Складская недвижимость вышла из спячки. Итоги развития сегмента в 2019 году
Стагнация на рынке складских помещений, продолжавшаяся с 2015 года, подошла к концу. По словам экспертов, постепенное снижение вакантных площадей в сочетании с ростом арендных ставок наконец побудило девелоперов выйти за рамки формата built-to-suit и приступить к строительству спекулятивных объектов. Ожидается, что в наступившем году можно ожидать развития тренда.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендопригодная площадь складских помещений на рынке Петербурга в настоящее время составляет 3,5 млн кв. м. Из них к классу А относится 2,26 млн кв. м, к классу В – 1,28 млн.
Отмерзли
По оценкам экспертов, главным итогом ушедшего года в складском сегменте стал существенный рост девелоперской активности, который, впрочем, прогнозировался и признаки которого стали заметены еще в 2018 году. «Объем ввода новых объектов составил около 180 тыс. кв. м. Это не только практически в два раза больше, чем в рекордно низком 2018-м (85 тыс. кв. м), но также превышает и показатели 2017 года (126 тыс. кв. м)», – отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg сообщили, что в 2019 году было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: IV очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.
И это не единственное изменение. По словам Бориса Мошенского, произошел значительный рост объемов нового спекулятивного строительства, которое существенно просело в период стагнации: тогда девелоперы предпочитали возводить объекты по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, а не для свободной продажи или предоставления площадей в аренду. В 2019 году доля спекулятивных объектов в общем объеме ввода достигла 66%. Для сравнения: в 2018 году она составила 26%, в 2016-м – 43%. «Активность девелоперов по запуску спекулятивных проектов резко возросла», – резюмируют и аналитики IPG.Estate.
Серьезно увеличился и объем сделок со складской недвижимостью, как в спекулятивном формате, так и built-to-suit. «Развитие торговых сетей и компаний-дистрибьюторов, онлайн-ритейла – все это заметно сказалось на росте объема сделок. При этом рынок складов в Петербурге продолжает переживать дефицит качественного предложения – на протяжении последних трех лет строилось не более 100 тыс. кв. м спекулятивных площадей в год. Дефицит площадей на фоне растущего спроса со стороны ритейлеров стимулировал увеличение числа сделок в сегменте built-to-suit», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«Что касается реализации складских объектов по схеме built-to-suit, в 2019 году заключались практически беспрецедентные для рынка сделки на 50 тыс., и даже 69 тыс. кв. м. При том, что за последние пять лет – с момента формирования схемы на рынке – максимальная по масштабу сделка была на 40 тыс. кв. м, а средний экономический размер объекта, возводимого по схеме built-to-suit, составлял 19 тыс. кв. м», – добавляет Борис Мошенский.
По оценке экспертов Colliers International, наибольшую долю в структуре спроса (54%) в 2019 году сформировали торговые и дистрибуционные компании. При этом федеральные торговые сети выступили основным драйвером – компания «ВкусВилл» арендовала 11 тыс. кв. м в СК Grando, а для компании «Лента» ГК «Ориентир» построит склад площадью около 70 тыс. кв. м. Второе место в структуре спроса с долей 27% занимают логистические компании. Крупнейшие сделки в этом сегменте: аренда 19 тыс. кв. м компанией Major (IKEA) в СК «Гориго» и покупка по схеме built-to-suit склада площадью 23,7 тыс. кв. м компанией Maersk.
Исчезающая вакансия
Как уже отмечалось, по словам экспертов, одним из главных стимулов для активизации девелоперов стала ситуация, сложившаяся на рынке аренды складской недвижимости.
По данным Maris в ассоциации с CBRE, вакансия сохраняется второй год подряд на рекордно низком уровне в 3% (3,9% в классе В и 2,4% в классе А). Особенно ярко иллюстрирует ситуацию динамика вакансии в объектах класса А: 2015 год – 8%, 2016-й – 5,6%, 2018-й – 2,7%. «Примечательно при этом, что на уровень вакансии не повлияло даже появление нового предложения в этом году. Спрос полностью поглотил площади, вышедшие на рынок», – отмечает Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg говорят о еще меньшем объеме вакансии по состоянию на конец прошлого года. «Объем свободного предложения уменьшился на 32% и составил всего 94 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объема предложения в классах А и В соответственно», – отмечают аналитики.
«В сравнении с 2018 годом отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании этой отрасли). На втором месте находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 тыс. кв. м», – добавляют специалисты IPG.Estate.
