Офисный девелопмент возвращается. Актуальные тренды сегмента
Стагнация в сфере офисного девелопмента в Санкт-Петербурге подошла к концу. Эксперты отмечают рост активности в сегменте, в том числе и в спекулятивном секторе. В течение ближайших трех лет рынок офисной недвижимости города может пополниться на 540 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St Petersburg, на начало 2020 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисных помещений в Северной столице составляла 3,4 млн кв. м. Из них 80% предназначены для аренды.
Растущий ввод
Согласно оценке аналитиков Colliers International, за прошлый год рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 18 бизнес-центрами общей площадью 129,7 тыс. кв. м. Превалирующую часть – 96% объема ввода (124,5 тыс. кв. м) составили спекулятивные объекты (годом ранее их доля в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 тыс. кв. м). Новое предложение представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей.
По данным JLL, объем новых офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2019 году вырос в 4,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Напомним, большая часть объема ввода офисных площадей в прошлом году была сформирована сдачей в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» для корпорации «Газпром».
Основной объем введенных в 2019 году качественных офисных площадей пришелся на второе полугодие: было завершено строительство бизнес-центров Business Box, «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, как отмечают специалисты Knight Frank St Petersburg, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
Больше всего – 30 тыс. кв. м – площадей, сданных в 2019 году, сосредоточено в Приморском районе. Текущий девелопмент сконцентрирован в Московском и Приморском районах – здесь находится 29% и 24% от общего объема строящихся сегодня бизнес-центров, говорят в Colliers International.
Растущий дефицит
Сформировавшийся в предыдущие годы тренд снижения вакантных площадей, роста дефицита привлекательных объектов и повышения арендных ставок себя не исчерпал.
По оценке аналитиков Colliers International, свободных офисов на рынке остается все меньше. К концу прошлого года незанятыми оставались порядка 186 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель был на уровне 220 тыс. кв. м. Доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. кв. м. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов почти не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. кв. м) против 6,6% годом ранее.
«Объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге вырос за 2019 год более чем на 100 тыс. кв. м, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик. Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге, которое мы сейчас наблюдаем», – отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Следствием дефицита предложения стал рост стоимости аренды. «Средние арендные ставки на офисные помещения росли в течение года и в классе А достигли уровня 1,9 тыс. рублей за 1 кв. м, в классе В – 1,3 тыс. рублей (+6% к декабрю 2018 года)», – говорит, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 годом и составила 2,01 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В показатель достиг 1,29 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 9,2% выше показателя 2018 года. Причем в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях достигали 3 тыс. рублей.
Суммарный объем поглощения достиг 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 6% больше, чем в 2018 году. «В структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в два раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и др. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие год-два в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Растущее строительство
Сохраняющийся дефицит офисных площадей стимулирует рост девелоперской активности. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний.
В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», III очередь БЦ «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. «Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения в этом году существенно не увеличится», – считают эксперты.
«Анонсирован старт строительства новых очередей в проектах "Невская ратуша", Pulkovo Star, "Технополис Пулково", Trinity Place, бизнес-парк "Полюстрово", "Аэропортсити Санкт-Петербург"», – добавляет Дмитрий Кузнецов. Всего же в перспективе ближайших трех лет, по его оценке, рынок офисной недвижимости Петербурга может пополниться на 540 тыс. кв. м.
Растущие коворкинги
По словам руководителя отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алены Волобуевой, на начало 2020 года в Петербурге насчитывалось 36 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Арендные ставки сильно разбросаны и находятся в диапазоне от 4,7 тыс. до 17 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место. Большинство коворкингов – небольшие (до 300 кв. м), наиболее крупные занимают площади более 2 тыс. «квадратов».
По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регины Волошенко, в 2019 году наблюдалось активное развитие гибких офисных пространств. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в классических коворкингах, то в последние два года рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты. По ее оценке, сегодня в городе работает 42 гибких пространства (сервисные и гибридные офисы, коворкинги), управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.
Совокупный объем проектов составляет 23 тыс. кв. м, число сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется прирост на 50% и открытие примерно 12 тыс. кв. м гибких офисов. «В сегменте гибких пространств к открытию в 2020 году готовятся PAGE на Аптекарской набережной, RAUM в БЦ «Луч» и две новые площадки компании «Практик» в разных районах города», – добавляет Дмитрий Кузнецов.
«Меняется не только объем рынка этого формата, но и спрос на него. Это не только фрилансеры, частные предприниматели и стартаперы, но и корпоративные клиенты, которые ищут быстрое решение для размещения проектных команд или части постоянных сотрудников на период поиска основного офиса. Мы видим в этом новый тренд, который в будущем будет только усиливаться», – отмечает Регина Волошенко.
По оценке экспертов, основным драйвером процесса редевелопмента в Петербурге в ближайшие годы будет жилье. И очень важно, чтобы «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы не сменился «серыми» же, безликими новостройками.
Редевелопмент в последние годы играет все большую роль в процессе застройки Петербурга. По оценке руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольги Трошевой, в настоящее время около 30% предложения на первичном рынке жилья в городе сосредоточено на землях бывших промзон. И география повторного освоения «серого пояса» все больше расширяется.
Активное правобережье
Одной из локаций, в которых редевелопмент охватывает все новые территории, стал правый берег Невы. Исторически, и в дореволюционные времена, и в советский период это место было средоточием промышленных объектов. «Это обусловлено тем, что река была главной транспортной артерией города и продукция предприятий перевозилась, главным образом, водным путем. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. С точки зрения современной логистики, расположение заводов во внутренних частях города крайне неудобно. Поэтому уход предприятий оттуда – совершенно закономерен», - считает начальник управления развития и управления активами «БФА-Девелопмент» Алексей Шумилов.
Управляющая недвижимостью завода «Реактив» Ольга Мязго отмечает и экологический фактор. «Промышленные предприятия, особенно потенциально опасные, например, химические, конечно не должны размещаться во внутренних районах города», - отмечает она, приведя в пример переезд своего предприятия с Октябрьской наб., 44, в «Предпортовую» промзону на юге города.
«Набережные правого берега Невы в последнее время стали местом очень активных процессов редевелопмента. Надо отметить, что девелоперы уже довольно давно присматривались к этим территориям, оценили их перспективность и взяли в разработку. Но редевелопмент – дело небыстрое. Необходимо утрясти вопросы с собственниками земель, которых в некоторых промышленных зонах целый конгломерат, и найти со всеми общий язык непросто. В иных случаях время нужно на передислокацию производства на другую территорию. Кроме того, необходимо перевести участки под другое функциональное использование. Все это заняло не один год, зато теперь подготовительный этап по ряду промышленных земель завершен, и работы по редевелопменту идут весьма активно», - отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
На месте бывших промышленных территорий свои проекты реализуют многие крупные застройщики Петербурга. Это такие компании, как «Группа ЛСР», SetlGroup, «Полис групп», Seven Suns Development, Группа ЦДС и др. Впрочем, пока на набережных правого берега Невы еще сохраняется немало предприятий, и функционально они еще очень разнородны, говорят эксперты.
Локомотив девелопмента
На правом берегу, как и в других локациях, главным драйвером нового освоения «серого пояса» является строительство жилья. «Жилье сегодня – наиболее ликвидный продукт, обеспечивающий быстрый возврат денег и приемлемую рентабельность», - отмечает Алексей Шумилов. «Исторически редевелопмент, можно сказать, начинался с коммерческих объектов. Так, в 2010-2014 годах бОльшая часть проектов относилась именно к этому сегменту. Затем стало превалировать жилье; и чем дальше – тем сильнее. По итогам 2018 года уже более 80% проектов редевелопмента касались преобразования промышленных территорий под жилую функцию», - добавляет Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, если говорить о набережных, то жилье – наиболее привлекательный вариант. «Хорошие видовые характеристики – и на воду, и на историческую застройку левого берега обеспечивают дополнительную привлекательность для строящихся на берегу Невы объектов», - говорит эксперт.
