Апартаменты: между жильем и гостиницами. Актуальные тренды сегмента
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в последние годы показывает интенсивный рост, и, по оценке экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. Однако есть вопросы, которые требуют урегулирования.
Про данным Knight Frank St Petersburg, к концу прошлого года число юнитов в апарт-проектах, строящихся в Северной столице, достигло примерно 11,1 тыс. единиц. Рост по сравнению с итогами 2018 года (5,8 тыс. юнитов) составил порядка 90%.
«В Петербурге предложение на рынке апартаментов в целом выросло на 56% в юнитах, но снизилось на 7,5–8% в количестве проектов. Сейчас в продаже 48 проектов из 56 корпусов на 7877 апартаментов», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, в первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405,2 тыс. кв. м). Оставшиеся 26% сформированы бизнес-классом (154,6 6 тыс. кв. м). Всего по итогам 2019 года в Петербурге было продано около 3 тысяч юнитов.
Тренды года
Эксперты выделяют ряд базовых трендов, влияющих на развитие этого сегмента. В частности, характерным трендом в прошлом году стало увеличение размера проектов. «Строительство апарт-комплексов с числом юнитов свыше тысячи единиц перестало быть сенсацией. Среднее количество номеров в проектах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 году, составляет около 1,5 тыс., тогда как в 2018-м этот показатель был всего 317 апартаментов», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
При этом, в отличие от Москвы, в Северной столице наблюдается подавляющее преобладание сервисных апартаментов. По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, их доля достигла примерно 82% (от общего числа юнитов на рынке). На так называемое псевдожилье приходится 10%, рекреационные апартаменты – 6%, элитные проекты – 2%. Причем за три года (2017–2019) доля сервисных апартаментов выросла на 55 п. п.
По словам Андрея Косарева, ушедший год можно назвать в определенном смысле переломным для рынка апартаментов. «Он знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов. Они начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать в свете операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации», – считает он.
Эксперты Colliers International экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Еще один важный фактор – все более возрастающая роль управляющих компаний. Девелоперы апартаментов создают свои управляющие компании. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – например, Zenith PM и «МТЛ.Апарт». Появился в Петербурге и апарт-отель под управлением международного оператора IHG – StayBridge Suites. «Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квазижилье или даже в офисы», – отмечает Андрей Косарев.
Что в перспективе?
По оценке экспертов, рост в сегменте продолжится. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
«В 2020 году появится еще около пяти-восьми проектов в нише апарт-отелей, рынок вырастет примерно на 3–5 тыс. юнитов. Скорее всего, будут развиваться крупные проекты с компиляцией нескольких брендов внутри – это ускоряет продажи. Цены в сегменте апарт-отелей вырастут примерно на 7%, спрос продолжит рост, но не такой интенсивный, как предыдущие три-четыре года», – прогнозирует Ольга Шарыгина.
По оценке экспертов, ключевую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – говорит Светлана Московченко.
Вопрос о терминах
В то же время развитие сегмента может столкнуться с определенными сложностями, связанными, в частности, и с законодательной неурегулированностью некоторых вопросов. Речь идет прежде всего о том, что одним термином «апартаменты» называются как сервисные проекты, так и псевдожилье.
Очень характерна в этом смысле инициатива, с которой недавно выступил депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов. Его запрос к губернатору города Александру Беглову был утвержден ЗакСом. Депутат достаточно однозначно трактует термин «апартаменты» как синоним псевдожилья.
«Строительство псевдожилья под видом апарт-отелей порождает ряд проблем для граждан, которые покупают апартаменты, а также для жителей прилегающих территорий. Поскольку при проектировании и строительстве псевдожилья не учитываются важные, предусмотренные Нормативами градостроительного проектирования Петербурга и Правилами землепользования и застройки параметры обеспечения местами в дошкольных образовательных учреждениях, общеобразовательных учреждениях, требования по числу парковочных мест, озеленению и отсутствию вблизи промышленных предприятий», – пишет Александр Рассудов в запросе.
