И снова о барьерных нормативах
Президент России Владимир Путин недавно в очередной раз коснулся одной из самых застарелых болезней строительной отрасли, а именно проблем, связанных с нормативами. Федеральные чиновники традиционно бодро доложили, что работа идет. Однако опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты не наблюдают серьезных подвижек к лучшему. Хуже того, ситуация только усугубляется.
Сверху видно все
Недавно российский президент Владимир Путин вновь раскритиковал нормативную базу строительной отрасли. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях – и в промышленности, и в стройке, и в других сферах. Но в стройке это сейчас чрезвычайно важно, назрел этот вопрос… Некоторые вещи не решаются в силу того, что у нас архаичные очень правила, еще в 30-е годы были сформулированы, сейчас технологии другие и материалы другие появились, и соответственно и цены по-другому должны смотреться», - заявил он, выступая на медиафоруме Общероссийского народного фронта.
Среди проблем глава государства упомянул и административные барьеры. Он отметил, что в сфере строительства назрел целый комплекс вопросов, которые носят «финансовый и технический характер». «Совсем недавно я с правительством это обсуждал. Поручение есть у правительства, надеюсь, в ближайшее время будут сделаны предложения… Вопрос очень, очень важный», - резюмировал Владимир Путин.
Минстрой РФ оперативно откликнулся на критику. Замминистра Дмитрий Волков в пространном интервью рассказал о идущей работе. «Несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования», - заявил он.
Чиновник признал, что существующая система технического нормирования в строительстве подвергается справедливой критике. «К сожалению, за последние годы управляемость в этом вопросе постоянно ухудшается. Большая беда, что мы ушли от "одноканальности" их принятия», - говорит Дмитрий Волков, уточняя, что для уменьшения количества обязательных требований Минстрой разработал изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены, что уменьшит их количество на 30%.
«Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, "одноканальное" техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые "дополнительные" документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ)... Количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тыс., в 2019-м их разработали уже более 4,5 тыс. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тыс. до 3 млн рублей и более и "отнимает" 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила», - отметил он также.
Андрей Басов, директор ФАУ «ФЦС», заместитель председателя ТК 465 «Строительство» (ведет разработку нормативов) сообщил, что в 2020 году в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», а также программы «Цифровая экономика РФ» разрабатываются 143 нормативно-технических документа – 67 сводов правил и 76 национальных стандартов. «Сейчас мы находимся на том этапе разработки, когда все потребности, которые должны облегчить работу участникам градостроительного процесса, возможно и нужно учесть и внести в проекты документов», – отметил он.
Ближе к «земле»
Опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты считают затронутые президентом проблемы более чем актуальными. Однако не видят реальных улучшений существующей ситуации. И главную причину этого они видят в сомнительном уровне компетентности чиновников, которые занимаются разработкой нормирующих документов. И не только их.
«Видимо, консультанты, работающие на федеральном уровне, далеки от повседневной реальности работы конкретных участников строительства. Тем не менее, мысль о квазиучастниках строительного процесса была высказана замечательная, хотя пока президент их не назовет поименно, сами они себя таковыми не признают никогда», - отмечает председатель совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков.
Он отмечает, что проблем в строительной сфере, как и в любой отрасли, предостаточно. «Но именно в строительстве ярко прослеживаются две основные тенденции. Это, во-первых, избыток власти при дефиците компетентности, нравственности и ответственности. А во-вторых, полное забвение жизненных интересов конкретных (не квази) участников строительного процесса», - считает эксперт.
Генеральный директор ООО «Эксперт-Проект» Максим Яковлев обращает внимание на то, что на фоне постоянных разговоров о снижении административных барьеров, число требований на практике только растет. Он напоминает, что помимо обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). «И государственными структурами он расценивается как обязательный!», - подчеркивает эксперт.
По его словам, структура этих добровольно-обязательных перечней в течении 10 лет менялась следующим образом: в перечень № 2079, действовавший в 2010-2015 годах, состоял из 198 документов, перечень № 365 (2015-2019 годы) – из 485, перечень № 687 (с 2020 года) – и 534. «Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза», - констатирует Максим Яковлев, добавляя, что кроме этого, существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317 к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности – на 234 документа. Самое главное, что удивляет - это искреннее непонимание «Специалистами» Минстроя проблем фактического применения норм Технического регулирования в РФ.
