Объем поглощения офисов в I полугодии 2020 года снизился на 46%


10.07.2020 12:51

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.


Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.

  • По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.

Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м

Источник: Knight Frank Research, 2020

  • По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
  • В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.

 

  • По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.

Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2020

  • Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
  • Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год

Источник: Knight Frank Research, 2020

Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.

Основные показатели. Динамика*

 I пол. 2020

I пол. 2019

Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м

16 834

16 419

в том числе:

Класс А

4 480

4 360

 

Класс В

12 354

12 145

Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м

60,9

113,1

в том числе:

Класс А

15,4

55,6

 

Класс В

45,5

57,5

Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м

163

301

Доля свободных площадей, %

Класс А

8,9

11,9

Класс В

6,7

7,9

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год**

Класс А

25 044

25 735

Класс В

16 609

15 919

Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год

Класс А

7 100

6 800

Класс В

4 800

4 580

Источник: Knight Frank Research, 2020

Справка о компании:

Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert

 


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.tahawultech.com



10.09.2018 13:10

Во исполнение требований «майского» указа Президента России, с 1 июля 2018 года по 1 января 2019-го для сферы закупок наступил период перехода к цифровым торгам. Путь перехода обозначен новеллами законодательства.


Напомним, что хотя указ Президента России определяет срок обеспечения вышеуказанных задач в 2024 году, решать их надо уже сейчас. Именно поэтому 29 июня 2018 года был введен в действие 174-ФЗ, а с 1 июля 2018 года – положения 504-ФЗ и 505-ФЗ.

При этом подчеркнем, что новеллы законодательства вводятся в действие постепенно, в том числе и в отношении применения электронных процедур закупок, предусмотренных Законом № 44-ФЗ. Как было указано выше, переходный период будет продолжаться с 1 июля 2018 года до 1 января 2019 года.

Что нового и куда идем?

Во-первых, 12 июля 2018 года Распоряжением № 1447-р премьер-министр России утвердил Перечень операторов электронных торговых площадок (ЭТП), куда вошли восемь операторов и один оператор специализированной электронной площадки. Обращаем внимание, что операторы, указанные в данном Перечне, будут до 1 октября 2018 года проходить проверку соответствия, и после этого Правительством будет обозначена дата, начиная с которой электронный документооборот и заключение контрактов будут вестись только с использованием ЕИС (Единой информационной системы) и электронных площадок. Также после этой даты проведение конкурентных закупок с участием субъектов малого и среднего предпринимательства будет осуществляться только на электронных площадках, прошедших отбор.

Электронные торги с участием предприятий малого и среднего бизнеса могут проходить только на федеральных площадках.

Кроме этого, обновленный Закон № 223-ФЗ в ст. 3.4 описывает особенности осуществления конкурентной закупки в электронной форме и функционирования электронной площадки для целей осуществления конкурентной закупки с привлечением только предприятий малого и среднего бизнеса. К слову, заказчики, которые обязаны проводить закупки у средних и малых предприятий (СМП), определены Постановлением Правительства РФ № 1352 от 11 декабря 2014 года, в редакции от 2 августа 2016 года.

Во-вторых, Распоряжением Правительства от 13 июля 2018 г. № 1451-р был определен Перечень из 18 банков, на специальные счета которых вносятся предназначенные для обеспечения заявок денежные средства участников, подающих свои заявки на торги среди СМП.

Однако для того, чтобы воспользоваться услугами операторов и банков, а также чтобы принять участие в торгах, компаниям (как заказчикам, так и подрядчикам) необходимо будет выполнить ряд шагов.

МУПы и ГУПы торгуют по-другому

Унитарные предприятия по-прежнему будут числиться среди участников контрактной системы. Но многие их них фактически перестанут быть ими. Федеральным законом № 174-ФЗ внесены изменения в Законы № 223-ФЗ и № 44-ФЗ. Согласно этим изменениям, все ГУПы и МУПы при осуществлении закупок без привлечения средств соответствующих бюджетов бюджетной системы РФ теперь могут руководствоваться Законом № 223-ФЗ.

Чтобы осуществлять уже в этом году такие закупки, им нужно утвердить до 1 октября 2018 года новую редакцию Положения о закупке и план закупки. Также необходимо помнить о том, что Положение должно утверждаться с учетом изменений, вступивших в силу 1 июля этого года.

Часть закупок существенно значимых ФГУП – наоборот, переводятся на Закон № 44-ФЗ. Речь о закупках за счет субсидий из бюджета на капитальные вложения в объекты госсобственности или их приобретение в РФ. В отношении таких закупок начнут проводить аудит и контроль по правилам контрактной системы.

Также отметим, что с 1 июля 2018 года требования Закона № 44-ФЗ не распространяются на закупки за счет грантов, на привлечение третьего лица к контракту, который исполняет ГУП или МУП, и на закупки не за счет бюджета.

КЭП и ЕИС

Теперь подробнее о шагах, которые необходимо предпринять для осуществления электронных торгов в рамках № 44-ФЗ.

Желание и обязанность

Небольшой люфт оставлен заказчикам по переходу на электронные закупки. В частности, до 1 января 2019 года они могут по желанию проводить открытые закупки в электронной форме, но после указанной даты для определения подрядчика (поставщика) будут использоваться только электронные торги. При этом у заказчиков остается право выбора формы проведения электронных торгов: открытый конкурс, конкурс с ограниченным участием, двухэтапный конкурс, запрос котировок или запрос пред­ложений.

Таким образом, с введением электронных процедур исключается оплата курьерских и почтовых услуг, порча конвертов с заявками и их незаконный предварительный просмотр.

Бумажные торги остаются только в исключительных случаях: например, если заказчик осуществляет закупки за рубежом или запрашивает котировки для гуманитарной или скорой медицинской помощи (полный список указан в статьях 75, 76, 80, 82, 84, 93, 111 и 111.1 Закона № 44-ФЗ).

 

Обеспечь заявку и размести в ЕИС

Если начальная максимальная цена контракта (НМЦК) превышает 1 млн рублей, то заказчик обязан установить обеспечение заявки.

В соответствии с ч. 10 ст. 44 Закона № 44-ФЗ (в редакции Закона № 504-ФЗ), денежные средства, предназначенные для обеспечения заявок с участием субъектов малого и среднего предпринимательства, будут вноситься участниками закупок на специальные счета, открытые ими в банках, утвержденных Правительством.

Необходимо знать, что если у участника закупки открыт банковский счет в одном или нескольких уполномоченных банках, то такой имеющийся счет может быть наделен статусом специального счета путем заключения дополнительного соглашения между участником закупки и банком.

Также соглашения с определенными Правительством банками заключают и ЭТП.

Требования к условиям таких соглашений даны в Постановлении Правительства РФ № 626 от 30 мая 2018 года, вступившем в силу 1 июля 2018 года, однако будут применяться к электронным процедурам, которые будут проводиться на новых электронных площадках после даты начала их функционирования (не позднее 1 октября 2018 года).

При этом с 1 июля 2019 года участник будет вправе сам определять, каким образом вносить обеспечение заявки на участие в открытом конкурсе, конкурсе с ограниченным участием, двухэтапном конкурсе или аукционе в электронных формах. Помимо денежных средств, может быть использована банковская гарантия.

По мнению профессионалов, выбор способа обеспечения положительно повлия­ет на конкуренцию в закупках, так как позволит большему количеству участников поучаствовать в процедуре определения поставщика.

Размер обеспечения заявки определен Постановлением Правительства № 439 от 12 апреля 2018 года, а возможность не устанавливать обеспечение заявки для закупок с НМЦК менее 1 млн рублей позволит заказчику привлечь больше поставщиков для участия в закупке – и тем самым получить наиболее выгодное предложение для заключения контракта.

В свою очередь, положения о закупке должны быть приведены в соответствие с требованиями Закона № 223-ФЗ (в редакции Закона № 505-ФЗ), утверждены и размещены в единой информационной системе не позднее 1 января 2019 года, в противном случае они будут считаться неразмещенными.

Но и здесь есть люфт: заказчик с 1 июля 2018 года и по 1 января 2019 года вправе осуществлять закупки по правилам, установленным в положении о закупке в редакции, действующей до приведения его в соответствие с Законом № 223-ФЗ в редакции Закона № 505-ФЗ.

Хочешь торговаться – заплати

После вступления в действие требований Закона № 504-ФЗ операторы ЭТП получили право взимать плату с участников, с которыми заключается контракт. Размер этой платы определен Постановлением Правительства РФ № 564 от 10 мая 2018 года и составляет 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей.

Если контракт заключается с представителем среднего или малого бизнеса, то размер платы составит 1% от начальной цены контракта, но не более 2 тыс. рублей, без учета НДС.

Отмена, декларация и налоговый вычет

По обновленному Закону № 223-ФЗ заказчик может отменить конкурентную закупку по одному и более предмету закупки (лоту) только до наступления даты и времени окончания срока подачи заявок на участие в торгах.

Есть изменения и в сроках подготовки и проведения электронных торгов, а также в сроках предоставления информации об изменении и расторжении договоров.