Еще одной характерной деталью, по словам экспертов, стало то, что появление нового предложения не затормозило роста арендных ставок. По данным Maris в ассоциации с CBRE, на конец 2019 года средние арендные ставки составили: в классе А – 560 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 460 рублей. По сравнению с итогами 2018 года рост составил примерно 6%. И снова показательно динамика изменений ставки в классе А: после проседания в 2015 году до уровня 445 рублей за 1 кв. м в месяц, к 2017-му она достигла докризисного (2014 год) уровня в 480 рублей, а потом продолжила расти (в 2018 году – уже 520 рублей).
Светлое будущее
Эксперты с оптимизмом смотрят на перспективы развития складского сегмента. По их оценке, позитивные изменения, проявившиеся в прошлом году, получат дальнейшее развитие в году наступившем. Конкретные цифры у аналитиков разных компаний несколько разнятся, но на продолжение восходящего тренда они указывают вполне единодушно, равно как и на сохранение преобладающей доли спекулятивного сегмента
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью порядка 170 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, при этом для аренды предназначено около половины площадей. «С учетом возросшего интереса арендаторов и девелоперов, на складском рынке прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения», – отмечают они.
В Colliers International говорят, что в 2020 году в Петербурге ко вводу запланировано более 330 тыс. кв. м, из которых 55% являются спекулятивными. «Такой прирост может стать рекордным за последние 10-12 лет. Под влиянием роста ставок и дефицита площадей спекулятивные проекты наконец стали выходить на рынок Петербурга. И несмотря на то, что доля их в ожидаемом вводе из-за крупных сделок built-to-suit будет не так высока, это одна из ключевых тенденций на рынке складской недвижимости», – отмечает Андрей Косарев.
Наиболее позитивный прогноз дает Борис Мошенский. «По заявленным девелоперами планам, ввод новых складских площадей в 2020 году может достигнуть докризисных показателей. В этом году может быть сдано в эксплуатацию до 450 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014-м ввод составил 440 тыс. кв. м», – говорит он, добавляя, что значительные объемы ввода также заявлены уже и на 2021–2022 годы.
Исполнительный директор ГК RAUM Антон Декстер отмечает, что сейчас в складском сегменте господствует отложенный спрос, накопившийся после начала кризиса. «Поэтому новые объекты выводятся на рынок со ставками аренды выше среднерыночных, что толкает этот показатель вверх», – говорит он.
По словам эксперта, текущая обстановка благоприятна для запуска новых складских проектов, а также для модернизации уже существующих. «Спрос на качественные площади очень высок. В приоритете – склады «последней мили» и низкотемпературные объекты. На реализацию новых проектов наша компания направляет сейчас все свободные средства», – отмечает Антон Декстер. При этом сдерживающим фактором, по его словам, является увеличение цены строительства. «Показатель составлял 23,8 тыс. рублей за 1 кв. м. И наблюдается дальнейший рост – до 20%. Соответственно, складские объекты и для покупателей, и для арендаторов станут еще дороже», – прогнозирует специалист.
Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.
По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.
Доля немалая
Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.
Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.
По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастающую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.
По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.
Новые реалии
Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).
Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко
В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.
Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.
Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.
Драйверы
Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).
«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.
По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.
«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.
По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:
– Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.
За первую половину 2019 года в Петербурге зафиксирован значительный рост спроса на сервисные апартаменты: похоже, именно они становятся объектами для частных вложений взамен квартир в жилых домах.
По данным Knight Frank St Petersburg, за первую половину 2019 года в Петербурге продано 2,2 тыс. апартаментов – это на 11% больше, чем в первой половине прошлого года. При этом доля сервисных апартаментов в объеме продаж достигает 85% – относительно первого полугодия 2018-го рост составил 42%.
По оценке ГК «ПСК», рост спроса в первом полугодии составил около 10% в целом по рынку. Но в отдельных проектах он бывает значительно выше. Например, в новом проекте компании около 6% всего предложения реализовано за первые десять дней продаж.
Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева поясняет: сегмент апартаментов растет вместе с ростом спроса. «Инвесторы все лучше понимают формат, задумываются о доходности, капитализации. Все эти показатели выше, конечно, у сервисных форматов», – уточнила она. Так, например, в комплексе апарт-отелей VALO доля инвестиционных покупок достигла 84%.
Как отметил генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, сервисные апартаменты отвоевывают значительную долю рынка благодаря привлекательности для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.
Укрупнение с сокращением
Кроме того, участники рынка отмечают тенденцию укрупнения проектов – на рынок выводятся комплексы апартаментов на 1–2 тыс. юнитов. Однако уверенности в стабильности этой тенденции пока нет. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский подчеркивает: укрупнение продолжится в том случае, если объекты, выведенные на рынок в текущем году, покажут высокие темпы доходности. «Если рынок не воспримет эти проекты, тогда они будут появляться меньше. Большой проект – это большая ответственность, большие вложения. Здесь необходим практический опыт», – добавил он.
Директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь также не видит однозначного развития ситуации: «Тенденция продолжится, если реализация новых крупных проектов покажет, что рынок еще не исчерпан». В то же время он склоняется в рассуждениях к мысли о продолжении тенденции: «Скорее всего, так и будет, поскольку сейчас наметилось углубление формата апартаментов и разделение его на сегменты. Ранее апартаменты делились относительно просто: комфорт- и бизнес-класс, с небольшой долей премиальных. Часть из них была исключительно инвестиционными проектами, еще часть – также подходящими для собственного проживания. Сейчас категория дорогих апартаментов показывает снижение спроса, поскольку по цене напрямую конкурирует с жилой недвижимостью. Поэтому все новые предложения на рынке, во-первых, не относятся к категории дорогих. Во-вторых, занимают собственную нишу и ориентированы на несколько разные целевые аудитории».
Одновременно с укрупнением проектов наблюдается сокращение площадей юнитов – и это несмотря на введение официальных стандартов на рынке жилья, подразумевающих более просторные, чем нынешние студии, квартиры.
«Новая целевая аудитория рассматривает небольшую площадь, поскольку ключевую роль играет финансовый аспект. Или в том случае, когда планы на жизнь составлены на три-пять лет вперед максимум и не требуют большой площади для жизни на это время», – поясняет Сергей Мохнарь.
По мнению Игоря Горского, небольшие площади «показали свою целесообразность»: за счет увеличения плотности можно построить большее количество номеров.
Инвестиционно-направленный спрос
За счет увеличения спроса в сегменте сервисных апартаментов в первом полугодии 2019-го произошло снижение спроса на рекреационные и элитные апартаменты – на 55% и на 36% соответственно, относительно первой половины прошлого года. Аналитики Knight Frank объясняют это отсутствием нового предложения в первом случае и достаточно дорогостоящим предложением – во втором.
Рост спроса Игорь Горский объясняет увеличением количества желающих стать рантье: «В апартаменты точка входа намного ниже, чем в коммерческую недвижимость, а соответственно, и риски ниже. В Петербурге сейчас стабильный спрос на арендное жилье. Арендаторы хотят получать достойный сервис, безопасность, комфорт, удобства и возможность обслуживания. Для них это стало важно, и за это они готовы платить. Существующий сейчас спрос является драйвером для развития строительства апартаментов сервисного класса», – пояснил он.
Перспективы роста
По данным Knight Frank, в первой половине года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 11,7 тыс. юнитов в апарт-комплексах – максимальный объем за всю историю рынка. Сейчас наибольшее количество сервисных апартаментов сосредоточено в Выборгском (26%), Невском (17%) и Фрунзенском (16%) районах Петербурга.
При этом доля сервисных апартаментов относительно первой половины прошлого года выросла на 21 п. п.
Марина Сторожева отмечает: доля сервисных апартаментов в предложении составляет примерно 73%. А большинство проектов, которые будут выводиться на рынок до конца 2019 года, также заявлены как сервисные апартаменты. Следовательно, доля предложения в этом сегменте будет расти и дальше.
«Доля сервисных апартаментов в общем объеме предложения не просто растет. Можно сказать, что сейчас она подавляющая – на уровне 80–85%. Рост обусловлен запуском в 2019 году сразу трех очень крупных проектов, среди которых объект ГК «ПСК» с самым большим числом юнитов», – подчеркивает Сергей Мохнарь.
По его подсчетам, с выходом на рынок новых проектов предложение сервисных апартаментов выросло сразу в 1,5 раза. В прочих сегментах, впрочем, также отмечен рост – объем предложения увеличился примерно на 50%.
Генеральный директор Единого центра инвестиций Роман Корякин при этом указывает на пока лишь зарождающийся рынок апартаментов в Петербурге. «Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель составляет 30–35%, в Питере – в пределах 1–3%. Поскольку, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы, можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте», – убежден он.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко ожидает дальнейшего ужесточения конкуренции в сегменте апартаментов. Это, по ее мнению, приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов, о чем уже было заявлено в нескольких проектах. «Их присутствие позволит обеспечить высокий уровень сервиса и, вероятно, достичь более высоких показателей по ставкам аренды», – предположила она.
