Офисный девелопмент возвращается. Актуальные тренды сегмента
Стагнация в сфере офисного девелопмента в Санкт-Петербурге подошла к концу. Эксперты отмечают рост активности в сегменте, в том числе и в спекулятивном секторе. В течение ближайших трех лет рынок офисной недвижимости города может пополниться на 540 тыс. кв. м.
По данным Knight Frank St Petersburg, на начало 2020 года суммарная арендопригодная площадь качественных офисных помещений в Северной столице составляла 3,4 млн кв. м. Из них 80% предназначены для аренды.
Растущий ввод
Согласно оценке аналитиков Colliers International, за прошлый год рынок офисной недвижимости Петербурга пополнился 18 бизнес-центрами общей площадью 129,7 тыс. кв. м. Превалирующую часть – 96% объема ввода (124,5 тыс. кв. м) составили спекулятивные объекты (годом ранее их доля в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 тыс. кв. м). Новое предложение представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей.
По данным JLL, объем новых офисных площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2019 году вырос в 4,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Напомним, большая часть объема ввода офисных площадей в прошлом году была сформирована сдачей в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» для корпорации «Газпром».
Основной объем введенных в 2019 году качественных офисных площадей пришелся на второе полугодие: было завершено строительство бизнес-центров Business Box, «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, как отмечают специалисты Knight Frank St Petersburg, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
Больше всего – 30 тыс. кв. м – площадей, сданных в 2019 году, сосредоточено в Приморском районе. Текущий девелопмент сконцентрирован в Московском и Приморском районах – здесь находится 29% и 24% от общего объема строящихся сегодня бизнес-центров, говорят в Colliers International.
Растущий дефицит
Сформировавшийся в предыдущие годы тренд снижения вакантных площадей, роста дефицита привлекательных объектов и повышения арендных ставок себя не исчерпал.
По оценке аналитиков Colliers International, свободных офисов на рынке остается все меньше. К концу прошлого года незанятыми оставались порядка 186 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель был на уровне 220 тыс. кв. м. Доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. кв. м. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов почти не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. кв. м) против 6,6% годом ранее.
«Объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге вырос за 2019 год более чем на 100 тыс. кв. м, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик. Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге, которое мы сейчас наблюдаем», – отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов.
Следствием дефицита предложения стал рост стоимости аренды. «Средние арендные ставки на офисные помещения росли в течение года и в классе А достигли уровня 1,9 тыс. рублей за 1 кв. м, в классе В – 1,3 тыс. рублей (+6% к декабрю 2018 года)», – говорит, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
По оценке экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 годом и составила 2,01 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В показатель достиг 1,29 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 9,2% выше показателя 2018 года. Причем в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях достигали 3 тыс. рублей.
Суммарный объем поглощения достиг 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 6% больше, чем в 2018 году. «В структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в два раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и др. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие год-два в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков», – рассказывает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Растущее строительство
Сохраняющийся дефицит офисных площадей стимулирует рост девелоперской активности. По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний.
В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», III очередь БЦ «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. «Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения в этом году существенно не увеличится», – считают эксперты.
«Анонсирован старт строительства новых очередей в проектах "Невская ратуша", Pulkovo Star, "Технополис Пулково", Trinity Place, бизнес-парк "Полюстрово", "Аэропортсити Санкт-Петербург"», – добавляет Дмитрий Кузнецов. Всего же в перспективе ближайших трех лет, по его оценке, рынок офисной недвижимости Петербурга может пополниться на 540 тыс. кв. м.
Растущие коворкинги
По словам руководителя отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE Алены Волобуевой, на начало 2020 года в Петербурге насчитывалось 36 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Арендные ставки сильно разбросаны и находятся в диапазоне от 4,7 тыс. до 17 тыс. рублей в месяц за фиксированное рабочее место. Большинство коворкингов – небольшие (до 300 кв. м), наиболее крупные занимают площади более 2 тыс. «квадратов».
По словам руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Петербурге Регины Волошенко, в 2019 году наблюдалось активное развитие гибких офисных пространств. Причем если два года назад основное предложение наблюдалось в классических коворкингах, то в последние два года рынок смещается в сторону гибридных проектов, где совмещены открытое офисное пространство и выделенные кабинеты. По ее оценке, сегодня в городе работает 42 гибких пространства (сервисные и гибридные офисы, коворкинги), управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами.
Совокупный объем проектов составляет 23 тыс. кв. м, число сетевых игроков достигает пяти. При условии реализации анонсированных проектов к концу 2020 года планируется прирост на 50% и открытие примерно 12 тыс. кв. м гибких офисов. «В сегменте гибких пространств к открытию в 2020 году готовятся PAGE на Аптекарской набережной, RAUM в БЦ «Луч» и две новые площадки компании «Практик» в разных районах города», – добавляет Дмитрий Кузнецов.
«Меняется не только объем рынка этого формата, но и спрос на него. Это не только фрилансеры, частные предприниматели и стартаперы, но и корпоративные клиенты, которые ищут быстрое решение для размещения проектных команд или части постоянных сотрудников на период поиска основного офиса. Мы видим в этом новый тренд, который в будущем будет только усиливаться», – отмечает Регина Волошенко.
Объем рынка железобетонных изделий (ЖБИ) Петербурга и Ленинградской области по итогам 2014 года составил около 850 тыс. куб. м, увеличившись на 7-9% по сравнению с показателями 2013 года. Несмотря на кризис в отрасли, пока потребность в сборных ЖБИ на городских стройках сохраняется, а цены на них растут, отмечают производители.
По словам Ильдара Кутыева, директора по развитию ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», производство в Петербурге железобетона условно можно разделить на «рынок свободной комплектации», поставки на который могут вести различные заводы – изготовители ЖБИ, и «закрытый» рынок, комплектацию которого осуществляют крупные холдинги силами собственных заводов, как, например, компания «СУ-155».
«С точки зрения возможных объемов отгрузки интересен, конечно, лишь рынок «свободной комплектации». По различным оценкам, его объем в 2014 году составлял 800-850 тыс. куб. м железобетона. В годовом исчислении прирост в натуральном выражении – 7-9%. Однако экономические явления второй половины 2014 года замедлили процесс развития рынка. Хотя потребность в комплектации ЖБИ надземной части зданий пока сохраняется», – прокомментировал господин Кутыев.
В свою очередь, Олег Семененко, генеральный директор «Производственной компании «ПрофБетон», рассказал, что отрасль ЖБИ довольно широка – по одним позициям товаров существует дефицит, по другим – перепроизводство и простаивающие мощности. По его словам, на ряде производств идет реорганизация и перепрофилирование, это связано с изменением структуры рынка.
Незаметный уход
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», отметил, что компаний, оказывающих услуги по производству изделий и возведению домов из сборного железобетона под ключ, насчитывается около 10, производящих товарные ЖБИ – до 90, из них более-менее заметных на рынке – до 15-20. Таким образом, среди лидеров в сегменте товарных ЖБИ следует отметить ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками являются ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит «СУ-155»), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»).
Ильдар Кутыев отметил, что факты ухода с рынка ЖБИ игроков в течение 2014 года были, однако они не оказали на рынок серьезного влияния.
По словам Сергея Шепилова, маркетолога ООО «АБЛОК ЖБИ», причины ухода игроков с рынка разные – одни изготавливали некачественные изделия, другие не обладали достаточными производственными мощностями, третьи из-за финансовых проблем и взятых на себя кредитных обязательств. В этой связи Олег Семененко привел в пример закрытие компании «РосЭнергоСтрой». Он отметил, что, по одной версии, данное производство закрылось из-за финансовых сложностей, по другой – из-за проблем с качеством выпускаемой продукции.
Большинство участников рынка ЖБИ, опрошенных «Строительным Еженедельником», отметили, что небольшие производители в дальнейшем не выдержат кризиса. «Мелкие компании, выпускающую дешевую и некачественную продукцию, постепенно прекратят свое существование на рынке ЖБИ, а основная конкуренция будет идти между крупными заводами в первую очередь по качеству выпускаемой продукции, срокам их изготовления и цене», – считает Сергей Шепилов.
По мнению Ильдара Кутыева, вполне вероятно перераспределение мощностей. Логичным может стать уход с рынка мелких компаний, которым выгоднее было бы стать дилерами более крупных заводов, чем биться за поддержание собственного производства, уверен он.
