Деньги возвращаются в недвижимость. Инвестиционный рынок – 2019
Прошедший год характеризовался повышением инвестиционной активности на рынке недвижимости. До предкризисных объемов пока еще далеко, но тренд на повышение эксперты считают сформировавшимся и имеющим все шансы получить развитие в этом году.
По словам специалистов, ключевыми факторами, оказавшими влияние на рынок, стали низкая инфляция, курсовая стабильность рубля к мировым валютам и снижение ключевой ставки Центробанком.
В федеральном масштабе
По данным CBRE, в 2019 году суммарный объем инвестиций в недвижимость России составил 243 млрд рублей (3,3 млрд евро), что на 34% превосходит значение 2018 года в рублевом выражении (181 млрд рублей). Впрочем, доля РФ по-прежнему занимает незначительную часть (1,3%) в общем объеме инвестиций в недвижимость континентальной Европы, который по итогам 2019 года составил 248 млрд евро.
Схожие цифры озвучили аналитики JLL. По их оценке, в 2019 году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил около 4,1 млрд долларов (примерно 250 млрд рублей). Это на 41% превышает результат предыдущего года (2,9 млрд долларов). В том числе показатель IV квартала прошлого оказался в 1,5 раза выше объема соответствующего периода 2018 года: более 1,5 млрд против 1 млрд долларов.
«2019 год показал максимальный за последние три года рост объемов инвестиций, что связано с закрытием нескольких крупных сделок и продолжающейся позитивной динамикой фундаментальных показателей. Укрепление рубля с начала 2019 года на 10%, а также снижение ключевой ставки на 1,5 б. п. за год (с 7,75% до 6,25%) и, как следствие, позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях – способствуют возрождению интереса инвесторов к российскому рынку», – отмечает член совета директоров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф.
По данным JLL, доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций 2019 года составила 26% против 28% в 2018 году, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций.
Подавляющая часть вложений традиционно приходится на Москву. Ее доля практически сохранилась на прежнем уровне: 67% против 66% в 2018 году. При этом доля Санкт-Петербурга увеличилась с 22% до 27%. На сделки с региональными активами в 2019 году пришлось всего 6% общего объема (в 2018 году – 12%).
Ключевыми сегментами инвестирования в федеральном разрезе остаются офисный – 32% (в 2018 году – 31%), торговый – 30% (27%), жилищный – 24% (22%). Из заметных изменений можно назвать снижение вложений в складской сектор (с 14% по 7%) и увеличение в гостиничный (с 2% до 6%). «Мы наблюдаем восстановление активности иностранных инвесторов. Многие игроки, как российские, так и зарубежные, заинтересованы в приобретении торговой недвижимости, а также складов, причем как крупных активов, так и небольшого формата в черте города, для обслуживания онлайн-ритейла», – резюмирует генеральный директор JLL Андерс Лильенстолпе.
Петербургская доля
Петербургский рынок развивался в общероссийском тренде. «По итогам 2019 года, общий объем инвестиций в сектор недвижимости Северной столицы, включая земельные участки, достиг почти 1,2 млрд долларов (почти 100 млрд рублей)», – говорит генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Аналитики Knight Frank St Petersburg оценивают прошлогодний объем инвестиционных сделок в Петербурге и Ленобласти (включая земельные участки) в 96,9 млрд рублей, что на 77% больше, чем в 2018 году, и на 12% – чем 2017-м. «Доля в общем объеме инвестиций страны составила 28%», – уточняют они.
