Складская недвижимость вышла из спячки. Итоги развития сегмента в 2019 году
Стагнация на рынке складских помещений, продолжавшаяся с 2015 года, подошла к концу. По словам экспертов, постепенное снижение вакантных площадей в сочетании с ростом арендных ставок наконец побудило девелоперов выйти за рамки формата built-to-suit и приступить к строительству спекулятивных объектов. Ожидается, что в наступившем году можно ожидать развития тренда.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендопригодная площадь складских помещений на рынке Петербурга в настоящее время составляет 3,5 млн кв. м. Из них к классу А относится 2,26 млн кв. м, к классу В – 1,28 млн.
Отмерзли
По оценкам экспертов, главным итогом ушедшего года в складском сегменте стал существенный рост девелоперской активности, который, впрочем, прогнозировался и признаки которого стали заметены еще в 2018 году. «Объем ввода новых объектов составил около 180 тыс. кв. м. Это не только практически в два раза больше, чем в рекордно низком 2018-м (85 тыс. кв. м), но также превышает и показатели 2017 года (126 тыс. кв. м)», – отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg сообщили, что в 2019 году было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: IV очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.
И это не единственное изменение. По словам Бориса Мошенского, произошел значительный рост объемов нового спекулятивного строительства, которое существенно просело в период стагнации: тогда девелоперы предпочитали возводить объекты по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, а не для свободной продажи или предоставления площадей в аренду. В 2019 году доля спекулятивных объектов в общем объеме ввода достигла 66%. Для сравнения: в 2018 году она составила 26%, в 2016-м – 43%. «Активность девелоперов по запуску спекулятивных проектов резко возросла», – резюмируют и аналитики IPG.Estate.
Серьезно увеличился и объем сделок со складской недвижимостью, как в спекулятивном формате, так и built-to-suit. «Развитие торговых сетей и компаний-дистрибьюторов, онлайн-ритейла – все это заметно сказалось на росте объема сделок. При этом рынок складов в Петербурге продолжает переживать дефицит качественного предложения – на протяжении последних трех лет строилось не более 100 тыс. кв. м спекулятивных площадей в год. Дефицит площадей на фоне растущего спроса со стороны ритейлеров стимулировал увеличение числа сделок в сегменте built-to-suit», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«Что касается реализации складских объектов по схеме built-to-suit, в 2019 году заключались практически беспрецедентные для рынка сделки на 50 тыс., и даже 69 тыс. кв. м. При том, что за последние пять лет – с момента формирования схемы на рынке – максимальная по масштабу сделка была на 40 тыс. кв. м, а средний экономический размер объекта, возводимого по схеме built-to-suit, составлял 19 тыс. кв. м», – добавляет Борис Мошенский.
По оценке экспертов Colliers International, наибольшую долю в структуре спроса (54%) в 2019 году сформировали торговые и дистрибуционные компании. При этом федеральные торговые сети выступили основным драйвером – компания «ВкусВилл» арендовала 11 тыс. кв. м в СК Grando, а для компании «Лента» ГК «Ориентир» построит склад площадью около 70 тыс. кв. м. Второе место в структуре спроса с долей 27% занимают логистические компании. Крупнейшие сделки в этом сегменте: аренда 19 тыс. кв. м компанией Major (IKEA) в СК «Гориго» и покупка по схеме built-to-suit склада площадью 23,7 тыс. кв. м компанией Maersk.
Исчезающая вакансия
Как уже отмечалось, по словам экспертов, одним из главных стимулов для активизации девелоперов стала ситуация, сложившаяся на рынке аренды складской недвижимости.
По данным Maris в ассоциации с CBRE, вакансия сохраняется второй год подряд на рекордно низком уровне в 3% (3,9% в классе В и 2,4% в классе А). Особенно ярко иллюстрирует ситуацию динамика вакансии в объектах класса А: 2015 год – 8%, 2016-й – 5,6%, 2018-й – 2,7%. «Примечательно при этом, что на уровень вакансии не повлияло даже появление нового предложения в этом году. Спрос полностью поглотил площади, вышедшие на рынок», – отмечает Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg говорят о еще меньшем объеме вакансии по состоянию на конец прошлого года. «Объем свободного предложения уменьшился на 32% и составил всего 94 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объема предложения в классах А и В соответственно», – отмечают аналитики.
«В сравнении с 2018 годом отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании этой отрасли). На втором месте находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 тыс. кв. м», – добавляют специалисты IPG.Estate.
Еще одной характерной деталью, по словам экспертов, стало то, что появление нового предложения не затормозило роста арендных ставок. По данным Maris в ассоциации с CBRE, на конец 2019 года средние арендные ставки составили: в классе А – 560 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 460 рублей. По сравнению с итогами 2018 года рост составил примерно 6%. И снова показательно динамика изменений ставки в классе А: после проседания в 2015 году до уровня 445 рублей за 1 кв. м в месяц, к 2017-му она достигла докризисного (2014 год) уровня в 480 рублей, а потом продолжила расти (в 2018 году – уже 520 рублей).
Светлое будущее
Эксперты с оптимизмом смотрят на перспективы развития складского сегмента. По их оценке, позитивные изменения, проявившиеся в прошлом году, получат дальнейшее развитие в году наступившем. Конкретные цифры у аналитиков разных компаний несколько разнятся, но на продолжение восходящего тренда они указывают вполне единодушно, равно как и на сохранение преобладающей доли спекулятивного сегмента
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью порядка 170 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, при этом для аренды предназначено около половины площадей. «С учетом возросшего интереса арендаторов и девелоперов, на складском рынке прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения», – отмечают они.