Кроме этого участников обяжут декларировать отсутствие законодательных ограничений для их участия в закупке, а в договоры обязательно будут включать вычет из оплаты налогов, сборов и других платежей.

Конкурсная комиссия

Решение о допуске, а также сами торги заказчик должен будет по новым требованиям проводить коллегиально, создав для этого специальную комиссию. В завершение отметим, что согласно новеллам договор с победителем закупки – компанией малого и среднего бизнеса – будет заключаться только в электронной форме прямо на площадке.

При этом с 1 июля 2018 года из итогового протокола, согласно новеллам Закона № 223-ФЗ, исключены сведения, содержащие наименование победителя торгов, даже если в конкурсе принимал участие один претендент.

Мнение

Ольга Колесникова, первый заместитель председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга:

– Основное нововведение – это переход к определению поставщика путем проведения конкурентных закупок в электронной форме. У этого способа есть очевидные преимущества. Во-первых, и это самое важное, повысится прозрачность проводимых процедур. Во-вторых, минимизируются различные субъективные факторы, в том числе и технические ошибки. В-третьих, проведение электронных закупок окажет позитивное влияние на конкуренцию за счет расширения географии участников. Кроме того, сократятся издержки участников на подготовку заявки и ее доставку заказчику.

Что касается 223-ФЗ, то главная тенденция – сближение с более строгими правилами закона о госзакупках 44-ФЗ. Все это направлено на ужесточение процедуры проведения закупок и ограничение заказчиков в установлении своих собственных правил проведения торгов.

У Комитета пока еще не было закупок, проводимых в электронной форме, поэтому говорить о достоинствах или недостатках нововведений пока рано.

Илья Константинов, генеральный директор универсальной электронной торговой площадки ESTP.RU:

– Российская система закупок на сегодняшний день является одной из наиболее продвинутых систем в мире. Концепция ее развития стремится придать наибольшую прозрачность и доступность для участников, ведь сегодня, в XXI веке, все делается в глобальной сети, обеспечивающей оперативное получение любой информации. Вступившие в силу изменения в 223-ФЗ окончательно отменяют так называемые бумажные закупки, которые не просто дают возможность выстраивать различные коррупционные схемы в закупках, а являются одним из их основных инструментов. Возвращение МУПов и ГУПов на закупки по 223-ФЗ подчеркивает мобильность решений правительства в сфере закупок и их важность, так как год назад, переведя их с 223-ФЗ на 44-ФЗ и получив неэффективную практику, государство не побоялось признать недочеты в решении и отменило его.

Особое внимание в системе закупок стоит уделить строительной сфере. Недавно мои сотрудники проводили анализ деятельности одного из заказчиков – крупнейшей дорожно-строительной компании Центрального региона. 90% ее закупок проходят у единственного поставщика, т. е. прямым заключением договора без какого-либо конкурса, оставшиеся 10% проводятся в бумажном виде. Естественно, на это у компании есть основной довод о том, что они не могут рисковать и работать с непроверенными поставщиками. С чем же в действительности связано такое решение, необходимо разбираться уже другим органам. Понятно, что такую практику нужно искоренять.

Если говорить в целом об изменениях в законодательстве в сфере закупок, исходя из общения с представителями органов государственной власти различных уровней, основными задачами, которые они ставят перед собой, являются получение максимальной экономии и организация прозрачной системы закупок.

Наталья Зеленчук, начальник департамента по снабжению и закупкам ГУП «ТЭК СПб»:

– Федеральный закон № 321-ФЗ от 3 июля 2016 года ввел избыточное регулирование закупочной деятельности унитарных предприятий в части закупок за счет собственных (внебюджетных) средств. Принятая редакция закона не соответствовала поручению Президента  Российской Федерации от 25 апреля 2015 года № Пр-815ГС, согласно которому Правительству РФ необходимо было внести в законодательство Российской Федерации изменения, предусматривающие распространение Федерального закона № 44-ФЗ только на закупки, которые осуществляются унитарными предприятиями за счет средств, получаемых из бюджетов бюджетной системы РФ.

Потребность в изменении законодательства о закупках была очевидна еще летом прошлого года, когда ГУП «ТЭК СПб» при поддержке Комитета по энергетике и инженерному обеспечению обратился в Совет Федерации Федерального собрания Российской Федерации. В письме были указаны основные проблемы, которые были выявлены после перехода на Закон «О контрактной системе…».

Возможность осуществлять закупки в соответствии с нормами 223-ФЗ позволяет унитарным предприятиям выстроить закупочные системы с учетом особенностей производственных процессов, без снижения степени открытости и прозрачности закупочной деятельности. Предприятиям при этом возвращается оперативность в принятии решений.


РУБРИКА: Госзаказ
АВТОР: Лидия Туманцева
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


30.08.2018 11:12

Геодезия стремительно становится все более высокотехнологичной. Об этом говорят сами специалисты отрасли, но считают, что «цифра» всю работу геодезистов не заменит.


В геодезию все активнее внедряются цифровые технологии. Причем касается это как кабинетной, так и полевой работы. По словам игроков рынка, в настоящее время многие виды работ в значительной степени автоматизированы и цифровизированы. В том числе нивелировка, деформационный мониторинг, топографическая съемка, камеральная отрисовка топографических планов, подготовка архивных планшетов для фондов и многое другое.

Коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов» Сергей Лазарев вспоминает, что новые технологии в геодезии начали активно внедряться в начале 2000-х годов. При этом они касались исключительно непосредственного производственного процесса. Так, на передовых стройках и в передовых изыскательских компаниях появились первые электронные тахеометры. «Порой случались казусные истории. В 2005 году мне довелось попасть на производственную практику на строительство ТК «Родео Драйв». Там у главного геодезиста появился электронный тахеометр, но не было компьютера. Исполнительные схемы по-прежнему были нарисованы на листе бумаге ручкой, а координаты с тахеометра надиктовывались устно. Спустя полгода у моего наставника наконец появился компьютер, и цифровизация геодезии на объекте шагнула еще на один уровень вперед», – рассказывает он.

Генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ» Николай Олейник отмечает, что за последние годы цифровизация в геодезию внедрилась уже глубоко. По его словам, то, как делается топографическая съемка сейчас и еще десять-пятнадцать лет назад – «небо и земля». «В частности, появились GNSS-приемники с системой GPS-позиционирования, которые в разы ускоряют работу геодезистов в поле. Также сейчас начали использоваться беспилотные летательные аппараты (БПЛА), которые «ЛенТИСИЗ» в работе использует уже более двух лет. Использование дронов намного упрощает работу и позволяет построить трехмерную модель рельефа и использовать ее при проектировании в BIM. Топосъемка на больших незастроенных участках с использованием БПЛА выполняется в разы быстрее и, что немаловажно, дешевле для заказчика», – отмечает эксперт.

По словам Николая Олейника, тем не менее, цифровизация полностью не заменит ручной труд геодезиста. К примеру, как и ранее, специалисту необходимо будет исследовать подземные сети (открывать люки и даже залезать в них), настраи­вать оборудование и вручную обрабатывать данные, полученные с использованием современных технологий, для создания топографической съемки, соответствующей требованиям нормативных документов, и т. д.

Схожее мнение высказывает и генеральный директор ООО «Геопроектизыскания» Николай Алексеенко. По его словам, несмотря на активное внедрение цифровых технологий в отрасль, в ближайшие годы не стоит ожидать, что какие-то процессы будут полностью автоматизированы. «Даже роботизированный тахеометр или самый современный лазерный сканер требуют участия оператора. Конечно, процессы камеральной обработки все более автоматизируются, самые современные программные пакеты позволяют передавать полученные данные прямо с площадки в облачные сервисы, которые в автоматическом режиме генерируют облака точек и цифровые модели местности, однако более сложные работы проводятся в полуавтоматическом режиме или вообще требуют ручной обработки (естественно, в цифровом формате). На Западе проводятся исследования по использованию искусственного интеллекта для обработки больших массивов пространственных данных, прежде всего облаков точек лазерных отражений, классификации по типам, однако пока они находятся в зачаточном состоянии. Отдельно хочется отметить, что, к сожалению, отечественная геодезия серьезно страдает от слабости научно-технического обеспечения отрасли, практически все оборудование, а также большая часть используемого программного обеспечения производятся за рубежом», – так описывает положение дел в отрасли Николай Алексеенко.

Мнение

Сергей Лазарев, коммерческий директор ООО «Гильдия Геодезистов»:

– До недавних пор современные цифровые технологии не были задействованы и в работе геодезистов с органами согласования и надзора. Но в последнее время идут преобразования и в этом вопросе. Так, открытие уведомлений на производство работ, получение архивных материалов в таких органах, как ГАУ «Леноблгосэкспертиза», уже проводятся удаленно. В петербургском КГА такую инновацию еще не внедрили, но ведомству тоже стоит отдать должное. На территории Северной столицы им была запущена сеть референцных станций – и теперь все изыскатели города экономят огромные ресурсы и снижают себестоимость работ.


РУБРИКА: Технологии и материалы
АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков