Офисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессию
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.
Северные районы и пригороды Петербурга давно привлекают застройщиков и будущих жителей. По данным аналитиков, только в городской черте продается 1,5 млн кв. м в 114 жилых комплексах.
И, несмотря на исчерпанность земельных ресурсов и нехватку соцобъектов в проектах КОТ, эта часть Петербурга будет продолжать пользоваться большим спросом, уверены эксперты.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любавы Пряниковой, север города характеризуется точечным строительством в сложившихся районах и массовой комплексной застройкой неосвоенных территорий. «Активно застраивается территория у станции метро «Парнас», проспект Блюхера, запад Приморского района, район станции метро «Девяткино», пос. Мурино. Ведутся точечные застройки у станций метро «Удельная» и «Пионерская», – перечислил места активного строительства руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Территории вблизи станции метро «Парнас» и окраины Приморского района в основном застраиваются жилыми комплексами эконом-класса с «легкой претензией на комфорт-класс», сообщил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Застройка свободных лакун в обустроенных кварталах сегодня идет крайне вяло, проектов немного, и север города не является исключением. Но если они все же появляются, то позиционирование идет на сегменты комфорт- или даже бизнес-класса», – сказал Арсений Васильев. Согласно данным генерального директора компании New-flat.com Ольги Добрыниной, в Калининском, Приморском и Выборгском районах преобладает жилье комфорт-класса, в Курортном – премиум- и бизнес-класса.
Стройка на стройке
В Парголово основными застройщиками являются «Дальпитерстрой» и «Главстрой-СПб». Последний уже несколько лет занимается масштабным проектом ЖК «Северная долина». Как объясняет заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин, за все время реализации в ЖК «Северная долина» введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м. Сегодня работы идут на 9-й, 10-й и 11-й очередях. Стоимость квартиры варьируется от 2,2 млн до 6,2 млн рублей.
Если говорить о Мурино, то там один из самых объемных проектов реализует Setl City – ЖК «GREENЛандия». Согласно планам застройщика, на территории 46 га появится 1,15 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 объектов социальной инфраструктуры. Первые одиннадцать жилых домов и три детских сада введены в эксплуатацию, ведется строительство школы на 1175 мест. Минимальная цена квартиры здесь составляет 1,9 млн. руб.
Еще одним активным застройщиком в Мурино является «УНИСТО Петросталь». Начиная с 2011 года, компания строит ЖК «Тридевяткино царство». Это 11 корпусов, общей площадью 240 тыс. кв. м. Сейчас на этапе строительства находятся 7-й, 8-й и 9-й корпуса. Компания построила детсад на 240 мест, на этапе проектирования находится школа на 550 мест.
Кроме того, в северных пригородах Петербурга – Мурино, Девяткино и Буграх – строительством занимаются «Лидер Групп», «ЦДС», «Мавис» и Normann.
Что касается жилищного строительства в более обжитых районах города, то одним из самых востребованных являются Выборгский и Приморский. Так, в Приморском районе Setl City занимается проектом ЖК «Чистое небо». Он включает в себя 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса и 14 объектов социальной инфраструктуры. Сейчас возводятся пять очередей проекта, а также два детских сада на 190 мест каждый. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,05 млн руб.
Не обошла вниманием Приморский район и «Группа ЛСР». У Финского залива компания строит комплекс бизнес-класса «Три ветра», площадью 54 тыс. кв. м. Его планируется сдать в 2018 году. Еще один проект «Группы ЛСР» – жилой комплекс «Шуваловский», класса «масс-маркет». В состав комплекса входят 24 дома на 8627 квартир, расположенные на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. Первые пять домов готовы на 70%.
«Группа ЛСР» также реализует проекты в Калининском районе. Это три комплекса класса «масс-маркет»: «Калина-парк 2» (102 тыс. кв. м), «Калейдоскоп» (117 тыс. кв. м) и CINEMA (68,5 тыс. кв. м). Все они находятся недалеко от станции метро «Лесная», сроки сдачи объектов варьируются между 2017 и 2019 годами. Также на проспекте Блюхера ведут строительство компании «ЦДС» и «РосСтройИнвест».
