Вторичный рынок: на пороге стагнации?
Для вторичного рынка Санкт-Петербурга 2019 год получился не то что бы провальным, но и не слишком успешным. Число сделок сократилось, большой объем предложения выставляется по завышенной стоимости, однако цены по итогам года подросли.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи и мены сократилось на 0,6% (113,4 тыс.; в 2018-м – 114 тыс.). По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», относительно 2018 года объем сделок на вторичном рынке снизился на 10-15%.
В структуре спроса по городу по-прежнему лидируют одно- и двухкомнатные квартиры – 31% и 25%, в ближних районах Ленобласти – 37% и 25% соответственно. Аналитик АН «Итака» Оксана Овчинникова отмечает увеличение спроса на «двушки»: в структуре сделок по городу их доля достигла 29%, по области – 35%. При этом заметную долю заняли сделки с комнатами – 19% сделок в Петербурге. В Ленобласти процент сделок со студиями достаточно существенный – 16%, но в городе на них приходится лишь 5%.
Лидерами спроса в мегаполисе остаются Красносельский, Приморский, Невский и Выборгский районы, в области – Всеволожский. «В целом распределение спроса по районам практически идентично статистике 2018 года», – констатирует Оксана Овчинникова.
По данным АН «Итака», почти половина (49%) покупателей вторичной недвижимости в 2019 году воспользовалась ипотечным кредитом. При этом покупатели вторичного жилья в городе брали ипотеку в два раза чаще, чем покупатели в Ленобласти. «В 2018 году доля ипотечных сделок составляла 46%. Таким образом, тенденция увеличения использования заемных средств для покупки недвижимости сохраняется. На фоне снижения процентной ставки по кредитам покупатели вторичного жилья охотнее берут ипотеку», – уточнила эксперт.
Весной и летом спрос несколько подрастал, затем случилось снижение в августе-сентябре. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский указывает на данные Росреестра: количество зарегистрированных сделок по итогам III квартала было на 1% меньше, чем во втором. Участники рынка оценили спад в 3–7%. Сокращение спроса констатировали и компании, которые помогают организовать переезд.
Небольшой рост спроса приходится на октябрь-ноябрь. «Но декабрь не оказался драйвовым, т. е. спрос «устал». Цены росли в течение полутора лет непрерывно, это очень долгий срок. Их подстегивала ипотека, но сейчас денег у людей нет», – поясняет Дмитрий Щегельский.
Некоторые компании завершили год с минусом по вторичному сегменту, однако об этом у риэлторов говорить вслух не принято.
Торг снова уместен
Три четверти объема предложения приходится на Петербург, четверть – на пригородную зону и ближние районы Ленобласти.
Но предложение в мегаполисе, по данным аналитиков, плохо соответствует спросу. Как отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», по типам квартир, выставленных на продажу, преобладают двух- (30%) и трехкомнатные (27%), хотя по итогам года выросла и доля студий (с 5% до 7%) и однокомнатных квартир (с 22% до 25%). В Ленобласти наблюдается более соответствующая спросу структура: преобладают одно- (33%) и двухкомнатные квартиры (31%), также увеличилась доля студий (с 11% до 15%).
По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, более 40% в объеме городского предложения и более 50% в области составляет «новая вторичка» – квартиры в домах, сданных не более десяти лет назад.
Дмитрий Щегельский отмечает: предложение стало сокращаться в начале лета – на фоне роста цен продавцы стали удалять объекты из листингов, надеясь позже продать свои квартиры подороже. Сейчас они возвращаются, но в 95% случаев выставляют квартиры по завышенным ценам, подразумевая дальнейший торг. В среднем по результатам торга цена снижается на 5%.
Драйвер для цен
По данным портала Domofond.ru, за 2019 год среднее увеличение цены «квадрата» на вторичном рынке жилья в среднем по России составило 4,4% – до 45 тыс. рублей. Естественно, в городах-миллионниках рост был выше.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», цены выросли на 13%, до 114,7 тыс. рублей, в Петербурге и на 17,4%, до 88,1 тыс., – в пригородах. По словам Ольги Трошевой, в первую очередь на рост цен влияет удорожание «новой вторички» – весьма востребованного сегмента вторичного рынка. Здесь главным фактором выступило вымывание ликвидного предложения в результате высокой покупательской активности в последние годы, а также снятие с экспозиции ряда объектов в ожидании перехода первичного рынка на эскроу-счета.
Роста не ожидается
Эксперты рынка не ожидают высокой активности в 2020 году. Так, генеральный директор «Мир квартир» Павел Луценко ожидает замедления или даже остановки рост цен, а во многих городах – даже снижения.
«Если не учитывать «черных лебедей» в макроэкономической ситуации, то незначительный рост «квадрата» возможен за счет инфляции. Еще одним фактором может стать снижение ключевой ставки ЦБ. Это спровоцирует покупательскую активность, что приведет к росту стоимости жилья», – говорит партнер ГК SRG Борис Терехов. Однако высокого роста он не ждет.
«Нас ждет стагнация, по крайней мере, на вторичном рынке Петербурга. Скорее всего, цены встанут», – резюмирует Дмитрий Щегельский.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.
Экономический и политический кризис в стране отразился и на основных арендаторах стрит-ритейла на Невском проспекте. С главной улице Петербурга ушли многие премиальные магазины одежды, их места заняли сувениры и общепит.
К концу текущего года на Невском проспекте окончательно скорректировался пул торговых арендаторов. Главную туристическую улицу города покинули премиальные компании, их помещения заняли более демократичные в ценах ритейлеры. По мнению аналитиков, новые игроки рынка пришли на Невский проспект весьма на долгий срок.
По данным исследования компании JLL, из-за экономического кризиса, спровоцированного, в первую очередь, новым политическим курсом, за последний год серьезно изменился рынок стрит-ритейла на Невском проспекте. Значительное падение покупательского спроса заставило владельцев премиальных магазинов уйти с одних из самых дорогих арендных площадей в городе. Возвращаться некоторые ритейлеры не захотели даже после падения арендных ставок.
Как отмечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Анна Лапченко, исторически ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе. При этом арендаторы и арендодатели не самые гибкие. Однако сменившаяся экономическая ситуация заставила меняться и данный консервативный рынок.
«Еще чуть более года назад ставки по аренде помещений на первых этажах домов по Невскому проспекту достигали 12-15 тыс. рублей за кв.м. Сейчас они снизились в среднем до 7-12,5 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает специалист.
Эксперт добавляет, что арендные ставки стали уменьшаться не сразу. С конца прошлого года по весну текущего года, они держались на ранее установленном уровне. В это же время число вакантных площадей на главной туристической магистрали города увеличилось до 6%. С Невского проспекта ушли премиальные бренды, в первую очередь из fashion-ритейла. И без того относительно недешевая иностранная одежда, обувь из-за роста курса валют стала менее доступной для многих покупателей.
Исход арендаторов заставил собственников помещений пересмотреть ставки. На свободные площадки пришли бренды среднего сегмента и общепит. Как отмечают специалисты, на данный момент на основной части Невского проспекта – от Дворцовой площади до площади Восстания – в структуре арендаторов превалируют кафе и рестораны - это 35% всех помещений. В том числе «Кофе Хауз», «Шоколадница», Coffee Shop, «Две палочки», «Марчелли`s», «Зингер», «IL Патио», «Чайная ложка», McDonald’s, Starbucks, Mama Roma, Burger King. Кроме того, растет количество магазинов сувенирной продукции. Было 6, а стало 15. Объясняется такая тенденция тем, что рынок въездного туризма в город не упал, а значит, данный товар интересен людям.
Ротация арендаторов на основной части Невского проспекта в течение 1-го полугодия 2015 года была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Петербурга, а в 3-м квартале ситуация изменилась – показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. Это связано именно с тем, что большинство собственников помещений,
желающих сменить арендатора, и ритейлеров, заинтересованных в смене локации, сумели сделать это в течение 1-й половины года.
Как считают аналитики, новые игроки рынка пришли на достаточно долгий срок. В среднем договор аренды сейчас заключается на 5 лет. Этого времени достаточно для существенной демократизации стрит-ритейла Невского проспекта.
По мнению главы офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, Невский проспект является основным индикатором для рынка стрит-ритейла Северной столицы. Именно поэтому в кризисные периоды большинство игроков рынка внимательно наблюдают за теми изменениями, которые происходят на главном проспекте города.