Офисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессию


27.04.2020 08:00

Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.


Из прошлой жизни

По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.

Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).

При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.

На фото: Динамика арендных ставок

Источник фото: JLL

Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.

Началось

Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.

Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.

«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.

Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.

«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.

Время покажет

При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.

Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.

Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.

«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.

Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.

Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК ФОТО: https://yandex.ru



26.01.2018 10:08

Сегмент торговой недвижимости Петербурга в 2017 году проявил необычайную активность. К концу года вакансия в торговых центрах и на главных торговых улицах достигла рекордно низких показателей. Эксперты объясняют это тем, что в преддверие ЧМ-2018 в город стягиваются московские и международные игроки, а также активизируются локальные ритейлеры.


Для сегмента торговой недвижимости Петербурга итогом 2017 года стало ощутимое снижение объема свободных площадей. В 2017 году в Петербурге не открылось ни одного нового торгового центра. А в действующих, по данным Colliers International, вакансия сократилась с 7,4 до 5,2%. В популярных торговых центрах города, таких как «Галерея», «МЕГА-Дыбенко» и «МЕГА-Парнас», «Лето» и «Невский Центр», уровень заполняемости достиг практически 100%. По мнению директора департамента исследований Colliers International Россия Вероники Лежневой, при сохранении темпов развития операторов, уровень вакантности в торговых центрах уже к концу текущего года может сократиться вдвое и достигнуть минимального значения в истории современного рынка торговой недвижимости Петербурга.

По данным JLL, объем открытий арендаторов в торговых центрах превзошел объем закрытий на 85% в 4-м квартале и на 29% в целом за год. Отрицательная динамика наблюдалась только в сегменте отдыха и развлечений: по итогам 2017 закрытий было больше, чем открытий.

Среди крупных открытий в fashion сегменте можно отметить Armani Exchange в «Meга Парнас», Oodji в ТРК «5 озер», Kari в ТРЦ «Июнь», в сегменте электроники – открытие магазинов DNS в ТРК «Атмосфера» и ТРК «Парк Хаус».

По мнению эксперта по коммерческой недвижимости Андрея Реутова, несмотря на сокращение доли вакантных площадей и отсутствие ввода новых объектов, рынок ТРЦ Петербурга остается «рынком арендатора». «Арендатор не спешит и выбирает наилучшее предложение из свободных в торговых центрах площадей. Арендодатель все чаще готов проявлять гибкость и обсуждать варианты постепенного повышения ставки, зачета части затрат на ремонт и т.д.», - комментирует господин Реутов.

В стрит-ритейле также наблюдалась высокая активность. По мнению аналитиков Rusland SP, 2017 год стал для петербургского рынка стрит-ритейла самым успешным периодом за последние четыре года. Немаловажную роль в этом сыграл приток новых московских и международных игроков и развитие локальных ритейлеров в преддверии ЧМ-2018. Активнее всех проявили себя fashion-операторы, общепит и продуктовые ритейлеры.

По словам генерального директора компании А2 Retail Ольги Аткачис, в 2017 году рынок стрит-ритейла показал позитивную динамику. В частности, во многих торговых коридорах Петербурга значительно снизился уровень вакансии, а некоторые локации достигли 100% заполняемости. “Скорость принятия решений о выходе на сделку значительно возросла. Сейчас этот срок не превышает трех месяцев, так как многие игроки хотят начать деятельность до старта ЧМ-2018», - комментирует госпожа Аткачис. 

Руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная среди активизировавшихся в прошлом году торговых коридоров выделяет Старо-Невский проспект. В 2017 году здесь открыли свои магазины такие бренды, как Dior, Bulgary, Escada, Wolford, Lise Charmel. Благодаря высокому спросу доля вакантных площадей на этой части Невского проспекта снизилась за 2017 год с 7,4% до 3,9%.

Общепит пополнился ресторанами «Farш» и «Сыроварня» Аркадия Новикова, «Шикари» от «Росинтера» и др.

В секторе услуг, основными представителями которого являются банки, напротив, наблюдался спад, В последнем квартале 2017 года сектор услуг вышел на 2-е место по закрытиям в стрит-ритейле с долей в 18%.

«На фоне приближающегося Чемпионата мира по футболу Петербург стал более интересен московским, региональным и иностранным операторам. Их количество особенно увеличилось в сегментах общественного питания и fashion, - добавляет Ольга Аткачис. - Также 2017 год отметился коррекцией бизнес-стратегии многих активных игроков. Это отражалось на количестве филиалов, форматах присутствия и планах развития на ближайшее время».

По мнению экспертов, по завершению ЧМ-2018 часть арендаторов могут сменить адреса присутствия, отказавшись от слишком дорогих и уже ненужных площадей. Но общая активность рынка сохранится. «Изменения произойдут только с точки зрения некоторого снижения активности операторов общепита и сувениров, которые будут наиболее интенсивно развиваться в ближайшие месяцы. Однако в масштабах всего города снижение спроса после Чемпионата мира будет не очень заметным», - считает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев.

Будущее торговых центров на этом фоне выглядит менее интригующе. Из новых заявленных проектов в петербургской агломерации на ближайшие годы подтверждены только планы IKEA по строительству торгового центра в Ломоносовском районе. В начале января 2018 года было заявлено о планах холдинга «Адамант» по строительству МФК «Варшавский экспресс-2» на участке на Обводном канале. Будет ли этот объект полноценным торговым центром, или основная его функция будет отведена под офисы и апартаменты - на данном этапе неясно.

