Офисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессию
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.
Для небольших производителей тротуарной плитки грядут перемены, способные обернуться потерями госзаказов или полным закрытием производств.
Главный аргумент сторонников перемен – устаревшие требования к производству тротуарной плитки. ГОСТ 17608-91 «Плиты бетонные тротуарные. Технические условия» был принят в 1991 году, когда материал только входил в перечень номенклатуры для строителей и архитекторов. Разработчики поправок утверждают, тогда не было практики эксплуатации бетонной тротуарной плитки. Как следствие, используемый отделочный материал зачастую не отвечает современным реалиям.
Можно сказать, что нововведения касаются разделения элементов мощения на классы. Теперь каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и требования, которые ей будут предъявлены.
Инициатором ужесточения требований выступила Ассоциация производителей мелкоштучных бетонных изделий. Недавно созданная общественная организация объединяет четырех крупных производителей тротуарной плитки и других элементов ландшафтного дизайна: ГК «Выбор», «Браер», «Каменный век» и Shteingot.
Как рассказал генеральный директор компании «Выбор-С» Евгений Пашко, общаясь с подрядчиками по благоустройству, в компании часто слышат о дешевой, но недолговечной продукции поставщиков. «Практика показывает, что плитка, сделанная по ГОСТу 1991 года, не только не оправдывает ожиданий, но и приводит к последующей нагрузке на бюджеты по причине частой ее замены на объектах, – уточняет Евгений Пашко. – Мы не только всецело приветствуем изменения в ГОСТе, но и выступали активными их инициаторами».
Новые реалии
По словам эксперта, ужесточение технических требований к тротуарной плитке скажется благотворно на отрасли в целом и на качестве благоустройства российских городов и поселков. «Теперь поставить суррогат на муниципальный, да и добротный коммерческий объект, не нарушив закон, будет практически невозможно», – заключает эксперт. Что же касается частных объектов, здесь потребитель уже успел приобрести серьезный опыт в выборе продукции и способен отличить подделку очень быстро.
Директор Ассоциации производителей вибропрессованных изделий для строительства, мощения и благоустройства (АПВИ) Юрий Костиков поддерживает инициативу московских коллег. Однако считает, для коренного изменения ситуации в отрасли требуется провести еще большую работу. «За последние 10-15 лет развития отрасли мощения появились новые виды изделий, методики испытаний, которые как раз и требуют фиксации в новом документе. Хочется отметить, что один нормативный документ не сможет кардинально повлиять на рынок и отрасль. Нужен целый комплекс актуальных работающих документов, подкрепленных научно-исследовательской работой», – говорит Юрий Костиков.
Он уточнил, что работу над актуализацией стандартов проводит АПВИ. По его словам, уже разработаны Рекомендации по применению мощения. Документ был подготовлен по поручению Комитета по строительству Администрации Петербурга. Весной состоялось совещание в Комитете по благоустройству Санкт-Петербурга по вопросам ремонта и содержания мощения. «Исполнительные органы городской власти с вниманием относятся к вопросам мощения и благоустройства производителей вибропрессованных изделий», – добавляет Юрий Костиков.
В 2016 году в Петербурге был введен в действие стандарт ассоциации «Плиты и камни мощения бетонные вибропрессованные». В обсуждении документа приняли участие представители ведущих компаний из различных городов России. Эксперт рассказывает, что «на настоящий момент это самый актуальный и проработанный стандарт на изделия для мощения в Петербурге и России».
Немаловажная часть проблемы качества мощения связана с ошибками при проектировании, некачественном строительстве и восстановлении мощения после ремонта подземных коммуникаций. «Важная проблема – качество исходных материалов для производства изделий. Производители иногда вынуждены работать с тем материалом, который есть на рынке в наличии. А этот материал не всегда имеет требуемые для производства стабильные свойства. В планах ассоциации – сформулировать и предъявлять поставщикам требования к материалам, которые нужны для производства качественных изделий», – подытожил Юрий Костиков.
