Апартаменты: между жильем и гостиницами. Актуальные тренды сегмента
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в последние годы показывает интенсивный рост, и, по оценке экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. Однако есть вопросы, которые требуют урегулирования.
Про данным Knight Frank St Petersburg, к концу прошлого года число юнитов в апарт-проектах, строящихся в Северной столице, достигло примерно 11,1 тыс. единиц. Рост по сравнению с итогами 2018 года (5,8 тыс. юнитов) составил порядка 90%.
«В Петербурге предложение на рынке апартаментов в целом выросло на 56% в юнитах, но снизилось на 7,5–8% в количестве проектов. Сейчас в продаже 48 проектов из 56 корпусов на 7877 апартаментов», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, в первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405,2 тыс. кв. м). Оставшиеся 26% сформированы бизнес-классом (154,6 6 тыс. кв. м). Всего по итогам 2019 года в Петербурге было продано около 3 тысяч юнитов.
Тренды года
Эксперты выделяют ряд базовых трендов, влияющих на развитие этого сегмента. В частности, характерным трендом в прошлом году стало увеличение размера проектов. «Строительство апарт-комплексов с числом юнитов свыше тысячи единиц перестало быть сенсацией. Среднее количество номеров в проектах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 году, составляет около 1,5 тыс., тогда как в 2018-м этот показатель был всего 317 апартаментов», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
При этом, в отличие от Москвы, в Северной столице наблюдается подавляющее преобладание сервисных апартаментов. По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, их доля достигла примерно 82% (от общего числа юнитов на рынке). На так называемое псевдожилье приходится 10%, рекреационные апартаменты – 6%, элитные проекты – 2%. Причем за три года (2017–2019) доля сервисных апартаментов выросла на 55 п. п.
По словам Андрея Косарева, ушедший год можно назвать в определенном смысле переломным для рынка апартаментов. «Он знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов. Они начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать в свете операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации», – считает он.
Эксперты Colliers International экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Еще один важный фактор – все более возрастающая роль управляющих компаний. Девелоперы апартаментов создают свои управляющие компании. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – например, Zenith PM и «МТЛ.Апарт». Появился в Петербурге и апарт-отель под управлением международного оператора IHG – StayBridge Suites. «Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квазижилье или даже в офисы», – отмечает Андрей Косарев.
Что в перспективе?
По оценке экспертов, рост в сегменте продолжится. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
«В 2020 году появится еще около пяти-восьми проектов в нише апарт-отелей, рынок вырастет примерно на 3–5 тыс. юнитов. Скорее всего, будут развиваться крупные проекты с компиляцией нескольких брендов внутри – это ускоряет продажи. Цены в сегменте апарт-отелей вырастут примерно на 7%, спрос продолжит рост, но не такой интенсивный, как предыдущие три-четыре года», – прогнозирует Ольга Шарыгина.
По оценке экспертов, ключевую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – говорит Светлана Московченко.
Вопрос о терминах
В то же время развитие сегмента может столкнуться с определенными сложностями, связанными, в частности, и с законодательной неурегулированностью некоторых вопросов. Речь идет прежде всего о том, что одним термином «апартаменты» называются как сервисные проекты, так и псевдожилье.
Очень характерна в этом смысле инициатива, с которой недавно выступил депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов. Его запрос к губернатору города Александру Беглову был утвержден ЗакСом. Депутат достаточно однозначно трактует термин «апартаменты» как синоним псевдожилья.
«Строительство псевдожилья под видом апарт-отелей порождает ряд проблем для граждан, которые покупают апартаменты, а также для жителей прилегающих территорий. Поскольку при проектировании и строительстве псевдожилья не учитываются важные, предусмотренные Нормативами градостроительного проектирования Петербурга и Правилами землепользования и застройки параметры обеспечения местами в дошкольных образовательных учреждениях, общеобразовательных учреждениях, требования по числу парковочных мест, озеленению и отсутствию вблизи промышленных предприятий», – пишет Александр Рассудов в запросе.
Примечательно, что идея ввести нормативы по созданию мест в соцобъектах для апарт-комплексов выдвигается уже не в первый раз. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев предлагал ввести такие обременения для проектов, в юнитах которых имеются кухонные уголки. Звучали подобные законодательные инициативы и на федеральном уровне.
Характерно, что параллельно принимаются законы, исходящие из подхода, что апартаменты являются разновидностью мест временного проживания. В рамках этой концепции было решено обязать апарт-отели проходить классификацию по присвоению «звезд», и эта практика уже получила распространение. При этом очевидно, что предъявление к одному и тому же объекту требований и как к жилью, и как к гостинице абсурдно.
Сергей Мохнарь соглашается, что из-за терминологической неопределенности понятия «апартамент» такой вопрос действительно существует. «Думаю, что проблема нуждается в четком законодательном урегулировании. Необходимо понятийно на нормативном уровне разделить апарт-отели и псевдожилье. И, соответственно, применять к ним разные требования. На мой взгляд, это вполне решаемая задача», – считает эксперт.
Впрочем, Александр Рассудов также выступает не за тотальное обременение всех апарт-проектов созданием социальной инфраструктуры, а именно за законодательное отграничение гостиниц и апарт-отелей от псевдожилья. «Это вполне можно сделать. Было бы желание», – говорит он.
По мнению экспертов, решение этого вопроса может снять потенциальные препятствия на пути развития сегмента апартаментов.
После достаточно затяжного периода рецессии загородный рынок Санкт-Петербурга в этом году начал подавать заметные признаки оживления. Несмотря на отсутствие твердой уверенности, что тренд сохранится, эксперты выражают надежду, что ренессанс в сегменте состоится.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», в настоящее время в продаже находится 459 коттеджных поселков. «Этот показатель за последние годы меняется незначительно», – уточняет руководитель бюро Дмитрий Сперанский. Впрочем, известно, что довольно заметная часть поселков пребывает в стадии продаж лишь номинально: «холодный» рынок последних лет привел к фактической заморозке многих проектов.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на загородном рынке Петербурга представлено порядка 316 коттеджных поселков (объем лотов в них превышает 37 тыс., из них в предложении – около 50%). В этом объеме более трети составляют проекты, где можно приобрести домовладения и (или) участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (как участки с подрядом, так и без). Также на рынке представлено 32 проекта таунхаусов (примерно 5 тыс. лотов, из них в предложении – около 40%).
«Основу предложения загородного рынка составляют участки без подряда: их доля в объеме предложения составила 67%. Совокупно со смешанным вариантом объем такого предложения составляет 94% (что сопоставимо с уровнем начала 2018 года и середины 2017 года). При этом фактические показатели увеличились за за год более чем на 1,5 тыс. лотов», – отмечает Ольга Трошева.
Весеннее оживление
По оценке экспертов, позитивные перемены на загородном рынке проявились начиная с весны, что и было зафиксировано сводными данными по итогам первого полугодия 2018 года.
«Первая половина года отметилась активизацией со стороны загородного девелопмента. В результате по сравнению с итогами 2017 года количество проектов в классе А увеличилось на 27%, а свободное предложение – на 9%. В классе В количество поселков увеличилось на 11%, а свободное предложение – на 8%. Данные результаты являются наилучшими на загородном первичном рынке за последние 3 года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
А по оценке Ольги Трошевой, активность девелоперов загородного рынка по запуску новых проектов в первом полугодии относительно аналогичного периода прошлого года ниже примерно на 25% (по количеству проектов). «Однако при этом на рынок поступили более крупные проекты и очереди (прирост в лотах на 14%). В итоге на рынок выведено совокупно 20 проектов с предложением 2,6 тыс. лотов», – отмечает она.
При этом особенно важно, что активизировались не только девелоперы, но и покупатели. По словам Светланы Московченко, если в классе А продажи стабильны и соответствовали уровню аналогичного периода 2017 года, то в классе В было продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии 2017 года, и на 11% больше, чем за весь прошлый год.
Среди причин тенденции эксперты называют разные факторы: это и начавшаяся стабилизация общеэкономической ситуации в России, с одной стороны, и желание сохранить в деньги в условиях снижения курса рубля – с другой. «В этом году стали более доступны ипотека и в целом кредитование загородной недвижимости. Низкие ставки и рост пула банков, предлагающих комфортные для клиентов программы, дали результат. По сравнению с 2017 годом в нашей компании количество сделок с привлечением заемных средств выросло в три раза. За весенне-осенний период доля сделок с ипотекой увеличилась на 15% и составила около 30% от общего числа», – говорит директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергей Балуев.
