Объем поглощения офисов в I полугодии 2020 года снизился на 46%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.
Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.
Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
- В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.
- По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.
Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
- Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
- Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
Источник: Knight Frank Research, 2020
Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.
|
Основные показатели. Динамика* |
I пол. 2020 |
I пол. 2019 |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м |
16 834 |
16 419 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 480 |
4 360 |
|
Класс В |
12 354 |
12 145 |
|
|
Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
60,9 |
113,1 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
15,4 |
55,6 |
|
Класс В |
45,5 |
57,5 |
|
|
Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
163 |
301 |
|
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
8,9 |
11,9 |
|
Класс В |
6,7 |
7,9 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год** |
Класс А |
25 044 |
25 735 |
|
Класс В |
16 609 |
15 919 |
|
|
Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год |
Класс А |
7 100 |
6 800 |
|
Класс В |
4 800 |
4 580 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
Справка о компании:
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert
В июне
С начала года рост цен на жилье в России составил 1,1%, что в 4 раза ниже уровня инфляции, который за полгода составил 4,4%. Фактически период снижения реальных цен на жилье (т.е. очищенных от инфляции) в России продолжается почти два года.
Нулевые темпы роста номинальных цен на жилье в России наблюдаются второй месяц подряд, в то время как первые месяцы года отмечался незначительный рост, который достиг максимума в апреле 2010 года – 0,5% в среднем по стране. Замедление и без того невысоких темпов роста номинальных цен на жилье в России стало отзвуком произошедшего в мае 2010 года ухудшения ситуации в европейской экономике и последовавшей коррекции цен на углеводородное сырье. Между тем постепенно ситуация на сырьевых рынках нормализуется, цены на нефть вернулись к отметке 75 долларов за баррель. С учетом инерционности рынка жилья, возобновление заметного роста номинальных цен на квадратные метры ожидается в августе 2010 года. Более того, в совокупности с традиционным оживлением рынка, которое происходит к началу осени и растущим рынком ипотечного кредитования, осенью 2010 года рост цен на жилье в стране может превысить уровень инфляции.
На фоне того, что в целом по стране цены держаться на стабильном уровне, в столице продолжается устойчивых их рост. Так, за июнь цены предложение на вторичном рынке Москвы выросли на 0,6%, а с начала года рост цен составил 3,4%.
В Московской области цены предложения после снижения в мае, в июне стали выше на 0,9%. С начала года рост цен в пригородах столицы достиг 1,3%. В Санкт-Петербурге майское снижение цен продолжилось и в июне. Цены предложения на вторичном рынке уменьшились в среднем на 0,4%. По сравнению с началом года цены во втором по величине городе России выше на 0,2%.
В среднем по 12 крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) средние цены предложения на вторичном рынке за июнь не изменились (в мае снизились на 0,1%).
С начала года рост цен предложения в крупнейших городах страны составил 1,7%. За первое полугодие рекордный рост цен зафиксирован в Уфе – он с учетом результатов июня достиг 11,2%. За столицей Башкортостана следует Челябинск – 4,8% с начала года и Казань – 3,9%.
Снижение цен за прошедшие пол года было наибольшим в Самаре (-1,1%), Перми (-1%) и Екатеринбурге (-1%). В июне снижение цен было характерно для Перми, Волгограда и Самары, а рост – Казани, Уфы, Красноярска.
В средних городах наиболее быстро цены предложения на вторичном рынке росли в первом полугодии 2010 года в Туле (3,9%), Смоленске (2,4%) и Хабаровске (2,3%), а снижались в Мурманске (-4,6%), Брянске (-2,4%), Ульяновске (-2,1%). В июне цены активно уменьшались в Мурманске, Брянске и Пензе, а росли в Туле, Смоленске и Сочи.
Из числа крупных и средних городов самое дорогое жилье в стране по-прежнему в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге, а самое дешевое – в Набережных Челнах, Курске и Ульяновске.