Примечательно, что идея ввести нормативы по созданию мест в соцобъектах для апарт-комплексов выдвигается уже не в первый раз. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев предлагал ввести такие обременения для проектов, в юнитах которых имеются кухонные уголки. Звучали подобные законодательные инициативы и на федеральном уровне.
Характерно, что параллельно принимаются законы, исходящие из подхода, что апартаменты являются разновидностью мест временного проживания. В рамках этой концепции было решено обязать апарт-отели проходить классификацию по присвоению «звезд», и эта практика уже получила распространение. При этом очевидно, что предъявление к одному и тому же объекту требований и как к жилью, и как к гостинице абсурдно.
Сергей Мохнарь соглашается, что из-за терминологической неопределенности понятия «апартамент» такой вопрос действительно существует. «Думаю, что проблема нуждается в четком законодательном урегулировании. Необходимо понятийно на нормативном уровне разделить апарт-отели и псевдожилье. И, соответственно, применять к ним разные требования. На мой взгляд, это вполне решаемая задача», – считает эксперт.
Впрочем, Александр Рассудов также выступает не за тотальное обременение всех апарт-проектов созданием социальной инфраструктуры, а именно за законодательное отграничение гостиниц и апарт-отелей от псевдожилья. «Это вполне можно сделать. Было бы желание», – говорит он.
По мнению экспертов, решение этого вопроса может снять потенциальные препятствия на пути развития сегмента апартаментов.
Уже несколько лет эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о том,
что со стороны промышленных предприятий есть неудовлетворенный спрос на небольшие
помещения, сдаваемые в аренду. Однако пока такого предложения на рынке не появилось.
По итогам 9 месяцев 2017 года индекс промпроизводства в Петербурге составил 103,6%. При этом средний показатель по стране не превышает 101,9%. Таким образом, промышленность Петербурга растет опережающими темпами. Однако, как говорят эксперты, рост мог быть выше, если бы у небольших производителей была возможность арендовать за приемлемые деньги промышленные помещения небольшой нарезки, так называемый light industrial.
О создании спекулятивной промышленной недвижимости в формате объектов light industrial с небольшой нарезкой в 500-1500 кв. м на территории индустриальных парков задумываются многие девелоперы, так как потенциальный спрос есть. Но пока еще никто не начал пилотный проект.
Сложности управления
Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, признает, что потребность в небольших производственных помещениях существует. «Но сложность управления комплексом с большим количеством некрупных арендаторов и короткие сроки аренды, на которые обычно подписываются договоры с подобными клиентами, делают практически непредсказуемой доходность объекта и, как следствие, затрудняет инвестиционную продажу подобного актива», – разъясняет эксперт. Кроме того, фактическое отсутствие новых промышленных зданий с небольшими помещениями (по 500-700 кв. м) связано и с наличием большого количества старых производственных объектов как в городе, так и недалеко от КАД. Для инвесторов имеет смысл рассматривать строительство в сегменте с наименьшей конкуренцией, полагает г-н Холопов.
А коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга и вовсе не уверен, что такие помещения нужны рынку. «У меня есть сомнения в том, что потребность в таких помещениях в регионах действительно есть. Даже в Петербурге спрос на подобные площади имеет переменчивый характер. Чтобы реализовывать проекты мелкой нарезки в регионе, необходимо понимать пул клиентов. По законам рынка, если появится устойчивый спрос, то и предложение будет сформировано», – говорит он.
Вячеслав Зелепуга говорит, что сегодня наиболее востребованы помещения площадью 1000-2000 кв. м. В мелкой нарезке – 300-500 кв. м. Также пользуются спросом большие площади на 5000-10 000 кв. м.