Указывают и более экзотичные факторы. «Чемпионат мира по футболу перевернул представление о России. Болельщики из разных стран были в Петербурге, чтобы поддержать свои команды, и теперь делятся своим восторгом от русского гостеприимства, дружелюбия, красоты Петербурга. Чемпионат закончился, а инфраструктура, подготовленная для спортсменов, осталась – и теперь работает на повышение привлекательности этих локаций. Как и сборная России по футболу, которая удивила своими победами и влюбила в себя болельщиков, загородный рынок Петербурга после длительной паузы проявляет активность и набирает обороты», – считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Жаркая осень
Примечательно, что тренд не исчерпал себя и в дальнейшем. Позитивные тенденции сохранились и в августе, и в сентябре. «Итоги этого сезона гораздо благоприятнее для застройщиков, по сравнению с 2017 годом. Темп реализации участков участниками информационного обмена вырос примерно на 10%, зато домов и секций было продано в разы больше. Около 80% сделок проходит с участками без подряда. Самая популярная цена – от 70 тыс. до 150 тыс. рублей за сотку. Ощутимо возросли объемы продаж дорогих участков верхней ценовой категории. Гораздо больше стало сделок с наделами за 5, 7, 10 млн рублей и выше. В цифрах за лето было заключено 367 сделок: 284 участка, 15 домов и 68 секций. Итоги предварительные, цифры могут еще возрасти, по мере получения данных», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
С ним соглашается руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева. «В этом году мы фиксируем на рынке всплеск продаж таунхаусов. Статистика нашей компании показывает следующее: уже к августу 2018 года мы превысили годовой план продаж по таунхаусам и по участкам. И сделки продолжают подписываться. В связи с этим, а также по итогам выполненных работ, мы подняли цены в проекте "Новые кварталы Петергофа"», – говорит она.
Сделки идут по всем направлениям. «Они зависят от правильного соотношения цены и качества. Лидерство по количеству коттеджных поселков и количеству сделок удерживает Всеволожский район, за ним – Ломоносовский», – отмечает Дмитрий Сперанский. «Интересны живописные северное и северо-восточное направления. Юг дешевле, но природа там не настолько богата красотами и проекты находятся дальше от города», – добавляет Сергей Балуев.
Хорошие перспективы
В целом, эксперты достаточно позитивно оценивают перспективы загородного рынка. «Можно ожидать сохранения текущих тенденций в дальнейшем в части динамики ценовых показателей. Происходящие в долевом строительстве изменения способны в определенной мере оказать влияние на загородный рынок и увеличить интерес к готовым домовладениям, расположенным в привлекательных пригородных локациях», – считает Светлана Московченко.
«Внешние и внутренние экономические факторы повлияют на рост стоимости недвижимости с 2019 года. Это может повлечь всплеск количества сделок за загородном рынке с конца 2018 года, так как выгода такой инвестиции для покупателя очевидна», – отмечает, со своей стороны, Сергей Балуев.
Дмитрий Сперанский в прогнозах более осторожен. «Я вижу, что загородный рынок начал очень осторожный рост. Но тенденция не стойкая – и может быть прервана из-за макроэкономических факторов. Но если потрясений не будет, тренд к росту продолжится. В целом ситуация очень похожа на то, что наблюдалось на рынке недвижимости после потрясений 1998 и 2008 годов», – заключает эксперт.
Многие компании-производители ЖБИ для увеличения спроса модифицируют свою продукцию, но некоторые игроки рынка считают, что выгоднее работать с запросами заказчиков типовых номенклатурных материалов.
Объемы производства железобетонных изделий продолжают соответствовать общей не самой положительной ситуации на строительном рынке. По данным аналитиков СМ PRO, по итогам семи месяцев (январь–июль) 2018 года выпуск ЖБИ в России сократился на 4,1% по сравнению с началом года и на 3,8% в сравнении с июлем прошлого года – и составил 9,5 млн куб. м.
В настоящее время в наиболее выгодном положении находятся предприятия ЖБИ, находящиеся в собственности у застройщиков. За счет производственных «дочек» девелоперы минимизируют расходы на строительство и загружают собственные заводы работой.
В целом же, чтобы удержать позиции на стагнирующем производственном рынке, многие компании, занимающиеся ЖБИ, решили модернизировать свои технологические линии и продукцию. Некоторые игроки, напротив, выбрали консервативный путь и решили активнее работать с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций.
