Офисы заболели коронавирусом. Сегмент уходит в рецессию
Итоги развития офисного рынка в Санкт-Петербурге в первом квартале 2020 года сравнительно позитивны. Но сейчас они представляют интерес, скорее, с точки зрения статистики, поскольку тренды, наметившиеся во второй половине марта, серьезно изменят сегмент. А насколько сильны будут перемены, по мнению экспертов, зависит от продолжительности пандемии коронавируса.
Из прошлой жизни
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, в первом квартале на офисном рынке Петербурга было введено в эксплуатацию около 25 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все введенные объекты предназначены для аренды. 16% площадей пришлось на класс А, остальное – класс В.
Большую часть первого квартала спрос находился на хорошем уровне и новые объемы предложения практически не отразились на заполняемости офисных площадей. По подсчетам специалистов Maris в ассоциации с CBRE, на конец квартала средний уровень вакансии почти не изменился относительно итогового значения 2019 года (-0,1 п.п.). На конец марта 2020 года свободно около 203,8 тыс. кв. м или 6,3% от общего объема предложения. В офисных центрах класса А вакантно 3% площадей (около 32,5 тыс. кв. м), в классе В – 8% (171,3 тыс. кв. м).
При этом, по оценке экспертов JLL, по итогам квартала средние арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%), включая НДС и операционные расходы. Стабильный спрос на аренду офисов в 2019 году, растущая активность IT компаний и переезд в Петербург подразделений Газпрома, привели к тому, что многие собственники бизнес-центров в январе 2020 год повысили арендные ставки.
На фото: Динамика арендных ставок
Источник фото: JLL
Словом, примерно до середины марта картина была вполне спокойная и оптимистичная. Но затем на рынок пришла пандемия коронавируса.
Началось
Проблемы на офисном рынке стали заметны уже во второй половине марта, когда ограничительные меры, связанные с пандемией, только начали вводить. Однако новая реальность еще не успела серьезно отразиться на благополучной статистике первого квартала.
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени. IT компании, как основные драйверы спроса в последние нескольких лет, наиболее безболезненно перешли на удаленный формат работы и не рассматривают в краткосрочной перспективе вариантов расширения или открытия нового офиса.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко. «Деловая активность поставлена на паузу – компании пересматривают свои планы и бюджеты, а принятие решений об аренде новых офисов откладывают на неопределенное время», - соглашается заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Ввиду неопределенности рынка, связанной с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в мире, на рынке произошел временный шок спроса: переговоры по сделкам приостановлены, бизнес поставил на паузу планы развития, отмечают аналитики IPG.Estate.
«Сегодня мы работаем с запросами клиентов с просьбой о помощи в согласовании с собственниками новых условий по текущим договорам аренды. И собственники, за редким исключением, готовы обсуждать условия, понимая трудности, с которыми сейчас столкнулся бизнес», - констатирует руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate Вероника Чаканова.
Время покажет
При этом эксперты, отмечая, что признаки рецессии в сегменте уже очевидны, не берутся точно прогнозировать насколько серьезными и долгосрочными будут последствия коронавируса для офисного сегмента. Многое будет зависеть от сроков прекращения самой пандемии.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, считает, что текущие события окажут влияние на рынок недвижимости, но в каких объемах – либо арендные ставки снизятся, либо как-то будут пересмотрены условия действующих арендных договоров, – пока сказать крайне сложно. Более того, на различные сферы экономики пандемия повлияет по-разному. Поэтому сообщать какие-либо прогнозные цифры в части сокращения занимаемых площадей сегодня – крайне сложно.
Дмитрий Кузнецов ожидает, что объем спроса на офисы в этом году существенно снизится, но часть этого спроса реализуется в 2021-2022 годах. «Высвобождение части офисных площадей в 2020 году увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок подошел к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении двух последних лет, в 2020 году перестанут расти, а в объектах, которые столкнутся со значительным оттоком арендаторов, могут быть снижены», – отмечает он.
«В ближайший год мы сможем наблюдать оптимизацию офисных площадей, что отразится неизбежным освобождением помещений, как минимум из-за сокращения бизнеса. По нашим оценкам вакансия к середине года может увеличиться примерно на 30%. Возможно по большинству компаний останутся центры принятия решений в размере 30% от занимаемых сейчас площадей, а 70% уйдут на удалённый формат. На этом фоне ставки могут начать снижаться. При данном сценарии развития событий выгоднее всего себя будут чувствовать гибкие пространства (коворкинги), которые могут предложить бизнесу решение за оптимальный бюджет», - считает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
С последним тезисом не согласен Борис Мошенский. «Если говорить про коворкинги, гибкие офисные решения, возможность краткосрочной аренды – отчасти можно проводить параллели с предыдущими кризисами, когда компании были не готовы заключать договоры аренды на длительный срок и горизонт планирования ограничивался одним годом. Вероятно, часть компаний и сейчас будет действовать похожим образом. В целом же мне кажется, что после пандемии колоссального скачка спроса на коворкинги не произойдет», - полагает он.
Михаил Тюнин согласен, что пандемия принципиально не сможет изменить офисный рынок. «Компании, которые хотели, могли и были готовы работать удаленно, итак это делали до кризиса и пандемии. Те компании, где сам бизнес-процесс построен так, что человек должен находиться в офисе, скорее всего, вернутся в офисные пространства», - отмечает он.
Сильно скажется кризис и на офисном девелопменте. Всего, по данным Colliers International, на 2020 год к вводу в эксплуатацию было запланировано 145 тыс. кв. м, однако около 25% площадей не будет достроено в срок. По словам Дмитрия Кузнецова, запуск новых объектов, скорее всего, будет отложен, а бизнес-центры, чей уровень строительной готовности менее 40%, на время законсервированы. «При этом здания с высокой степенью готовности продолжат строить, однако сроки ввода могут быть перенесены. Финансирование новых проектов коммерческой недвижимости стало более затруднительным, что вместе с удорожанием строительства на фоне курсовой волатильности вынуждает девелоперов занимать выжидательные позиции», – говорит он.
Спрос на первичном рынке недвижимости в Петербурге, по разным оценкам, сократился на 20-50%. С осени наметилось увеличение интереса со стороны покупателей, и небольшой рост спроса до конца года будет, однако эксперты не ждут глобальных перемен – рынок останется в состоянии стагнации.
По данным Комитета по строительству Петербурга, за девять месяцев 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,942 млн кв. м жилья, что составляет 71,9% от общего объема запланированного ввода. Лидером по вводу стал Приморский район, в котором на 1 октября построено 277,5 тыс. кв. м. На втором месте – Пушкинский район, где введено в эксплуатацию 256,7 тыс. кв. м. Третье место занял Московский район с показателем 217,8 тыс. кв. м.
Сезонный всплеск
Участники рынка недвижимости Петербурга констатируют значительное снижение спроса на жилье. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что снижение спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составило 30-40% в зависимости от сегмента.
Со своей стороны, Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает, что в начале года спрос на жилье снизился вдвое, но в сентябре был отмечен традиционный подъем спроса в среднем на 30%, что связано с началом делового сезона и желанием покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования. На данный момент застройщики продолжают стимулировать спрос путем скидок. По словам эксперта, на текущий момент наибольшую долю предложения на первичном рынке жилья в Петербурге составляют однокомнатные и квартиры-студии. Доля малогабаритного жилья сегодня достигает 33% и превалирует в структуре спроса.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», подтверждает, что по итогам III квартала 2015 года наблюдалось существенное увеличение объема продаж строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области по сравнению со II кварталом 2015 года.
«За три месяца с июля по сентябрь было продано 1,02 млн кв. м жилой недвижимости на первичном рынке, что на 27,4% больше, чем в предыдущем квартале текущего года. В III квартале было заключено около 23,27 тыс. сделок с новостройками. Наибольшее увеличение объема продаж отмечается на территории Петербурга, где прирост по сравнению с показателями II квартала составил 34%. В пригородной зоне Ленинградской области объем продаж вырос на 18%», – прокомментировала Ольга Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также констатирует сокращение спроса по итогам девяти месяцев 2015 года на 30-50%. Но по ее мнению, так обстоят дела исключительно у стабильно работающих компаний, имеющих хорошую репутацию. А у застройщиков с менее устойчивым положением или просто небольших компаний ситуация может быть еще сложнее.
Как и коллеги по рынку, Екатерина Гуртовая отмечает, что в сентябре и начале октября наметился явный рост спроса, по ее словам, это связано с тем, что покупатели «более-менее освоились в новых реалиях, с новым курсом рубля и ценой нефти и вновь стали активнее приобретать жилье, в первую очередь для себя».
Новые проекты держат продажи
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало IV квартала 2015 года первичные продажи жилья открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов. Основная доля объема рынка жилой недвижимости приходится на массовый класс, к которому относятся сегменты комфорт и эконом – 89%, или 9,3 млн кв. м из 10,5 млн кв. м общего объема.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», констатирует, что процент снижения объема продаж у каждой конкретной компании зависит от того, выводил ли застройщик на рынок новый объект или нет. «Вывод нового проекта сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются инвестиционные покупки. На объектах, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а в компаниях, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение. Наша компания тоже фиксировала снижение спроса. В конце I квартала появилась ипотека с господдержкой, которая служит подспорьем и является основным драйвером спроса, что позволяет смягчить негативные факторы, влияющие на рынок».
В свою очередь, Любава Пряникова отметила, что, несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов на рынке не приходится. «Конечно, объем вывода на рынок проектов сократился, но тем не менее за девять месяцев 2015 года было выведено в продажу около 100 проектов (включая отдельные секции и очереди уже строящихся проектов) совокупной площадью квартир более 1,3 млн кв. м», – прокомментировала эксперт.
Цены не падают
Участники рынка недвижимости не отмечают значительного колебания в ценах на недвижимость. Полина Яковлева говорит, что цены на квартиры держатся на уровне 2014 года. «Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса составляет 85 тыс. рублей, комфорт-класса – 105 тыс. рублей.
Приобрести жилье в объектах высокого ценового сегмента можно примерно за 150 тыс. рублей за 1 кв. м», – пояснила эксперт. Со своей стороны, Светлана Денисова считает, что на прежнем уровне цены поддержит еще одно важное явление: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. «Уменьшающийся объем предложения не позволит снизить стоимость квадратного метра. В конце текущего года в связи с тенденцией сокращения объема предложения возможен рост в пределах 5-7%. Ограничителем для уменьшения стоимости служит произошедшее снижение курса национальной валюты. Происходит рост себестоимости строительства. Кроме того, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен», – добавляет она.
По мнению Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», динамика цен в каждом конкретном проекте зависит от спроса на квартиры в нем. «Предпосылок к резкому изменению стоимости квадратного метра на первичном рынке Петербурга нет. Застройщики продолжат также предлагать покупателям акции и спецпредложения, в рамках которых можно будет выгодно купить квартиру в новом доме», – заключила Юлия Ружицкая.
Мнение:
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– По итогам 2015 года на рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга будет выведено порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. Это примерно в два раза ниже показателей прошлого года, кода застройщики вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости. До конца текущего года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости, скорее всего, останутся на текущем уровне. Возможно их краткосрочное снижение в рамках акций, проводимых застройщиками. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открыты в октябре-декабре, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями. В среднем по рынку мы ожидаем снижение цен на строящееся жилье в пределах 5-7% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI:
– Продуктовые предложения застройщиков отличаются разнообразием, многие проекты комфорт-класса могут конкурировать с отдельными предложениями в бизнес-классе. Девелоперы «комфорта» стремятся создать лучший продукт и привлечь своего покупателя как дополнительными опциями, так и скидками. Лето и осень – период разнообразных предложений от застройщиков, начиная от скидки на 1 кв. м и заканчивая выгодной ценой машино-места.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Прогнозы дальнейшего развития рынка недвижимости зависят от множества факторов как экономического характера, влияющих на рынок и покупательский спрос, так и внерыночных, в частности новых предложений властей, касающихся деятельности застройщиков в Петербурге. Мы надеемся, что тенденция к росту спроса, обозначившаяся в сентябре – начале октября, получит дальнейшее развитие и в IV квартале 2015 года, и в 2016 году. Очевидно и то, что клиенты будут все более внимательно смотреть не только на цену жилья (по крайней мере в сегменте комфорт-класса и выше), но станут еще более требовательно относиться к выбору застройщиков. И это абсолютно обоснованно – покупателям следует очень пристально оценивать реальную надежность компаний, стремясь получить максимум дополнительной информации для подтверждения их финансовой устойчивости.
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.