Старое не дает дорогу «легкому»
Наибольшую конкуренцию формату light industrial оказывают помещения класса С. Соответственно, если инвестор решится реализовать проект для сдачи мелкой нарезки, ему следует поискать районы, где спрос со стороны класса С не насыщен, отмечают эксперты. Преимущественно промышленные объекты класса С в Петербурге сосредоточены в Невском районе, на Парнасе, во Фрунзенском районе, Колпино и т. д.
Вячеслав Зелепуга отмечает, что чаще всего запросы на помещения класса С поступают от предприятий металлообработки. «Спрос на продукцию этой сферы поддерживает повсеместное строительство инфраструктурных объектов, в том числе и перед грядущим Чемпионатом мира по футболу», – объясняет он. Цена покупки промышленной недвижимости класса С примерно на 20% меньше, чем помещений классов А или В. Что касается аренды, то тут ставка на площади класса С ниже на 25-30%.
Вячеслав Холопов отмечает, что окупаемость производственного актива при сдаче в аренду небольшими блоками может достигать и 10 лет, но это требует дополнительных трудозатрат при управлении объектами. «Все зависит от того, как и в каком состоянии актив попал собственнику в руки, производилась ли реконструкция или объект сдается в состоянии «как есть». С учетом миграции части клиентов, в ряде случаев помещения могут простаивать между окончанием одного и началом нового контракта. Однако хорошее местоположение (в том числе недалеко от метро, в городе), наличие инженерной инфраструктуры и адекватная ценовая политика могут снизить срок окупаемости на пару лет», – уверен он.
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, обращает внимание на то, что производственные компании особо тщательно просчитывают все расходы, понимая, что каждый рубль дополнительных затрат влияет на себестоимость их продукции и в конечном итоге – на ее конкурентоспособность. «Поэтому переплачивать за аренду большинство производственников не готовы. То есть, фактически ставка аренды 400-470 рублей в новом качественном объекте за КАД не устроит большинство клиентов, при условии, что есть помещение в старом здании за 350 рублей рядом с метро», – говорит он.
«Все зависит от успешности каждого конкретного проекта. В среднем недвижимость класса А окупается за 10 лет, – подсчитал Вячеслав Зелепуга. – Микронарезка может окупиться быстрее. Но, на мой взгляд, проекты мелкой нарезки выгоднее реализовывать сразу под продажу, а не под аренду».
Он обращает внимание, что условия для покупателей за последние два года в целом не менялись. «Многие заказчики сейчас переживают не лучшие времена, поэтому повышение цен могло бы крайне негативно сказаться на спросе», – отмечает он.
Справка
light industrial – формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.
Мнение
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:
– Для небольших производственных помещений альтернатива индустриальным паркам –
это «серый пояс», где сегодня проходят почти все сделки. Там, где это возможно, старые помещения ремонтируют и сдают по адекватной цене. Все участники рынка понимают, что это тупиковый путь, поскольку рано или поздно промышленные площадки пойдут под редевелопмент – и придется переезжать. Но пока схема работает. Такое положение дел устраивает и арендодателя, и арендатора.
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:
– Формат небольших производственно-складских помещений не очень распространен на рынке Петербурга, но достаточно востребован потенциальными арендаторами. Можно условно разделить данный формат на помещения на старых промышленных территориях и на новые современные одноэтажные объекты.
Если говорить о старых промышленных объектах, то нарезка блоками по 500-1000 кв. м встречается хоть и не так редко, но в основном представлена менее ликвидными 2-5 этажами. При этом, такие объекты зачастую характеризуются общими лифтами, общей зоной погрузки и разгрузки, общими МОПами, отдельно расположенными офисными блоками для всех арендаторов, высота потолков не превышает 4,5-6 м, и т. д. Ставки аренды в старых объектах находятся в диапазоне 350-400 рублей, включая НДС, отопление, отдельно оплачивается электричество. Из несомненных плюсов данного формата стоит отметить, конечно же, доступность метро для персонала, а также практически неограниченный запас выделенной электрической мощности. Такой формат помещений востребован производителями микроэлектроники, швейными и ткацкими производствами и т. д.
Что касается новых объектов формата light industrial, то на рынке Петербурга всего несколько примеров похожего формата. Это новые современные строения из сэндвич-панелей, с высотой потолка от 6 до 8 м, отдельной входной группой, 1-2 подъемно-секционными воротами под еврофуру, антипылевыми ровными полами на нулевом уровне, встроенными офисно-бытовыми помещениями в каждом блоке. Нарезка площадей составляет 500-1000 кв. м, с возможностью объединения блоков. Выделенная электрическая мощность предполагается из расчета 30-80 кВт на секцию в 700-1000 кв. м, что в принципе достаточно для организации легкого, неэнергоемкого производства. Ставки аренды в новых объектах колеблются от 400 до 450 рублей (при УСН). Отдельно оплачиваются коммунальные услуги. Такой формат помещений востребован либо небольшими иностранными производствами, которые хотят разместиться в качественных помещениях, либо под региональные небольшие склады.
Доля региональных покупателей у некоторых петербургских застройщиков достигла 30%. В основном за квартирами едут в Петербург из Северо-Западного федерального округа, на втором месте – покупатели из нефтедобывающих регионов.
Покупателей из регионов можно условно разделить на три категории. Это родители, приобретающие жилье детям, которые поступили в петербургские вузы или уже завершили свое обучение и решили остаться жить в Петербурге. Другая категория – семьи, которые переезжают сюда на постоянное место жительства. И, наконец, инвесторы, которые приобретают жилье с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.
Регионы наращивают долю
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «Доля региональных покупателей на объектах компании «БФА-Девелопмент» составляет от 26 до 30%. Это довольно большая часть нашей покупательской аудитории». Она отмечает, что в общем объеме покупок регионалов лидируют жители СЗФО: из Мурманской, Архангельской, Вологодской, Псковской, Ленинградской областей. «Остальные регионы представлены традиционно – Сибирь, Урал, Дальний Восток, нефтегазодобывающие регионы ХМАО и ЯНАО. В последнее время существенно увеличилась доля покупателей из Москвы и Московской области, мы фиксируем высокий процент покупателей-москвичей в объектах бизнес-класса», – говорит она.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, о покупателях из Москвы замечает: «Здесь отдельно можно выделить сотрудников известной госкорпорации, которая завершает строительство своей новой штаб-квартиры в Лахте. Ее сотрудники – это несколько десятков тысяч потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Москвина, аналитик компании Meridian Development, подсчитала, что в целом доля СЗФО в общем объеме региональных сделок составляет около 23%. Следующий регион, со значительной долей в 22% от общего количества региональных сделок, – это Центральный округ, где основные продажи идут покупателям из Москвы и Московской области. В данном случае сделки осуществляются в качестве инвестиций, а также высокая доля приходится на ипотечные сделки «Газпромбанка». Замыкает тройку Уральский регион – с общим объемом сделок в 12%, где основная доля приходится на Ханты-Мансийский автономный округ – Югру и Ямало-Ненецкий автономный округ, которые являются основными нефтегазоносными районами России. Далее региональные сделки в равных долях по 10% от общего объема распределяется между Приволжским, Сибирским и Дальневосточным федеральными округами.
«Рассматривая ситуацию в целом по Петербургу, можно сказать, что доля региональных сделок растет, как и доля ипотечных сделок. Доля региональных сделок в ЖК «Времена года» за сентябрь 2017-го составила 80%, доля же ипотечных сделок – 75%, причем доля ипотечных сделок «Газпромбанка» сравнялась с долей «Сбербанка» и составила 33%», – рассказывает Екатерина Москвина.
Пресс-служба «Группы ЛСР» сообщила: «Доля региональных покупателей в общем объеме продаж «Группы ЛСР» составляет порядка 38%. Наибольший процент жителей зафиксирован в Мурманской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Красноярском крае, Республике Коми».