«Ситуация с отсутствием ввода новых торговых центров в Петербурге может сыграть на руку рынку. При сокращающемся предложении и росте спроса ставки должны поползти вверх. Это закон рынка, - комментирует господин Реутов. - Правда нет уверенности откуда возьмется повышение спроса на свободные площади, если платежеспособность населения падает. Одни бренды уходят с рынка, на их место приходят новые».


РУБРИКА: Торговая недвижимость
АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.wmj.ru/novosti/kakaya-vrazhda-shoping-ember-herd-podruzhilas-s-docheryu-dzhonni-deppa/


26.01.2018 09:55

Рынок страхования частной недвижимости в Петербурге продолжает расти быстрыми темпами. Несмотря на кризис, в 2016 году число продаваемых полисов выросло более чем на 20%, а по итогам 2017 году рост превысит 30%, прогнозируют эксперты. Причины в буме ипотеки, а также в растущих продажах «коробочных» и «акционных» страховок.


Спрос на страхование недвижимости со стороны частных лиц увеличивается на протяжении последних несколько лет. В кризис интерес к страхованию вырос по объективным причинам – граждане хотят сохранить нажитое имущество. Официальные итоги года будут подведены позднее, но статистика за 9 месяцев уже говорит о многом: по Петербургу в целом рост объемов страхования недвижимости составил 24,1% до 1,8 млрд рублей, что гораздо выше средних показателей по России (+12%), говорит Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Это один из немногих видов, который демонстрировал последние 3 года темпы роста порядка 15-20%, отмечает она.

«В 2016 году рост рынка в сегменте страхования недвижимости был на уровне 21%, уверен, что в 2017 году он будет порядка 28-30% в количестве полисов. При этом в деньгах рост будет меньше, так как на рынке прослеживается снижение средней стоимости полиса за счет увеличения доли недорогих "коробочных" решений и акций для клиентов», - отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев.

Среди причин роста эксперты называют и участившиеся катаклизмы. «В ушедшем году произошло несколько чрезвычайных ситуаций, в результате которых пострадало или было полностью уничтожено имущество граждан. Подобные вещи заставляют россиян задуматься о необходимости страхования имущества», - говорит Алексей Букин, директор Северо-Западного окружного филиала страховой компании «Согласие». По его словам, динамика выплат страховщиков тоже была существенной - объем выплат за 3 квартала 2017 увеличился на 25,9% по сравнению с 2016 годом.

По оценкам «Ренессанс страхование», примерно половина договоров страхования квартир сегодня заключается в рамках «ипотечного» страхования, и эта доля за последние 1,5 года выросла на 20%. Доля ипотеки в портфеле имущественных видов «Ингосстраха» - 42-47%, говорит директор петербургского филиала компании Владимир Храбрых. Динамика в ипотечном страховании – плюс 30-35% в год. «В 2017 наблюдался особо высокий спрос на этот вид, а принимая во внимание запуск государственных программ субсидирования ипотеки (к примеру, «президентская» ипотечная программа для многодетных семей со ставкой 6%), мы прогнозируем дальнейший рост», - добавляет г-н Храбрых.

Сильную поддержку рынку, по словам г-жи Захарченко, так же оказывает интерес нестраховых посредников (в основном, банков) к продажам коробочного некредитного страхования. Сейчас коробочное страхование растет на примерно 30% ежегодно, и его доля составляет уже около 36,7%. Коробочные программы – наиболее популярны, согласен андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование» Сергей Бурляев. В портфеле компании их доля заметно выросла, но пока не превышает 5%. Купить полис очень просто и быстро, а цена составляет от 800 рублей, объясняет Сергей Бурляев. На этом поле быстро разворачиваются банки и ритейлеры. Через посредников страховщики сегодня более активно предлагают не только коробочные полисы страхования недвижимости, но и недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества, добавляет г-н Локтаев.

Впрочем, количество самостоятельных договоров также растет. При этом вместе со своими квартирами граждане страхуют и ответственность перед третьими лицами, говорит Кирилл Павлов, директор филиала ВТБ Страхование в Санкт-Петербурге. Такую тенденцию он связывает со статистикой: согласно социологическим опросам каждый третий городской житель России хотя бы раз в жизни сталкивался с протечками труб и затоплениями квартир, выступая в роли виновника произошедшего или пострадавшего. Высокий спрос на страхование домашнего имущества также связан с увеличением числа квартирных краж, полагает г-н Павлов.

В связи с крупной долей «ипотечных» программ, наиболее распространенный вариант страхования сегодня – это конструктив здания (только стены и перекрытия), отмечает г-жа Захарченко. Таких договоров чуть менее 50%. Также востребовано страхование только отделки и отделки и домашнего имущества (около 20%) и комплексное страхование: программ «конструктив + отделка + имущество + гражданская ответственность перед соседями» (15%).

Согласно прогнозу RAEX, в 2018 год прирост страховых премий по страхованию имущества физических лиц (дома, квартиры) составит 11-13%. Участники рынка с такими оценками согласны. Рынок продолжит расти, как на фоне развития рынка ипотеки в результате снижения процентных ставок, так и за счет стремления людей защитить семейный бюджет от крупных незапланированных расходов, говорит г-н Павлов. «В текущем году мы ожидаем снижения среднего чека на данный вид страхования, что обусловлено увеличением спроса со стороны населения и одновременным расширением предложений страховыми компаниями», - добавляет он.


РУБРИКА: Страхование
АВТОР: Вероника Маслова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: https://unikassa.ru/padayushhie-dohodyi-naseleniya-tormozyat-ryinok-strahovaniya-zhilya.html