Складская недвижимость вышла из спячки. Итоги развития сегмента в 2019 году
Стагнация на рынке складских помещений, продолжавшаяся с 2015 года, подошла к концу. По словам экспертов, постепенное снижение вакантных площадей в сочетании с ростом арендных ставок наконец побудило девелоперов выйти за рамки формата built-to-suit и приступить к строительству спекулятивных объектов. Ожидается, что в наступившем году можно ожидать развития тренда.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендопригодная площадь складских помещений на рынке Петербурга в настоящее время составляет 3,5 млн кв. м. Из них к классу А относится 2,26 млн кв. м, к классу В – 1,28 млн.
Отмерзли
По оценкам экспертов, главным итогом ушедшего года в складском сегменте стал существенный рост девелоперской активности, который, впрочем, прогнозировался и признаки которого стали заметены еще в 2018 году. «Объем ввода новых объектов составил около 180 тыс. кв. м. Это не только практически в два раза больше, чем в рекордно низком 2018-м (85 тыс. кв. м), но также превышает и показатели 2017 года (126 тыс. кв. м)», – отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg сообщили, что в 2019 году было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: IV очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.
И это не единственное изменение. По словам Бориса Мошенского, произошел значительный рост объемов нового спекулятивного строительства, которое существенно просело в период стагнации: тогда девелоперы предпочитали возводить объекты по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, а не для свободной продажи или предоставления площадей в аренду. В 2019 году доля спекулятивных объектов в общем объеме ввода достигла 66%. Для сравнения: в 2018 году она составила 26%, в 2016-м – 43%. «Активность девелоперов по запуску спекулятивных проектов резко возросла», – резюмируют и аналитики IPG.Estate.
Серьезно увеличился и объем сделок со складской недвижимостью, как в спекулятивном формате, так и built-to-suit. «Развитие торговых сетей и компаний-дистрибьюторов, онлайн-ритейла – все это заметно сказалось на росте объема сделок. При этом рынок складов в Петербурге продолжает переживать дефицит качественного предложения – на протяжении последних трех лет строилось не более 100 тыс. кв. м спекулятивных площадей в год. Дефицит площадей на фоне растущего спроса со стороны ритейлеров стимулировал увеличение числа сделок в сегменте built-to-suit», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«Что касается реализации складских объектов по схеме built-to-suit, в 2019 году заключались практически беспрецедентные для рынка сделки на 50 тыс., и даже 69 тыс. кв. м. При том, что за последние пять лет – с момента формирования схемы на рынке – максимальная по масштабу сделка была на 40 тыс. кв. м, а средний экономический размер объекта, возводимого по схеме built-to-suit, составлял 19 тыс. кв. м», – добавляет Борис Мошенский.
По оценке экспертов Colliers International, наибольшую долю в структуре спроса (54%) в 2019 году сформировали торговые и дистрибуционные компании. При этом федеральные торговые сети выступили основным драйвером – компания «ВкусВилл» арендовала 11 тыс. кв. м в СК Grando, а для компании «Лента» ГК «Ориентир» построит склад площадью около 70 тыс. кв. м. Второе место в структуре спроса с долей 27% занимают логистические компании. Крупнейшие сделки в этом сегменте: аренда 19 тыс. кв. м компанией Major (IKEA) в СК «Гориго» и покупка по схеме built-to-suit склада площадью 23,7 тыс. кв. м компанией Maersk.
Исчезающая вакансия
Как уже отмечалось, по словам экспертов, одним из главных стимулов для активизации девелоперов стала ситуация, сложившаяся на рынке аренды складской недвижимости.
По данным Maris в ассоциации с CBRE, вакансия сохраняется второй год подряд на рекордно низком уровне в 3% (3,9% в классе В и 2,4% в классе А). Особенно ярко иллюстрирует ситуацию динамика вакансии в объектах класса А: 2015 год – 8%, 2016-й – 5,6%, 2018-й – 2,7%. «Примечательно при этом, что на уровень вакансии не повлияло даже появление нового предложения в этом году. Спрос полностью поглотил площади, вышедшие на рынок», – отмечает Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg говорят о еще меньшем объеме вакансии по состоянию на конец прошлого года. «Объем свободного предложения уменьшился на 32% и составил всего 94 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объема предложения в классах А и В соответственно», – отмечают аналитики.
«В сравнении с 2018 годом отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании этой отрасли). На втором месте находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 тыс. кв. м», – добавляют специалисты IPG.Estate.
