Офисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессию
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.
По оценке экспертов, строительный бизнес все чаще в работе использует российский софт. Разработки отечественных программистов обходятся дешевле в эксплуатации и не попадают под санкции властей.
Информационные технологии все больше внедряются в строительную отрасль. В условиях возрастающей конкуренции игроки рынка пытаются максимально автоматизировать свои проектные и расчетные работы, а также общеофисные программы.
Консерватизм отступает
По мнению экспертов ИТ-сферы, строительная отрасль – одна из самых консервативных на внедрение новых информационных систем. Причина – в жесткой внутренней регуляции строительных работ, необходимости соответствия зачастую устаревшим стандартом. Тем не менее игроки рынка в последнее время стали больше использовать последние разработки ИТ, понимая, что они действительно облегчают работу.
Заместитель генерального директора «ПРОФ-ИТ» Сергей Полуновский рассказывает, что в рамках своей деятельности ему довелось быть не просто наблюдателем того, как ИТ приходили в строительный бизнес, но и инициатором их расширения в ряде крупнейших строительных организаций России. «Приходилось проходить через консервативность отрасли и недопонимание со стороны руководства. Если еще недавно автоматизация в строительстве подразумевала установку «1С» только бухгалтеру, то сейчас автоматизация стала инструментом управления бизнесом и решает множество задач на различных уровнях», – отмечает он.
По мнению коммерческого директора инжиниринговой компании «Параграф» Павла Плотникова, строительный бизнес, который часто упрекают в невысоком уровне информатизации, действительно начинает постепенно переходить на новые технологии. «Консервативность отрасли легко объясняется – внедрение ИТ до недавнего времени влекло за собой большое количество изменений в бизнес-процессах компании. Руководители не решались на установку даже очень полезного инструмента. Да и сейчас строительные организации стараются приобретать системы, не меняющие стиль их работы или принятые в компании процедуры», – считает эксперт.
С доводами коллег согласна и руководитель отдела маркетинга «КОРУС Консалтинг СНГ» Татьяна Атанасова. При этом поясняет, что ИТ сами по себе универсальны. «К примеру, производители техники не выпускают серверы специально для строителей, банкиров или нефтяников. Строительные компании, на мой взгляд, действительно принадлежат к консервативной части пользователей. В основном они используют технику и ПО на основе уже проверенных и опробованных решений», – рассказывает специалист.
Под нужды строителей
По оценке специалистов, строительные организации чаще всего внедряют сметные, проектные, учетные системы, программы видеонаблюдения. Также востребованы на рынке различные ИТ-продукты для хранения документации, электронные архивы.
На рынке изготовителей данных программ представлены несколько десятков организаций. Каждый из игроков отрасли старается позиционировать себя наиболее активно в определенном целевом продукте, поэтому их какое-то общее сравнение может быть несколько некорректным. Компаниями, которые плотно работают со строительной сферой, можно назвать отечественные «1С», «Гранд-смета», WinРИК и др., зарубежные SAP, Axapta, NVision. Кроме того, на рынке появляются программы, полностью созданные для строителей. В частности, совсем недавно начались продажи ИТ-продукта SOTA.
Стоимость ИТ-программ зависит от их целевого предназначения, способов распространения, количества пользователей. Диапазон цен, рассказывают эксперты, составляет от нескольких тысяч до десятков миллионов рублей.
Руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Миран» Федор Русаков отмечает, что информационные технологии в строительстве применяются все шире от проектирования, расчетов сметы, управления закупками до управления сложными строительными автоматизированными комплексами на самой стройке. «Внедрение новых технологий позволяет сократить и автоматизировать процесс строительства, а также свести к минимуму риски появления ошибок на всех стадиях строительства. Если же рассуждать о частном строительстве, то уже можно смело заявлять, что дом можно построить с нуля, не отходя от компьютера. Покупка участков, выбор проектов, заказ стройматериалов, выбор подрядчиков – все это и многое другое доступно через Интернет», – делает выводы он.
По словам Павла Плотникова, сейчас же основная тенденция в том, что строительный бизнес хочет получить продукт для управления и контроля проектами, который объединит весь этот «зоопарк» и представит всю необходимую информацию в одном окне и на любом устройстве.
По мнению Татьяны Атанасовой, в настоящее время для строителей наиболее актуальным представляется переход на модель облачных решений. «Иными словами, при данном варианте работы нет необходимости вкладываться в покупку и содержание собственных серверов и программного обеспечения, а использовать их в режиме доступа через Интернет к программам и вычислительным ресурсам, физически находящимся в дата-центрах. Это позволяет экономить бюджеты ИТ-отделов, а заодно обслуживать строительную компанию меньшим числом ИТ-специалистов», – уверена эксперт.
Ставка на «своих»
Между тем, по оценке экспертов, с середины 2014 года строительный бизнес все чаще стал покупать и использовать в своей работе именно российский софт. Строителей напугали возможные санкции в эксплуатации зарубежных программ как со стороны иностранных ИТ-компаний, так и российских политиков.
По словам Павла Плотникова, сейчас многие строительные компании, участвующие в гостендерах, отказываются от иностранного софта. «На рынке есть опасения, что зарубежные программы в один момент перестанут обновляться. Это положительно влияет на российских разработчиков. Уверен, что именно сегодня строительным организациям крайне важно свести к минимуму риски и проводить контроль строительных проектов с самого начала. Это требование времени, и ИТ-продукты способны помочь специалистам отрасли, особенно в кризис», – считает он.
Как отмечает эксперт, в настоящее время все строители хотят получить уникальный, подготовленный специально под них ИТ-продукт с удобным и понятным интерфейсом. Хотя сами технологии видоизменяются не очень быстро, многие ИТ-компании начинают подстраиваться под специфику бизнеса и пытаются создать программные продукты, которые смогут объединить функционал нескольких типовых информационных систем и при этом не нарушить существующие стандарты в организациях. Прослеживается четкая тенденция, полагает специалист, что зарубежный софт не подходит для российских компаний. Информатизация строительной отрасли идет по пути внедрения программ отечественного производства, максимально учитывающих все нюансы бизнеса.
Мнение:
Сергей Полуновский, заместитель генерального директора «ПРОФ-ИТ»:
– Сейчас наиболее интересное время для запуска процессов по автоматизации бизнеса. Во-первых, можно получить услуги с прежним качеством, но по более низкой цене, а во-вторых, кризис можно использовать для «обкатки» решений и выйти из сложившейся ситуации с готовой системой автоматизации, учитывающей не только благоприятные сценарии развития экономики. В целом процессы автоматизации в кризис не замирают, бизнес уже осознает факт того, что именно автоматизация может снизить издержки и найти слабые места в организации бизнеса.
Кстати:
По данным аналитиков IDC, в 2014 году российский рынок ИТ-услуг сократил объем в долларовом выражении на 15% и составил 6,57 млрд USD, что в рублевом эквиваленте выразилось приростом на 2,2% из-за резкого снижения курса рубля к американской валюте. Совокупный сегмент системной интеграции по-прежнему является крупнейшим на рынке ИТ-услуг России, его доля – 42%, а доля совокупного сегмента аутсорсинговых услуг возросла почти до 18%, и связано это с низкими темпами падения спроса на такие услуги.
Сегодня в Петербурге работает более полутора сотен оценочных компаний. За последние пять лет их число выросло более чем в два раза. Но кризис серьезно ударил по этому бизнесу, ведь просевшая ипотека давала не менее трети оборота оценщиков.
Эксперты говорят, что за последние пять лет объем рынка услуг по оценке увеличился в 2-4 раза, в основном за счет открытия множества мелких семейных компаний, в штате которых находится всего пара специалистов. Стимулом для роста числа оценочных компаний послужили возросшие объемы кредитования, большое количество совершаемых сделок (активное движение рынков), спрос на оценку международной финансовой отчетности компаний и прочее.
Рост и падение
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», говорит: «По моим подсчетам, оценкой недвижимости в Санкт-Петербурге на текущий момент занимается около 160 компаний. Тем не менее, с учетом спада спроса на рынке недвижимости из-за негативной экономической конъюнктуры и падения платежеспособного спроса (в том числе из-за высоких ставок по ипотеке) многие из них существенно сократили или временно заморозили свою деятельность. Если сравнивать количество компаний с тем, что было пять лет назад, то их число возросло примерно в 1,5-2 раза», – говорит господин Нигматуллин.
«Сейчас мы наблюдаем обратный процесс: «проседание» всех перечисленных сегментов, где компании-оценщики оказывали услуги, обусловливает уход некоторых игроков с рынка. Многие компании проводят решительную оптимизацию, расширяют пакеты услуг. В частности, оценщики чаще стали работать с государственными органами, несмотря на низкую маржинальность», – сообщает Виктория Константинова, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Тимур Нигматуллин с коллегой согласен и говорит, что в последнее время вообще обозначилась новая тенденция для рынка – рост спроса на оценку и переоценку недвижимости по кадастровой стоимости, в том числе для оспаривания госоценки.
Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, поясняет: «В последние несколько лет законодатель только и делал, что подкидывал работу оценщикам. Это связано с постепенным введением кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для различных налогов. Кадастровая оценка – это вид массовой оценки, который просто не может учитывать ряд индивидуальных особенностей конкретных объектов. В законодательстве предусмотрен механизм, так сказать, «исправления ошибок» массовой оценки – проведение индивидуальной рыночной оценки соответствующего объекта. И тут как раз на сцену и выходят оценщики.
Сам по себе механизм установления рыночной стоимости взамен кадастровой, закрепленный в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», за последние несколько лет претерпел ряд изменений, больше направленных на устранение различных неточностей и противоречий, чем на кардинальное изменение логики законодательного регулирования. Сейчас можно сказать, что публичные и частные интересы более или менее разумно сбалансированы, позволяя каждой стороне отстаивать свою позицию в части определения рыночной стоимости».
Доходы сокращаются
При этом доходы оценщиков от ипотеки стали падать из-за сокращения рынка жилищного кредитования. А он в их бизнесе занимал немалую часть. «Я оцениваю долю сегмента ипотечной оценки в общем объеме бизнеса оценщиков примерно в 15-30%», – уточняет господин Нигматуллин. Светлана Шалаева, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg, полагает, что ипотека давала около половины объема заказов. Еще выше эту долю оценивает госпожа Константинова. «Доля ипотечного кредитования в общем объеме бизнеса составляет около 60%. Сокращение ипотечного кредитования, безусловно, негативно сказалось на привлекательности ведения оценочного бизнеса. Надеюсь, что введение программы льготной ипотеки приведет к росту объемов услуг по созданию отчетов оценки рыночной стоимости недвижимости», – отмечает она.
Светлана Шалаева считает, что поле деятельности оценщиков сужается и может еще больше сузиться в ближайшее время за счет как уменьшения объемов кредитования, так и снижения участия оценщиков в этом процессе. Госпожа Шалаева полагает, что банки будут обходиться сами, и сетует: «Негативно влияют на оценку снижение ассигнований бюджета на финансирование инвестиционных проектов и уменьшение масштабов инвестирования в целом – государственного и частного. Кроме того, есть планы введения института государственных оценщиков; это уменьшит область «приложения» негосударственных».
Жесткий демпинг
Как отмечают эксперты, сегодня основной тенденцией рынка стал жесткий демпинг среди его игроков.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что в качестве основных тенденций рынка можно назвать падение выручки и доходности оценки, ужесточение конкурентной борьбы, которая чаще всего приобретает форму ценовой конкуренции.
Виктория Константинова говорит: «Сейчас на рынке происходит жесткий демпинг: компании готовы браться за любую работу для того, чтобы удержать бизнес на плаву».
При этом господин Косарев отмечает, что банки, аудиторы и органы, проверяющие отчеты об оценке, стали учитывать возросшие риски и подходить к результатам работы оценщика с более консервативных позиций. Он считает, что услуги по оценке востребованы всегда, однако уровень информированности клиентов об оценочной деятельности по-прежнему является невысоким. «С самого своего появления в России в начале девяностых оценка была непростым бизнесом, предъявляющим высокие требования к профессионализму и ответственности оценщика. Постоянное совершенствование законодательства, регулирующего оценочную деятельность, заставило уйти из профессии людей некомпетентных, с рынка оценки исчезли компании, созданные в расчете на быструю прибыль. В настоящее время в Санкт-Петербурге оценкой занимаются крупные российские и международные игроки; имеются и небольшие, как правило, нишевые оценочные компании».
При этом участники рынка говорят, что законодательство в области оценочной деятельности меняется существенно, однако качество принимаемых законов оставляет желать лучшего.
Светлана Шалаева считает, что после 2013 года самое существенное изменение – это введение ФСО № 7 (стандарт по оценке недвижимости). «Там есть пассажи, увеличивающие трудоемкость (вырос объем рыночного материала, который должен быть подтвержден и приведен в отчете). В 2013 году приказом Минэкономразвития введен единый квалификационный экзамен с приблизительно тысячей вопросов, обязательный для членов экспертных советов», – перечисляет она.
«В настоящий момент, например, разрабатывается дорожная карта, содержащая новые и скорректированные федеральные стандарты оценки (ФСО) и утверждающая новые методики оценки», – говорит госпожа Константинова.