Также отмечается существенное снижение вложений в землю под девелопмент. Конкретные цифры несколько расходятся, но сама тенденция признана единодушно. «В сегменте участков под жилищную функцию отмечено снижение, по сравнению с итогами 2018 года, на 58%», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Андрей Косарев оценивает снижение в 37% (до 300 млн долларов). «В 2017 и в 2018 годах земля занимала порядка 50% от общего объема инвестиционных сделок, но в 2019-м на нее пришлось только 16%. Это было связано с реакцией на анонс изменений в законодательство, регулирующее жилищное строительство. Подавляющее число сделок с землей приходится именно на участки под жилищную застройку, поэтому игроки «закупились» ими в 2017-2018 годах, пока действовали старые, понятные правила», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
«В результате высокого интереса в 2017–2018 годах, сегодня в предложении практически отсутствуют документально подготовленные участки, что также отразилось на объеме спроса», – говорит Николай Пашков. При этом эксперты Knight Frank St Petersburg зафиксировали в 2019 году тенденцию роста стоимости участков под цели жилищного строительства, в среднем на 10–20%. Динамика прямо пропорциональна подорожанию квартир в 2018–2018 годах из-за введения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
При этом сделки, разумеется, проходили. «Наибольшей популярностью среди девелоперов жилья пользовался Выборгский район города, где за 2019 год было реализовано более 140 тыс. кв. м земли. В этом сегменте фиксировались сделки в диапазоне 0,6–1 млрд рублей за лот», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В конце 2019 года, хотя этот фактор и не иллюстрируется итоговыми цифрами, мы зафиксировали возобновление интереса к приобретению новых площадок под жилищный девелопмент», – добавляет Андрей Косарев.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, напротив, вырос. «Было реализовано объектов в четыре раза больше (в денежном выражении) по сравнению с итогами 2018 года», – оценивает ситуацию Николай Пашков. «Инвестиции в существующие активы недвижимости увеличились на 48% и достигли 890 млн долларов. Доминирующим по объему вложенных средств стал сегмент торговой недвижимости, в общем объеме аккумулировавший 58% инвестиций», – уточняет Андрей Косарев. «Такие результаты – итог ряда крупных сделок, которые прошли в Петербурге. В частности, иностранными инвесторами были приобретены ТЦ "Невский центр" и 49% ТЦ "Галерея"», – соглашается Ольга Шарыгина.
Впрочем, в других сегментах коммерческой недвижимости все тоже неплохо. «Мы отмечаем рост интереса инвесторов к покупке гостиничной недвижимости под реконструкцию – в деньгах объем сделок по этому сегменту не вырос, но количество сделок увеличилось с трех до шести. Также мы наблюдаем высокую активность инвесторов в приобретении бизнес-центров», – рассказывает Андрей Косарев.
Что день грядущий…
В целом аналитики дают позитивный прогноз инвестиционной активности в будущем году – как на федеральном, так и на петербургском уровне. «При условии отсутствия внешних шоков и сохранения экономической и финансовой стабильности мы можем ожидать увеличения объема транзакций в 2020 году до 4,5 млрд долларов», – говорит Андерс Лильенстолпе.
«По нашим прогнозам, в 2020 году положительная динамика объема вложений в недвижимость России сохранится. Мы ожидаем, что этот показатель может превысить значение 2019 года и увеличится примерно до 300 млрд рублей, тем самым достигая уровня 2016–2017 годов, в том числе за счет закрытия ряда крупных сделок, переговоры по которым велись в 2019 году. Дефицит предлагаемых к продаже качественных объектов недвижимости будет формировать конкуренцию за инвестиционный продукт среди покупателей, которая не наблюдалась на рынке последние годы», – со своей стороны, отмечает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.
С этим соглашается, применительно к Северной столице, и Николай Пашков. «В 2020 году мы ожидаем сохранения и увеличения активности на рынке коммерческой недвижимости, как со стороны институциональных, так и со стороны частных инвесторов. Это обусловлено, в частности, довольно резким снижением доходности банковских депозитов и сохранением доходности инвестиций в недвижимость, что будет стимулировать множество инвесторов забирать деньги из банков и вкладывать их в доходную недвижимость», – прогнозирует он.
Роста инвестиционной активности на рынке Петербурга в 2020 году ожидают и эксперты IPG.Estat. «Рынок недвижимости для банковских структур стал еще более привлекательным: волатильность рубля уменьшилась, при этом весь арендный поток и доходность исчисляются в российской валюте. Доход, который генерирует объект, находящийся в залоге, стал более прозрачным, что позволяет банкам прогнозировать обеспечение залогов и возврат кредитных средств. Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Петербурга, банки все охотнее идут на финансирование качественных проектов офисной, складской, индустриальной недвижимости, понимая острый дефицит предложения», – считают они, уточняя, что основным ограничением роста инвестиционного рынка станет практически полное отсутствие крупных международных инвесторов.
Кстати
По данным CBRE, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в континентальной Европе достигли в 2019 году рекордного уровня – 248 млрд евро. Это на 2% больше по сравнению с 243 млрд евро в 2018 году – предыдущим рекордным значением. Совокупный объем инвестиций во всей Европе (включая Великобританию и Ирландию) составил 315 млрд евро, что на 2% меньше, чем в предыдущем (322 млрд евро). Небольшое снижение в 2019 году было вызвано сокращением на 19% объема инвестиций в Великобритании, что стало следствием Brexit.
Увеличение ключевой ставки Центробанка до 17% сделает кредиты для многих строительных организаций неподъемными. Сегодня около 70% застройщиков привлекают заемные средства, но брать их под 23-25% решатся немногие. А значит, отрасль ждет серьезный финансовый голод. Эксперты уповают, что введение такой ставки – мера временная.
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест», отмечает: «Исходя из новой ключевой ставки ЦБ России, реальные ставки по кредитам для застройщиков должны быть 23-25%. Никто сейчас не готов брать такие дорогие деньги на новые проекты, да и банки не торопятся их давать, даже по таким ставкам».
Он полагает, что в связи с этим все новые проекты, по которым застройщики еще не вышли на стройплощадку, будут заморожены, пока ситуация не стабилизируется: «Сложнее с проектами, которые в процессе реализации и по которым у застройщиков есть кредитные обязательства. Банки в такой ситуации, несомненно, будут существенно поднимать ставки. И тут уже каждый будет выживать, как может. Кто-то уйдет в банкротство (кто помельче, сильно закредитован и не сможет договориться с банками); кто-то сможет изыскать средства для погашения дорогих кредитов; кто-то поднимет цены и будет надеяться, что по новой цене что-то будет продаваться».
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», рассуждает: «Ставка по кредитам зависит от того, как долго ЦБ будет удерживать ключевую ставку на нынешнем относительно высоком уровне. На текущий момент я не думаю, что ЦБ будет удерживать ставку дольше, чем 1-2 квартала, чтобы не спровоцировать глубокую рецессию.
Если же ставки будут оставаться высокими продолжительное время, то пострадают практически все проекты, так как абсолютное большинство их реализуется на заемные средства или структурировано с их участием. Компании будут вынуждены поднять цены (+5-20% в рублях), что станет дополнительным фактором падения спроса».
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», согласен с коллегой: «Если недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного периода времени, неизбежно снижение деловой активности в стране в целом и на рынке недвижимости в частности. Нельзя исключить и риск впадения российской экономики в рецессию, однако я предпочитаю надеяться, что ЦБ вернет ставку на прежний уровень, как только курс рубля стабилизируется».
Впрочем, большинство экспертов вообще пребывают в растерянности. Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», говорит: «Если Центробанк и федеральные власти продолжат принимать решения по ночам, то в ближайшем будущем будет очень сложно давать хоть какие-то внятные прогнозы даже о том, как закончится день».
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы SOLO, продолжает: «Сегодня пока не представляется возможным озвучивать конкретные финальные цифры, но I квартал 2015 года станет показательным, и постепенно начнет формироваться понимание правил нового рынка».
Представители банковского сообщества также пребывают в замешательства, давать комментарии о кредитной политике большинство представителей кредитных учреждений пока воздерживаются. Председатель правления ОАО «Балтинвестбанк» Игорь Кирилловых лишь отмечает: «Балтинвестбанк не планирует резких движений в области кредитования, но если в течение месяца ситуация не изменится, всем банкам придется менять условия кредитной политики в соответствии с текущей ключевой ставкой».
Мнение:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Насколько мне известно, сейчас банковское сообщество пребывает в состоянии, близком к шоковому. Оно вызвано полным непониманием действий финансовых властей нашей страны. Последний шаг Центробанка по поднятию ключевой ставки уже спровоцировал остановку выдачи кредитов по всем, даже ранее одобренным договорам. Эти непонятные и даже абсурдные действия Центробанка сопровождались большим количеством странных заявлений, например о том, что повышение ключевой ставки снизит инфляционные риски.
В Америке такой метод может быть правильным, у нас – нет. В нашей стране это теоретическая мера, которая приведет только к всеобщему удорожанию, ориентированию бизнеса и населения на новый уровень процентных ставок, то есть, наоборот, на инфляцию. Рублю это никак не поможет, а бизнес убьет.
Рынок ипотечного кредитования в следующем году ждет резкое сужение, а возможно, и полная заморозка. Ключевая ставка Центробанка в 17% делает кредитные ресурсы на покупку жилья неподъемными для большинства россиян.
Повышение ключевой ставки до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ и рост ставок до 20% по ипотеке в крупных банках. «В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж жилой недвижимости, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме продаж составляет в некоторых проектах 50%. Но поскольку других источников денежных средств для решения жилищного вопроса у большинства россиян нет, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
В целом развитие рынка недвижимости замедлится. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые жилые объекты и так сейчас продаются по себестоимости. Цены на недвижимость возрастут, а объемы продаж на некоторое время сократятся в результате снижения объемов ипотечного кредитования», – считает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Estate, рассказывает: «Утром 16 декабря от банков было заявление, что они продолжают принимать заявки по прежним ставкам, однако ситуация в связи с бешеным ростом курсов валют стремительно поменялась. Вечером уже банк «Санкт-Петербург» объявил о повышении ставки на 4%. Итог – 17,5%. Покупатели же в большинстве своем сидели на договорах по нескольку часов в страхе принять решение о приобретении квартиры в рассрочку».
Начальник департамента казначейства РосинтерБанка Николай Мамолин продолжает: «В текущих условиях банкам, конечно, придется корректировать ипотечные программы. На тех, кто уже взял ипотеку, это может не отразиться – все зависит от условий кредитного договора. В целом же на ипотечном рынке ставки могут вырасти пропорционально мерам ЦБ – максимально на 7%. Увеличится количество отказов в выдаче ипотечных кредитов со стороны банков, но до полного отказа от работы с ипотекой вряд ли дойдет».
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL, также говорит, что сразу на рынке ипотеки новая ключевая ставка не отразится, и надеется, что мера Центробанка временная: «Напрямую и сразу потребители от этого не пострадают. В случае сохранения ее на таком уровне длительное время вырастет стоимость ипотечных кредитов или их вообще перестанут давать. В то же время, по нашему мнению, ставка вернется на прежний уровень. Трудно сказать когда, но мы не ожидаем сохранения ее на таком высоком уровне в течение длительного времени».
Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость», впрочем, считает, что полного отказа банков от ипотеки не будет: «Да, некоторые игроки действительно не смогут работать в существующих условиях, но у «О2 Недвижимость» остается пул банков, которые готовы продолжать взаимодействие и выдачу ипотеки. И их вполне хватит, чтобы обеспечить желающих квартирами и выбором между разными программами. В нашей структуре продаж порядка 30% покупателей используют кредит для приобретения квартиры. Конечно, их число уменьшится в связи с ростом процентной ставки до 20-22%. Но первый шок пройдет, и клиенты вернутся на рынок. Тем более что рано или поздно ставки опустятся, и тогда потребители смогут уменьшить свои выплаты за счет перекредитования. Также для поддержания спроса мы предлагаем гибкие условия рассрочки».
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, говорит: «Если мы увидим отказы ведущих банков от выдачи ипотеки в рублях, то это приведет к серьезному падению продаж «первички». Если отталкиваться от ключевой ставки 17%, то ипотека должна стоить больше 20%. Под такой процент будут брать только для того, чтобы срастить какую-то сделку с участием «вторички» и быстро закрыть кредит. Количество потенциальных заемщиков на рынке, способных обслуживать типовой кредит 1-1,5 млн по такой ставке, также сократится в несколько раз».
Есть и эксперты, которые полны пессимизма. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP, полагает: «Доля сделок с привлечением ипотеки на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса доходит до 50%. Рост ставок по ипотечным кредитам, резкое ужесточение требований к заемщикам приведут к снижению спроса на квартиры. Многие девелоперские структуры до 80% от всех требуемых инвестиций на строительство жилья покрывают за счет привлеченных средств дольщиков. Снижение спроса и отсутствие возможности привлечь заемные средства по адекватным ставкам приведет к неисполнению обязательств девелопера перед дольщиками, например задержка сроков сдачи жилых домов, и вплоть до банкротства ряда девелоперских структур».
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена», с ней согласен: «На проектах эконом-класса доля ипотеки достигает 40%. Этот кусок спроса сильно сократится, так как ипотека будет стоить 19-25%».
Мнение:
Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест»:
– Сегодня около 40% сделок идет с ипотекой. Не будет ипотеки, и рынок потеряет до 30% потенциальных покупателей. Это очень много и будет катастрофой для рынка жилья. Будут ли банки выдавать ипотечные кредиты и по каким ставкам, сейчас сказать сложно. Какая-то ясность, может быть, появится в конце января – начале февраля 2015 года.