«На данный момент инвестиции в недвижимость – единственная реальная альтернатива банковским вкладам. А апартаменты объективно являются самой доходной недвижимостью – отсюда и спрос», – резюмировала Марина Сторожева.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Доля сервисных апартаментов растет – и это закономерно. Все-таки это именно тот формат, который четко ориентирован на свою целевую аудиторию – инвесторов. Предложение апартаментов с набором гостиничных услуг и готовыми доходными программами – мировая тенденция. То, что она наблюдается и у нас, свидетельствует о развитии рынка цивилизованной аренды.
Появление проектов с большим количеством апартаментов – пока не тенденция, а скорее, локальное явление. Чтобы это было оправданно, нужна «специальная» локация, где формат апартаментов был бы востребован в таком большом объеме. Здесь должен сочетаться ряд факторов, в том числе близость к метро. Выход на рынок таких проектов в 2019 году означает, что девелоперы сочли локации подходящими.
А вот тренд снижения средней площади юнита – уже тенденция: для многих арендаторов апартамент является местом, где ты фактически только ночуешь. Большая площадь в таком случае не нужна.
Рынок апартаментов у нас демонстрировал бурный рост последние два-три года, но это был, скорее, стартовый рост «от нуля». Рано или поздно его темпы должны замедлиться. По итогам 2019 года, вполне возможно, такого роста, как раньше, мы уже и не увидим. Но текущий год все-таки особенный, очень ощутимы колебания рынка в связи с переходом отрасли на эскроу-счета. И глобальные выводы стоит делать только по окончании года.
Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
По итогам первого полугодия 2019 года действительно наблюдается значительный рост объема предложения именно в формате сервисных апартаментов. Он обусловлен как выходом новых проектов (в продажу выведено большое количество лотов в ряде проектов), так и активным пополнением в объеме предложения в уже реализуемых апарт-комплексах. В первом полугодия рынок пополнился пятью новыми проектами (без учета новых очередей в текущих проектах). Стоит отметить, что среди новых проектов есть достаточно крупные, так, например, в Выборгском районе появился апарт-отель рассчитанный на 3 244 номера (70 290 кв. м). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов реализуемых в границах г. Санкт – Петербурга.
Стали появляться крупные объекты по количеству заявленных лотов. Девелоперы ориентируются на потенциальный интерес со стороны инвесторов, и в данном случае многое зависит от класса объекта. В более низком ценовом сегменте есть возможность привлечь большее количество покупателей с меньшим бюджетом покупки, отсюда и возникает задача более мелкой нарезки юнитов. Сейчас никого не удивляет наличие большого количества студий площадью 19 кв. м, но стоит отметить, что в более дорогом сегменте этой тенденции все же стараются избегать, чтобы соответствовать заявленному классу проекта. Стоит также отметить, что сервисные апартаменты с большим количеством юнитов появляются не в центральных локациях города. Об этом свидетельствует и структура объема предложения по итогам 1 полугодия 2019 г. Самый большой объем предложения был представлен в Выборгском районе в кв. м здесь сосредоточен 31%, на втором месте - Невский район (29%) и далее – Московский район (16%). Ограниченный объем предложения наблюдался в Адмиралтейском и Центральном районе, 1% и 2% от всего объема предложения соответственно.
Активный рост наблюдается именно в сегменте сервисных апартаментов. Во-первых, растет объем предложения и у потенциального инвестора есть выбор и по бюджету, и по качественным характеристикам объекта, и по локации. Во-вторых, на сегодняшний день есть понимание, что сервисные апартаменты – это прежде всего инвестиционный продукт и в большинстве случаев он рассматривается именно так, а не как это было ранее формат «псевдожилья». Сегодняшние покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду, сейчас уже есть на рынке успешно реализованные проекты и реальные практические подтверждения, что это активный инвестиционный инструмент, который в последующем гарантирует стабильный доход. По нашим наблюдениям 80% собственников используют актив для сдачи в аренду в первом действующем апарт-отеле сети – «YE'S на Хошимина» ГК «Пионер». Такая же тенденция наблюдается и в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле «YE'S Marata» основной объем юнитов покупается для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.
По данным Росреестра (учтены сервисные апартаменты реализация которых ведется по ДДУ или договору уступки прав требования) совокупно за 1 полугодие 2019 года было реализовано 36,7 тыс. кв. м сервисных апартаментов, данный показатель превышает аналогичный показатель 2018 г. на 17,5%.