Апартаменты: между жильем и гостиницами. Актуальные тренды сегмента
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в последние годы показывает интенсивный рост, и, по оценке экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. Однако есть вопросы, которые требуют урегулирования.
Про данным Knight Frank St Petersburg, к концу прошлого года число юнитов в апарт-проектах, строящихся в Северной столице, достигло примерно 11,1 тыс. единиц. Рост по сравнению с итогами 2018 года (5,8 тыс. юнитов) составил порядка 90%.
«В Петербурге предложение на рынке апартаментов в целом выросло на 56% в юнитах, но снизилось на 7,5–8% в количестве проектов. Сейчас в продаже 48 проектов из 56 корпусов на 7877 апартаментов», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, в первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405,2 тыс. кв. м). Оставшиеся 26% сформированы бизнес-классом (154,6 6 тыс. кв. м). Всего по итогам 2019 года в Петербурге было продано около 3 тысяч юнитов.
Тренды года
Эксперты выделяют ряд базовых трендов, влияющих на развитие этого сегмента. В частности, характерным трендом в прошлом году стало увеличение размера проектов. «Строительство апарт-комплексов с числом юнитов свыше тысячи единиц перестало быть сенсацией. Среднее количество номеров в проектах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 году, составляет около 1,5 тыс., тогда как в 2018-м этот показатель был всего 317 апартаментов», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
При этом, в отличие от Москвы, в Северной столице наблюдается подавляющее преобладание сервисных апартаментов. По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, их доля достигла примерно 82% (от общего числа юнитов на рынке). На так называемое псевдожилье приходится 10%, рекреационные апартаменты – 6%, элитные проекты – 2%. Причем за три года (2017–2019) доля сервисных апартаментов выросла на 55 п. п.
По словам Андрея Косарева, ушедший год можно назвать в определенном смысле переломным для рынка апартаментов. «Он знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов. Они начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать в свете операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации», – считает он.
Эксперты Colliers International экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Еще один важный фактор – все более возрастающая роль управляющих компаний. Девелоперы апартаментов создают свои управляющие компании. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – например, Zenith PM и «МТЛ.Апарт». Появился в Петербурге и апарт-отель под управлением международного оператора IHG – StayBridge Suites. «Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квазижилье или даже в офисы», – отмечает Андрей Косарев.
Что в перспективе?
По оценке экспертов, рост в сегменте продолжится. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
«В 2020 году появится еще около пяти-восьми проектов в нише апарт-отелей, рынок вырастет примерно на 3–5 тыс. юнитов. Скорее всего, будут развиваться крупные проекты с компиляцией нескольких брендов внутри – это ускоряет продажи. Цены в сегменте апарт-отелей вырастут примерно на 7%, спрос продолжит рост, но не такой интенсивный, как предыдущие три-четыре года», – прогнозирует Ольга Шарыгина.
По оценке экспертов, ключевую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – говорит Светлана Московченко.
Вопрос о терминах
В то же время развитие сегмента может столкнуться с определенными сложностями, связанными, в частности, и с законодательной неурегулированностью некоторых вопросов. Речь идет прежде всего о том, что одним термином «апартаменты» называются как сервисные проекты, так и псевдожилье.
Очень характерна в этом смысле инициатива, с которой недавно выступил депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов. Его запрос к губернатору города Александру Беглову был утвержден ЗакСом. Депутат достаточно однозначно трактует термин «апартаменты» как синоним псевдожилья.
«Строительство псевдожилья под видом апарт-отелей порождает ряд проблем для граждан, которые покупают апартаменты, а также для жителей прилегающих территорий. Поскольку при проектировании и строительстве псевдожилья не учитываются важные, предусмотренные Нормативами градостроительного проектирования Петербурга и Правилами землепользования и застройки параметры обеспечения местами в дошкольных образовательных учреждениях, общеобразовательных учреждениях, требования по числу парковочных мест, озеленению и отсутствию вблизи промышленных предприятий», – пишет Александр Рассудов в запросе.
