% к марту). Относительную стабильность продемонстрировали ул. Рубинштейна и Старо-Невский пр-т – доля свободных помещений на них увеличилась на 1,1 п.п. и 1,6 п.п. соответственно.
Всего за первое полугодие 2020 г. на ключевых торговых улицах Петербурга закрылось 80 магазинов и заведений, из них 60 – во втором квартале 2020 г. Больше всего закрытий – 35% пришлось на сегмент общепита. Прекратили работу Trattoria Stefano и «Евразия» (Большой пр-т П.С.), FARШ и «Лавка хлебосолов» (Невский пр-т), бар Palm (Б. Конюшенная ул.) и другие.
Закрытия в сегменте «Одежда и обувь» на ключевых торговых коридорах составили 15%. На фоне существенного снижения туристического потока прекратили работу девять сувенирных лавок, которые располагались на Невском пр-те. Сеть «Наследие» закрыла три из четырех магазинов, располагавшихся на Невском пр-те. Покинула рынок и книжная сеть «Республика», три из пяти магазина которой занимали помещения street retail.
За апрель-июнь 2020 г. на пяти центральных торговых магистралях Петербурга появилось 15 новых арендаторов, что на треть меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Всего за полгода было открыто 55 новых магазинов и заведений, из них 22 точки (40%) в сегменте общественного питания. Все открытия пришлись в основном на первые три месяца года, до ввода ограничений. Во втором квартале число заведений общепита пополнила лишь «Шоколадница» на Невском пр-те, 5 (после ребрендинга из «Кофе Хауз»).
Второе место в структуре открытий заняли магазины продуктового профиля – за полгода на ключевых торговых улицах Петербурга появилось 10 магазинов (18%). Среди них точки «Вкусвилл» на Большом пр-те П.С. и на Старо-Невском пр-те, а также фирменный магазин фабрики им. Н.К. Крупской на Невском пр-те.
Новые бутики в сегменте одежды и обуви представляли как российские дизайнерские бренды (To be blossom и Mollis), так и иностранные (Maje, Sandro). На Большом пр. П.С. готовится также открытие бутика Suitsupply. Среди новых торговых точек других профилей – часовые бутики Breitling (Старо-Невский пр-т) и Tissot (Невский пр-т), а также магазин Bork, открытие которого ожидается на Б. Конюшенной улице.
Уровень ротации помещений за прошедший год на центральных коридорах составил 11%. Одни из самых высоких показателей зафиксированы на Большом пр-те П.С. и Старо-Невском пр-те – по 12%. Так, целая серия изменений произошла на Большом проспекте П.С. Бутик Karen Millen сменил новый бренд Maje, в помещении магазина одежды Sympa теперь работает Булочная Ф. Вольчека, а на месте ресторана «Две палочки» откроется «Хачапури и вино».
В результате ограничений на фоне пандемии пострадали как крупные сетевые бренды, так и несетевые проекты. Вынужденная переориентация на доставку и работа в качестве пунктов выдачи заказанных онлайн товаров смогла лишь частично компенсировать затраты арендаторов на операционную деятельность. Ставки аренды при этом по состоянию на конец июня сохраняются в стрит-ритейле на прежнем уровне, а редкие случаи снижения арендной платы носят единичный и локальный характер.
По словам Владимира Каличава, руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International, категоричная позиция арендодателей, которые настаивают на сохранении прежнего уровня ставок, сказывается и на росте доли вакантных помещений. «Однако это переходный период, и в горизонте 3-6 месяцев собственники пойдут на уступки, после чего возможно будет зафиксировать общее снижение ставок по рынку на конкретную величину», – добавляет он.
Справка о компании
Colliers International (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости и инвестиций. Компания насчитывает более 18 000 профессионалов в 68 странах, которые совместно предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой и жилой недвижимости и инвесторам по всему миру.
В 2019 году корпоративный доход Colliers International составил 3,5 млрд долларов, при этом под управлением компании находятся активы на сумму более 33 млрд долларов. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 400 сотрудников. Компания является членом Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации менеджеров России. Сайт Colliers International: www.colliers.ru
По итогам 2015 года цены на вторичное жилье в Петербурге за год почти не изменились в отличие от других российских регионов.
О текущем состоянии этого сегмента рынка и прогнозах узнавала корреспондент «АСН-инфо».
По информации Жилищного комитета Петербурга, на сегодняшний день в городе насчитывается 22961 многоквартирных домов или более двух миллионов квартир, 95 тысяч из которых – коммуналки.
Как сообщил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко во время отчета перед депутатами ЗакСа, за пять лет обеспеченность петербуржцев жильем увеличилась до 25 кв. метров на человека. К 2030 году власти хотят значительно увеличить этот показатель – до 35 кв. метров.
