Объем поглощения офисов в I полугодии 2020 года снизился на 46%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.
Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.
Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
- В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.
- По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.
Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
- Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
- Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
Источник: Knight Frank Research, 2020
Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.
|
Основные показатели. Динамика* |
I пол. 2020 |
I пол. 2019 |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м |
16 834 |
16 419 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 480 |
4 360 |
|
Класс В |
12 354 |
12 145 |
|
|
Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
60,9 |
113,1 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
15,4 |
55,6 |
|
Класс В |
45,5 |
57,5 |
|
|
Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
163 |
301 |
|
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
8,9 |
11,9 |
|
Класс В |
6,7 |
7,9 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год** |
Класс А |
25 044 |
25 735 |
|
Класс В |
16 609 |
15 919 |
|
|
Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год |
Класс А |
7 100 |
6 800 |
|
Класс В |
4 800 |
4 580 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
Справка о компании:
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert
Подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости. Даже несмотря на то, что создание такого объекта на 30-50% удорожает всю стройку.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья.
По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов. Стоимость покупки машино-места составляет 2-3 млн рублей», – прокомментировала эксперт.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Мнение:
Евгений Ломакин, член президиума Санкт-Петербургского общества геодезии и картографии, член комиссии технического регулирования НОИЗ:
– Для Петербурга строительство подземных паркингов является важным. Их создание решает сразу несколько проблем. Во-первых, перевод проектов реконструкции исторического центра в разряд инвестиционно привлекательных. Только в этом варианте удастся сделать центр города удобным для проживания его жителей, а следовательно, и выгодным для инвестирования. Во-вторых, становится возможным создание социально однородных территорий, что также способствует притоку инвестиций и их эффективному территориальному распределению. Наконец, в-третьих, подземные паркинги в городах – лидерах подземного строительства являются точками развития городского подземного пространства (РГПП). Без программ РГПП говорить о реконструкции (реновации) исторического центра Петербурга не представляется возможным.
По словам Максима Клягина, аналитика УК «Финам Менеджмент», одним из ключевых драйверов поддержки рынка DIY оставались высокие темпы роста нового строительства и в целом расширения рынка жилой недвижимости, так как этот сектор выступает основным поставщиком спроса на строительные и отделочные материалы. «В настоящий момент на фоне общего выраженного спада в экономике конъюнктура DIY выглядит довольно сложно. В ближайшее время рынок будет оставаться под давлением рецессии и, вполне вероятно, испытает заметное сужение спроса. На фоне падения доходов потребители будут временно сокращать в первую очередь капитальные расходы, к которым относятся в том числе строительство и ремонт. Пока фактором поддержки остается сильная динамика в секторе массового жилищного строительства. Несмотря на спад в экономике, ввод жилья, поддержанный сильным ипотечным кредитованием, по итогам девяти месяцев 2014 года в целом по РФ вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вместе с тем в 2015 году темпы здесь будут, скорее всего, заметно ниже, и рынку DIY потребуются новые стимулы. Продолжение качественного расширения, конечно, будет возможно только по мере преодоления спада и выхода экономики на новый этап выраженного роста», – заключает господин Клягин.
Объем рынка DIY оценивается сегодня в 25-30 млрд USD, на Петербург приходится до 5% от общего объема.
Если брать более узкие направления DIY, например электроинструмент и садовую технику, то, по словам Алексея Федорова, управляющего партнера ГК «220 Вольт», этот сегмент на петербургском рынке DIY составляет около 5%. «В разных сетях эта доля, конечно, различна. В традиционном DIY, таком как «Максидом» и «К-Раута», электроинструмент занимает единицы процентов, в канале traditional trade, профессиональной рознице, такой как «220 Вольт» – десятки процентов. В то же время необходимо отметить, что в средней строительной смете электроинструмент занимает порядка 2% от стоимости объекта», – говорит он. При этом господин Федоров также считает, что на рынке СЗФО не отмечается особого снижения оборота рынка электроинструментов, так как люди продолжают инвестировать в жилье.
Рыночные реалии
Операционный директор «Корпорации СБР» (управляет сетью строительных магазинов «Метрика») Зденек Бартушка сказал, что общеэкономическая ситуация внесла свои коррективы. «Речь идет о некотором торможении той положительной динамики, которую мы отмечали в начале года и о перераспределении покупательского спроса среди товарных групп. Так, в этом году наибольшим спросом пользуются декоративные товары, такие как люстры, например, а сантехникой стали интересоваться меньше. Меняются и настроения потребителей: если первые месяцы 2014 года рост спроса на товары DIY был ровным и касался всех категорий товаров, то к августу поведение покупателей стало иным. От крупного ремонта люди уходят в пользу мелкого: если раньше ремонт в основном был капитальным, то сейчас минимальный косметический», – рассказывает господин Бартушка.
Алексей Федоров поясняет, что сейчас на рынке, как всегда в эпоху кризиса, происходит уход клиентов из высокого сегмента, фактически инструментального «лакшери» – таких брендов, как Bosch, Makita, Metabo, – в сегмент средней ценовой категории – бренды «Интерскол», Hammer, Wester.
«Покупатели начали экономить, марка перестала играть главную роль, на первый план выступили цена и функциональность. К счастью для рынка DIY, жители Северо-Западного региона не стали экономить на ремонтах своих квартир, дач и коттеджей. Наоборот, в связи с тем что многие горожане решили не хранить сбережения в рублях, а вложить деньги в недвижимость (мы знаем, что на рынке ипотечного кредитования происходит настоящий бум), количество ремонтов резко возросло», – утверждает господин Федоров.
Высококонкурентная среда
К основным проблемам игроков рынка DIY эксперты и сами ретейлеры относят высокую конкуренцию и ярко выраженную сезонность спроса.
Мария Шишкина, аналитик ИК «Русс-Инвест», говорит о том, что среди основных специфических сложностей этого рынка, особенно в Петербурге, можно отметить высокий уровень конкуренции, преобладание импортной продукции в товарах с высокой добавленной стоимостью (в целом доля импорта на рынке достигает 40-50%, из-за чего на рынок сильно влияет колебания валютных курсов), а также преобладание частных покупателей. «Как правило, крупные клиенты закупают подобные товары напрямую у производителей или поставщиков. При этом конкуренция наблюдается высокая как со стороны частных магазинов и средних розничных сетей, так и среди крупных игроков (IKEA, Leroy Merlin и др.). В итоге цены на товары рынка довольно эластичны, что давит на маржу торговых сетей. Как правило, общая наценка не превышает 25-30%, для сравнения, в торговле продовольствием наценка составляет более 50%. Но высокая емкость и неплохая динамика рынка тем не менее привлекают крупных игроков», – подчеркивает госпожа Шишкина.
Цифра
30 млрд USD – оборот рынка DIYв России