Еще одной характерной деталью, по словам экспертов, стало то, что появление нового предложения не затормозило роста арендных ставок. По данным Maris в ассоциации с CBRE, на конец 2019 года средние арендные ставки составили: в классе А – 560 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 460 рублей. По сравнению с итогами 2018 года рост составил примерно 6%. И снова показательно динамика изменений ставки в классе А: после проседания в 2015 году до уровня 445 рублей за 1 кв. м в месяц, к 2017-му она достигла докризисного (2014 год) уровня в 480 рублей, а потом продолжила расти (в 2018 году – уже 520 рублей).
Светлое будущее
Эксперты с оптимизмом смотрят на перспективы развития складского сегмента. По их оценке, позитивные изменения, проявившиеся в прошлом году, получат дальнейшее развитие в году наступившем. Конкретные цифры у аналитиков разных компаний несколько разнятся, но на продолжение восходящего тренда они указывают вполне единодушно, равно как и на сохранение преобладающей доли спекулятивного сегмента
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью порядка 170 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, при этом для аренды предназначено около половины площадей. «С учетом возросшего интереса арендаторов и девелоперов, на складском рынке прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения», – отмечают они.
В Colliers International говорят, что в 2020 году в Петербурге ко вводу запланировано более 330 тыс. кв. м, из которых 55% являются спекулятивными. «Такой прирост может стать рекордным за последние 10-12 лет. Под влиянием роста ставок и дефицита площадей спекулятивные проекты наконец стали выходить на рынок Петербурга. И несмотря на то, что доля их в ожидаемом вводе из-за крупных сделок built-to-suit будет не так высока, это одна из ключевых тенденций на рынке складской недвижимости», – отмечает Андрей Косарев.
Наиболее позитивный прогноз дает Борис Мошенский. «По заявленным девелоперами планам, ввод новых складских площадей в 2020 году может достигнуть докризисных показателей. В этом году может быть сдано в эксплуатацию до 450 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014-м ввод составил 440 тыс. кв. м», – говорит он, добавляя, что значительные объемы ввода также заявлены уже и на 2021–2022 годы.
Исполнительный директор ГК RAUM Антон Декстер отмечает, что сейчас в складском сегменте господствует отложенный спрос, накопившийся после начала кризиса. «Поэтому новые объекты выводятся на рынок со ставками аренды выше среднерыночных, что толкает этот показатель вверх», – говорит он.
По словам эксперта, текущая обстановка благоприятна для запуска новых складских проектов, а также для модернизации уже существующих. «Спрос на качественные площади очень высок. В приоритете – склады «последней мили» и низкотемпературные объекты. На реализацию новых проектов наша компания направляет сейчас все свободные средства», – отмечает Антон Декстер. При этом сдерживающим фактором, по его словам, является увеличение цены строительства. «Показатель составлял 23,8 тыс. рублей за 1 кв. м. И наблюдается дальнейший рост – до 20%. Соответственно, складские объекты и для покупателей, и для арендаторов станут еще дороже», – прогнозирует специалист.
Рынок пластиковых окон Петербурга и Ленобласти в 2010 году продемонстрировал положительную динамику и вырос примерно на четверть. По данным производителей пластиковых окон, совокупный объем произведенной в Петербурге продукции составил около 5 млн кв. м., что в денежном эквиваленте составляет примерно 370 млн EUR. Многие аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение объемов оконной отрасли в 2011 году еще на 10%.
Сценарий развития петербургского рынка пластиковых окон в 2010 году шел в соответствии с общероссийскими тенденциями. По информации отраслевого центра «О.К.Н.А. Маркетинг», на рост оконного рынка повлияло в первую очередь постепенное восстановление макроэкономических показателей, а также отложенный спрос на пластиковые окна 2009 года. Отрасль вновь показала положительную динамику благодаря частному покупателю, а вот строители уже второй год подряд не могут «догнать» докризисные показатели, а потому не являются лидирующими потребителями продукции производителей пластиковых окон.
Экономические коллизии серьезно ударили по оконному рынку – в 2009 году он сократился на 33% по России, а в Петербурге и Ленобласти эта цифра, по информации игроков рынка, достигла 50%.