Примечательно, что идея ввести нормативы по созданию мест в соцобъектах для апарт-комплексов выдвигается уже не в первый раз. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев предлагал ввести такие обременения для проектов, в юнитах которых имеются кухонные уголки. Звучали подобные законодательные инициативы и на федеральном уровне.
Характерно, что параллельно принимаются законы, исходящие из подхода, что апартаменты являются разновидностью мест временного проживания. В рамках этой концепции было решено обязать апарт-отели проходить классификацию по присвоению «звезд», и эта практика уже получила распространение. При этом очевидно, что предъявление к одному и тому же объекту требований и как к жилью, и как к гостинице абсурдно.
Сергей Мохнарь соглашается, что из-за терминологической неопределенности понятия «апартамент» такой вопрос действительно существует. «Думаю, что проблема нуждается в четком законодательном урегулировании. Необходимо понятийно на нормативном уровне разделить апарт-отели и псевдожилье. И, соответственно, применять к ним разные требования. На мой взгляд, это вполне решаемая задача», – считает эксперт.
Впрочем, Александр Рассудов также выступает не за тотальное обременение всех апарт-проектов созданием социальной инфраструктуры, а именно за законодательное отграничение гостиниц и апарт-отелей от псевдожилья. «Это вполне можно сделать. Было бы желание», – говорит он.
По мнению экспертов, решение этого вопроса может снять потенциальные препятствия на пути развития сегмента апартаментов.
Северные районы и пригороды Петербурга давно привлекают застройщиков и будущих жителей. По данным аналитиков, только в городской черте продается 1,5 млн кв. м в 114 жилых комплексах.
И, несмотря на исчерпанность земельных ресурсов и нехватку соцобъектов в проектах КОТ, эта часть Петербурга будет продолжать пользоваться большим спросом, уверены эксперты.
По словам старшего консультанта департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Любавы Пряниковой, север города характеризуется точечным строительством в сложившихся районах и массовой комплексной застройкой неосвоенных территорий. «Активно застраивается территория у станции метро «Парнас», проспект Блюхера, запад Приморского района, район станции метро «Девяткино», пос. Мурино. Ведутся точечные застройки у станций метро «Удельная» и «Пионерская», – перечислил места активного строительства руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Территории вблизи станции метро «Парнас» и окраины Приморского района в основном застраиваются жилыми комплексами эконом-класса с «легкой претензией на комфорт-класс», сообщил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Застройка свободных лакун в обустроенных кварталах сегодня идет крайне вяло, проектов немного, и север города не является исключением. Но если они все же появляются, то позиционирование идет на сегменты комфорт- или даже бизнес-класса», – сказал Арсений Васильев. Согласно данным генерального директора компании New-flat.com Ольги Добрыниной, в Калининском, Приморском и Выборгском районах преобладает жилье комфорт-класса, в Курортном – премиум- и бизнес-класса.
Стройка на стройке
В Парголово основными застройщиками являются «Дальпитерстрой» и «Главстрой-СПб». Последний уже несколько лет занимается масштабным проектом ЖК «Северная долина». Как объясняет заместитель генерального директора «Главстрой-СПб» Александр Лелин, за все время реализации в ЖК «Северная долина» введены в эксплуатацию восемь очередей общей площадью более 1,7 млн кв. м. Сегодня работы идут на 9-й, 10-й и 11-й очередях. Стоимость квартиры варьируется от 2,2 млн до 6,2 млн рублей.
Если говорить о Мурино, то там один из самых объемных проектов реализует Setl City – ЖК «GREENЛандия». Согласно планам застройщика, на территории 46 га появится 1,15 млн кв. м недвижимости, в том числе 12 объектов социальной инфраструктуры. Первые одиннадцать жилых домов и три детских сада введены в эксплуатацию, ведется строительство школы на 1175 мест. Минимальная цена квартиры здесь составляет 1,9 млн. руб.
