Складская недвижимость вышла из спячки. Итоги развития сегмента в 2019 году
Стагнация на рынке складских помещений, продолжавшаяся с 2015 года, подошла к концу. По словам экспертов, постепенное снижение вакантных площадей в сочетании с ростом арендных ставок наконец побудило девелоперов выйти за рамки формата built-to-suit и приступить к строительству спекулятивных объектов. Ожидается, что в наступившем году можно ожидать развития тренда.
По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная арендопригодная площадь складских помещений на рынке Петербурга в настоящее время составляет 3,5 млн кв. м. Из них к классу А относится 2,26 млн кв. м, к классу В – 1,28 млн.
Отмерзли
По оценкам экспертов, главным итогом ушедшего года в складском сегменте стал существенный рост девелоперской активности, который, впрочем, прогнозировался и признаки которого стали заметены еще в 2018 году. «Объем ввода новых объектов составил около 180 тыс. кв. м. Это не только практически в два раза больше, чем в рекордно низком 2018-м (85 тыс. кв. м), но также превышает и показатели 2017 года (126 тыс. кв. м)», – отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg сообщили, что в 2019 году было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: IV очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.
И это не единственное изменение. По словам Бориса Мошенского, произошел значительный рост объемов нового спекулятивного строительства, которое существенно просело в период стагнации: тогда девелоперы предпочитали возводить объекты по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика, а не для свободной продажи или предоставления площадей в аренду. В 2019 году доля спекулятивных объектов в общем объеме ввода достигла 66%. Для сравнения: в 2018 году она составила 26%, в 2016-м – 43%. «Активность девелоперов по запуску спекулятивных проектов резко возросла», – резюмируют и аналитики IPG.Estate.
Серьезно увеличился и объем сделок со складской недвижимостью, как в спекулятивном формате, так и built-to-suit. «Развитие торговых сетей и компаний-дистрибьюторов, онлайн-ритейла – все это заметно сказалось на росте объема сделок. При этом рынок складов в Петербурге продолжает переживать дефицит качественного предложения – на протяжении последних трех лет строилось не более 100 тыс. кв. м спекулятивных площадей в год. Дефицит площадей на фоне растущего спроса со стороны ритейлеров стимулировал увеличение числа сделок в сегменте built-to-suit», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
«Что касается реализации складских объектов по схеме built-to-suit, в 2019 году заключались практически беспрецедентные для рынка сделки на 50 тыс., и даже 69 тыс. кв. м. При том, что за последние пять лет – с момента формирования схемы на рынке – максимальная по масштабу сделка была на 40 тыс. кв. м, а средний экономический размер объекта, возводимого по схеме built-to-suit, составлял 19 тыс. кв. м», – добавляет Борис Мошенский.
По оценке экспертов Colliers International, наибольшую долю в структуре спроса (54%) в 2019 году сформировали торговые и дистрибуционные компании. При этом федеральные торговые сети выступили основным драйвером – компания «ВкусВилл» арендовала 11 тыс. кв. м в СК Grando, а для компании «Лента» ГК «Ориентир» построит склад площадью около 70 тыс. кв. м. Второе место в структуре спроса с долей 27% занимают логистические компании. Крупнейшие сделки в этом сегменте: аренда 19 тыс. кв. м компанией Major (IKEA) в СК «Гориго» и покупка по схеме built-to-suit склада площадью 23,7 тыс. кв. м компанией Maersk.
Исчезающая вакансия
Как уже отмечалось, по словам экспертов, одним из главных стимулов для активизации девелоперов стала ситуация, сложившаяся на рынке аренды складской недвижимости.
По данным Maris в ассоциации с CBRE, вакансия сохраняется второй год подряд на рекордно низком уровне в 3% (3,9% в классе В и 2,4% в классе А). Особенно ярко иллюстрирует ситуацию динамика вакансии в объектах класса А: 2015 год – 8%, 2016-й – 5,6%, 2018-й – 2,7%. «Примечательно при этом, что на уровень вакансии не повлияло даже появление нового предложения в этом году. Спрос полностью поглотил площади, вышедшие на рынок», – отмечает Борис Мошенский.
В Knight Frank St Petersburg говорят о еще меньшем объеме вакансии по состоянию на конец прошлого года. «Объем свободного предложения уменьшился на 32% и составил всего 94 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объема предложения в классах А и В соответственно», – отмечают аналитики.
«В сравнении с 2018 годом отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании этой отрасли). На втором месте находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. «В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 тыс. кв. м», – добавляют специалисты IPG.Estate.
Еще одной характерной деталью, по словам экспертов, стало то, что появление нового предложения не затормозило роста арендных ставок. По данным Maris в ассоциации с CBRE, на конец 2019 года средние арендные ставки составили: в классе А – 560 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 460 рублей. По сравнению с итогами 2018 года рост составил примерно 6%. И снова показательно динамика изменений ставки в классе А: после проседания в 2015 году до уровня 445 рублей за 1 кв. м в месяц, к 2017-му она достигла докризисного (2014 год) уровня в 480 рублей, а потом продолжила расти (в 2018 году – уже 520 рублей).
Светлое будущее
Эксперты с оптимизмом смотрят на перспективы развития складского сегмента. По их оценке, позитивные изменения, проявившиеся в прошлом году, получат дальнейшее развитие в году наступившем. Конкретные цифры у аналитиков разных компаний несколько разнятся, но на продолжение восходящего тренда они указывают вполне единодушно, равно как и на сохранение преобладающей доли спекулятивного сегмента
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, на конец 2019 года на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью порядка 170 тыс. кв. м, заявленных ко вводу в 2020 году, при этом для аренды предназначено около половины площадей. «С учетом возросшего интереса арендаторов и девелоперов, на складском рынке прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения», – отмечают они.
В Colliers International говорят, что в 2020 году в Петербурге ко вводу запланировано более 330 тыс. кв. м, из которых 55% являются спекулятивными. «Такой прирост может стать рекордным за последние 10-12 лет. Под влиянием роста ставок и дефицита площадей спекулятивные проекты наконец стали выходить на рынок Петербурга. И несмотря на то, что доля их в ожидаемом вводе из-за крупных сделок built-to-suit будет не так высока, это одна из ключевых тенденций на рынке складской недвижимости», – отмечает Андрей Косарев.
Наиболее позитивный прогноз дает Борис Мошенский. «По заявленным девелоперами планам, ввод новых складских площадей в 2020 году может достигнуть докризисных показателей. В этом году может быть сдано в эксплуатацию до 450 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014-м ввод составил 440 тыс. кв. м», – говорит он, добавляя, что значительные объемы ввода также заявлены уже и на 2021–2022 годы.
Исполнительный директор ГК RAUM Антон Декстер отмечает, что сейчас в складском сегменте господствует отложенный спрос, накопившийся после начала кризиса. «Поэтому новые объекты выводятся на рынок со ставками аренды выше среднерыночных, что толкает этот показатель вверх», – говорит он.
По словам эксперта, текущая обстановка благоприятна для запуска новых складских проектов, а также для модернизации уже существующих. «Спрос на качественные площади очень высок. В приоритете – склады «последней мили» и низкотемпературные объекты. На реализацию новых проектов наша компания направляет сейчас все свободные средства», – отмечает Антон Декстер. При этом сдерживающим фактором, по его словам, является увеличение цены строительства. «Показатель составлял 23,8 тыс. рублей за 1 кв. м. И наблюдается дальнейший рост – до 20%. Соответственно, складские объекты и для покупателей, и для арендаторов станут еще дороже», – прогнозирует специалист.
Прогнозы экспертов по поводу роста рынка ЖБИ Петербурга и Ленобласти на уровне 10% по итогам 2013 года полностью подтвердились. Производители уверяют, что данная тенденция сохранится и по результатам работы отрасли в 2014 году.
По различным данным, в зависимости от методики оценки рынок железобетонных изделий Петербурга и Ленобласти составляет от 800 до 950 тыс. куб. м. По итогам 2012 года рынок вырос на 10%. Такую же динамику увеличения объемов отрасли производители ЖБИ констатировали и по итогам 2013 года.
«Сегодня можно говорить о росте общего объема потребления ЖБИ и, соответственно, об увеличении емкости рынка Петербурга. Это обусловлено в первую очередь ростом строительства жилья массового спроса и социальной инфраструктуры, которая часто возводится из сборного железобетона. Инженерная подготовка застраиваемых территорий, необходимость развития дорожной сети в реализуемых девелоперами проектах тоже положительно сказывается на росте потребления типовых и нетиповых железобетонных изделий», – прокомментировал Ильдар Кутыев, заместитель коммерческого директора ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад».
«Рынок сборного железобетона значительно вырос и окреп в последние годы. Сегодня панельные дома – это уже совсем не те серые «панельки», которые возводили раньше. Модернизировав предприятия, крупные игроки рынка приобрели не только современное европейское оборудование, но и технологии проектирования и строительства этих домов», – добавил Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия».
По словам Ильдара Кутыева, неоспоримыми преимуществами индустриального метода строительства является возможность масштабного возведения объектов в короткие сроки, благодаря чему девелоперы могут сократить затраты. Кроме того, застройщиков привлекает высокое качество современного сборного домостроения. «Преимущество отдается монолитным, сборно-монолитным зданиям и крупнопанельному домостроению. Причем сборное домостроение буквально переживает второе рождение. Новый подход в производстве железобетона, отказ от «конвейерного» производства типовых элементов, выпуск плит индивидуально для каждого заказчика, возможность возводить дома до 25 этажей и использовать декоративные элементы в отделке фасадов – все это позволило обеспечить архитектурное разнообразие при сохранении высокой скорости жилищного домостроения»,– добавил Ильдар Кутыев.
Он констатировал, что это отразилось на структуре потребления сборных железобетонных изделий – упал спрос на типовые плоские плиты, пустотные плиты перекрытий, перемычки. Теперь рынком востребованы нетиповые плоские изделия, стеновые панели, изделия, используемые при монолитном домостроении, – вентиляционные блоки, лестничные марши и т. д.
Господин Кутыев уверен, что по итогам 2014 года рынок будет стабилен и сохранится на уровне 2013 года. «Положительную динамику развития рынка можно будет прогнозировать в том случае, если ведущие девелоперы города и области, анонсировавшие целый ряд крупных проектов, выйдут на строительную площадку в середине или конце текущего года», – заключил он.
Участники рынка ЖБИ отмечают, что цены на продукцию зависят от сезонного покупательского спроса. Это, как правило, касается типовых изделий – дорожные плиты, фундаментные блоки, лотки, кольца стеновые. Наблюдается снижение цены на продукцию в зимний период и ее рост в летние месяцы. Однако к изделиям, изготовленным по индивидуальным чертежам при согласовании с заказчиком, предъявляются повышенные требования по качеству и надежности. Они всегда будут занимать нишу в высокой ценовой категории, тут фактор сезонности практически не сказывается», – считает Ильдар Кутыев.
По данным специалистов компании «Т-Бетон», стоимость железобетона в 2013 году значительных изменений по сравнению с 2012 годом не претерпела, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также практически не менялась.
Мнение:
Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал Стройиндустрия»:
– На сегодняшний день значительная часть производств ЖБИ применяет европейское оборудование и технологии. Однако не все иностранные технологии у нас экономически выгодно использовать, и зачастую приходится модернизировать и дорабатывать производственные линии и оборудование. У европейских производителей данные доработки – очень длительный и дорогостоящий процесс, и крупные заводы все чаще обращаются к российским производителям. В условиях современного строительства производители железобетона не готовы закупать оборудование ниже европейского качества, поэтому основная задача российских производителей – это качественное изменение в производственных процессах, применении новых материалов и оборудования.
Объем работ на рынке геодезических работ и изысканий Петербурга и Ленинградской области по итогам 2013 года заметно снизился, констатируют представители отрасли. Они связывают данную тенденцию с общеэкономической ситуацией в России и с желанием заказчика сэкономить на изысканиях, а также прогнозируют дальнейшее падение рынка.
По данным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», объем рынка геодезии и картографии в Петербурге составляет порядка 60-80 млн рублей в год.
Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб», констатировал, что по итогам 2013 года наблюдается падение объемов производства на рынке инженерных изысканий Петербурга. «Безусловно, данная тенденция связана с общеэкономической ситуацией, которая происходит в нашей стране. ЗАО «Лимб» также несколько снизило объемы работ по итогам прошлого года. Мы проводили много геодезических изысканий для объектов компании «Газпром», которая в последнее время несколько снизила темпы строительства. На мой взгляд, ситуация на рынке в настоящее время вообще труднопредсказуема, учитывая последние события в соседней Украине», – прокомментировал эксперт.
В свою очередь, Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. «Считаю, что еще больше упрочилась тенденция, которая взяла свое начало еще в 2012 году, и связана она со снижением объемов работ. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточно внимания – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль увеличение внимания федеральных и местных властей на развитие инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет», – прокомментировал эксперт.
