И снова о барьерных нормативах
Президент России Владимир Путин недавно в очередной раз коснулся одной из самых застарелых болезней строительной отрасли, а именно проблем, связанных с нормативами. Федеральные чиновники традиционно бодро доложили, что работа идет. Однако опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты не наблюдают серьезных подвижек к лучшему. Хуже того, ситуация только усугубляется.
Сверху видно все
Недавно российский президент Владимир Путин вновь раскритиковал нормативную базу строительной отрасли. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях – и в промышленности, и в стройке, и в других сферах. Но в стройке это сейчас чрезвычайно важно, назрел этот вопрос… Некоторые вещи не решаются в силу того, что у нас архаичные очень правила, еще в 30-е годы были сформулированы, сейчас технологии другие и материалы другие появились, и соответственно и цены по-другому должны смотреться», - заявил он, выступая на медиафоруме Общероссийского народного фронта.
Среди проблем глава государства упомянул и административные барьеры. Он отметил, что в сфере строительства назрел целый комплекс вопросов, которые носят «финансовый и технический характер». «Совсем недавно я с правительством это обсуждал. Поручение есть у правительства, надеюсь, в ближайшее время будут сделаны предложения… Вопрос очень, очень важный», - резюмировал Владимир Путин.
Минстрой РФ оперативно откликнулся на критику. Замминистра Дмитрий Волков в пространном интервью рассказал о идущей работе. «Несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования», - заявил он.
Чиновник признал, что существующая система технического нормирования в строительстве подвергается справедливой критике. «К сожалению, за последние годы управляемость в этом вопросе постоянно ухудшается. Большая беда, что мы ушли от "одноканальности" их принятия», - говорит Дмитрий Волков, уточняя, что для уменьшения количества обязательных требований Минстрой разработал изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены, что уменьшит их количество на 30%.
«Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, "одноканальное" техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые "дополнительные" документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ)... Количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тыс., в 2019-м их разработали уже более 4,5 тыс. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тыс. до 3 млн рублей и более и "отнимает" 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила», - отметил он также.
Андрей Басов, директор ФАУ «ФЦС», заместитель председателя ТК 465 «Строительство» (ведет разработку нормативов) сообщил, что в 2020 году в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», а также программы «Цифровая экономика РФ» разрабатываются 143 нормативно-технических документа – 67 сводов правил и 76 национальных стандартов. «Сейчас мы находимся на том этапе разработки, когда все потребности, которые должны облегчить работу участникам градостроительного процесса, возможно и нужно учесть и внести в проекты документов», – отметил он.
Ближе к «земле»
Опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты считают затронутые президентом проблемы более чем актуальными. Однако не видят реальных улучшений существующей ситуации. И главную причину этого они видят в сомнительном уровне компетентности чиновников, которые занимаются разработкой нормирующих документов. И не только их.
«Видимо, консультанты, работающие на федеральном уровне, далеки от повседневной реальности работы конкретных участников строительства. Тем не менее, мысль о квазиучастниках строительного процесса была высказана замечательная, хотя пока президент их не назовет поименно, сами они себя таковыми не признают никогда», - отмечает председатель совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков.
Он отмечает, что проблем в строительной сфере, как и в любой отрасли, предостаточно. «Но именно в строительстве ярко прослеживаются две основные тенденции. Это, во-первых, избыток власти при дефиците компетентности, нравственности и ответственности. А во-вторых, полное забвение жизненных интересов конкретных (не квази) участников строительного процесса», - считает эксперт.
Генеральный директор ООО «Эксперт-Проект» Максим Яковлев обращает внимание на то, что на фоне постоянных разговоров о снижении административных барьеров, число требований на практике только растет. Он напоминает, что помимо обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). «И государственными структурами он расценивается как обязательный!», - подчеркивает эксперт.
По его словам, структура этих добровольно-обязательных перечней в течении 10 лет менялась следующим образом: в перечень № 2079, действовавший в 2010-2015 годах, состоял из 198 документов, перечень № 365 (2015-2019 годы) – из 485, перечень № 687 (с 2020 года) – и 534. «Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза», - констатирует Максим Яковлев, добавляя, что кроме этого, существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317 к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности – на 234 документа. Самое главное, что удивляет - это искреннее непонимание «Специалистами» Минстроя проблем фактического применения норм Технического регулирования в РФ.
По мнению генерального директора института «Геореконструкция» Алексея Шашкина, главная причина, которая что тормозит стройку – некомпетентность. «Причем она поселилась на всех уровнях и среди всех участников строительного процесса. Самое страшное – некомпетентность технических руководителей. В стране выросла популяция «эффективных менеджеров», которые не знают ни процессов проектирования, ни процессов строительства, но зато уверены, что знают, как этими процессами руководить», - отмечает он.
Эксперт считает, что недостаточная компетентность приводит к другой крайности – борьбе со строительным нормированием как таковым. «Эти «эффективные менеджеры», не разбираясь в современных строительных нормах, воспринимают их как препятствие для осуществления своих намерений. Когда им специалисты говорят, что так делать нельзя, что может рухнуть, что это запрещают нормы и не пропустит экспертиза – они, как малые дети, очень обижаются на всех тех, кто не дал им порулить. Именно они пытаются скомпрометировать то, на чем держится система безопасности в строительной области – и госэкспертизу, и нормы», - говорит Алексей Шашкин.
Что делать?
«Извечный русский вопрос» остается актуален и в этой сфере. И проблемы в ней слишком долго накапливались, чтобы можно было дать простой однозначный ответ.
Максим Яковлев весьма категоричен. «Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием только не строительным. Пока ситуация не изменится барьеры в строительстве будут только увеличиваться», - считает он.
Роман Рыбаков подчеркивает, что никто не утверждает, что контроль вообще не нужен. «Но он не должен сводиться к нагромождению административных барьеров, затягивающих процессы рассмотрения, согласования, утверждения документов в угоду утверждения личного престижа, упоения властью», - отмечает специалист.
Он уверен, что главное для поступательного развития отрасли – изменение отношения к специалистам и создание условий для стабильного и финансово обеспеченного положения строителей и проектировщиков. «Достижение успехов в этом процессе позволит убрать большую часть проблем и в повышении производительности труда, и в ускорении процессов строительства и, особенно, в качестве проектов и собственно строительства», - говорит Роман Рыбаков.
Именно нормативное экспериментирование, порождающее огромные массивы требований, тормозит стройку, и именно здесь нужно искать главные резервы для ускорения процессов, отмечает он, ссылаясь на следующие слова Дмитрия Волкова: «В «обычном» инвестиционном процессе… время проектирования и строительства занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление».
Эксперт отмечает также, что необходимо поменять «идеологию» нормотворчества. «Специалисты понимают, что нормативно-технический документ не может содержать одни лишь требования и применяться по «букве», как у нас сейчас практикуется. При использовании документа необходимо понимать и учитывать смысл требований. Между тем, в стране до сих пор не введено положение о порядке согласования необходимых отклонений от требований нормативов, как это было в СССР», - подчеркивает Роман Рыбаков.
А вот Алексей Шашкин видит большой потенциал для ускорения стройки в качестве осуществления работ на первом этап реализации проекта. «Рецепт очень прост. Сроки и стоимость строительства могут сократить только тщательно проведенные изыскания и детально разработанный проект, в строгом соответствии с действующими нормами. Экономия времени и денег на этих стадиях приведет к стократной потере средств при строительстве и срыву сроков», - уверен он.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Роман Рыбаков: Об идеологии и разумной достаточности нормирования в строительстве
Максим Яковлев: О поручении президента и «забывчивых» сотрудниках Минстроя
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) зафиксировало снижение индекса «кредитного здоровья» россиян в III квартале 2018 года. Индекс, который непрерывно рос с 2016 года, снизился всего на 1 пункт, и бить тревогу рано. Однако если ставки по кредитам (и, в первую очередь, по ипотеке) вырастут, просрочка по кредитам может резко взлететь вверх, предупреждают эксперты.
Значение индекса «кредитного здоровья» в III квартале 2018 года составило 93 пункта, снизившись на 1 пункт по сравнению со II кварталом 2018 года, сообщили НБКИ и компания FICO – лидер в предиктивной аналитике и разработке систем для принятия управленческих решений, которая рассчитывает индекс. (Индекс рассчитывается FICO на основе данных НБКИ. При вычислении учитывается доля «плохих» долгов среди их общего числа (bad rate). При этом в качестве «плохих» рассматриваются займы, просроченные более чем на 60 дней в течение последних шести месяцев.)
В 2015–2016 годах индекс «кредитного здоровья» стремительно падал, достигнув рекордной отметки в 89 пунктов, однако со второй половины 2016 года он только рос и поднялся на 5 баллов, до 94 пунктов. Это первое снижение за последние годы. На 1 октября 2018 года самыми здоровыми округами являются: Центральный ФО – 98 пунктов, Приволжский и Северо-Западный федеральные округа – по 96 пунктов.
Несмотря на то, что качество кредитов, выданных до 2015 года, стабилизировалось, а количество предоставленных за последние 3-4 года – существенно возросло, объем «плохих» долгов остается довольно существенным, отмечает директор по скорингам FICO Елена Конева. Поэтому кредиторы продолжают следить как за качеством новых кредитов, так и за риск-профилем заемщиков, у которых уже имеются действующие обязательства.
Просроченная задолженность по кредитам физлицам в РФ в течение всего 2018 года планомерно снижалась, обращает внимание аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. С начала года доля просрочки, по данным ЦБ, опустилась с 6,9% до 5,7% на 1 октября. В Петербурге ситуация с просроченной задолженностью была лучше, чем в целом по стране. В начале года доля просрочки в общем объеме выданных петербуржцам кредитов составила 5,4%, а за 9 месяцев 2018 года она снизилась до 4,2%. Несколько лет назад ситуация была значительно серьезнее, добавляет Анастасия Соснова: на 1 октября 2015 года просроченная задолженность составляла 8% от всех выданных физическим лицам кредитов в РФ, в Санкт-Петербурге – 6,8%.