По мнению генерального директора института «Геореконструкция» Алексея Шашкина, главная причина, которая что тормозит стройку – некомпетентность. «Причем она поселилась на всех уровнях и среди всех участников строительного процесса. Самое страшное – некомпетентность технических руководителей. В стране выросла популяция «эффективных менеджеров», которые не знают ни процессов проектирования, ни процессов строительства, но зато уверены, что знают, как этими процессами руководить», - отмечает он.
Эксперт считает, что недостаточная компетентность приводит к другой крайности – борьбе со строительным нормированием как таковым. «Эти «эффективные менеджеры», не разбираясь в современных строительных нормах, воспринимают их как препятствие для осуществления своих намерений. Когда им специалисты говорят, что так делать нельзя, что может рухнуть, что это запрещают нормы и не пропустит экспертиза – они, как малые дети, очень обижаются на всех тех, кто не дал им порулить. Именно они пытаются скомпрометировать то, на чем держится система безопасности в строительной области – и госэкспертизу, и нормы», - говорит Алексей Шашкин.
Что делать?
«Извечный русский вопрос» остается актуален и в этой сфере. И проблемы в ней слишком долго накапливались, чтобы можно было дать простой однозначный ответ.
Максим Яковлев весьма категоричен. «Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием только не строительным. Пока ситуация не изменится барьеры в строительстве будут только увеличиваться», - считает он.
Роман Рыбаков подчеркивает, что никто не утверждает, что контроль вообще не нужен. «Но он не должен сводиться к нагромождению административных барьеров, затягивающих процессы рассмотрения, согласования, утверждения документов в угоду утверждения личного престижа, упоения властью», - отмечает специалист.
Он уверен, что главное для поступательного развития отрасли – изменение отношения к специалистам и создание условий для стабильного и финансово обеспеченного положения строителей и проектировщиков. «Достижение успехов в этом процессе позволит убрать большую часть проблем и в повышении производительности труда, и в ускорении процессов строительства и, особенно, в качестве проектов и собственно строительства», - говорит Роман Рыбаков.
Именно нормативное экспериментирование, порождающее огромные массивы требований, тормозит стройку, и именно здесь нужно искать главные резервы для ускорения процессов, отмечает он, ссылаясь на следующие слова Дмитрия Волкова: «В «обычном» инвестиционном процессе… время проектирования и строительства занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление».
Эксперт отмечает также, что необходимо поменять «идеологию» нормотворчества. «Специалисты понимают, что нормативно-технический документ не может содержать одни лишь требования и применяться по «букве», как у нас сейчас практикуется. При использовании документа необходимо понимать и учитывать смысл требований. Между тем, в стране до сих пор не введено положение о порядке согласования необходимых отклонений от требований нормативов, как это было в СССР», - подчеркивает Роман Рыбаков.
А вот Алексей Шашкин видит большой потенциал для ускорения стройки в качестве осуществления работ на первом этап реализации проекта. «Рецепт очень прост. Сроки и стоимость строительства могут сократить только тщательно проведенные изыскания и детально разработанный проект, в строгом соответствии с действующими нормами. Экономия времени и денег на этих стадиях приведет к стократной потере средств при строительстве и срыву сроков», - уверен он.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Роман Рыбаков: Об идеологии и разумной достаточности нормирования в строительстве
Максим Яковлев: О поручении президента и «забывчивых» сотрудниках Минстроя
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.
В первом полугодии 2012 года рынок гостиниц Петербурга практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности и к июню перешагнули за 90%.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 1 полугодии были введены в эксплуатацию следующие объекты: отель "Балтия", ул. Смолячкова, 3 звезды, 90 номеров, Domina Hotel Saint-Petersburg (Domina Hotels and Resorts) - набережная реки Мойки, 99, 5 звезд, 108 номеров, "Бристоль" (бывшая гостиница "Южная") - после реконструкции - ул. Расстанная, дом 2, 3 звезды– 122 номера.
"Открытие пятизвездочных гостиниц FourSeasons на Вознесенском пр. и Swissotel на ул. Правды вновь перенесено. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше - здание на пл. Островского заняли структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - говорит Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
Эксперты отмечают, что рынке гостиниц Петербурга стали появляться новые форматы.
"В мае текущего года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня BalticParking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения - от 500 рублей. Новой тенденцией в последние годы стало появление спа отелей в Санкт-Петербурге и пригородах. Действующие отели также открывают спа центры для увеличения набора предлагаемых услуг. Не так давно на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появилось новое понятие – бутик отели. Бутик отель – как правило, небольшой дизайнерский эксклюзивный отель, предполагающий особый стиль и атмосферу с индивидуальным подходом к каждому клиенту. На сегодняшний день в Петербурге действует три бутик отеля: GoldenGardenBoutiqueHotel, "Росси" и "Александр хаус".
