Юрий Зарецкий: «До половины привлекательных земель промзон уже вовлечены в процесс редевелопмента»
О ходе редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге, основных характерных для него трендах, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
– Юрий Алексеевич, в последние годы процесс редевелопмента бывших промышленных территорий показывал очень высокую динамику. Что можно сказать о ситуации в этой сфере в ушедшем году?
– Общее магистральное направление развития редевелопмента в городе не изменилось. Процесс продолжает идти весьма высокими темпами. Все больше новых проектов запускается на территориях, высвобождаемых от производственной функции.
По итогам прошлого года, в процесс редевелопмента в Петербурге было вовлечено порядка 170 га городских земель. Это вполне сопоставимо с результатами 2018 года (187 га). Суммарно с нулевых годов в процесс преобразования вошло около 1600 га бывших промышленных территорий.
Как мы неоднократно указывали, всего в Петербурге в бывших промзонах, предназначенных к градостроительному преобразованию, расположено около 4,2 тыс. га, которые можно использовать под редевелопмент. К концу 2019 года в процесс преобразования промзон было вовлечено уже 1,13 тыс. га, то есть уже свыше четверти этих территорий. Если при этом учесть, что достаточно много промышленных земель имеют низкую инвестиционную привлекательность, и говорить о территориях, интересных для застройщиков, то редевелопментом охвачено уже порядка половины таких площадей. В любом случае можно утверждать, что потенциал для дальнейшего преобразования бывшей «промки» по-прежнему еще очень велик.
– Какие тренды преобладали в этой сфере в прошлом году?
– Получила дальнейшее развитие тенденция, которая четко оформилась в 2018 году, а именно: застройщики более активно вовлекали в процесс редевелопмента не части крупных городских промзон, а отдельные, сравнительно небольшие производственные площадки.
Напомню, всего в Петербурге расположено 59 крупных (50 га и более) промзон. Примерно половина из них (33, суммарной площадью 12,8 тыс. га) подлежит дальнейшему использованию и развитию в рамках действующей функции. Это промышленные площадки, расположенные преимущественно на окраинах города в его современных границах.
Другая половина (26 промзон) – это территории, согласно Генплану намеченные под градостроительное преобразование. Их общая площадь составляет около 6,1 тыс. га. Они, собственно, и составляют «серый пояс» – территории на периферии города в размерах начала ХХ века, а также вдоль набережных (поскольку река в то время была одной из наиболее используемых транспортных артерий). Эти промзоны занимают примерно 4% от всей современной площади Петербурга и около трети его исторической территории.
При этом редевелопмент можно вести на территории примерно в 4,2 тыс. га. На остальной площади частично будут сохранены существующие производственные, инженерно-транспортные и социальные объекты, частично запланировано развитие территории под улично-дорожную сеть и другие нужды.
К этим территориям промзон нужно добавить отдельные производственные площадки, разбросанные по всему городу, на которых также возможен редевелопмент. По нашим подсчетам, суммарно они занимают более 1,5 тыс. га. И именно они в последнее время стали наиболее активно вовлекаться в процесс преобразований. Так, в 2018 году в редевелопмент было включено 105 га в промзонах и 82 га – в отдельных площадках, а в 2019-м – 83 га и 87 га соответственно. Для сравнения: еще в 2017 году аналогичные показатели составляли 99 га и 28 га.
Основных причин у этого тренда, на мой взгляд, две. Во-первых, самые «лакомые», наиболее привлекательные для инвесторов участки в больших промзонах застройщиками уже в значительной мере выбраны. Во-вторых, локация отдельной производственной площадки может иметь высокий инвестиционный потенциал. К тому же часто ее проще перевести в другое функциональное использование.
Примечательно, что многие собственники промышленных территорий, видя интерес девелоперов, сами начинают процесс перевода своих земель под жилищную застройку, поскольку это сразу увеличивает стоимость актива. Более того, если речь идет об интересном участке, зонирование территории застройщиков уже мало интересует – технологию перевода под иную функцию крупные строительные компании уже отработали. Так что процесс поиска новых промышленных территорий с целью редевелопмента продолжается сегодня очень активно.
– Что можно сказать о крупных промзонах, где редевелопмент идет наиболее активно?