Больше индивидуальности
Заместитель генерального директора АО «ПИК-Индустрия» Михаил Рогозин отмечает, что последние 5 лет производство ЖБИ активно модернизировалось. Этот процесс связан с тем, что в последнее время изменения претерпевает вся отрасль индустриального домостроения. В частности, менялись требования потребителя к домам. «Покупателю сегодня нужны не серые типовые «панельки», а индивидуальные планировочные решения и эксклюзивные яркие фасады. Наряду с развитием технологий производства меняются нормы и требования, регламентирующие производственные процессы. Безусловно, производители понимают, что морально и физически устаревшее оборудование, рассчитанное исключительно на выпуск панелей образца 80-х и 90-х годов, не выдерживает сравнения с новейшими технологическими линиями и показывает низкий КПД», – считает он.
По словам Михаила Рогозина, сейчас основными технологическими особенностями модернизации заводов ЖБИ (и в частности, предприятий АО «ПИК-Индустрия») является уход от стандартных размеров изделий, жестко установленных габаритов, ориентированность на эксклюзивные фасады и многообразную квартирографию, в которой каждый покупатель найдет вариант для себя.
Схожую позицию по необходимости модернизации предприятий занимает и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он сообщил «Строительному Еженедельнику», что Киришский ДСК, входящий в «ЛенРусСтрой», уже начал серьезную модернизацию, направленную на повышение конкурентоспособности, востребование продукции и снижение ее себестоимости. После ее проведения предприятие будет изготавливать панели, которые смогут использоваться при любой планировке квартир. «На рынке особо востребованной стала продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и покупателя квартир в наших жилых комплексах», – делает выводы Максим Жабин.
Генеральный директор АО «ККПД» (входит в ГК «Патриот») Дмитрий Яценко отмечает, что на их предприятии модернизация была проведена без остановки производства. В рамках модернизации впервые стали использовать гибкие технологии для выпуска трехслойных панелей. «Мы превратили ККПД в современное высокотехнологичное предприятие с автоматизированным компьютеризированным оборудованием. По уровню оснащения оно превосходит многие домостроительные комбинаты», – добавил он.
Ориентация на действительность
Несколько по-другому трактует рыночные задачи в условиях неблагоприятной ситуации в отрасли директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп» Дмитрий Кобец. Любая модернизация на производстве связана с изменением спроса на рынке конкретного продукта. По его словам, в настоящее время сфера строительства претерпевает значительные трудности, связанные с резким сокращением спроса среди населения и коммерческих заказчиков. Поэтому вопрос модернизации производства железобетонных изделий не является актуальным. Сейчас главная задача производителей – обеспечить работой имеющиеся мощности.
«Спрос на строительные объекты не позволяет экспериментировать и предлагать что-то принципиально новое, поэтому заказчики в лице крупных строительных компаний нуждаются в типовой номенклатуре железобетонной продукции. Имеющиеся мощности заводов по изготовлению железобетонных изделий в Петербурге и Ленинградской области полностью отвечают текущим запросам покупателей. В настоящее время производство нашей компании отвечает потребностям заказчика и не нуждается в модернизации. Основной акцент руководство завода делает на текущем состоянии оборудования для поддержания необходимого качества выпускаемой продукции», – отмечает Дмитрий Кобец.
По мнению генерального директора компании «Перспектива» Андрея Семёнова, ситуация на рынке неоднозначна и зависит от множества внешних факторов. Поэтому сейчас продаются и уходят с рынка как технологически старые, так и вполне современные заводы, в том числе в Петербурге и Ленобласти. Негативное воздействие на отрасль, по его словам, прежде всего оказывает невыполнение своих обязательств поставщиками инертных материалов (входящих в состав ЖБИ), неплатежи со стороны потребителей.
Мнение
Дмитрий Кобец, директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп»:
– Технологические особенности модернизации заводов железобетонных изделий сводятся к тому, чтобы сократить время полного цикла производства номенклатурной единицы, а также уменьшить количество оборудования и персонала, занятого в этом цикле. Кроме того, новые технологии должны гарантировать повышение качества выпускаемой продукции, расширять номенклатурный ряд. Реальный опыт модернизации демонстрирует примерно такую же картину: масштаб изменений у каждого производства разный, однако результаты таких изменений в той или иной степени соответствуют тенденциям рынка.