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в июне
|
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 июня 2010, руб. за кв. м |
Изменение за июнь 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Абакан |
34637 |
33993 |
1,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Брянск |
31280 |
32047 |
-2,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Волгоград |
44736 |
43900 |
1,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Воронеж |
34622 |
34836 |
-0,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Екатеринбург |
51682 |
52184 |
-1,0% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ижевск |
34420 |
34198 |
0,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Казань |
38251 |
36813 |
3,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Краснодар |
51351 |
51233 |
0,2% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Красноярск |
38559 |
37513 |
2,8% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Курск |
29664 |
29191 |
1,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Москва |
142824 |
138075 |
3,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Московская обл. |
64635 |
63779 |
1,3% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мурманск |
31904 |
33443 |
-4,6% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Набережные Челны |
29497 |
29958 |
-1,5% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Нижний Новгород |
45603 |
45719 |
-0,3% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Новосибирск |
46417 |
45795 |
1,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Омск |
33468 |
33652 |
-0,5% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пенза |
32550 |
32907 |
-1,1% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Пермь |
39573 |
39960 |
-1,0% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ростов-на-Дону |
47247 |
46826 |
0,9% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Самара |
46192 |
46685 |
-1,1% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Санкт-Петербург |
80832 |
80703 |
0,2% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Саратов |
36309 |
35669 |
1,8% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Смоленск |
33522 |
32737 |
2,4% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Сочи < ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
23.06.2010 21:59
Постепенное восстановление рынка недвижимости после кризиса и активизация спроса на новостройки - как в Москве, так и в Подмосковье - позволили девелоперам возобновить строительство большинства замороженных объектов. По данным компании Est-a-Tet, остаются законсервированными около 10-15% от общего количества заявленных ранее проектов.
Проблема большинства замороженных объектов в сегменте жилья эконом и бизнес-класса – это отрицательная история строительства и реализации, которую нужно преодолеть девелоперу. Основной способ ликвидации такого отрицательного имиджа сегодня – это привлечение покупателя грамотной ценовой политикой. «Ценообразование на таких объектах строится, исходя из опыта, полученного на начальном этапе продаж. Учитывая существующий негатив к бренду, застройщики могут продавать квартиры в замороженных домах по рыночным ценам или ценам чуть ниже рынка», - говорит Юлия Гераськина, директор Департамента новостроек Est-a-Tet. Такой политики, к примеру, придерживается застройщик ЖК «Ренессанс» в Подольске (ул. Красногвардейский б-р, вл.33). В связи с негативной историей строительства этого объекта цены на квартиры в нем являются одними из самых низких во всем городе. Это было сделано целенаправленно - для привлечения людей и погашения негатива. Сейчас в этом месте завершается строительство первого корпуса, компания планирует приступить к строительству второго дома, который более 2-3 лет находился в замороженном состоянии. Как полагают в Est-a-Tet, возобновление продаж квартир в ранее замороженных проектах вряд ли окажет существенное влияние на первичный рынок: лишь небольшая часть таких новостроек будет реализовываться по демпинговым ценам. Некоторое воздействие на ценовую динамику могут оказать строящиеся объекты, в которых выставляется в продажу дозированный объем площадей. К таким объектам можно отнести, к примеру, ЖК «Нахимово», который сейчас строится и одновременно продается «блоками». По мере увеличения готовности дома растет и цена предложения квартир в этом жилом комплексе. «В той или иной мере такая политика застройщика формирует ажиотажный спрос. Поэтому мы наблюдаем рост цен на такие новостройки», - комментирует Юлия Гераськина. Среди размороженных объектов в Москве можно отметить новостройку ГК ПИК на пр-те Буденного, 26, кор. 2, которую сейчас реализует Est-a-Tet (подрядчик «Штрабаг»). Этот объект стоял в течение полутора лет на этапе фундаментных работ. В настоящее время строительные работы восстановились: полностью завершено возведение подземного паркинга, идет строительство цокольного и первого этажей. Более полутора лет из-за проблем с документами простоял объект МФС-6 на ул. Липецкой – ЖК «Царицыно». Возобновлено активное строительство жилого комплекса «Триколор» на Ростокинской, 2 (объект компании «Капитал груп»). В начале июня состоялась сделка по приобретению группой «Ташир» за $90 млн у структур, близких к «Еврофинанс Моснарбанку», недостроенного жилого комплекса «Дирижабль» («Бастион»), расположенного на ул. Профсоюзной, 64-66. Сроки строительства этого объекта были продлены до 2011 года. Также известные московские долгострои расположены на ул. Кастанаевской, 68; Новогиреевской, 5; Велозаводской, 2 (объект компании «С-Холдинг», который пока так и не достроен до конца). В Подмосковье восстановились работы на крупном объекте ГК ПИК, который был длительное время заморожен – это новостройки в жилом районе «Красная горка», мкр. 7-8. В рамках большого заявленного жилого объема в этом районе осуществлялось строительство некоторых домов, в то время как возведение объектов ГК ПИК и СУ-155 было приостановлено, а сейчас возобновилось. Также возобновились работы по объектам в Одинцово компании «Рантект-МФД» (мкр. 2, кор.16). Строительство в этом микрорайоне ведется в течение трех лет, сейчас начинается возведение второй очереди. Длительное время нулевая строительная активность наблюдалась в Павшинской пойме, а в последнее время строительство вновь активизировалось. Ожили некоторые крупные проекты в городе Балашиха. Среди них можно отметить мкр. «Никольско-Трубецкое», кор.1, кор. 5, который строит компания «СпецВысотМонтаж»: продажи после длительного простоя начались в первой половине 2010 г. Такая же ситуация наблюдалась в мкр. 27а, кор. 9, 9а, 9б, где инвестором-застройщиком выступает компания МАН (Московское агентство недвижимости). В течение полутора лет жилой комплекс из трех башен простаивал из-за проблем с документами, которые сейчас получены, а стройка возобновлена. В Балашихе заморожены стройки в мкр.21а в Балашихе и в мкр. Лукино. Недавно было объявлено о выходе на реализацию бывшего долгостроя «Солнцеград», который переименован в «Балашиха Сити» - достраивать жилые дома будет корпорация «ФСК-Лидер» совместно с компанией «Славриэлти». Еще один крупный долгострой, помимо ЖК «Ренессанс», имеется в Подольске, в поселке «Знамя Октября», мкр. Родники. Долгое время этот проект находился в начальной стадии строительства. Сейчас 1-5 очереди построены, 6-7 – пока не завершены. Однако возобновлено финансирование строительства, начинается возведение домов последней 8-й очереди. Большой объект был заморожен «Главмосстроем» в Голицыно, на ул. Генерала Ремезова - сроки окончания строительства пока неизвестны. Замороженные стройки, строительство которых возобновилось в 2010 г.: Название Адрес Девелопер Объем, кв. м Сроки Москва - Пр. Буденного, вл. 26, корп. 2 ГК ПИК 2010 г. Мкр. «Царицыно» Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая НДВ, МФС-6 369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.) IV кв. 2010, II кв. 2011 г. ЖК «Триколор» Ул.Ростокинская, 2 Капитал групп 275 620 тыс. кв. м, 1249 кв-р Конец 2010 г. ЖК «Рублевские огни» Рублевское шоссе, вл. 107 ПИК 332 кв-ры Фундамент ЖК «Дирижабль» («Бастион») Ул.Профсоюзная, 64-66 С 02.06.10 – ГК «Ташир» 100 тыс. кв. м 2011 год ЖК «Московские окна» Ул.Новогиреевская, вл. 5, кор. 1,2 NBM-Стройсервис Инжиниринг IV кв. 2010 г., фундамент «Дом на Кастанаевской» Ул. Кастанаевская, вл. 68 НДВ 70 660 тыс. кв.м IV кв. 2010 г. Ул. Велозаводская, 2 СХолдинг 258 кв-р Не достроен Подмосковье Жилой район «Красная горка», к. 17, 18, 19 Люберцы, мкр. 7-8, квартал 8а «ПИК» Всего более 630 тыс. кв. м, 40 жилых корпусов Жилой район «Красная горка», к. 17, 18, 19 Жилой район «Красная горка» Люберцы, мкр.7-8, квартал 7 СУ-155 140 400 кв. м Жилой район «Красная горка» ЖК в мкр.2, кор.16 Одинцово, мкр.2, кор. 16 «Рантект-МФД» 292 297 кв. м, 466 кв-р II кв. 2013 г. «Никольско-Трубецкое» Балашиха, мкр.22а ООО «Римэка», «СпецВысотСтрой», «НДВ» 360 тыс. кв. м, 32 га IV кв. 2010 г. Мкр.21а Балашиха, мкр. 21А, ул. Свердлова, корп. 45 а, б, в ООО ИК «Жилстрой-Инвест» Не построен Мкр. 27а, кор. 9, 9а, 9б, «Южная звезда» Балашиха, мкр.27а, ул. Твардовского МАН, ЗАО СФК «Реутово» 3 дома по 216 кв-р Конец 2010 г. «Балашиха Сити» Балашиха, 1км от МКАД «ФСК-Лидер» 116 тыс. кв. м IVкв. 2011-2015 гг. Квартал Лукино
|