Среди застройщиков Выборгского района – компания «Строительный трест», которая возводит ЖК «Лиственный». Первая очередь комплекса была сдана в конце прошлого года, сдача второй намечена на IV квартал текущего года. Общая жилая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м. Он включает в себя 12 жилых секций высотой от 9 до 25 этажей. По словам директора по продажам «Строительного треста» Сергея Степанова, цена на квартиры первой очереди начинается от 100 тыс. рублей за кв. м.
Еще один проект «Строительного треста» – ЖК «Пляж», расположенный на северо-западе города, в Сестрорецке. Это дом на 217 квартир с подземной автостоянкой, который будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. Стоимость «квадрата» в комплексе начинается от 92,5 тыс. рублей.
Явные плюсы
По мнению Александра Лелина, к достоинствам проживания на севере города можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь, торговую), удобные выезды как в центральные районы Петербурга, так и за город с помощью КАД и ЗСД. «Здесь более развитая сеть метрополитена, что является ключевым фактором при оценке уровня транспортной обеспеченности», – считает Арсений Васильев.
Также эксперты рынка в один голос указывают на обилие зеленых зон, которые всегда привлекают покупателей. Речь идет о Шуваловском и Удельном парках, Парке 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловском лесопарке, Юнтоловском заказнике и парке Сосновка.
Николай Лавров сообщил, что среди участников программы «Переезжаем в Петербург» жилье на севере города пользуется повышенным спросом: «По сравнению с югом, где сосредоточены промышленные предприятия, на севере подобные объекты расположены чаще всего за КАД. Кроме того, Приморский район постепенно становится деловым центром Петербурга. Этому способствует строительство «Лахта-центра», который позиционируется как «самый высокий в Европе небоскреб».
Спорный потенциал
Основным минусом севера Петербурга, по мнению Арсения Васильева, является высокая плотность застройки, особенно в новых районах, и, соответственно, большая нагрузка на все инфраструктурные объекты, дефицит социальной инфраструктуры, на который жалуются жители города. Речь идет о Мурино и Девяткино и, до недавнего времени, и Парголово. Там не хватало ни школ, ни детсадов. В «Северной долине» ситуация начала улучшаться – год назад здесь открылась школа, работают два детсада и скоро откроются еще два. Областные власти, в свою очередь, решают проблему с нехваткой социальных учреждений в новых районах с помощью сотрудничества с застройщиками – программ «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор».
Еще одна проблема севера – свалки. Жители новых кварталов Приморского района не раз жаловались на неприятный запах. Особенно он усиливается в районе пересечения Комендантского проспекта и КАД.
По поводу высокой транспортной доступности начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова со своими коллегами не согласна: «На севере города строительство вышло за границы городской черты, в ближайшие пригороды, в «ЗаКАДье», где проблемы транспортной доступности стоят очень остро. Транспортная ситуация остается напряженной и в районах, где есть метро. Там высокая плотность населения, и городская дорожная сеть, которая складывалась на протяжении второй половины XX века, не соответствует современному уровню автомобилизации».
Более того, Светлана Денисова, ссылаясь на статистические данные, сообщила, что север близок к исчерпанию земельного ресурса. Однако Любава Пряникова говорит об обратном. «Осваиваемые в настоящий момент зоны на севере города обладают достаточно большим потенциалом для девелопмента. Кроме того, только начинают осваиваться Бугры и более удаленные локации, развитие которых стало возможным благодаря Новоприозерскому шоссе, – Мистолово (ЖК Mistola Hills и EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотное (ЖК Yolkki Village, застройщик ООО «Гранд-Строй»), Агалатово (ЖК «Шотландия», девелопер Navis Development Group). Новые жилые комплексы как на севере, так и на юге города будут востребованы покупателями благодаря неплохому уровню развития транспортной инфраструктуры», – заключила она.
Цифра
1,9 млн рублей – минимальная стоимость квартиры на первичном рынке севера Петербурга
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья