Вторичный рынок: на пороге стагнации?
Для вторичного рынка Санкт-Петербурга 2019 год получился не то что бы провальным, но и не слишком успешным. Число сделок сократилось, большой объем предложения выставляется по завышенной стоимости, однако цены по итогам года подросли.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи и мены сократилось на 0,6% (113,4 тыс.; в 2018-м – 114 тыс.). По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», относительно 2018 года объем сделок на вторичном рынке снизился на 10-15%.
В структуре спроса по городу по-прежнему лидируют одно- и двухкомнатные квартиры – 31% и 25%, в ближних районах Ленобласти – 37% и 25% соответственно. Аналитик АН «Итака» Оксана Овчинникова отмечает увеличение спроса на «двушки»: в структуре сделок по городу их доля достигла 29%, по области – 35%. При этом заметную долю заняли сделки с комнатами – 19% сделок в Петербурге. В Ленобласти процент сделок со студиями достаточно существенный – 16%, но в городе на них приходится лишь 5%.
Лидерами спроса в мегаполисе остаются Красносельский, Приморский, Невский и Выборгский районы, в области – Всеволожский. «В целом распределение спроса по районам практически идентично статистике 2018 года», – констатирует Оксана Овчинникова.
По данным АН «Итака», почти половина (49%) покупателей вторичной недвижимости в 2019 году воспользовалась ипотечным кредитом. При этом покупатели вторичного жилья в городе брали ипотеку в два раза чаще, чем покупатели в Ленобласти. «В 2018 году доля ипотечных сделок составляла 46%. Таким образом, тенденция увеличения использования заемных средств для покупки недвижимости сохраняется. На фоне снижения процентной ставки по кредитам покупатели вторичного жилья охотнее берут ипотеку», – уточнила эксперт.
Весной и летом спрос несколько подрастал, затем случилось снижение в августе-сентябре. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский указывает на данные Росреестра: количество зарегистрированных сделок по итогам III квартала было на 1% меньше, чем во втором. Участники рынка оценили спад в 3–7%. Сокращение спроса констатировали и компании, которые помогают организовать переезд.
Небольшой рост спроса приходится на октябрь-ноябрь. «Но декабрь не оказался драйвовым, т. е. спрос «устал». Цены росли в течение полутора лет непрерывно, это очень долгий срок. Их подстегивала ипотека, но сейчас денег у людей нет», – поясняет Дмитрий Щегельский.
Некоторые компании завершили год с минусом по вторичному сегменту, однако об этом у риэлторов говорить вслух не принято.
Торг снова уместен
Три четверти объема предложения приходится на Петербург, четверть – на пригородную зону и ближние районы Ленобласти.
Но предложение в мегаполисе, по данным аналитиков, плохо соответствует спросу. Как отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», по типам квартир, выставленных на продажу, преобладают двух- (30%) и трехкомнатные (27%), хотя по итогам года выросла и доля студий (с 5% до 7%) и однокомнатных квартир (с 22% до 25%). В Ленобласти наблюдается более соответствующая спросу структура: преобладают одно- (33%) и двухкомнатные квартиры (31%), также увеличилась доля студий (с 11% до 15%).
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, более 40% в объеме городского предложения и более 50% в области составляет «новая вторичка» – квартиры в домах, сданных не более десяти лет назад.
Дмитрий Щегельский отмечает: предложение стало сокращаться в начале лета – на фоне роста цен продавцы стали удалять объекты из листингов, надеясь позже продать свои квартиры подороже. Сейчас они возвращаются, но в 95% случаев выставляют квартиры по завышенным ценам, подразумевая дальнейший торг. В среднем по результатам торга цена снижается на 5%.
Драйвер для цен
По данным портала Domofond.ru, за 2019 год среднее увеличение цены «квадрата» на вторичном рынке жилья в среднем по России составило 4,4% – до 45 тыс. рублей. Естественно, в городах-миллионниках рост был выше.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», цены выросли на 13%, до 114,7 тыс. рублей, в Петербурге и на 17,4%, до 88,1 тыс., – в пригородах. По словам Ольги Трошевой, в первую очередь на рост цен влияет удорожание «новой вторички» – весьма востребованного сегмента вторичного рынка. Здесь главным фактором выступило вымывание ликвидного предложения в результате высокой покупательской активности в последние годы, а также снятие с экспозиции ряда объектов в ожидании перехода первичного рынка на эскроу-счета.
Роста не ожидается
Эксперты рынка не ожидают высокой активности в 2020 году. Так, генеральный директор «Мир квартир» Павел Луценко ожидает замедления или даже остановки рост цен, а во многих городах – даже снижения.
«Если не учитывать «черных лебедей» в макроэкономической ситуации, то незначительный рост «квадрата» возможен за счет инфляции. Еще одним фактором может стать снижение ключевой ставки ЦБ. Это спровоцирует покупательскую активность, что приведет к росту стоимости жилья», – говорит партнер ГК SRG Борис Терехов. Однако высокого роста он не ждет.
«Нас ждет стагнация, по крайней мере, на вторичном рынке Петербурга. Скорее всего, цены встанут», – резюмирует Дмитрий Щегельский.
Первые 43 петербуржца заключили договоры пожизненной ренты. О начале работы новой госуслуги сообщили профильные эксперты.
Предоставлять госуслугу в Петербурге начали с сентября прошлого года. По условиям соглашения владелец жилья – пожилой человек или супружеская пара старше 75 лет – передают Петербургу свою квартиру в собственность. Взамен сторона получает единовременную и ежемесячную выплаты. В случае смерти супруга вдовцу или вдове платят оставшуюся половину «за двоих».
Бесповоротное решение
Так, единовременная выплата составляет 10% от рыночной стоимости жилья. За 2015-2016 годы ее размер в среднем был на уровне 427 тыс. рублей.
«Ежемесячная выплата в этом году составляет 17,4 тыс. рублей или 15,1 тыс. рублей с учетом вычета налога. Сумма эта каждый год будет индексироваться. В 2015 году выплата составляла 16 тыс. рублей, с учетом вычета налога – 13 920 рублей», – сообщил директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.
По данным «Горжилобмена», на сегодняшний день в Петербурге заключено 43 договора пожизненной ренты. Из них 24 – по однокомнатным квартирам, 15 – по двухкомнатным и четыре по «трешкам».
Из 18 районов Северной столицы желающие оформить договор нашлись в 14. Больше всего их набралось в Калининском районе – там заключили 11 договоров. Далее следуют Василеостровский и Кировский районы – в каждом из них по пять договоров. Меньше всего их насчитывается в Курортном, Петроградском, Приморском и Пушкинском.
Что касается правил оформления договора, председатель Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко подчеркнул, что расторгнуть его из-за того, что пенсионер «передумал», нельзя. Единственным основанием для этого может являться неисполнение платежных обязательств по выплатам со стороны Петербурга.
«Просто нежелание продолжать договор ренты не является основанием для его расторжения. Это не завещание, которое они могут отменить, а «железобетонный» акт. Мы об этом предупреждаем не один раз», – подчеркнул господин Герасименко.
Освободившиеся квартиры предназначены для очередников. Это лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ветераны ВОВ, инвалиды, сироты и представители других социально не защищенных слоев населения.
Снижать возраст, при котором можно заключить договор, городские власти пока не думают. «Из всех 1,5 млн пенсионеров Петербурга 41% работают. Поэтому проблема снижения возраста не стоит остро», – пояснил председатель Комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков.
Потребность растет
Со временем эта услуга станет более востребована, считает Александр Ржаненков. Сегодня на рассмотрении находятся 50 заявлений, под это количество
на этот год выделено 39,6 млн рублей. «Если потребность населения возрастет – сумма будет увеличена», – сказал он.
По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в первую очередь госуслуга была создана для того, чтобы пострадавших от рук мошенников с недвижимостью стало меньше.
«Прежде всего, все наши действия были направлены на то, чтобы организовать дополнительную помощь пожилым, одиноким гражданам и защитить их от посягательств риэлторских компаний на помещения, которые они сегодня занимают, – объяснила госпожа Орлова. – С такими вопросами к нам обращаются, не один раз эта тема была предметом для обсуждения на различных общественных советах, советах ветеранов».
В частности, как объяснил господин Ржаненков, за последние 20 лет более 10 тыс. петербургских пенсионеров пострадали от действий мошенников с недвижимостью.
Несмотря на то что госулуга начала действовать меньше полугода назад, уже сейчас стали видны первые результаты. Во-первых, по словам Александра Ржаненкова, за это время снизилось число пенсионеров, потерявших жилье из-за сделок с частыми фирмами. Во-вторых, родственники пенсионеров, хоть и из меркантильных соображений, но узнав о том, что они могут остаться без наследства, вспоминают о своих одиноких близких и начинают заботиться о них.
«К сожалению, у большинства из тех, кто уже заключил договоры ренты, есть родственники. Но иногда случалось так, что пенсионеры забирали заявления из-за того, что их дети или внуки начали проявлять к ним заботу», – добавил господин Филимонов.
Кстати
По состоянию на 1 января 2016 года в Петербурге проживает 41,3 тыс. человек, которые могут заключить договор пожизненной ренты.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.