Управляющий директор управляющей Becar Asset Management Мария Онучина напоминает, что времена, когда жилье строилось «в чистом виде», уже прошли. «Сегодня практически все девелоперские проекты в этом сегменте предполагают создание комфортной среды. А это и социальная инфраструктура, и объекты торгово-развлекательного формата, и спортивные сооружения», - подчеркивает она.
С ней согласен генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. «Жилье выступает как локомотив. Оно формирует спрос на иную инфраструктуру, локальные торговые центры, а в перспективе – и офисы. Сейчас ситуация в офисном сегменте такова, что строительство «с нуля» новых объектов экономически еще не оправданно. Зато редевелопмент под бизнес-центры объектов «серого пояса» может быть вполне успешен. И набережные правобережья в этом смысле не исключение», - отмечает он.
Не поменять оттенок «серого»
Эксперты опасаются, что «серый пояс» промзон на набережных правого берега Невы может смениться «серыми» же, безликими новостройками. «Некоторые проекты, появляющиеся на месте промзон, эстетически выглядят не лучше заводов, а по сути представляют собой жилые «муравейники», - считает Ольга Мязго.
«Необходимо, чтобы жилые проекты, реализуемые на набережных, гармонично сочетались между собой, а также обеспечивали приятный вид с левого берега, на котором в значительной мере располагается историческая застройка и который, соответственно, является местом притяжения туристов. В этом смысле ответственность девелоперов, застраивающих правобережье, особенно высока», - отмечает Ольга Трошева.
По словам Марии Онучиной, особый интерес представляют объекты культурного наследия и просто исторические здания, находящиеся на набережных правого берега Невы. «Они являются украшением локации, их надо сохранять, реставрировать и приспосабливать под современное устройство», - подчеркивает она. В качестве примера она приводит Дачу Дурново на Свердловской наб., 22, которую Becar по поручению собственника отреставрировал, и сегодня она предлагается под размещение штаб-квартиры какой-либо компании.
«Также исторические здания после реконструкции могут использоваться под апартаменты (модного стиля лофт), хостелы, различные музеи и иные объекты, которые способны повысить привлекательность – туристическую и не только – правого берега Невы», - считает Мария Онучина. По словам Алексея Шумилова, компания «БФА-Девелопмент», начинающая реализацию жилого проекта на бывшей территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской наб., 12, уже сейчас продумывает варианты современного использования ряда объектов наследия, расположенных на участке застройки.
«Рано или поздно промышленная функция уйдет с набережных правого берега Невы. Будет сочетание новых жилых зданий с реконструированными историческими объектами различного назначения. В итоге правобережье должно стать не менее привлекательным, чем историческая застройка левого берега», - прогнозирует Мария Онучина.
Современные колеса обозрения разительно отличаются от своих предшественников, причем не только в вопросах технологий, но и смыслового наполнения.
Участники лектория BecarWeeK рассказали, как построить колесо, которое будет приносить прибыль, радовать местных жителей и привлекать туристов.
Колесо обозрения – уникальный объект развлекательной инфраструктуры, популярность которого растет из года в год по всему миру.
Первое колесо обозрения в 1893 году инженер Джордж Вашингтон Гейл Феррис-младший представил на Всемирной колумбийской выставке в Чикаго. Высота колеса составила 75 метров. Тогда его называли по имени создателя – Колесо Ферриса. Публика встретила объект с интересом и со временем подобные колеса начали строиться по всему миру.
В Восточной Европе колеса стали неотъемлемой частью ярмарок, а уже в XXвеке – парков аттракционов с присущей им шумом, многолюдностью и, как следствие, - грязью. Сегодняшние производители пытаются изменить сложившуюся репутацию.
«На сегодня колесо обозрения – это не часть ярмарки, не путешествующий цирк или балаган, а современный культурный объект, который предлагает людям уникальный вид отдыха», – заявил Плен ван Дален, руководитель направления продаж голландской компании Dutch Wheels.
При правильном подходе к реализации проекта, считает руководитель Дирекции аттракционов компании Marins Group Павел Фокин, колесо из просто карусели превратится в символ города, как это случилось с London Eye.
Колесо обозрения должно быть украшением города и, в первую очередь, нравиться местным жителям, а не туристам. «При строительстве колеса необходимо учитывать окружающую архитектуру, особенно если речь идет о городах с богатым историческим наследием», – сказал Плен ван Дален.
Очень важную роль в восприятии объекта играет его освещение. «Надо забыть об аляповатой расцветке, которую до сих пор можно встретить в парках развлечений, и найти более элегантное решение», – отметил представитель Dutch Wheels.
Эксперты призывают продумывать и музыкальное сопровождение, которое будет «задавать» настроение посетителям.
Современное колесо обозрения – это всесезонное развлечение. «Кабинки должны быть закрытыми, с кондиционерами, чтобы летом там было прохладно, а зимой тепло. С сидячими местами или, как в London Eye, с прогулочной зоной», – отметил Павел Фокин. Все это расширяет возможные проведения досуга, например, есть колеса, где можно провести романтический ужин или День рождения в кругу друзей.
А вот за высотой эксперты призывают не гнаться. «Колесо не стоит сравнивать с видовыми площадками, ведь они дают намного больше – чувство уединенности, создается ареол романтизма», – отметил Плен ван Дален. В пример он привел колесо в Гонконге, которое на фоне небоскребов выглядит весьма скромным, однако пользуется успехом.
На сегодня высота колес начинается от 30 метров.
Для колеса обозрения крайне важна локация. «Колеса нужно строить на территориях с хорошими видовыми характеристиками, но это не обязательно должен быть центр города. Очень подойдет береговая линия», – рассказал Плен ван Дален, добавив, что в Петербурге можно реализовать именно прибрежный проект.
«Идеальным местом для размещения колеса обозрения в Петербурге стала бы Дворцовая площадь, но это невозможно, т.к. центр города является объектом культурного наследия ЮНЕСКО. А появление колеса у воды сыграет на пользу как местным жителям, так и городу», – полагает эксперт. Плен ван Дален считает, что 170-метровое колесо, о строительстве которого всерьез обсуждали в Смольном, будет слишком велико: «Я думаю, стоит подумать об объекте в 60-80 метров, этого будет вполне достаточно».
Выбранная локация должна определять и концепцию объекта. «Колесо на пляже логично развивать как место для семейного отдыха с пляжем, рестораном и детской инфраструктурой», – сказал представитель Dutch Wheels, добавив, что колесо в новом районе может стать площадкой для музыкальных, театральных и других творческих выступлений, а в историческом центре города – взять на себя в какой-то мере музейно-выставочную функцию.
Впрочем, локации с такими мощными точками притяжения активно развиваются и без участия владельца колеса. «Там появляются магазины, рестораны, создаются новые рабочие места. Это выгодно всем: и городу, и местным жителям, и туристам», – сказал Плен ван Дален, добавив, что земля в таких условиях, естественно, дорожает.
Эксперты сошлись во мнении, что колесо обозрения – объект доходный, однако есть свои нюансы и сложности.
Стоимость реализации колеса обозрения зависит от множества факторов: размеров объекта, технических и дизайнерских решений, цены земельного участка и т.д. Павел Фокин отметил, что последний фактор особенно зависит от локации, но если его не учитывать, то небольшое 35-метровое колесо, например, как в Пензе, обойдется в 37 млн рублей. По информации Плен ван Далена, в Европе и США стоимость объекта составляет в среднем 6-10 млн евро, однако при желании верхняя граница может увеличиваться до бесконечности.
Окупаемость проектов зависит от большего количества факторов, однако основной из них, конечно, посещаемость. «Есть примеры, когда, казалось бы, аналогичные по концепции и характеристикам локаций объекты окупаются с очень разной скоростью, поэтому предполагать заранее очень сложно. В норме, колесо должно окупаться за два-три года. И в России такие примеры есть», – сообщил Павел Фокин, однако успешные объекты не озвучил, ссылаясь на коммерческую тайну.
Плен ван Дален добавил, что есть примеры и провальных проектов. Например, на строительство огромного колеса в Дубае уже потрачено около миллиарда евро, при этом оно все равно не работает. В Нью-Йорке отказались от проекта, стоимостью 600 млн долларов, т.к. он бы просто никогда не окупился.