В Colliers International говорят, что в 2020 году в Петербурге ко вводу запланировано более 330 тыс. кв. м, из которых 55% являются спекулятивными. «Такой прирост может стать рекордным за последние 10-12 лет. Под влиянием роста ставок и дефицита площадей спекулятивные проекты наконец стали выходить на рынок Петербурга. И несмотря на то, что доля их в ожидаемом вводе из-за крупных сделок built-to-suit будет не так высока, это одна из ключевых тенденций на рынке складской недвижимости», – отмечает Андрей Косарев.
Наиболее позитивный прогноз дает Борис Мошенский. «По заявленным девелоперами планам, ввод новых складских площадей в 2020 году может достигнуть докризисных показателей. В этом году может быть сдано в эксплуатацию до 450 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014-м ввод составил 440 тыс. кв. м», – говорит он, добавляя, что значительные объемы ввода также заявлены уже и на 2021–2022 годы.
Исполнительный директор ГК RAUM Антон Декстер отмечает, что сейчас в складском сегменте господствует отложенный спрос, накопившийся после начала кризиса. «Поэтому новые объекты выводятся на рынок со ставками аренды выше среднерыночных, что толкает этот показатель вверх», – говорит он.
По словам эксперта, текущая обстановка благоприятна для запуска новых складских проектов, а также для модернизации уже существующих. «Спрос на качественные площади очень высок. В приоритете – склады «последней мили» и низкотемпературные объекты. На реализацию новых проектов наша компания направляет сейчас все свободные средства», – отмечает Антон Декстер. При этом сдерживающим фактором, по его словам, является увеличение цены строительства. «Показатель составлял 23,8 тыс. рублей за 1 кв. м. И наблюдается дальнейший рост – до 20%. Соответственно, складские объекты и для покупателей, и для арендаторов станут еще дороже», – прогнозирует специалист.
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.
В III квартале в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию два торговых центра площадью 57 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных планов, объем ввода по итогам года может стать рекордным за последние несколько лет, прогнозируют эксперты.
Предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале в городе появилось 57 тыс. кв. м торговых площадей, что превышает показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, за исключением 2008-го. В результате ввод за девять месяцев достиг 215 тыс. кв. м.
Таким образом, за три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге было открыто больше торговых центров, чем вводилось за весь год на протяжении последних шести лет, говорят аналитики Jones Lang LaSalle.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уточняет, что в период с июня по сентябрь были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк».
По оценкам специалистов компании NAI Becar, общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2013 г. составил 3,284 млн кв.м. (GLA).
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства, по подсчетам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, находится более 1,2 млн кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
Согласно данным аналитического отчета ASTERA, всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет.
По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.
По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, объем предложения стабильно увеличивается, причем заметна тенденция к строительству объектов преимущественно в новых жилых кварталах. «Как правило, набор арендаторов в таких ТК практически одинаковый, поэтому покупательский спрос не увеличивается, а перераспределяется между ними. Собственники пытаются привлечь внимание покупателя, за счет интересных операторов детских и развлекательных центров», - добавляет госпожа Лапина.
Наиболее популярными с точки зрения ввода новых торговых площадей являются Калининский и Приморский районы, говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle. «По объему существующего предложения лидером остается Приморский — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей, тогда как по количеству площадей на 1 тыс. жителей лидирующую позицию по-прежнему занимает Московский район – 1,1 тыс. кв. м», - констатируют эксперты компании.
Спрос и вакансия
Екатерина Лапина говорит, что отмечается высокий спрос со стороны местных и федеральных сетевых операторов на помещения в больших и концептуальных торговых комплексах, площадью от 70 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Если в одном районе располагаются более одного торгового центра подобного объема, это влечет за собой полную ротацию арендаторов в более новый ТЦ», - отмечает эксперт.
По оценкам Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, доля вакантных площадей в среднем по рынку на конец III квартала составляет около 5-6%. «При этом необходимо отметить, что данный показатель может сильно варьироваться в зависимости от уровня и качества торгового центра. Так, в наиболее успешных ТЦ составляются листы ожидания. По сравнению с показателем за I полугодие 2013 г. отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов», - уточняет госпожа Шарыгина.
Свободные помещения наблюдаются, в основном, в проектах, обладающих определенными недостатками, связанными с локацией, неудачной концепцией или планировкой, а также с качеством управления, добавляют аналитики Jones Lang LaSalle.
На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%, подсчитали специалисты ASTERA.
Ставки
С начала года ставки на аренду в торговых центрах, по данным Екатерины Лапиной, выросли на 5-10% в зависимости от объекта.
Ольга Аткачис уточняет, что на конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торговых центров составила 4,06 тыс. руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2,04 тыс. руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1,42 тыс. руб./кв.м/мес. (без учета НДС).
Прогнозы
Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса, говорит Ольга Аткачис.
«В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%)», - рассказывает госпожа Аткачис.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, говорят эксперты Maris.
Мнение
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, добавила:
- На рынке Петербурга активно развиваются ранее заявленные и новые проекты. Так, в 3-м квартале получено разрешение на строительство торгово-развлекательного центра суперрегионального масштаба «Охта Молл», который станет крупнейшим объектом в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Будущий год, по нашим ожиданиям, станет таким же активным с точки зрения открытия новых торговых центров, как и нынешний: на 2014-й заявлен ввод около 238 тыс. кв. м.