Частный потребитель лидирует
Рынок производителей металлопластиковых окон Северо-Запада, включая Петербург, составляет примерно 10-12% от объема общероссийской отрасли. По мнению Евгения Яковлева, директора департамента по сбыту и поддержке клиентов ООО «Декенинк Рус», он мало чем отличается от федерального рынка в целом. До кризиса в этой отрасли в Петербурге работало около 300 производителей металлопластиковых окон. Однако по сравнению с 2009 годом в 2010 году число игроков значительно сократилось. По мнению Сергея Андреева, генерального директора компании «Окна от природы», количество игроков оконного рынка в кризис немного сократилось в основном за счет исчезновения мелких компаний, и сейчас отрасль насчитывает 250-260 производителей металлопластиковых окон. В свою очередь, Денис Смирнов, директор ТД «Проплекс» в Санкт-Петербурге, отметил, что кризис серьезно повлиял и на предприятия средней руки, и даже большинство крупных участников рынка сократили объемы производства в два-три раза. «Сейчас происходит перераспределение ролей на рынке: появляются новые лидеры, распадаются и гибнут старые «герои»», – резюмировал эксперт. На его взгляд, это прежде всего вызвано отсутствием денег на строительном рынке – ведь до кризиса более 50% рынка обеспечивали продажи на «корпоративном рынке», то есть реализация окон строительным компаниям. «Сейчас новых строек в коммерческом секторе нет. Старые объекты требуют остекления, но деньги на это отсутствуют. Девелоперы предлагают работать «за квадратные метры», но на эту систему оплаты готовы немногие, поэтому этот строительный сектор в данный момент большого интереса для производителей окон не представляет», – добавил господин Смирнов.
На первом месте среди основных потребителей светопрозрачных конструкций в Петербурге и Ленобласти стоит частный покупатель, на долю которого приходится 65-70% всех заказов. Основными направлениями работ в индивидуальном остеклении являются замена окон во вторичном жилом фонде и установка светопрозрачных конструкций в загородных и дачных домах. На втором месте по потреблению располагается строительный рынок, потребляющий 20-25% произведенной продукции (причем около 70% заказов из них составляют бюджетные стройки). Коттеджное строительство «оттягивает» на себя от 5 до 10% сделок и занимает третью строчку в списке.
Большинство производителей отмечают, что отрасль светопрозрачных конструкций очень сильно зависит от сезонных моментов. В зимний период продажи оконной продукции снижается, а весной и летом уровень спроса вновь увеличивается. Кроме того, эксперты отмечают, что величина производства стеклопакетов напрямую зависит от объемов строительного рынка, который неоднороден по Петербургу и Ленобласти. Так, по информации Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», в Тихвине и Киришах строят больше, потому и спрос на готовые окна там выше.
Окна по месту
На рынке Петербурга и Ленобласти представлены такие известные европейские производители оконного профиля, как Veka, Rehau, KBE, Gealan, Exprof, Deceuninck и др.; среди российских компаний стоит отметить «Проплекс», который производит профиль по австрийским технологиям и имеет филиалы в 21 субъекте РФ.
Зачастую производители окон работают сразу с несколькими поставщиками профиля и выпускают окна на основе различных компонентов. Среди производителей оконной продукции на рынке Петербурга можно отметить компанию «Окна от природы» (Veka, Санкт-Петербург), «Гласкек» (Deceuninck, Санкт-Петербург), «Форте» (Ivaper, Санкт-Петербург), «Окна Монтаж Строй», «УНР-628» (ТД «Проплекс»).
Еще один бренд, продвигаемый ООО «Северо-Западная металлопластиковая компания», – «Окна Прок», который изготавливает продукцию на базе профилей Veka и Roto, а также петербургские компании WinDoors и «Окна Панорама», которые в прошлом году были отмечены независимым отраслевым центром «О.К.Н.А. Маркетинг» среди лидеров по качеству продаж пластиковых окон. Довольно серьезный объем рынка приходится на долю Парголовского завода современных строительных технологий «Стеклов», использующего ПВХ-профиль Gealan, изготовляемый по лицензии немецкого концерна Gealan Fenster-Systeme, и отечественный ПВХ-профиль Plafen, изготовляемый по австрийской технологии.
По мнению Дениса Смирнова, сегодня потребность в пластиковых окнах в Северо-Западном регионе остается высокой, но из-за отсутствия денег она пока аккумулируется в отложенном спросе. «В будущем, когда деньги снова появятся в реальном секторе экономики, нас ждет цунами спроса», – считает эксперт. В свою очередь, Сергей Андреев отметил, что в настоящее время продолжается рост на комплектующие оконные материалы – металл, стекло. Так, цена на алюминий, доля которого в себестоимости производства светопрозрачных конструкций в зависимости от применяемой профильной системы составляет от 30 до 50%, подскочила на 30%. «Я прогнозирую, что вскоре стоимость стеклопакетов увеличится от 15 до 25 процентов», – заключил он.