На текущий год запланировано открытие первого сетевого бутик отеля в Санкт-Петербурге - Indigo (оператор InterContinental). Также, сеть бутик-отелей OetkerCollection анонсировала планы выхода на рынок Москвы и Санкт-Петербурга", - рассказывает госпожа Киреева.
Любава Пряникова, руководитель направления коммерческой недвижимости Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" добавляет, что важной тенденцией является рост интереса международных отельеров к рынку Петербурга. Так, за прошедшие полтора года открыли отели такие операторы, как STARWOOD HOTELS & RESORTS (Отель W), INTERCONTINENTAL HOTEL & RESORTS GROUP (с брендом Crowne Plaza), Domina Hotels and Resorts. В дальнейшем планирует увеличить присутствие в Петербурге Marriott, взяв в управление отель "Талион". Оператор планирует открыть на базе "Талиона" Autograph Marriott Hotels, который в России пока не представлен.
Гостиничный бизнес в Петербурге отличается ярко выраженной сезонностью, поясняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Так, по данным компании Maris|part of the CBRE Affiliate network, в январе-марте 2012 года заполняемость отелей в Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%.
Стоимость размещения планомерно растет, но к докризисным показателям, по словам экспертов, она вернется не скоро. Рост цен сдерживает постоянное увеличение номерного фонда, а также несоответствие уровня цен предлагаемому сервису, говорит Любава Пряникова.
Гостиничных номеров в Петербурге больше, чем туристов, и дефицит ощущается только в июне в период белых ночей и международного экономического форума, считает Наталия Киреева.
Дмитрий Золин полагает, что в Петербурге ярко выражен недостаток номерного фонда в три-четыре звезды. "Иностранные туристы отдают предпочтение известным брендам гостиниц именно такой звездности, а в Петербурге основной номерной фонд составляют частные мини-отели и известные сети гостиниц уровня пяти звезд. Учитывая интерес инвесторов к гостиничному сегменту, пополнение номерного фонда отелей в три, четыре звезды можно ожидать в ближайшие два-три года", - отмечает господин Золин.
Несмотря на то, что наиболее востребованными в городе являются трехзвездочные гостиницы, большая часть строящихся отелей, открытие которых ожидается в 2012 году, относится к категории 5* и 4*, говорит госпожа Киреева.
Гостиничный сегмент - один из самых прозрачных и понятных для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости, уверяет Дмитрий Золин.
"Несмотря на интерес инвесторов к гостиничному бизнесу, объем туристического потока в Петербурге как внутреннего, так и делового, достаточно низок. Из-за вялого развития туристической отрасли, город может столкнуться с проблемой наличия качественных проектов и отсутствием их загруженности. Городу необходимо планомерное развитие внутреннего и делового туризма. Но последний трудно развить без достаточного количества конгресс – центров (которые в Петербурге пока отсутствуют), а внутренний, в свою очередь, не стимулируется в России в целом", - поясняет господин Золин.
По данным Colliers International Санкт-Петербург, в 2012 году прогнозируется снижение более чем на 50% количества гостиничных объектов, введенных в эксплуатацию, по сравнению с уровнем 2010-2011 гг. – дадут о себе знать последствия кризиса. Это приведет к увеличению спроса на более дорогой сегмент гостиниц, укрепит тенденцию поступательного восстановления рынка.
Цифра:
от 5 тыс. USD/кв. м и выше размер инвестиций в создание высококлассных отелей.
Гостиницы, запланированные ко вводу в 2012-2014 году в Санкт-Петербурге
|
Название
|
Количество номеров
|
Анонсируемый год открытия
|
Категория
|
|
Four Seasons
|
183
|
2012
|
Luxury
|
|
Domina Prestige (открылся)
|
109
|
2012
|
Upscale
|
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo
|
119
|
2013
|
Upscale
|
|
Novotel St Petersburg Centre II
|
165
|
2014
|
Mid-market
|
|
Ibis Fontanka
|
150
|
2014
|
Economy
|
|
Ibis, Mayakovskogo St.
|
200
|
2014
|
Economy
|
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21
|
129
|
2015
|
Mid-market
|
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady
|
334
|
2015
|
Upscale
|
|
Итого
|
1,389
|
|
|
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels