Юрий Зарецкий: «До половины привлекательных земель промзон уже вовлечены в процесс редевелопмента»
О ходе редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге, основных характерных для него трендах, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, в последние годы процесс редевелопмента бывших промышленных территорий показывал очень высокую динамику. Что можно сказать о ситуации в этой сфере в ушедшем году?
– Общее магистральное направление развития редевелопмента в городе не изменилось. Процесс продолжает идти весьма высокими темпами. Все больше новых проектов запускается на территориях, высвобождаемых от производственной функции.
По итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.
Как мы неоднократно указывали, всего в Петербурге в бывших промзонах, предназначенных к градостроительному преобразованию, расположено около 4,2 тыс. га, которые можно использовать под редевелопмент. К концу 2019 года в процесс преобразования промзон было вовлечено уже 1,13 тыс. га, то есть уже свыше четверти этих территорий. Если при этом учесть, что достаточно много промышленных земель имеют низкую инвестиционную привлекательность, и говорить о территориях, интересных для застройщиков, то редевелопментом охвачено уже порядка половины таких площадей. В любом случае можно утверждать, что потенциал для дальнейшего преобразования бывшей «промки» по-прежнему еще очень велик.
– Какие тренды преобладали в этой сфере в прошлом году?
– Получила дальнейшее развитие тенденция, которая четко оформилась в 2018 году, а именно: застройщики более активно вовлекали в процесс редевелопмента не части крупных городских промзон, а отдельные, сравнительно небольшие производственные площадки.
Напомню, всего в Петербурге расположено 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану намеченные под градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и около трети его исторической территории.
При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.
К этим территориям промзон нужно добавить отдельные производственные площадки, разбросанные по всему городу, на которых также возможен редевелопмент. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га. И именно они в последнее время стали наиболее активно вовлекаться в процесс преобразований. Так, в 2018 году в редевелопмент было включено 105 га в промзонах и 82 га – в отдельных площадках, а в 2019-м – 83 га и 87 га соответственно. Для сравнения: еще в 2017 году аналогичные показатели составляли 99 га и 28 га.
Основных причин у этого тренда, на мой взгляд, две. Во-первых, самые «лакомые», наиболее привлекательные для инвесторов участки в больших промзонах застройщиками уже в значительной мере выбраны. Во-вторых, локация отдельной производственной площадки может иметь высокий инвестиционный потенциал. К тому же часто ее проще перевести в другое функциональное использование.
Примечательно, что многие собственники промышленных территорий, видя интерес девелоперов, сами начинают процесс перевода своих земель под жилищную застройку, поскольку это сразу увеличивает стоимость актива. Более того, если речь идет об интересном участке, зонирование территории застройщиков уже мало интересует – технологию перевода под иную функцию крупные строительные компании уже отработали. Так что процесс поиска новых промышленных территорий с целью редевелопмента продолжается сегодня очень активно.
– Что можно сказать о крупных промзонах, где редевелопмент идет наиболее активно?
– Как я уже говорил, процесс идет крайне неравномерно. Промзоны в удачных локациях осваиваются быстро, другие – медленнее, а в некоторых, расположенных в неперспективных для застройки местах, – реализованы единичные проекты.
Петровский остров, например, практически полностью поделен на участки, пущенные под редевелопмент. Причем строится там жилье высоких ценовых сегментов. Это неудивительно – локация очень привлекательна: близко к центру, в окружении воды, с хорошими видовыми характеристиками. По-прежнему активно застраиваются Новоизмайловская промзона (вдоль Московского проспекта – там, кстати, довольно много проектов коммерческой недвижимости), Леонтьевский мыс, продолжается редевелопмент одной из самых крупных городских промзон (537 га) – Полюстровской. Сегодня очень бурно осваиваются промзоны Черной речки, Выборгской стороны. Много проектов реализуется на Октябрьской набережной.
Менее активно идет редевелопмент промзон Арсенальной, Балтийского завода. Ну а до таких мест, как Кировская промзона, территория вдоль Балтийской железной дороги, Стеклянный городок и другие, думаю, застройщики доберутся еще очень нескоро, в силу недостаточной инвестиционной привлекательности.
– В последние годы превалировал редевелопмент земель под жилищную застройку. Сохранилась ли эта тенденция?
– В общем и целом да, хотя доля коммерческой недвижимости чуть выросла. Так, в 2018 году из общего объема вовлеченных в процесс редевелопмента территорий (187 га) под жилищную застройку было пущено около 88% (165 га) и 12% – под коммерческую и общественно-деловую. В 2019 году доля земель, где началась реализация проектов офисной, торговой и общественно-деловой недвижимости, составила более четверти – 26% (44 из 170 га).
Тем не менее жилищная функция сохраняет доминирующее положение – и вряд ли эта ситуация в обозримом будущем переменится. Жилье сегодня – наиболее ликвидный и доходный сегмент рынка недвижимости.
Между тем первоначально, согласно материалам Генерального плана Петербурга 2015 года, использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%, под рекреационные объекты – 3,2%. В результате последующих корректировок Генплана ситуация изменилась.
Мы неоднократно отмечали, что редевелопмент в Санкт-Петербурге идет стихийно, девелоперы вычленяют из промзон привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются без внимания менее интересные земли. В результате бывшие промзоны нередко превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из слабо увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
– Недавно стало известно, что городские власти тоже недовольны тем, что в ходе редевелопмента в Петербурге строится по большей части жилье. Было объявлено, что готовятся поправки в Генеральный план, которые должны затормозить работы в этой сфере. Также в промзонах планируется частично сохранять производственную функцию. Что Вы думаете об этой перспективе?
– В целом, по моему мнению, такие инициативы можно только приветствовать. Но все мы знаем, как часто практика радикально отличается от идей, которые закладываются в те или иные документы.
Уже много раз говорилось, что в сфере редевелопмента необходим стратегический, системный подход, отражающий интересы всего Петербурга и его горожан, а не только девелоперов. А для этого необходима реальная политическая воля городского руководства.
Что касается сохранения производственной функции – это тоже правильная идея, но опять-таки оторванная от реальности. Если бы мы наблюдали в Петербурге уверенный промышленный рост, – безусловно, нашлись бы производственники, инвесторы, которые захотели бы произвести реновацию промышленных территорий. Но сейчас в промышленности картина скорее обратная. Поэтому сохранение производственной функции маловероятно, а значит, процессы редевелопмента будут идти так же, как и раньше, – в рамках проектов, гарантирующих высокую доходность.
В 2019 году к своему совершеннолетию (а значит, к возможности
стать полноправными участниками сделок на рынке недвижимости) подойдут те, кого называют поколением Z, – люди, которые родились в начале 2000-х. По мнению социологов, это первое по-настоящему цифровое поколение. Оно имеет свои особенности потребительского поведения, что в будущем, несомненно, отразится и на рынке недвижимости.
В вечном конфликте отцов и детей и его влиянии на рынок новостроек разбирался «Строительный Еженедельник».
Смена предпочтений
Теория поколений, созданная американцами Нейли Хоувом и Уильямом Штраусом, описывает повторяющиеся поколенческие циклы. Согласно этой концепции, каждые 20–25 лет рождается новое поколение людей, имеющих черты характера, привычки и особенности, которые выделяют их на фоне всех остальных. Теория выделяет несколько возрастных групп: «молчаливое» поколение (родившееся в 1923–1943 гг.); беби-бумеры (родившееся в 1943–1963 гг.); поколение Х (родившееся в 1963–1984 гг.); поколение Y, или миллениалы (родившееся в 1985–2000 гг.); поколение Z, или центениалы (родившееся в 2000–2020 гг.).
Поколения X и Y сейчас наиболее активны экономически – и именно этим возрастным группам, их потребительским особенностям и мотивационным проблемам маркетологи уделяют почти все свое внимание.
По мнению экспертов, самое очевидное отличие поколений Y и Z от предыдущих групп – это предпочтение арендовать, а не покупать жилье. Особенно ярко эта тенденция проявилась в западных странах. «По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1985 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденных с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившихся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию», – отмечает Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
По мнению г-жи Потаповой, желание не владеть, а арендовать объясняется стремлением поколения миллениалов к личной свободе: «Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они хотят жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт. Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе и очень скоро доберется до России».
По мнению Константина Сторожева, генерального директора УК «Вало Сервис», российские девелоперы чутко реагируют на запросы покупателей, в том числе и так называемого «молодого поколения»: «Поколение Y и поколение Z задают тренды всем происходящим изменениям нашей отрасли: люди, родившиеся в девяностых и «нулевых», не хотят быть привязанными к офису, к своей квартире, к графику, как их родители. Для них все бґольшую роль играет мобильность, которая идет вразрез с привычным нам понятием "свое жилье"», – говорит Константин Сторожев.
Другое важное требование молодых поколений к жилым объектам недвижимости – близость к местам приложения труда и развлечениям. «По нашему опыту, для этой категории крайне важна транспортная доступность, а также близость к торгово-развлекательным центрам, поэтому девелопер изначально должен продумать, как люди будут добираться до метро, кино, магазинов», – считает эксперт.
Немаловажны для «нового» поколения и вопросы комфорта и безопасности. По мнению Константина Сторожева, наиболее полно это требование сегодня удовлетворяют апартаменты: «К апарт-отелям предъявляются самые высокие требования по безопасности: это и система контроля доступа в номерной фонд, и круглосуточная система видеонаблюдения по всему объему. Служба охраны и безопасности в таких проектах обеспечивает соблюдение повышенных требований, определяемых для гостиниц».
Z как будущее рынка
Если трансформации потребительских предпочтений X и Y маркетологи уже осознали и приняли в работу, то поколение Z еще предстоит «узнать в лицо». «В нашей компании если и были покупатели поколения Z, решение за них все же принимали родители – и платили родители. Поэтому каких-то специальных ориентиров на это поколение у нас нет, – говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. – Думаю, они еще сами не вполне знают, что им может быть нужно. Все же основной покупатель недвижимости – это люди в возрасте 25+. И в Петербурге, и в Москве в последние годы стали появляться проекты с прекрасным расположением (таким, что автомобиль не нужен), красивыми холлами и общественными пространствами, но при этом – с малогабаритной нарезкой и полной отделкой. Такие проекты как раз могут подойти поколению Z в качестве первого жилья».
В прогнозах относительно того, что заинтересует на рынке недвижимости поколение Z, смелее других экспертов Людмила Потапова: «Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются, например, микро-дома. По их мнению, дома могут быть и круглыми, и абсолютно прозрачными, и построенными из переработанного пластика. Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и вместо того, чтобы приходить в ужас от их идей, задумываться о том, есть ли в них полезное зерно».
По мнению Екатерины Тейдер, руководителя направления девелопмента Becar Asset Management, с приходом новых поколений изменения на рынке неизбежны: «У этих людей другие ценности, а значит, другие запросы и требования, предъявляемые к жилью. Эти люди родились в эпоху диджитализцаии, а сейчас мы увидим еще большее влияние этого аспекта. Ведь люди поколения Z становятся совершеннолетними, начинают работать и тратить деньги. Рынок получит очень большой сегмент покупательской аудитории с другими запросами – а значит, рынок будет реагировать и формировать иное предложение».
Мечта арендодателя
Некоторые эксперты утверждают, что апартаменты, вообще арендное жилье – несомненное будущее рынка недвижимости, ведь молодые приобретатели недвижимости хотят колесить по миру и получать новые впечатления. «Апартаменты с уверенностью можно назвать будущим рынка недвижимости. По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10–15 лет – считают, что покупка квартиры – это уже пережиток прошлого, навязанная временами перестройки необходимость», – уверен Константин Сторожев.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, более сдержанна в своих оценках: «Безусловно, сегмент арендного жилья (так же, как и спрос на него) будет со временем и со сменой поколений увеличиваться, свидетельством этому являются те тенденции, которые мы наблюдаем на рынке, – в частности, рост сегмента апарт-отелей. Но ментальность русского человека пока в большей мере ориентирована на собственность».
«В нашей стране пока очень мало качественных апартаментов, с полным набором сервисных услуг и инфраструктурой, – отмечает Елена Валуева. – Кроме того, я не согласна с тем, что новое поколение поголовно хочет путешествовать или только снимать жилье. Велика доля консервативных, традиционно настроенных граждан. И поэтому традиционные квартиры останутся. Как и семьи, которым съемное жилье уже не будет подходить по целому ряду причин».
Мнение
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Пока среди покупателей «Балтийской жемчужины» мы не видим представителей поколения Z. Они только входят в стадию совершеннолетия и, как минимум, неплатежеспособны. А вот внутри поколения Y мы выделяем для себя подгруппы. Для нас это разные целевые аудитории. Например, люди до 25 лет ищут однокомнатные квартиры и студии через социальные сети, виртуальные туры на сайте и через формы обратной связи, а с людьми после 30 необходимо проводить не одну личную встречу и телефонные переговоры, предоставлять много дополнительной информации, показывать документацию.
Производителей сухих смесей беспокоит рост контрафактной продукции. По их данным, большинство подделок реализуется на открытых рынках, где торговлю ведут частные предприниматели.
По оценке экспертов, до 20% сухих строительных смесей, реализуемых в настоящее время в стране, является контрафактом. Доля подделок продукции под известные бренды за последние три года увеличилась. Одна из причин этой тенденции – экономия некоторыми застройщиками средств на используемые материалы и снижение покупательной способности граждан. Потребители готовы покупать известную продукцию по заниженной цене у сомнительных продавцов.
Гаражно-рыночный вариант
Технический директор ООО «Зика» (торговая марка Sika) Антон Носов отмечает, что контрафактная продукция на рынке сухих смесей, к сожалению, встречается достаточно часто. «Особенно это распространено на открытых рынках, где торговлю ведут частные предприниматели. На таких площадках регулярно продается контрафакт, который выдается за продукцию известных производителей. Для сухих смесей это особенно актуально, поскольку технология производства контрафакта проста, да и внешне большинство сухих строительных смесей выглядит примерно одинаково, представляя собой серый порошок. Разница между оригинальной и контрафактной продукцией становится видна только после ее применения – и зачастую не сразу», – добавляет он.
Такую же картину наблюдает и специалист компании BASF Михаил Смирнов. Он рассказывает, что, как правило, контрафактная продукция является разовой партией, которая выпускается под заранее известные крупные проекты. Попадаются и подделки, которые при приготовлении хорошо наносятся, но при испытаниях показывают результаты, не соответствующие требованиям к ремонтным материалам.
«Основной проблемой на рынке ремонтных материалов является недобросовестная конкуренция и отсутствие порядка на рынке ремонтных строительных смесей – в частности, и в плане документального подтверждения качества. Многие производители не проходят профессиональную сертификацию. Она на сегодняшний день – дело добровольное, но у некоторых недобросовестных производителей есть соблазн «простого» получения сертификата, который не гарантирует качественную продукцию», – отмечает Михаил Смирнов.
По словам руководителя отдела технической поддержки продаж ООО «Торговый Дом «Ремикс» Александра Самойлова, как показывает практика, существует ряд критериев продукта, соответствие которым «стимулирует» его подделку. Среди этих критериев: осуществление продаж в сегменте B2С, популярность продукта, цена выше среднего. «При этом никто не подделывает цементно-песчаные смеси. Это бессмысленно. Маржинальность там очень низкая, и заменители основных компонентов дешевле, чем у крупных производителей, найти сложно. Другое дело – плиточные клеи и гипсовые штукатурки. Выдать продукт с бедной рецептурой за высококачественный и заработать на этом хотят многие нечестные на руку дельцы гаражной локации», – считает специалист.
Обратная связь
По мнению игроков рынка, бороться с контрафактом в первую очередь должны уполномоченные государственные органы. Тем более, что этот вопрос не ограничивается непосредственно наличием некачественных строительных материалов на рынке. Как правило, это напрямую связано еще и с неуплатой налогов, ненадлежащими условиями труда рабочих и другими факторами.
Кроме того, считают эксперты, самим производителям необходимо защищать свои продукты различными механизмами, предоставлять потребителям экспертные заключения о качестве. В настоящее время многие компании, выпускающие сухие смеси, уже наносят на упаковку голографические знаки и штрих-коды, которые помогают определить подлинность и происхождение продукции.
Ответ на вопрос о том, как с контрафактной продукцией может бороться рядовой покупатель, предельно прост, считает Антон Носов: «Первое – следует приобретать материалы известных производителей, имеющих хорошую репутацию на рынке. Второе – любой крупный и надежный производитель имеет свой сайт, на котором можно найти информацию о его официальных дистрибьюторах и уже через них купить оригинальную продукцию. Другой вариант – приобретать товар в крупных специализированных торговых сетях. Эти компании дорожат своей репутацией, покупают продукцию непосредственно у производителей и осуществляют жесткий входной контроль. Вероятность столкнуться с контрафактом в таких крупных сетевых магазинах значительно меньше».
Включить обратную связь между производителями и покупателями рекомендует и Александр Самойлов. По его словам, к примеру, можно открыть «горячую линию», куда может обратиться клиент и, назвав данные, проверить, выпускался этот продукт на заводе или нет. «В целом Северо-Запад и Петербург в частности сейчас демонстрируют устойчивый спрос на сухие строительные смеси. Причем как в дорогом, так и доступном сегменте. Серьезный вклад в поддержание спроса вносят меры государства по стимулированию строительства нового жилья, снижению ипотечных ставок, реализации программ капитального ремонта», – резюмирует специалист.
Мнение
Михаил Смирнов, специалист компании BASF:
– Зачастую причиной востребованности контрафакта становится желание потребителей заполучить качественное и недорогое решение. Сейчас на рынке есть много дешевых материалов, характеристики которых на бумаге очень неплохи, подтверждены какими-то испытаниями и т. д. Но при применении на объекте они не показывают нужных свойств и характеристик. Есть клиенты, которые осознают, что цена при выборе второстепенна. Они оценивают решения с точки зрения долгосрочной перспективы, долговечности, снижения межремонтных сроков работ, что в конечном итоге снижает стоимость владения за счет высокого качества материала.