И снова о барьерных нормативах
Президент России Владимир Путин недавно в очередной раз коснулся одной из самых застарелых болезней строительной отрасли, а именно проблем, связанных с нормативами. Федеральные чиновники традиционно бодро доложили, что работа идет. Однако опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты не наблюдают серьезных подвижек к лучшему. Хуже того, ситуация только усугубляется.
Сверху видно все
Недавно российский президент Владимир Путин вновь раскритиковал нормативную базу строительной отрасли. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях – и в промышленности, и в стройке, и в других сферах. Но в стройке это сейчас чрезвычайно важно, назрел этот вопрос… Некоторые вещи не решаются в силу того, что у нас архаичные очень правила, еще в 30-е годы были сформулированы, сейчас технологии другие и материалы другие появились, и соответственно и цены по-другому должны смотреться», - заявил он, выступая на медиафоруме Общероссийского народного фронта.
Среди проблем глава государства упомянул и административные барьеры. Он отметил, что в сфере строительства назрел целый комплекс вопросов, которые носят «финансовый и технический характер». «Совсем недавно я с правительством это обсуждал. Поручение есть у правительства, надеюсь, в ближайшее время будут сделаны предложения… Вопрос очень, очень важный», - резюмировал Владимир Путин.
Минстрой РФ оперативно откликнулся на критику. Замминистра Дмитрий Волков в пространном интервью рассказал о идущей работе. «Несмотря на проделанную за прошедший год работу, есть существенные возможности для увеличения скорости строительства не только за счет улучшения технологии и повышения производительности труда, но и за счет снижения административной нагрузки и улучшения качества системы технического нормирования», - заявил он.
Чиновник признал, что существующая система технического нормирования в строительстве подвергается справедливой критике. «К сожалению, за последние годы управляемость в этом вопросе постоянно ухудшается. Большая беда, что мы ушли от "одноканальности" их принятия», - говорит Дмитрий Волков, уточняя, что для уменьшения количества обязательных требований Минстрой разработал изменения в так называемый «перечень 1521», где они закреплены, что уменьшит их количество на 30%.
«Строительные нормы, уменьшение количества обязательных требований до разумного минимума, "одноканальное" техническое регулирование позволят кратно уменьшить так называемые "дополнительные" документы, прежде всего, спецтехусловия (СТУ)... Количество СТУ, разрабатываемых в 2017 году, превысило 2,5 тыс., в 2019-м их разработали уже более 4,5 тыс. С учетом того, что каждое СТУ стоит от 500 тыс. до 3 млн рублей и более и "отнимает" 1-2 месяца, этот квазиучастник в стройке начинает весьма негативно влиять на процесс. Предлагаемые меры могут сократить их количество кратно, сделав механизм СТУ действительно исключением из правила», - отметил он также.
Андрей Басов, директор ФАУ «ФЦС», заместитель председателя ТК 465 «Строительство» (ведет разработку нормативов) сообщил, что в 2020 году в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», а также программы «Цифровая экономика РФ» разрабатываются 143 нормативно-технических документа – 67 сводов правил и 76 национальных стандартов. «Сейчас мы находимся на том этапе разработки, когда все потребности, которые должны облегчить работу участникам градостроительного процесса, возможно и нужно учесть и внести в проекты документов», – отметил он.
Ближе к «земле»
Опрошенные порталом ASNinfo.ru эксперты считают затронутые президентом проблемы более чем актуальными. Однако не видят реальных улучшений существующей ситуации. И главную причину этого они видят в сомнительном уровне компетентности чиновников, которые занимаются разработкой нормирующих документов. И не только их.
«Видимо, консультанты, работающие на федеральном уровне, далеки от повседневной реальности работы конкретных участников строительства. Тем не менее, мысль о квазиучастниках строительного процесса была высказана замечательная, хотя пока президент их не назовет поименно, сами они себя таковыми не признают никогда», - отмечает председатель совета АПО «Союзпетрострой-Проект» Роман Рыбаков.
Он отмечает, что проблем в строительной сфере, как и в любой отрасли, предостаточно. «Но именно в строительстве ярко прослеживаются две основные тенденции. Это, во-первых, избыток власти при дефиците компетентности, нравственности и ответственности. А во-вторых, полное забвение жизненных интересов конкретных (не квази) участников строительного процесса», - считает эксперт.
Генеральный директор ООО «Эксперт-Проект» Максим Яковлев обращает внимание на то, что на фоне постоянных разговоров о снижении административных барьеров, число требований на практике только растет. Он напоминает, что помимо обязательного перечня 1521, существует так называемый добровольный перечень документов (в настоящее время – за номером 687). «И государственными структурами он расценивается как обязательный!», - подчеркивает эксперт.
По его словам, структура этих добровольно-обязательных перечней в течении 10 лет менялась следующим образом: в перечень № 2079, действовавший в 2010-2015 годах, состоял из 198 документов, перечень № 365 (2015-2019 годы) – из 485, перечень № 687 (с 2020 года) – и 534. «Незатейливые математические действия показывают, что количество добровольно-обязательных документов выросло за 10 лет в 2,7 раза», - констатирует Максим Яковлев, добавляя, что кроме этого, существует еще один добровольно-обязательный перечень №1317 к техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности – на 234 документа. Самое главное, что удивляет - это искреннее непонимание «Специалистами» Минстроя проблем фактического применения норм Технического регулирования в РФ.
По мнению генерального директора института «Геореконструкция» Алексея Шашкина, главная причина, которая что тормозит стройку – некомпетентность. «Причем она поселилась на всех уровнях и среди всех участников строительного процесса. Самое страшное – некомпетентность технических руководителей. В стране выросла популяция «эффективных менеджеров», которые не знают ни процессов проектирования, ни процессов строительства, но зато уверены, что знают, как этими процессами руководить», - отмечает он.
Эксперт считает, что недостаточная компетентность приводит к другой крайности – борьбе со строительным нормированием как таковым. «Эти «эффективные менеджеры», не разбираясь в современных строительных нормах, воспринимают их как препятствие для осуществления своих намерений. Когда им специалисты говорят, что так делать нельзя, что может рухнуть, что это запрещают нормы и не пропустит экспертиза – они, как малые дети, очень обижаются на всех тех, кто не дал им порулить. Именно они пытаются скомпрометировать то, на чем держится система безопасности в строительной области – и госэкспертизу, и нормы», - говорит Алексей Шашкин.
Что делать?
«Извечный русский вопрос» остается актуален и в этой сфере. И проблемы в ней слишком долго накапливались, чтобы можно было дать простой однозначный ответ.
Максим Яковлев весьма категоричен. «Из всей этой истории о шагах, направленных на снижение барьеров, «невооруженным глазом» видно, что стройку тормозит само пятнадцатилетнее существование Минстроя после того, как из него были выкинуты профессионалы, а их места были заняты менеджерами с каким угодно образованием только не строительным. Пока ситуация не изменится барьеры в строительстве будут только увеличиваться», - считает он.
Роман Рыбаков подчеркивает, что никто не утверждает, что контроль вообще не нужен. «Но он не должен сводиться к нагромождению административных барьеров, затягивающих процессы рассмотрения, согласования, утверждения документов в угоду утверждения личного престижа, упоения властью», - отмечает специалист.
Он уверен, что главное для поступательного развития отрасли – изменение отношения к специалистам и создание условий для стабильного и финансово обеспеченного положения строителей и проектировщиков. «Достижение успехов в этом процессе позволит убрать большую часть проблем и в повышении производительности труда, и в ускорении процессов строительства и, особенно, в качестве проектов и собственно строительства», - говорит Роман Рыбаков.
Именно нормативное экспериментирование, порождающее огромные массивы требований, тормозит стройку, и именно здесь нужно искать главные резервы для ускорения процессов, отмечает он, ссылаясь на следующие слова Дмитрия Волкова: «В «обычном» инвестиционном процессе… время проектирования и строительства занимает 10-18%. Остальное – административная нагрузка, разрешения, оформление».
Эксперт отмечает также, что необходимо поменять «идеологию» нормотворчества. «Специалисты понимают, что нормативно-технический документ не может содержать одни лишь требования и применяться по «букве», как у нас сейчас практикуется. При использовании документа необходимо понимать и учитывать смысл требований. Между тем, в стране до сих пор не введено положение о порядке согласования необходимых отклонений от требований нормативов, как это было в СССР», - подчеркивает Роман Рыбаков.
А вот Алексей Шашкин видит большой потенциал для ускорения стройки в качестве осуществления работ на первом этап реализации проекта. «Рецепт очень прост. Сроки и стоимость строительства могут сократить только тщательно проведенные изыскания и детально разработанный проект, в строгом соответствии с действующими нормами. Экономия времени и денег на этих стадиях приведет к стократной потере средств при строительстве и срыву сроков», - уверен он.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Роман Рыбаков: Об идеологии и разумной достаточности нормирования в строительстве
Максим Яковлев: О поручении президента и «забывчивых» сотрудниках Минстроя
Крупнейшие застройщики Северной столицы бодро отчитались об успехах, достигнутых в первом квартале 2019 года. Эксперты считают, что итоги на первичном рынке Петербургской агломерации были, как минимум, не хуже, чем годом ранее.
По оценкам специалистов, главная интрига в развитии рынка новостроек придется на второе полугодие, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие долевую схему привлечения средств в жилищное строительство.
Отрапортовали
Большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга обнародовали данные о высоких продажах в первом квартале. Так, Setl Group сообщила, что за первые три месяца года объем продаж холдинга вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2% до 201 тыс. кв. м, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%.
По данным Группы «Эталон», за первый квартал продано 81,8 тыс. кв. м жилья (рост на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого рода) на общую сумму 8,53 млрд рублей (рост на 15%). «Благодаря высоким результатам продаж, а также за счет уровня среднего первого платежа в 85%, холдингу удалось достичь рекордных денежных поступлений в 23,6 млрд рублей по итогам первого квартала 2019 года», - заявил главный финансовый директор Группы «Эталон» Кирилл Багаченко.
«Группа ЛСР» сообщила о росте продаж в Петербурге на 2%. Впрочем, в целом по стране результаты гораздо более впечатляющие. «В первом квартале стоимость новых заключенных контрактов составила 19 млрд рублей, продемонстрировав рост на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объем продаж составил 187 тыс. кв. м», - рассказал председатель совета директоров ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
О грандиозном росте объемов реализации жилья на 100% сообщили в Компании Л1 (столь мощный скачок, видимо, объясняется сравнительно низкой стартовой базой). В ГК «КВС» высоко оценили итоги первого квартала, сообщив, что выручка по сравнению с аналогичным периодом 2018 года выросла более чем на 30%. Также удовлетворение итогами квартала выразили в компании «Главстрой Санкт-Петербург», не назвав, впрочем, конкретных цифр по Северной столице (в целом объем реализации жилья ГК «Главстрой» вырос до 68,44 тыс. кв. м, что на 35% больше показателей аналогичного периода 2018 года).
Интересно, что это происходит на фоне заметного падения объемов ввода жилья в Петербурге. По данным Комитета по строительству Смольного, за первое полугодие в городе сдано в эксплуатацию всего 293,1 тыс. кв. м, что в 2,51 раза меньше по сравнению с январем - мартом 2018 года, когда было введено 737,6 тыс. кв. м жилья. Впрочем, по оценкам экспертов, падение не носит системного характера, а обусловлено, с одной стороны финишным «спуртом» прошлого года (напомним, в декабре в Петербурге было введено 2,15 млн кв. м жилья, что на 22% больше, чем за весь остальной год – 1,75 млн кв. м), а с другой – локальной спецификой строительного цикла.
Средняя температура
Между тем, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородных территорий Ленобласти сохранился на уровне аналогичного периода прошлого года. К концу первого квартала объем продаж составил около 1 млн кв. м.
«Такой диссонанс между заявлениями крупных застройщиков о росте продаж и средними показателями объясняется тем, что у некоторых компаний продажи несколько «провисли». Впрочем, ничего катастрофического и для них пока не происходит», - комментирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
А вот по данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», увеличение числа сделок на рынке строящейся недвижимости эконом- и комфорт-классов в Петербурге и Ленобласти за первый квартал составило 7% (по площади). «В целом в сегменте масс-маркет, по состоянию на конец марта, предлагалось 2,8 млн кв.м жилья, что ниже аналогичных показателей прошлого года на 4,3%», - отмечают они.
Отметим, что увеличение площади проданного жилья на уровне 7% означает еще более заметный рост в денежном выражении, поскольку цены в первые три месяца года продолжили плавный рост, характерный для всего прошлого года.
«В целом на первичном рынке за первый квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 3% по отношению к концу 2018 года. На уровне 3,5% фиксируется повышение средней цены предложения в сегменте "масс-маркет" в Петербурге и пригородах», - говорит Ольга Трошева.
О тренде к росту цен говорят и застройщики. В Группе «Эталон» средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге в годовом выражении выросла на 5% (в пересчете на квартиры – на 15%). В «Группе ЛСР» сообщили об увеличении средней стоимости реализованной недвижимости на 20% год к году.
«Благодаря активному спросу в первом квартале мы несколько раз увеличивали цены на квартиры всех объектов «КВС» комфорт- и бизнес-класса. Они выросли примерно на 10% в зависимости от объекта – достаточно высокий показатель за такой период», - рассказывает генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
Драйверы и тормоза
Главным драйвером развития первичного рынка эксперты единодушно называют приближающуюся реформу привлечения средств в жилищное строительство.