Где покупать жилье – на вторичном рынке или остановить выбор на строящемся жилье – вопрос спорный. В первом случае переехать можно сразу и в обжитый район, однако иногда жилой фонд оставляет желать лучшего. Во втором – получаешь свежий ремонт и новый дом, но риск «нарваться» на долгострой никто не отменял.
«Сейчас спрос на «вторичку» и «первичку» сравнялся. Раньше покупатели были более рискованными – брали квартиры в строящемся жилье. Сейчас ценник на жилье в новостройках подрос и иногда можно найти квартиру во вторичном жилье по такой же цене», – рассказала гендиректор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.
Территория «хрущевок»
По количеству комнат во вторичном жилье градация следующая. По словам генерального директора ООО «БЕНУА» Дмитрия Щегельского, больше всего в городе «двушек» – 39,1%, затем идут "трешки" – 28,9%, «однушки» – 24,7%. Доля четырехкомнатных квартир составляет 5,3%, а с пятью и более комнат – 1,5%.
«В последние годы эта структура меняется. Сейчас в новостройках много однокомнатных квартир, к которым относят и студии. Так что с каждым годом их количество растет», – пояснил Дмитрий Щегельский.
Что касается разделения жилья по времени постройки, то доля зданий, построенных в дореволюционный период, составляет 19,5% от общего числа, с 1918 по 1955 годы – 17,5%, с 1956 по 1990 – 40,7%. Остальные дома были возведены в послеперестроечный период. Больше всего «хрущевок» расположено в Московском районе (740 домов), далее идут Кировский, Невский, Калининский, Красногвардейский и Выборгский районы. Часть этих территорий еще не коснулась программа реновации жилья.
Самый распространенный материал стен вторичного жилого фонда – кирпич, составляет 37,5% от общего числа всех домов Петербурга, включая ИЖС. На втором месте – дома из дерева, таких 36,7%, за ними следуют панельные – 11% и блочные дома – 2,5%.
«Чаще всего петербуржцы покупают монолитные панельные дома. Предпочтение отдают спальным районам города», – констатировал президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов.
Выбор без спроса
Как отмечает Валерий Виноградов, цены на вторичное жилье по итогам 2015 года в Петербурге возросли на 0,57%. По сравнению с 2014 годов рост цен незначительный – тогда за год этот показатель увеличился на 7,29%. Интересно, что в большинстве регионов России цены снизились.
«Во-первых, это произошло потому что цены на элитный сегмент в Петербурге пошли вверх, таким образом, он «перекрыл» падение жилья эконом-класса. Во-вторых, этому поспособствовали высокая стоимость вторичного жилья в Москве. Поскольку там оно стоит в полтора раза дороже, чем в Петербурге, в кризис покупатели «переключились» на Северную столицу, приобретая квартиры там», – считает Валерий Виноградов.
Кстати, цены реальных сделок ниже цен предложений в среднем на 5-7%. На «вторичке» это связанно с торгом, на «первичке» – спецпредложениями от застройщиков.
Кроме того, в 2015 году большинство риелторов города отметили снижение покупательской активности. По мнению Ольги Карповой, особенно это было заметно в начале и в сентябре прошлого года. Еще одна тенденция 2015 года – покупатели стали подробнее изучать состояние квартиры. «Поскольку в основном квартиры берут с помощью ипотеки, у многих клиентов просто нет средств на ремонт. Поэтому помимо пешеходной доступности от метро и года постройки дома люди стали внимательнее изучать состояние квартиры», – добавила госпожа Карпова.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке Петербурга Валерий Виноградов считает, что ценник на данный продукт вновь, как и в 2015 году, останется прежним. По России рост также будет не существенным – в пределах инфляции.
«Сейчас активность небольшая появилась, так называемый отложенный спрос. Людям надоело ждать снижения цен, они решили покупать. Дальнейшего роста покупательской активности мы не видим. Выбор-то есть, но необходимого спроса нет», – резюмировала Ольга Карпова.
С приходом кризиса застройщики стали предоставлять более выгодные условия рассрочки платежей на приобретение квартир.
У большинства крупных девелоперов Петербурга возможность приобрести квартиру в рассрочку предоставлена на всех строящихся объектах, независимо от класса. Чаще всего купить квартиру можно в еще не сданных объектах, хотя есть хоть и редкие, но исключения.
Весенние предложения
Программа рассрочки платежей в компании «ЛенСпецСМУ» действует более 10 лет и сейчас распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Сроки действия - от тех месяцев до девяти лет. «Например, покупатели, выбирающие квартиру во втором корпусе строящегося ЖК «Ландыши» могут внести 15% от стоимости квартиры, а остальную сумму выплачивать в рассрочку до декабря 2020 года. Рассрочка на готовые квартиры в корпусах 6,7 и 9 ЖК «Ласточкино гнездо» заключается на срок до декабря 2025 года, первый взнос составляет от 20% от стоимости жилья », - перечислил директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон» Михаил Духовный. К слову, рассрочкой на столь длительный срок может похвастаться не каждый застройщик.
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» предоставляют рассрочку только в незавершенных объектах при первом взносе от 10%. «Кроме обычных условий в апреле мы предлагаем беспроцентную рассрочку, - объясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Эти условия действуют при внесении одного миллиона рублей за квартиру в комплексе класса масс-маркет, двух миллионов – за квартиру в комплексах бизнес-класса, а также 10% от стоимости квартир в домах «Богемия», «Московское шоссе, 3» и 20% от стоимости квартир в комплексе «Смольный парк».
В «Строительном тресте» минимальный первоначальный взнос при оформлении рассрочки составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Доля коротких рассрочек (на срок от полугода до года) в общем количестве сделок компании составляет порядка 35%. «В большинстве объектов рассрочка платежей предоставляется до окончания строительства. Беспроцентные рассрочки есть в случае, если первый взнос при покупке квартиры составляет выше 50%», - сообщил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Однако, рассрочка в «Строительном тресте» распространяется и на готовые объекты. Один из них – жилой квартал NEWПИТЕР в пос. Новоселье. Она предоставляется в случае 50% оплаты стоимости жилья. Оставшуюся часть можно «закрыть» через полгода без промежуточных платежей, второй вариант – ежемесячные выплаты.
В компании «Петрополь» предлагают приобрести квартиры по рассрочке с первым взносом от 20% до 50% до декабря 2017 года на различных объектах, которые реализует организация. Кстати, доля приобретаемых в рассрочку квартир разнится в зависимости от объектов. «В ЖК «Трилогия», где люди в основном покупают квартиру для улучшения собственных жилищных условий, количество клиентов, использующих рассрочку, составляет около 30%. По ЖК «Временам года» таких сделок еще меньше - около 20%. Здесь приобретают жилье либо с использованием ипотеки, либо за счет собственных средств. Но и целевая аудитория здесь иная – часто это имиджевая покупка с целью сохранения и приумножения средств», - расказала коммерческий директор компании «Петрополь» Алена Милош.
В Setl City, помимо прочих предложений с рассрочкой, в марте этого года началась акция, при которой на первый взнос действует скидка 15-20%. Чтобы ее получить необходимо внести 50% от стоимости квартиры, а оставшуюся часть - одним платежом до передачи ключей.
Гибкий подход
Говоря о тенденциях в условиях приобретения квартир на петербургском рынке, аналитики разошлись во мнении. Одни говорили, что изменения есть, другие – не заметили значительных подвижек.
Алена Милош считает, что кардинально новых тенденций в условиях предоставления рассрочки в Северной столице не наблюдается. По ее словам, 2016 год пройдет в режиме сократившегося спроса на недвижимость, который четко обозначился в прошлом году. При этом самые различные виды рассрочек от беспроцентных на пять лет при условии 50% первого взноса, до процентных на 10 лет при отсутствующем первом платеже заявляют многие застройщики.
«Конкуренция усиливается, что подталкивает участников рынка на различные маркетинговые предложения. Так или иначе, никаких новых вариантов, кроме уже работающих, в последнее время на рынке нет. А в Москве, например некоторые игроки экспериментируют со сдачей квартир в уже введенных домах в аренду с возможностью их последующего выкупа в рассрочку», - сказала Алена Милош.
Однако в агентстве недвижимости «Итака» сообщили, что застройщики стали выходить на рынок с более «гибкими» предложениями. Так, если в 2014 году программы рассрочки на рынке долевого строительства начинали действовать преимущественно до окончания строительства, то в конце 2014-го и начале 2015 года девелоперы выступать с предложениями, способными соревноваться по выгоде с ипотечным кредитованием. В частности, запускались рассрочки сроком до 10 лет, в среднем на 4-6 лет, вне зависимости от сроков сдачи дома.
Правда, за последние полгода сроки рассрочки стали сокращаться: «В большинстве случаев - это год. На рынке также достаточно программ рассрочки платежей на два-три года, но при этом на остаток стоимости квартиры начисляется процентная ставка в размере в среднем 1% в месяц или чуть больше. Кстати, появление большого количества «процентной» рассрочки, когда на остаток платежа начисляется ежемесячный процент, - тоже тенденция 2015 года. Встречается сейчас и комбинированный вариант, когда до срока сдачи дома действует беспроцентная рассрочка, а после него на остаток выплаты начисляется ежемесячный процент».
Также аналитики «Итаки» отметили, что в прошлом году сумма начального взноса в рассрочках снизилась. Например, если в конце 2014 года его средняя величина составляла 26%, то в начале 2016 года этот показатель уже стал равен 23%. При этом величина первого взноса, позволяющего участвовать в беспроцентной рассрочке, увеличилась.