Мнение
Роман Айваржи, коммерческий директор ТД «Проплекс»:
– Принятый в ноябре 2009 года закон «Об энергосбережении» и государственный курс, взятый на повышение энергоэффективности экономики и ЖКХ, существенно стимулируют развитие оконного сектора.
Департамент аналитики «НДВ СПб» (филиал «НДВ-НЕдвижимость») провел исследование состояния рынка новостроек Петербурга в феврале
Общие тенденции
В феврале
Средняя стоимость жилья в феврале
.gif)
В феврале
Для объектов, введенных в эксплуатацию, этот показатель составил 95559 руб./кв. м. Разница между строящимся и готовым жильем достигла 28,4%.
Ценовая динамика по классам в строящихся объектах
В феврале зафиксировано повышение средних ценовых показателей по всем классам недвижимости.
Средняя цена квадратного метра в объектах эконом-класса составила 62120 рублей, что на 1,02% больше показателя января.
Строящиеся объекты комфорт-класса за рассматриваемый период подорожали на 1,2%. Средняя стоимость такого жилья по итогам февраля составила 72 021 руб./кв. м.
Стоимость строящегося жилья бизнес-класса увеличилась на 0,75%, достигнув 89697 руб./кв. м.
При этом наиболее заметный рост отмечается в сегменте строящихся элитных комплексов: средняя стоимость такого жилья достигла 147986 руб./кв. м., что на 5,73% больше показателей января.
Динамика стоимости строящегося жилья по классам
Ценовая динамика по классам в сданных объектах
Готовое жилье в объектах эконом и комфорт класса подорожало на 0,12% (средняя стоимость - 72574 руб./кв. м.) и 3,45% (средняя стоимость 77965 руб./кв. м.) соответственно.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию, наибольший ценовой рост показали жилые комплексы бизнес-класса: за месяц стоимость квадратного метра увеличилась на 8,64%, составив 111857 рублей.
Стоимость жилья в готовых элитных домах составила 164902 руб./кв. м. (+3,18% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости жилья в сданных объектах по классам
Ценовая динамика по типам домов
В феврале
Объекты, возводимые по монолитной технологии, также показали положительную ценовую динамику. В феврале стоимость квадратного метра в таких домах составила 74686 рублей, что на 1,3% выше показателей января.
Квартиры в строящихся кирпичных комплексах, напротив, несколько упали в цене (-0,3% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости строящегося жилья по типам домов
Ценовая динамика по типам квартир
В феврале
Рост средних цен показали также наиболее ликвидные объекты – 1-комнатные квартиры и квартиры-студии – средняя стоимость квадратного метра такого жилья повысилась на 1,9% и 0,3% соответственно.
Стоимость 3-комнатных квартир изменилась незначительно – за месяц такие объекты подорожали на 0,1%. Средняя стоимость 2-комнатных квартир снизилась на 0,7%.
Динамика стоимости строящегося жилья по типам квартир
Ценовая динамика по районам Петербурга
В феврале
Максимальный рост средних ценовых показателей отмечается в новостройках, возводимых на севере города (+2,85% по сравнению с январем). При этом наиболее заметный рост цен (3,74%) наблюдается в Выборгском районе.
Среди южных районов заметно подорожали квартиры в новостройках Красносельского (2,67%) и Кировского (1,99%) районов. В совокупности повышение стоимости строящегося жилья на юге города составило 1,47%.
В центральной части города максимальный рост цен наблюдается в Петроградском районе – за месяц строящееся жилье здесь подорожало на 2,68%. Отрицательная ценовая динамика (-1,67% по сравнению с январем) наблюдается в Адмиралтейском районе. В среднем новостройки центральных районов подорожали на 0,56%.
На востоке города жилье в строящихся домах подорожало на 0,25%.
Динамика стоимости строящегося жилья по районам
Материал подготовлен компанией «НДВ СПб»
[1] Центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы),
Север (Выборгский, Калининский и Приморский районы),
Юг (Московский, Кировский, Красносельский и Фрунзенский районы),
Восток (Красногвардейский и Невский районы).