«Главным фактором, который повлиял на спрос, безусловно, стал предстоящий переход на эскроу-счета. Клиентов волнует то, что, возможно, квадратный метр станет дороже после проведения реформы. Поэтому покупатели стараются приобрести жилье как можно быстрее. Клиенты стараются поймать «сегодняшнюю» цену, оформляют ипотеку, несмотря на то, что ставки по ипотеке с декабря 2018 года начали повышаться (рост составил от 1 до 2 п. п.)», - говорит Анжелика Альшаева.
С этим согласна и Ольга Трошева. «Очевидно, что рост стоимости привлекаемых в строительство средств приведет к подорожанию жилья. В том числе следствием этих ожиданий и является плавный рост цен на новостройки, идущий с прошлого года. Иногда опасения приобретают даже гипертрофированный характер, среди неспециалистов ходят слухи о росте цен чуть ли не на 50%. Это, конечно, не может не подогревать спрос», - отмечает эксперт.
Существуют и более локальные факторы. «Есть общие для всех застройщиков причины роста продаж: накануне фактической отмены «долевки» люди пытаются решить свои квартирные вопросы по старым ценам. Но главный фактор в случае с Компанией Л1 — это то, что в нас поверили. Мы за последний год практически погасили все свои кредитные обязательства и достроили и ввели в эксплуатацию 228 тыс. кв. м», - говорит директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Ольга Трошева считает, что главным фактором, сдерживающим сегодня продажи, является повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. «Строго говоря, их рост нельзя назвать очень существенным. Разница при пересчете на месячные выплаты по кредиту совсем невелика. На мой взгляд, большее значение сыграл психологический фактор, сам факт, что произошел сдвиг ставок вверх. Тем не менее, по нашим оценкам, доля сделок с привлечением ипотечных кредитов в целом по Петербургской агломерации в первом квартале уменьшилась до 57% (по итогам последнего квартала прошлого года показатель составлял 64%)», - рассказала она.
Задел на будущее
Как ни критикуют застройщики реформу привлечения средств в отрасль, большая часть из них продолжает активно выводить на рынок все новые проекты. «По нашей оценке, за первый квартал на петербургский рынок выведено около 1,1 млн кв. м жилья. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года (примерно 800 тыс. кв. м). Думаю, отчасти это обусловлено стремлением девелоперов успеть подвести свои проекты под критерии высокой степени готовности, которые позволили бы достраивать объекты по долевой схеме», - отмечает Ольга Трошева.
Как бы то ни было, застройщики наращивают объемы строительства. ГК «Главстрой» за год увеличила объем текущего строительства до 1,01 млн кв. м, что вдвое превышает показатель на 1 апреля 2018 года. «Главстрой Санкт-Петербург» в январе получил разрешение на строительство шестой очереди ЖК «Юнтолово», которая состоит из девяти жилых корпусов общей площадью 187,84 тыс. кв.м», - сообщили в компании.
За первые три месяца 2019 года Setl Group приступила к строительству 11 новых жилых корпусов. Среди них – проект премиум-класса The ONE, два дома бизнес-класса Svetlana Park, два крупных проекта комфорт-класса «Солнечный город» и «Чистое небо». «По итогам первого квартала 2019 года продаваемая площадь объектов Setl Group в активной стадии строительства составляет 1,88 млн кв. м, что на 15,9 % больше, чем по итогам первого квартала 2018 года», - рассказали в холдинге.
По данным «Группы ЛСР», объем площадей, выведенных в продажу за квартал, составил 194 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«ГК «КВС» вывела в этом году в первом квартале еще одну очередь в ЖК «Новое Сертолово». Практически все застройщики работают в плановом режиме, в рамках своих программ. Мы не видим особого всплеска на рынке новых объектов, хотя сам по себе объем предложений достаточно большой. От второго квартала ГК «КВС» ждет такого же активного спроса, как в первом, а может быть даже и больше», - говорит Анжелика Альшаева.
Ольга Трошева согласна, что второй квартал продолжит тренды первого. «Но самое интересное начнется после 1 июля, когда в силу вступят изменения в законодательстве, сворачивающие «долевку», - заключила она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Продажи ГК «Эталон» выросли на 47% по итогам первого квартала
«Главстрой» за 1 квартал продал 68,5 тыс. кв метров жилья
Компания «ЛСР» увеличила продажи в 1 квартале 2019 года на 22%
По оценке экспертов, почти четверть российских строительных компаний в настоящее время находится в предбанкротном состоянии. Изменение правил жилищного строительства с 1 июля 2019 года может только усугубить ситуацию.
По итогам I квартала 2019 года доля строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, выросла до 23–25%. Такие выводы делают эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, на основе опроса самих игроков рынка. Относительно I квартала прошлого года число признаний предбанкротств увеличилось на 5–7%.
В настоящее время, отмечают эксперты ВШЭ, негативно на деятельность строительных компаний влияют такие факторы, как продолжающееся сокращение объемов собственных и заемных средств (при необходимости отвечать по уже имеющимся кредитным обязательствам). Также многие игроки рынка сообщили о критичном уменьшении загрузки своих производств и недостатке заказов. Особенно плохо дела обстоят у многих региональных строительных организаций.
Встретимся в суде
А теперь о тех, кто уже стал банкротом. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2018 году конкурсное производство было введено в 13 117 российских организациях. Из них 2670 относятся к сфере строительства. В сравнении с 2017-м доля банкротных производств сократилась (13 541 и 2761 соответственно), но совсем незначительно.
Между тем, количество застройщиков-банкротов значительно выросло. Если два года назад конкурсные производства были открыты в 117 компаниях, занимающихся жилищным строительством, то в прошлом году уже в 199. С учетом организаций, где только введена процедура наблюдения, у застройщиков-банкротов остались незавершенными объекты на 10,5 млн кв. м.
Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков отмечает: за последние два года 60% всех банкротств приходится на организации, основными видами деятельности которых являются строительство, операции с недвижимостью и торговля, а количество дел о банкротстве застройщиков выросло в 2,5 раза. «Характерной особенностью последних лет является значительное увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, привлечением к субсидиарной ответственности, а также взысканием убытков в делах о банкротстве. Возросло внимание судов к проверке требований аффилированных кредиторов и участников обществ», – добавляет он.
Его коллеги также выделяют ряд трендов в банкротных производствах. Руководитель группы антикризисного управления и банкротства из компании «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева напоминает об исках о банкротстве, учиненных Федеральной налоговой службой практически ко всем «дочкам» «Метростроя». «Это свидетельствует о тенденции доначисления налогов строительным компаниям и последующем их банкротстве в случае непогашения. Некоторым должникам удается договориться с Налоговой службой и заключить мировое соглашение. Также продолжается тенденция банкротств подрядчиков, задействованных в госзаказах. Зачастую это происходит по причине отказа города принимать выполненные работы – соответственно, подрядчики не могут рассчитаться с субподрядчиками, работниками, налоговой. Объемы новых контрактов не позволяют строителям покрыть убытки по старым, в связи с этим рост количества банкротств неизбежен», – делает выводы специалист.
Руководитель группы по банкротству из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко рассказывает, что законодательство о несостоятельности довольно часто меняется в части общих норм, применимых, в частности, и к строительным организациям. «А если говорить о банкротстве застройщиков, – отмечает она, – то поправки не только зачастую носят фундаментальный характер и кардинальным образом меняют «правила игры», но и распространяются на ранее введенные процедуры, что значительно осложняет жизнь лиц, участвующих в том или ином деле о банкротстве».
Дальше – хуже
По мнению экспертов, ситуация с банкротством строительных организаций в ближайшее время не улучшится. Незначительное количественное падение конкурсных производств в строительной отрасли в 2018-м они относят к статистической погрешности.
В настоящее время, отмечает Александра Улезко, количество судебных процессов в строительной отрасли определенно не уменьшается. «Текущая экономическая ситуация и постоянные изменения законодательства в области долевого строительства неизбежно приводят к банкротству некоторых застройщиков. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в обозримом будущем», – подчеркивает она.
С этим выводом согласен и Леонид Барков. По его словам, введение в действие новых правил привлечения средств в жилищное строительство летом 2019 года повлечет увеличение затрат застройщиков и может спровоцировать новую волну банкротств в этой сфере.
Чуть более оптимистично на перспективы застройщиков смотрит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, банкротство – все же самый крайний вариант ухода компании с рынка, независимо от того, самостоятельно оно было сделано или по искам других организаций. «Поэтому явного шквала банкротств застройщиков с 1 июля ждать не стоит. Более вероятно, что часть игроков отрасли перейдет на ИЖС. Некоторые будут поглощены более крупными и стабильными компаниями. Еще части застройщиков окажут поддержку региональные власти», – полагает аналитик.