Еще одним активным застройщиком в Мурино является «УНИСТО Петросталь». Начиная с 2011 года, компания строит ЖК «Тридевяткино царство». Это 11 корпусов, общей площадью 240 тыс. кв. м. Сейчас на этапе строительства находятся 7-й, 8-й и 9-й корпуса. Компания построила детсад на 240 мест, на этапе проектирования находится школа на 550 мест.
Кроме того, в северных пригородах Петербурга – Мурино, Девяткино и Буграх – строительством занимаются «Лидер Групп», «ЦДС», «Мавис» и Normann.
Что касается жилищного строительства в более обжитых районах города, то одним из самых востребованных являются Выборгский и Приморский. Так, в Приморском районе Setl City занимается проектом ЖК «Чистое небо». Он включает в себя 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса и 14 объектов социальной инфраструктуры. Сейчас возводятся пять очередей проекта, а также два детских сада на 190 мест каждый. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,05 млн руб.
Не обошла вниманием Приморский район и «Группа ЛСР». У Финского залива компания строит комплекс бизнес-класса «Три ветра», площадью 54 тыс. кв. м. Его планируется сдать в 2018 году. Еще один проект «Группы ЛСР» – жилой комплекс «Шуваловский», класса «масс-маркет». В состав комплекса входят 24 дома на 8627 квартир, расположенные на пересечении Парашютной улицы и Шуваловского проспекта. Первые пять домов готовы на 70%.
«Группа ЛСР» также реализует проекты в Калининском районе. Это три комплекса класса «масс-маркет»: «Калина-парк 2» (102 тыс. кв. м), «Калейдоскоп» (117 тыс. кв. м) и CINEMA (68,5 тыс. кв. м). Все они находятся недалеко от станции метро «Лесная», сроки сдачи объектов варьируются между 2017 и 2019 годами. Также на проспекте Блюхера ведут строительство компании «ЦДС» и «РосСтройИнвест».
Среди застройщиков Выборгского района – компания «Строительный трест», которая возводит ЖК «Лиственный». Первая очередь комплекса была сдана в конце прошлого года, сдача второй намечена на IV квартал текущего года. Общая жилая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м. Он включает в себя 12 жилых секций высотой от 9 до 25 этажей. По словам директора по продажам «Строительного треста» Сергея Степанова, цена на квартиры первой очереди начинается от 100 тыс. рублей за кв. м.
Еще один проект «Строительного треста» – ЖК «Пляж», расположенный на северо-западе города, в Сестрорецке. Это дом на 217 квартир с подземной автостоянкой, который будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. Стоимость «квадрата» в комплексе начинается от 92,5 тыс. рублей.
Явные плюсы
По мнению Александра Лелина, к достоинствам проживания на севере города можно отнести сформированную жилую среду, хорошо развитую инфраструктуру (в первую очередь, торговую), удобные выезды как в центральные районы Петербурга, так и за город с помощью КАД и ЗСД. «Здесь более развитая сеть метрополитена, что является ключевым фактором при оценке уровня транспортной обеспеченности», – считает Арсений Васильев.
Также эксперты рынка в один голос указывают на обилие зеленых зон, которые всегда привлекают покупателей. Речь идет о Шуваловском и Удельном парках, Парке 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловском лесопарке, Юнтоловском заказнике и парке Сосновка.
Николай Лавров сообщил, что среди участников программы «Переезжаем в Петербург» жилье на севере города пользуется повышенным спросом: «По сравнению с югом, где сосредоточены промышленные предприятия, на севере подобные объекты расположены чаще всего за КАД. Кроме того, Приморский район постепенно становится деловым центром Петербурга. Этому способствует строительство «Лахта-центра», который позиционируется как «самый высокий в Европе небоскреб».
Спорный потенциал
Основным минусом севера Петербурга, по мнению Арсения Васильева, является высокая плотность застройки, особенно в новых районах, и, соответственно, большая нагрузка на все инфраструктурные объекты, дефицит социальной инфраструктуры, на который жалуются жители города. Речь идет о Мурино и Девяткино и, до недавнего времени, и Парголово. Там не хватало ни школ, ни детсадов. В «Северной долине» ситуация начала улучшаться – год назад здесь открылась школа, работают два детсада и скоро откроются еще два. Областные власти, в свою очередь, решают проблему с нехваткой социальных учреждений в новых районах с помощью сотрудничества с застройщиками – программ «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор».
Еще одна проблема севера – свалки. Жители новых кварталов Приморского района не раз жаловались на неприятный запах. Особенно он усиливается в районе пересечения Комендантского проспекта и КАД.
По поводу высокой транспортной доступности начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова со своими коллегами не согласна: «На севере города строительство вышло за границы городской черты, в ближайшие пригороды, в «ЗаКАДье», где проблемы транспортной доступности стоят очень остро. Транспортная ситуация остается напряженной и в районах, где есть метро. Там высокая плотность населения, и городская дорожная сеть, которая складывалась на протяжении второй половины XX века, не соответствует современному уровню автомобилизации».
Более того, Светлана Денисова, ссылаясь на статистические данные, сообщила, что север близок к исчерпанию земельного ресурса. Однако Любава Пряникова говорит об обратном. «Осваиваемые в настоящий момент зоны на севере города обладают достаточно большим потенциалом для девелопмента. Кроме того, только начинают осваиваться Бугры и более удаленные локации, развитие которых стало возможным благодаря Новоприозерскому шоссе, – Мистолово (ЖК Mistola Hills и EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотное (ЖК Yolkki Village, застройщик ООО «Гранд-Строй»), Агалатово (ЖК «Шотландия», девелопер Navis Development Group). Новые жилые комплексы как на севере, так и на юге города будут востребованы покупателями благодаря неплохому уровню развития транспортной инфраструктуры», – заключила она.
Цифра
1,9 млн рублей – минимальная стоимость квартиры на первичном рынке севера Петербурга
Ставки на рынке ипотеки продолжают бить рекорды. Кредит по совместным программам банков с застройщиками сегодня можно взять под рекордные 7,4% годовых.
В среднем процентная ставка по ипотеке на рынке строящегося жилья варьируется в пределах 12,95-14,25%. По программе с государственной поддержкой кредит можно взять под 11,3-12%. В большинстве банков ставка по ипотеке с господдержкой фиксированная и не зависит от способа подтверждения дохода, наличия зарплатной карты в банке, большого первоначального взноса. Отказ от страхования чаще всего увеличивает ставку.
Если воспользоваться «акционными предложениями», то заемные средства, на первый взгляд, могут обойтись значительно дешевле. Практически все крупные банки, работающие на рынке ипотеки, имеют сегодня программы с застройщиками. И стоимость кредитов по ним заметно ниже. «Уровень процентных ставок у каждого банка свой. Наиболее низкие ставки предлагаются в рамках совместных программ с застройщиками, которые и субсидируют разницу между рыночной и маркетинговой процентной ставкой», – объясняет Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге.
Застройщик компенсирует банку потери дохода
Схема взаимодействия банка и застройщика по акционной ставке чаще всего детально не описывается на сайтах партнеров, но если обратиться к ним непосредственно, то окажется, что условия далеко не такие выгодные. Как правило, декларируемая ставка действует первый год, а далее составляет стандартные 12%. «Этого удается добиться за счет выплаты застройщиком банку потерь дохода за первый год», – объясняет Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург». «Так что, многие из программ предназначены только для достижения одного результата – чтобы клиент обратился за консультацией», – добавляет она.
Поэтому, если обратиться в банк, оказывается, что цена квартиры становится выше. В нее закладывается сумма возмещения застройщиком банку потерь дохода. В другом банке эту же квартиру предложат по более высокой ставке, но по менее высокой стоимости. Дольщик ставится перед выбором: или низкая цена квартиры и стандартная ставка или более высокая цена квартиры и пониженная ставка. Тем не менее, как отмечает заместитель управляющего филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова, все программы пользуются большим спросом – клиенты могут выбрать объект недвижимости из большой базы предложений.
Банк снижает ставку
Второй вид акций заключается в том, что банк снижает ставку по собственной инициативе и за свой счет, но дает такую ставку ограниченному количеству партнеров (снижение ставки при этом весьма незначительное, на 0,4-0,6% от ставки при господдержке). «Промсвязьбанк», например, предлагает для своих ключевых партнеров-застройщиков ставку 11%. Это такие застройщики, как ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолёт ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты «Главстроя СПб» и «СПб Реновации», от 8,% – на объекты «Полис Групп» и 9,9% – на объекты «Росстройинвеста» (ЖК «Старая Крепость»). Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта. Цены на квартиры по такой ставке будут выше, чем цены при продаже за живые деньги.
Акционная ставка застройщика «СПб Реновация» не на все объекты формируется одинаково. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» со ставкой 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» – двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако при ипотеке покупатель приобретает квартиру без скидки, то есть по базовой цене. Таким образом, клиент снова выбирает либо скидку на объект, но со стандартной ставкой, либо сниженную процентную ставку, но в расчете от базовой цены.
Предельный уровень ставок находится в диапазоне 7,7-12%. «Но если рассматривать «чистые» ставки, без компенсаций застройщиков и на весь срок кредитования, то диапазон сузится до 9,9-12%», – говорит Екатерина Синельникова. Так, в банке «Санкт-Петербург» действует предложение относительно приобретения недвижимости у ЗАО «Ленстройтрест», по условиям которого первые два года, то есть на период строительства, процентная ставка составляет 9,9% годовых, а на остальной срок кредитования – 12%. Срок кредитования – до 15 лет. Все прочие параметры совпадают со стандартной программой кредитования с господдержкой. «Если говорить о популярности такого рода предложений, можно констатировать факт, что в качестве рекламы они неплохи, в остальном же потенциала не имеют», – считает г-жа Синельникова.
«Акционные ставки мы часто называем «маркетинговыми», поскольку они позволяют повысить поток клиентов, но в экономическом плане – это понижение ставки за счет стоимости квартиры», – говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Соотношение «звонок/сделка» по маркетинговым ставкам заметно ниже, чем при звонках по стандартной ставке кредитования, – поняв, что цена квартиры будет выше, клиенты нередко разочаровываются. Но, во-первых, маркетинговая ставка существенно увеличивает поток звонков от ипотечных покупателей (а их 40-60% от общего числа покупателей в эконом- и комфорт-классе), во-вторых, банки и застройщики за последнее время существенно «модернизировали» свое взаимодействие по акционным программам и экономия за счет снижения ставки в периоде 3-6 лет компенсирует заемщику изначальное повышение цены.
Позитивная динамика
В любом случае ипотека на первичном рынке сегодня наиболее выгодна, отмечают эксперты. И это становится основным драйвером первичного рынка. Из статистики регионального управления Росреестра следует, что количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Петербурге за девять месяцев 2016 года выросло на 46,6% к аналогичному периоду прошлого года – до 40 392.
«Спрос на первичный рынок сохранится и будет пиковым в декабре, в связи со слухами об окончании программы господдержки, а также грядущими изменениями в ФЗ-214», – отмечает г-жа Синельникова. «В IV квартале мы ожидаем традиционного оживления спроса и крайне позитивную динамику по объему выдачи ипотечных кредитов», – добавляет Ирина Зуева. Доля строящейся недвижимости в совокупном объеме выдачи ипотечных кредитов банка «Санкт-Петербург» составляет 85%, «ВТБ 24» – около 77%. По словам г-жи Батталовой, наиболее востребованной в ипотечных линейках банков остается программа господдержки ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге на нее приходится около 65% от объема ипотечных выдач «Абсолют Банка».
Цифра
от 12,95%
в среднем начинается ипотечная ставка на рынке строящегося жилья