В целом, в 2017–2018 годах ситуация с «плохими» долгами стабилизировалась. Почти два года «кредитное здоровье» населения не только не ухудшалось, но и постепенно отыгрывало свои позиции, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. «Вместе с тем, основные риски для генерирования просрочки остаются прежними – снижение или отсутствие роста реальных доходов населения. По этой причине кредиторам необходимо продолжать внимательно следить за такими рыночными индикаторами, как уровень долговой нагрузки, а также ставить на «сигнал» (оперативный мониторинг финансового поведения заемщиков) портфели всех типов кредитов», – добавляет он.
Примечательно, что в октябре НБКИ зафиксировало снижение общей долговой нагрузки работающих граждан в большинстве сфер занятости. Больше всего за год долговая нагрузка сократилась в туристическом и гостиничном бизнесе, управлении персоналом, а также в сфере маркетинга, рекламы и PR. В то же время она выросла у работников из сфер «Продажи», «Телекоммуникации и связь» и «Образование».
В последние годы на рынке розничного кредитования наблюдался бум: с середины 2017 года до середины 2018 года объем задолженности физлиц перед банками в России вырос на 19%, динамика сегмента достигла пика с 2014 года, фиксируют аналитики агентства «Эксперт РА». При этом реальные располагаемые денежные доходы населения стагнировали. Этот фактор вызывает опасение экспертов. Негативное влияние на платежеспособность населения дополнительно окажут повышение НДС и рост цен на топливо, а также снижение курса рубля. Это может привести к росту дефолтности в розничном сегменте в 2019–2020 годах, считает «Эксперт РА».
Впрочем, как говорят банкиры, действующие меры регулирования не позволят розничному рынку «перегреться». В частности, в 2017 году ЦБ существенно повысил требования резервирования по ипотечным кредитам (наиболее значительным по объему) с низким первоначальным взносом, с целью снижения высокорискового кредитования, отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. В результате сейчас на рынке практически нет предложений с первоначальным взносом по ипотеке менее 20% от стоимости объекта. Впрочем, ведущие ипотечные банки и до введения новых требований регулятора не выдавали кредиты с первоначальным взносом менее 15%, обращает внимание г-жа Батталова.
Еще один важный фактор, позволяющий минимизировать риски, – это оценка заемщика при рассмотрении заявления о кредите, добавляет банкир. Крупнейшие кредиторы ответственно подходят к тому, чтобы после внесения обязательного платежа у заемщика в распоряжении осталась сумма, достаточная для комфортного существования. Благодаря современным технологиям банки имеют возможность проверить предоставленные клиентом сведения об уровне доходов, наличие дополнительных обременений и прочее.
Сектор ипотечного кредитования считается самым низкорисковым в кредитовании физических лиц, отмечает Анастасия Соснова. Доля просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования традиционно невелика и редко сильно увеличивается. На 1 октября по России она едва достигала 1%. В Санкт-Петербурге приблизительно такие же показатели: по последним данным ЦБ – 1,3% (в Ленобласти – 0,93%). Активные меры ЦБ по снижению выдачи наиболее рискованных кредитов – безусловно, положительный фактор, который заметно сдерживают рост, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Банкам становится все менее выгодно выдавать необеспеченные потребительские кредиты и ипотечные кредиты с минимальным (до 20%) первоначальным взносом.
Второй очевидный, но не самый позитивный фактор снижения просрочки, начиная с 2014–2015 годов, – рост объемов выдачи ипотеки на фоне снижения ипотечных ставок, продолжает Максим Ельцов. Только за девять месяцев 2018 года выдачи ипотеки в Петербурге выросли на 64% до 136, 231 млрд. рублей (по РФ - на 61% до 2,07 трлн. рублей). Практика показывает, что в первые один-два года после получения кредита заемщики лучше соблюдают обязательства по платежам. Стабильный незначительный рост цен на недвижимость и спокойная ситуация на рынке мотивирует даже проблемных заемщиков соблюдать платежную дисциплину. «Рост выдачи ипотеки более чем на 60% при более медленном, инертном росте дефолтов по кредитам как раз и обеспечивает эту временную картину стабильности. К тому же с 2014–2015 годов, когда просрочка была намного выше, банки успели просудиться с проблемными заемщиками, реализовать залоговую недвижимость и погасить просроченные кредиты», – говорит Максим Ельцов.
Максим Ельцов полагает, что относительно благоприятная ситуация с уровнем просрочки будет сохраняться лишь до повышения ставок, а также до незначительного ухудшения макроэкономической ситуации. В зависимости от степени ухудшения уровень просроченной задолженности может подняться в 1,5 раза и более. Для этого достаточно, чтобы ставка по ипотеке вернулась на уровень выше 11%.
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.