– Как я уже говорил, процесс идет крайне неравномерно. Промзоны в удачных локациях осваиваются быстро, другие – медленнее, а в некоторых, расположенных в неперспективных для застройки местах, – реализованы единичные проекты.
Петровский остров, например, практически полностью поделен на участки, пущенные под редевелопмент. Причем строится там жилье высоких ценовых сегментов. Это неудивительно – локация очень привлекательна: близко к центру, в окружении воды, с хорошими видовыми характеристиками. По-прежнему активно застраиваются Новоизмайловская промзона (вдоль Московского проспекта – там, кстати, довольно много проектов коммерческой недвижимости), Леонтьевский мыс, продолжается редевелопмент одной из самых крупных городских промзон (537 га) – Полюстровской. Сегодня очень бурно осваиваются промзоны Черной речки, Выборгской стороны. Много проектов реализуется на Октябрьской набережной.
Менее активно идет редевелопмент промзон Арсенальной, Балтийского завода. Ну а до таких мест, как Кировская промзона, территория вдоль Балтийской железной дороги, Стеклянный городок и другие, думаю, застройщики доберутся еще очень нескоро, в силу недостаточной инвестиционной привлекательности.
– В последние годы превалировал редевелопмент земель под жилищную застройку. Сохранилась ли эта тенденция?
– В общем и целом да, хотя доля коммерческой недвижимости чуть выросла. Так, в 2018 году из общего объема вовлеченных в процесс редевелопмента территорий (187 га) под жилищную застройку было пущено около 88% (165 га) и 12% – под коммерческую и общественно-деловую. В 2019 году доля земель, где началась реализация проектов офисной, торговой и общественно-деловой недвижимости, составила более четверти – 26% (44 из 170 га).
Тем не менее жилищная функция сохраняет доминирующее положение – и вряд ли эта ситуация в обозримом будущем переменится. Жилье сегодня – наиболее ликвидный и доходный сегмент рынка недвижимости.
Между тем первоначально, согласно материалам Генерального плана Петербурга 2015 года, использование преобразуемых территорий предполагалось в совсем другой пропорции. Так, из общего объема земель, направляемых под редевелопмент, для возведения жилья предполагалось использовать лишь 12,7%. Под деловую застройку намечалось пустить 28,4%, под промышленно-деловую – еще 32%, под рекреационные объекты – 3,2%. В результате последующих корректировок Генплана ситуация изменилась.
Мы неоднократно отмечали, что редевелопмент в Санкт-Петербурге идет стихийно, девелоперы вычленяют из промзон привлекательные участки, на которых и реализуют свои проекты. При этом остаются без внимания менее интересные земли. В результате бывшие промзоны нередко превращаются в «лоскутные одеяла», состоящие из слабо увязанных между собой проектов и непреобразованных территорий. Соответственно, не выстраивается и по-настоящему комфортная среда для проживания людей.
– Недавно стало известно, что городские власти тоже недовольны тем, что в ходе редевелопмента в Петербурге строится по большей части жилье. Было объявлено, что готовятся поправки в Генеральный план, которые должны затормозить работы в этой сфере. Также в промзонах планируется частично сохранять производственную функцию. Что Вы думаете об этой перспективе?
– В целом, по моему мнению, такие инициативы можно только приветствовать. Но все мы знаем, как часто практика радикально отличается от идей, которые закладываются в те или иные документы.
Уже много раз говорилось, что в сфере редевелопмента необходим стратегический, системный подход, отражающий интересы всего Петербурга и его горожан, а не только девелоперов. А для этого необходима реальная политическая воля городского руководства.
Что касается сохранения производственной функции – это тоже правильная идея, но опять-таки оторванная от реальности. Если бы мы наблюдали в Петербурге уверенный промышленный рост, – безусловно, нашлись бы производственники, инвесторы, которые захотели бы произвести реновацию промышленных территорий. Но сейчас в промышленности картина скорее обратная. Поэтому сохранение производственной функции маловероятно, а значит, процессы редевелопмента будут идти так же, как и раньше, – в рамках проектов, гарантирующих высокую доходность.