Эксперты уверены, что новый норматив свяжет понятия «цена – качество». «Ужесточение требований повлияет на конечную стоимость и себестоимость тротуарной плитки. Теперь невозможно будет использовать продукт с низкими эксплуатационными свойствами на объектах, к которым предъявляются высокие требования по качеству», – говорит заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод» Станислав Стерин. Как следствие, производителям придется поднять уровень качества продукции, перейти на производство более низких классов или уйти с рынка.
На пороге перемен
По мнению экспертов, по сравнению с прошлым годом объем рынка увеличился. Рост потребления тротуарной плитки поддерживается за счет объектов с бюджетным финансированием. Таким образом, для получения госзаказа производители обязаны исполнять нормативы. Все это происходит на фоне снижения доходности. «Основная проблема – это повышение стоимости сырья и обслуживания оборудования при постоянно растущей конкуренции. При этом себестоимость растет при падающих отпускных ценах. Стратегия может быть только одна: удержание уровня качества за счет оптимизации производства, снижение издержек и увеличение выпуска», – резюмирует Станислав Стерин.
Мнение:
Станислав Стерин, заместитель генерального директора ЗАО «Экспериментальный завод»:
– Современный стандарт на производство тротуарных изделий необходим. Старый ГОСТ не соответствует современным способам производства. Принципиально важно разделение элементов мощения на классы по предъявляемым к ним требованиям. Каждый производитель обязан будет указывать класс выпускаемой продукции и выполнять его требования. Сегодня в производстве используются новые технологии. Их применение напрямую связано с запросом от потребителя. К сожалению, многие отечественные производители выпускают детали и оснастку для импортного оборудования крайне низкого качества.
В России готовятся к развитию высотного деревянного домостроения. Однако для воплощения задуманного придется поменять строительные нормы и сделать экологическое жилье экономически доступным.
Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило АФК «Система» разработать проекты многоквартирных деревянных домов. В Минстрое обещают включить проектную документацию в единый реестр типовых проектов повторного применения. Речь идет о проектировании многоквартирных домов высотой 2-3 этажа.
По словам министра строительства Михаила Меня, предложение от Минстроя получают компании – производители конструкций деревянного домостроения. Напомним, АФК «Система» владеет несколькими крупными лесоперерабатывающими комбинатами в Ленинградской области и Карелии.
За последнее время высказывания чиновников в пользу деревянного домостроения звучат все чаще. В министерстве считают, что в регионах с развитой лесопереработкой деревянное домостроение может быть востребовано рынком и быть экономически эффективным.
К истокам в будущее
По мнению экспертов, многоэтажное деревянное домостроение – это новый шаг в технологии строительства зданий.
«Высотное деревянное строительство давно не относится к разряду фантастики. Более 10 лет такие дома успешно возводятся в развитых странах. Например, в Норвегии в городе Берген построен 14-этажный жилой комплекс Treet Bergen. В Ванкувере ведется строительство студенческого общежития, в котором запланировано 17 этажей», – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»).
Комплекс Treet Bergen – самый высокий деревянный жилой дом в мире – высота 49 м, 62 квартиры. Хотя фасад здания выполнен из стекла и бетона. С применением комбинированной технологии железобетонного и деревянного строительства реализованы проекты пятиэтажной застройки в Пушкинском районе Петербурга и Нижнем Новгороде.
«Современные технологии по производству деревянных конструкций позволяют строить дома высотой до девяти этажей. Такие здания построены в Финляндии. Деревянная среднеэтажная застройка стремительно набирает популярность на Западе благодаря своей экологичности», – продолжает Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu.
При наличии современных технологий дом из качественно обработанного и просушенного дерева может прослужить десятки лет. Эксперты уверяют, что деревянная конструкция более долговечна, чем металлокаркас, – дерево не подвержено коррозии. При этом существенных отличий между деревом и железобетоном с точки зрения эксплуатации нет.
Промышленный объем
По общему мнению экспертов, никто в мире не готов строить многоэтажные деревянные дома в промышленном масштабе, тем более в России. «Отечественные застройщики не обладают необходимым оборудованием и технологиями для массового производства. Придется открывать новые заводы, закупать импортные технологии и материалы для производства деревянных конструкций. В сложившихся условиях сделать это невозможно», – считает Евгений Богданов.
Справедливости ради стоит заметить, что некоторые технологии и материалы в России существуют. В 2012 году Волосовским лесопромышленным комбинатом было запущено производство CLT-панелей. Производством X-Lam занимается Ладожский домостроительный комбинат.
Бюджетные страдания
«Стоимость конструкций пока остается довольно высокой, несмотря на многочисленные преимущества, такие как прочность, надежность, безопасность, экологичность и легковозводимость», – перечисляет Василий Вовк.
По оценкам управляющего партнера корпорации GOOD WOOD Александра Дубовенко, стоимость квадратного метра жилья в деревянном доме без учета стоимости земельного участка может составлять 40 тыс. рублей против 30 тыс. рублей у железобетонных домов.
«Лично меня интересует вопрос, насколько идея развития многоэтажного деревянного строительства в России экономически оправданна», – вопрошает Евгений Богданов. По мнению эксперта, в Финляндии такая конструкция востребована, потому что потребители ценят экологичность и готовы за нее платить. Для россиян цена жилья является превалирующим фактором, а экологичность учитывается по остаточному принципу. «На мой взгляд, развивать многоэтажное деревянное строительство в России еще рано», – заключает эксперт.
В свою очередь, Александр Дубовенко считает, что проблему экономической доступности жилья можно решить. «Вместо попытки развить строительство многоэтажных домов нужно делать простые вещи: предоставить возможность получения ипотечного кредита для строительства малоэтажного дома; обеспечить обязательный госконтроль за строительством малоэтажных домов, иначе не давать дешевые сети; субсидировать ипотеку не через АИЖК и прочие «карманные» структуры, а гражданину непосредственно; дать возможность возвращать проценты по ипотечному кредиту не только через НДФЛ, но и часть социальных налогов, а также развивать долевое строительство в малоэтажных поселках».
Все в нормах
Сложности высотного домостроения упираются в отечественную строительную нормативную базу. «Закон запрещает возводить дома из дерева выше 5 м и площадью больше 500 кв. м», – констатирует Василий Вовк.
Немало проблем и с требованиями к пожарной безопасности. «Мы уже год строим наш бизнес-центр Good Wood Plaza. Когда мы начинали, пожарные всех уровней смеялись над нами. Они говорили, что шестиэтажное здание из дерева построить невозможно. Тем не менее мы решили бороться до конца», – рассказывает управляющий партнер корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко.
В июне компания провела успешные испытания клееных деревянных конструкций на огнестойкость и для соблюдения норм пожаробезопасности внесла корректировки в свой проект. Как следует из результатов исследования, проведенного в соответствии с требованиями ГОСТов, предельное состояние по потере несущей способности деревянного бруса после полуторачасового огневого воздействия превысило показатели прочности металла и железобетона.
«Все уже давно понимают, что массивные клееные конструкции безопаснее в огне, чем металл и железобетон, но документов, подтверждающих это, до сих пор не было. Корпорация GOOD WOOD провела испытания и для себя, и для отрасли в целом», – уточняет заведующий лабораторией деревянных конструкций ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко Александр Погорельцев.
Александр Дубовенко не скрывает радости, что триумфальная победа инженерной древесины над бетоном и металлом совпала с указанием правительства срочно начать развитие деревянного домостроения – как малоэтажного, так и многоэтажного.
Справка:
CLT-панели состоят из перекрестно расположенных пиломатериалов хвойных и лиственных пород.
X-Lam – трехслойные CLT-панели, или многослойная древесина, пригодная для несущих опор и балок, плит перекрытий и стеновых панелей.