Многие застройщики в Петербурге готовы предложить дополнительные преференции в виде скидок, компенсаций затрат на билеты, не редкой является и услуга встречи в аэропорту и на ж.-д. вокзале, трансфера до офиса продаж. Крупные же застройщики, такие, как «ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ», Setl City («Петербургская Недвижимость»), помимо всего перечисленного, имеют свои представительства в регионах, где жилье девелоперов пользуется наибольшим спросом.
Пакет преференций для региональных покупателей, например, разработан в ГК «КВС»: скидка в 1% от стоимости квартиры, встреча в аэропорту или на ж.-д. вокзале, трансфер, обзорная экскурсия по объектам компании, скидка в 10% на покупку машино-места в паркинге, бесплатная услуга по оформлению собственности.
Примечательно, что не у всех девелоперов доля региональных покупателей велика. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», рассказал: «Сегодня большую долю покупателей в нашей компании составляют жители Петербурга и Ленинградской области. Безусловно, иногородние покупатели также приобретают квартиры у нас, но их доля не настолько велика. В нашей компании иногородние покупатели приобретают недвижимость на тех же условиях, что и петербуржцы: им доступны рассрочка, ипотека, специальные программы по покупке жилья с отделкой. Специальных стимулирующих акций или скидок мы не делаем. Считаю, что это некорректно по отношению к клиентам из Петербурга».
Интернет помог иногородним
Развитие интернет-технологий расширяет возможности региональных покупателей по подбору жилья в Петербурге – теперь выбрать квартиру у застройщика стало гораздо проще.
У некоторых застройщиков открыты представительства в регионах, но это, скорее, местные агентства недвижимости, которые на основании агентского договора или доверенности от строительной компании осуществляют работу на местах. Светлана Денисова рассказывает: «У нас тоже был опыт сотрудничества в нескольких регионах, но не особенно успешный – существенного потока это представительство не генерировало, больше обращений клиентов из этого региона мы получали напрямую. С течением времени мы наверняка будем снова пробовать, потому что ситуация на рынке меняется. В настоящее время мы работаем через федеральный агрегатор. Эта практика представляется весьма перспективной»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, согласен с коллегой: «Представительства имеет смысл открывать только в том случае, когда компания активно осваивает какой-либо из региональных рынков, то есть имеет там свои проекты. В противном случае это просто экономически неоправданно. Большинство компаний, желающих увеличить поток региональных клиентов, действует через местную сеть риэлторов».
Руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов отмечает: «Благодаря современным технологиям работа с регионами сейчас упростилась, потенциальные покупатели пользуются специализированными интернет-ресурсами, где могут найти любую интересующую их информацию. Схемы покупки в Петербурге и за его пределами идентичны – поиск застройщика и жилья через Интернет. Чаще всего люди перед сделкой приезжают на место, смотрят понравившиеся объекты и уже затем, вернувшись домой, принимают решение о покупке».
Впрочем, некоторые крупные застройщики все же содержат офисы в других регионах: «Группа ЛСР» имеет офисы продаж не только в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, но также и в других городах, например, Мурманске, Петрозаводске, Сургуте и т. д.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Доля региональных сделок в ЖК «Новый Оккервиль» составляет 10-15%. Среди городов лидируют Сургут, Мурманск, Нижневартовск, Хабаровск, Владивосток, Сыктывкар, Чебоксары, Норильск, Новый Уренгой и др.
Как правило, у иногородних покупателей очень схожие требования к жилью. Для них важно, чтобы жилой комплекс располагался в пешеходной доступности от метро и чтобы легко было добираться до центра города.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Основной всплеск активности региональных покупателей можно отметить в летние месяцы, когда наступает отпускной период. Но не все застройщики готовы ориентироваться в своей сбытовой политике на «регионалов»: традиционной бонусной программой является разве что оплата билетов при приобретении жилья. Создание дополнительных офисов, как правило, себя не оправдывает даже в долгосрочном периоде, за исключением случаев, когда девелопер ориентируется на конкретный регион и тщательно прорабатывает стратегию продвижения в данной целевой группе.