Дефицит заказов
По мнению Николая Иванова, основной проблемой для участников рынка является дефицит заказов. «У нас, например, сейчас простаивает семь буровых установок. Высокая конкуренция напрямую сказывается на том, что во время проведения торгов мелкие компании снижают стоимость контракта более чем на 50%. В принципе, такой демпинг недопустим, так как сказывается на качестве выполняемых работ. Чтобы бороться с данной тенденцией, законодатели должны рассмотреть вариант, когда проводятся полноценные торги в области геодезии и картографии, а не электронные аукционы», – высказал свою точку зрения Николай Иванов.
Также важной проблемой на рынке геодезии и кадастра, на его взгляд, является устаревшая нормативно-техническая документация. «Те разрозненные попытки, которые предпринимаются по созданию нормативных документов, вносят еще большую неразбериху и вызывают очень много нареканий со стороны специалистов. Этот факт является дестабилизацией для отрасли, из-за этого мы не можем нормально работать», – добавил он.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рассказал, что главное событие, которое повлияло на рынок геодезических изысканий и кадастровых работ Петербурга в 2013 году, произошло в законодательной сфере. «В декабре 2012 года постановлением правительства РФ были установлены единые государственные системы координат, которые пришли на смену отдельным местным системам (в России их насчитывалось порядка 30 тыс.). На игроков рынка, оказывающих услуги одновременно в Петербурге и Ленобласти, это нововведение оказало положительный эффект, так как частично упростило работы», – прокомментировал эксперт. Он добавил, что если говорить о геодезии в кадастровых работах, то здесь следует отметить переход на кадастровый учет объектов на основе их координат, а не адресов. «Для многих компаний, оказывающих услуги в области геодезии, по сути, открылся новый рынок. Мы считаем, что становление рынка кадастровых работ в Петербурге продолжается, и этот период продлится еще около года», – подчеркнул он.
Александр Зленко уверен, что существенного роста или падения на рынке ожидать пока не стоит. По его мнению, дальнейшее развитие отрасли напрямую связано с совершенствованием передовых технологий. «Уже сейчас начинают использоваться не только традиционные спутниковые приемники и тахеометры, стоящие на земле, но и оборудование, которое перемещается по воздуху. Кроме того, отдельный интерес вызывают технологии воздушного и наземного лазерного сканирования поверхностей», – отметил он.
По прогнозам Николая Зырянова, рынок изысканий по итогам 2014 года может подвергнуться еще большему снижению. «Причина проста – снижение общей деловой активности в Петербурге. Если в 2012 году отрасль уже ощутила на себе окончание крупных проектов РЖД и Газпрома, то по итогам 2013 года мы убедились, что снижение на рынке – это тенденция, которая будет нарастать», – заключил эксперт.
Ставка на укрупнение
Одной из тенденций на рынке геодезии и картографии Петербурга представители отрасли назвали усиление позиций крупных и средних компаний и уход более мелких игроков. Одна из причин такого стечения обстоятельств кроется в том, что вступил в силу ФЗ № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В этой ситуации в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании.
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
Николай Зырянов считает, что на рынке работают около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
«Всего, по нашим оценкам, в Санкт-Петербурге работают 269 изыскательных организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 80 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 28 организаций выполняют только инженерно-геологические работы. Остальные 161 – только топографические. Среди крупных организаций на рынке Санкт-Петербурга стоит отметить компании «Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий» («ЛенТИСИЗ»), ЗАО «Трест ГРИИ», ЗАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ГТ Морстрой», НПП «Бента», ООО «Морион», ЗАО «Лимб» и др.», – в свою очередь, рассказал Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Мнение:
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»:
– Для нас 2013 год стал периодом становления новой услуги предприятия – мы полноценно вышли на рынок кадастровых работ. Для этого мы использовали все имевшиеся у нас компетенции: развитую филиальную сеть, многолетний опыт работ на рынке технической инвентаризации, наличие высококвалифицированных инженеров, опыт и имидж компании. Была создана система спутниковых станций, позволяющая проводить работы не только в городе, но и в пригородных районах Ленобласти. За прошедший год в этом направлении мы добились довольно существенного прогресса – среди наших заказчиков были не только строительные компании, но и владельцы коммерческих, промышленных, коммунальных, социальных объектов недвижимости. Также осуществляем подготовку документов для постановки на кадастровый учет объектов улично-дорожной сети. Сегодня, по нашей оценке, мы занимаем более 50% рынка кадастровых работ.