Со своей стороны, Андрей Семенов, генеральный директор ООО «Перспектива», отметил, что хоть сегодня и предрекают снижение темпов жилищного строительства, в активную фазу входит возведение дорог. «Например, трассы Санкт-Петербург – Москва, шоссе «Скандинавия» и т. д. Многие производители ЖБИ, которые ранее выпускали продукцию только для жилищного сектора, диверсифицируются. Тем более что объекты дорожной инфраструктуры в основной своей массе финансируются бюджетом, а значит, оплата по таким договорам гарантирована», – высказал он свою точку зрения.
Рост цен как неизбежность
Производители ЖБИ констатируют, что цены на продукцию заводов с начала 2015 года выросла на 10-20%.
Сергей Шепилов добавляет, что в условиях роста цен на арматуру и цемент неизбежен рост цен и самих ЖБИ. «Большинство производителей уже подняли цены, стараясь сохранить качество своей продукции, но и после повышения назвать их стабильными нельзя. Если сырье и дальше будет дорожать, то производители будут вынуждены опять пересматривать цены на ЖБИ», – прокомментировал он.
«Соблюдение сроков поставок и уверенность в том, что поступившие с завода изделия отвечают требованиям по качеству, в нынешних условиях для строителей могут быть даже важнее, чем цена. Причина простая – ускорение темпов строительства и отсутствие претензий со стороны покупателей квартир. Эти факторы позволяют увеличивать темпы работ, а значит, ускорить возврат денежных средств, вложенных строительными компаниями в реализуемый проект. В условиях дефицита кредитных ресурсов это является существенным фактором», – заключил Ильдар Кутыев.
Мнение:
Харри Лахтивеси, директор по продажам в России компании Elematic:
– В условиях слабой и нестабильной экономической ситуации в России очевидно, что компании, использующие современные технологии сборного железобетона в своем производстве, будут занимать сильную позицию в течение 2015 года и последующих лет. Потому что так или иначе огромный спрос на доступные дома останется независимо от кризиса. Сборный железобетон – наиболее эффективный и экономный способ строительства в больших объемах без потери качества и энергоэффективности. Также современные технологии сборного железобетона предоставляют свободу действий архитекторам для проектирования красивых и современных зданий всех видов.
Рынок инженерно-геодезических изысканий Петербурга, объем которого год назад оценивался в 80 млн рублей, заметно уменьшился по итогам 2014 года. Представители отрасли говорят о череде сокращений сотрудников даже в крупных компаниях, отмечая, что цены на изыскания необоснованно снижаются, при этом затраты на проведение работ растут.
Леонид Власкин, главный специалист отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ Энергоизыскания», рассказал, что общие итоги геодезических изысканий в 2014 году характеризуются общим снижением объемов работ. К положительным изменениям он отнес начинающееся обновление нормативной базы.
В свою очередь, Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ» прокомментировал, что прошедший 2014 год был сложным для изыскательских организаций, в том числе и для его компании. «В 2014 году «Трестом ГРИИ» было выполнено 3088 заказов.
Наиболее крупными и значимыми из них являются инженерно-геологические работы для строительства жилых комплексов с объектами обслуживания населения в Конной Лахте, топографо-геодезические работы для проектирования Красносельско-Калининской линии метрополитена, топографо-геодезические работы для капитального ремонта и реставрации ФГБУК «Большой Санкт-Петербургский государственный цирк», комплекс геодезических работ по наблюдениям за деформациями прибрежной полосы в заливе Петра Великого в районе г. Владивосток, работы в цехах ОАО «ПО «Севмаш», г. Северодвинск, без остановки производства, комплекс инженерных изысканий для НПС «Невель», г. Невель, и другие», – рассказал он.
«На рынке стало тяжелее работать. Поневоле приходится проводить оптимизацию и сокращать издержки, в том числе и на содержание персонала. Массового сокращения пока удается избежать, но часть обслуживающего персонала все-таки пришлось сократить», – описал сложившееся положение на рынке Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб».
Ценовые проблемы
Александр Асеев отметил, что в связи с большой конкуренцией цены на изыскания необоснованно снижаются, при этом затраты на проведение работ растут: в отдельных случаях, чтобы выиграть тендер, цены приходится опускать почти до уровня себестоимости, а то и ниже. «Протоколом от 16.02.2015 № 42 заказчик ГБОУ «Балтийский берег» определил победителем аукциона ООО «Геостройкомплекс» на выполнение работ по инженерно-геодезическим изысканиям в масштабе 1:500 площадью 27 га в детских оздоровительно-образовательных лагерях «Молодежное» и «Солнечное» в сумме 179 011,17 рубля. Начальная цена контракта составляла 932 391,19 рубля. Произошло снижение стоимости в 5,2 раза», – рассказал генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Важную проблему для изыскателей, по его словам, представляет согласование подземных коммуникаций в соответствующих организациях, что по времени и стоимости превышает продолжительность выполнения и стоимость самих изысканий. Подготовленное обществом и Комитетом по градостроительству и архитектуре постановление правительства Санкт-Петербурга «О создании единой системы топографических планов Санкт-Петербурга», необходимое для согласования объектов, находящихся в разных информационных системах, увязло в согласованиях, не было принято.
Николай Иванов также отметил, что сейчас заказчики экономят на инженерно-геодезических изысканиях. «Одна из бед – это проблема несвоевременных платежей заказчиками. По мелким договорам с частными заказчиками мы стараемся не выполнять работу без предоплаты в 30-50%. Однако большинство госконтрактов предусматривают работу без авансов, с финансовыми гарантиями исполнения, а это дополнительные затраты на кредитование к в общем-то не очень высоким ценам по таким контрактам», – комментирует он.
Выживут сильнейшие
По оценкам Александра Асеева, в Петербурге в 2014 году работало 337 изыскательских организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 113 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 51 организация выполняла только инженерно-геологические изыскания. Остальные 173 – только топографо-геодезические работы.
Среди наиболее заметных игроков на рынке стоит отметить ОАО «Трест ГРИИ», ЗАО «ЛенТИСИЗ», ЗАО «Лимб», ПК «Универсал», «СУ-299», «Геодизонд», «БЭСКИТ», «ПромПроект» и др.
«Изыскательская отрасль умирает. Импортные инновации дороги, повсеместно работа дешево выполняется на ворованном («ломанном») программном обеспечении. Геодезических НИИ, так же как и геодезического приборостроения, в России уже нет. На мой взгляд, применение новых технологий нереально при снижении стоимости работ, выставленных на тендер. Отсутствие в программе инженерных изысканий обоснования для удешевления работ должно обозначать, что в работы закладывается скрытый брак, который может проявиться через годы после строительства и не позволит выявить причины аварий. Вместо 10% снижения сметы и переторжки цены необходим сборник цен на современные технологии работ», – уверен Леонид Власкин.
Николай Иванов считает, что мелкие компании постепенно «выдавливаются» с рынка более сильными игроками, которым легче выжить, так как они имеют больший запас прочности. «Хоть мелкие организации и имеют меньшие издержки по сравнению с лидерами рынка, они не могут составить конкуренцию крупным игрокам при получении контракта. Как правило, они работают в качестве субподрядчиков. Однако ЗАО «Лимб» в последнее время к субподряду прибегает как можно меньше. В нашей практике было несколько объектов, где субподрядчики не только сорвали сроки, но за ними еще и работу приходилось переделывать. В итоге мы несли издержки на штрафных санкциях», – пояснил Николай Иванов.
Он уверен, что для выживания на рынке организация обязана работать по современным технологиям и с новым оборудованием. «Из-за колебаний курсов валют, например, тахеометры или DPS-приемники стали в два раза дороже. Не всем компаниям это по карману. К сожалению, российского рынка геодезического оборудования практически не существует. У нас почти все оборудование и системное обеспечение зарубежное – европейское, японское или американское», – заключил он.
Мнение:
Александр Жуков, заместитель генерального директора ЗАО «ЛенТИСИЗ»:
– Сокращение роста работ на рынке напрямую связано со снижением инвестиционной активности в городе. Компании будут выживать. Из общения с представителями других изыскательских организаций следует, что большое количество компаний проводят оптимизацию, переводят работников на неполный рабочий день, возможен к середине 2015 году перевод на неполную рабочую неделю.
Для ЗАО «ЛенТИСИЗ» 2014 и 2013 годы были равнозначными по объемам выполненных работ. В отрасли наблюдается тенденция, когда крупные компании перестали брезговать мелкими договорами, потому что по-другому не выжить. Даже если выходим в ноль, то все равно соглашаемся работать. На рынке идет ценовая борьба – при проведении конкурсных процедур качество подрядчика, его опыт работы, техническое оснащение не важны, во главу угла ставится только критерий снижения цены контракта. Некоторые фирмы дают сокращение стоимости по аукционам в несколько раз. Но непонятно, за счет чего они выполняют условия контракта. Из-за такого подхода страдает качество проведенных работ.