Падение, которое началось на рынке металлопроката в начале 2015 года, продолжается. Представители отрасли по-разному характеризуют темпы спада, но в одном единогласны – в отрасли сокращается количество зарубежной продукции, что дает возможность местным игрокам расширять рынки сбыта.
Эксперты говорят, что на рынок металлопроката прямое влияние оказывает сложная геополитическая и экономическая ситуация. Снижение ВВП на 5-7%, уменьшение объема инвестиций минимум на 10%, снижение активности в строительном секторе приводят к сокращению объема потребления металлопродукции.
В компании «А групп» утверждают, что в этом году сезон на российском рынке строительства оказался самым провальным за последние десять лет. «Недостаток инвестиций в реальном секторе экономики, сокращение ипотечного кредитования, удручающая ситуация в машиностроении не в последнюю очередь сказываются и на уровне спроса на металл», – констатируют они.
В ОАО «Северсталь» рассказали, что в конце 2014 года и в начале этого в России прошел существенный рестокинг – создавались запасы в ожидании повышения внутренних цен. Это же явление привело к появлению потенциала для падения спроса в течение всего года, но все же начало строительного сезона способствует очередному пополнению запасов. «В перспективе ожидается сокращение спроса на металл на фоне ухудшения макроэкономической ситуации из-за негативного влияния валютных колебаний и роста тарифов, а также из-за неопределенной международной обстановки, экономических санкций и так далее. Например, аналитики Worldsteel прогнозируют, что в этом году потребление проката в России снизится почти на 7% – до 40 млн тонн», – заключили в ОАО «Северсталь».
Эксперты говорят, что с местного рынка исчезает продукция западных стран и Украины, но в то же время российских производителей теснят китайские металлурги, которые не только импортируют сталь на наш отечественный рынок, но и вкладывают средства в запуск своих собственных производств в различных регионах нашей страны. Однако новые производства, несмотря на кризис, открывают и российские компании.
Еще весной текущего года Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, говорил, что, несмотря на кризис в российской экономике, новые металлургические мощности как вводятся, так и будут вводиться. Особенно в той связи, что значительная часть из этих заводов ориентирована на экспорт. Так, в 2014 году компания «Северсталь» открыла металлургический комбинат в городе Балаково под Москвой, также начали свою работу электрометаллургические комбинаты в Калуге и Тюмени. Летом в городе Набережные Челны запущен завод на 0,5 млн тонн арматуры, а в 2016 году в Туле заработает производство мощностью 1,5 млн тонн металлопроката в год.
По мнению аналитиков ОАО «Северсталь», если в нефтегазовой отрасли будут реализованы все запланированные проекты, трубная отрасль может стать одним из драйверов стального рынка. Положительное влияние на объем металлопотребления в России могут оказать государственные программы поддержки ипотечного кредитования и развития автопрома и машиностроения, заключили в компании.
Несмотря на слабый строительный сезон и очевидный недостаток инвестиций, рынок металлопроката и профильных труб в июле все же перешел в фазу сезонной активности, констатируют в «А групп». Например, увеличился спрос на потребление трубной продукции со стороны частных домовладений, а вот потребление трубной продукции в «большой» стройиндустрии падает вместе с объемами строительства. Заметно сократился объем предложения со стороны мелких «трубников», не сумевших подготовиться к сезону из-за недостатка оборотных средств.
По словам аналитиков, стабилизация наметилась в сегментах плоского и фасонного проката. Большинство производителей профильных труб в условиях повышенного сезонного спроса незначительно подняли цены на свою продукцию (в среднем на 1%). Этому способствовало и июньское повышение стоимости штрипса. В то же время на вторичном рынке, за исключением отдельных типоразмеров профилей, цена осталась на прежнем уровне, и рынок не испытывает существенного недостатка предложений, говорят в «А групп».
Со своей стороны аналитики «Брок-Инвест-Сервиса» констатируют, что всплеск сезонного спроса в мае и июне не превратился в устойчивый повышающий тренд в экономике в целом, и в июле рост потребления приостановился. «Спрос в сегменте арматуры достаточно высокий, однако он не поддерживается достаточным финансированием. Примерно такая же ситуация и в фасонном прокате на вторичном рынке. При этом положительную динамику продемонстрировал спрос на балку, что положительно сказалось и на ценообразовании самых востребованных позиций. Наконец, во второй декаде июля устранен дефицит на рынке мелких профилей и круглых труб малого диаметра. И, хотя формально вторичный рынок отреагировал на это снижением цен, фактически они просто вернулись к нормальным рыночным значениям, и на сегодняшний день цены являются экономически обоснованными», – рассказали в «Брок-Инвест-Сервисе».
Мнение:
Мирослав Августинович, директор УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– Если говорить о сегодняшнем рынке металлопроката, то мы не наблюдаем сильного спада. Конечно, финансирование как государственных, так и частных проектов несколько осложнилось, но это не значит, что все стройки замерли. Просто происходит перераспределение и более тщательное планирование средств и ресурсов. Соответственно, потребление металлопроката на рынке Санкт-Петербурга не меняется. За последний год количество импорта снизилось, и этот пробел был восполнен открытием нескольких высокотехнологичных мини-заводов; таким образом, рынок оказался сбалансирован.
Что же касается уровня конкуренции в Санкт-Петербурге, то все ведущие производители металлопроката (ОАО «Северсталь», ЕВРАЗ, НЛМК, ММК и др.) сохранили свои розничные сети. При этом основную роль в поставках металлопроката традиционно оставляют за собой комбинаты, расположенные в относительной близости от Санкт-Петербурга, что связано с лучшей системой логистики и, соответственно, ценообразованием.
Управление производственно-технологической комплектации ОАО «Метрострой» (УПТК) обеспечивает металлопрокатом, электрооборудованием, кабельно-проводниковой продукцией и строительными материалами строительство не только метрополитена, но и зданий и сооружений промышленного и общегражданского назначения. При нашем участии реализуются такие важные для города и его жителей проекты, как строительство новых станций метрополитена «Проспект Славы», «Южная», «Дунайский проспект», Ленинградской АЭС-2, стадиона «Зенит-Арена», депо «Южное» и др.
Производственные мощности многопрофильного складского комплекса в сочетании с применением современных логистических систем управления позволяют УПТК предлагать клиентам широкий ассортимент услуг и материалов.
Хорошо налаженные партнерские отношения с основными крупными заводами-производителями, собственный парк техники и наличие железнодорожной ветки с несколькими подъездными путями дают возможность успешно работать на рынке строительных материалов и предлагать конкурентные цены и выгодные условия поставки.
Наличие складов и специально оборудованных площадок позволяет оказывать услуги по обработке грузов, а также поддерживать широкую линейку металлопродукции и строительных материалов, электрооборудования, кабельно-проводниковой продукции.
Комитет по строительству Петербурга подвел итоги объемов сданного жилья в результате нового строительства и реконструкции по итогам июля и семи месяцев (январь-июль) 2015 года.
Согласно данным ведомства в городе в июле было введено 121 966,7 кв. м жилья – 80 домов на 2216 квартир. Лидером по вводу стал Московский район, где было сдано 44 871,6 кв. м жилья – 1 дом на 978 квартир. На втором месте стоит Центральный район с объемами ввода 37 084,30 кв. м жилья – 2 дома на 592 квартиры. На третьем месте находится Калининский район с показателем 25 929,8 кв. м – 1 дом на 570 квартир.
Ни одного квадратного метра по итогам июля 2015 года не было введено сразу в нескольких районах Петербурга: в Василеостровском, Кировском, Адмиралтейском, Фрунзенском, Петроградском, Кронштадтском.
По итогам семи месяцев (январь – июль) 2015 года в Петербурге было сдано 1 566 814,8 кв. м жилья – 861 дом на 273 384 квартиры. В данном случае тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район с показателем 236 164,4 кв. м (84 дома на 4085 квартир), Московский район с объемом ввода 217 800 кв. м (11 домов на 4542 квартиры) и Центральный район с данными в 139 597 кв. м (9 домов на 2049 квартир).
Среди застройщиков, чьи объекты были введены в строй в июле 2015 года можно отметить ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ», ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», ООО «КВС-Калининский». Кроме этого, был построен и реконструирован целый ряд общегражданских объектов, среди которых можно отметить многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс в Приморском районе, здание для центра социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов в Невском районе, автоматизированная газовая котельная в Петродворцовом районе и другие.