Апартаменты: между жильем и гостиницами. Актуальные тренды сегмента
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в последние годы показывает интенсивный рост, и, по оценке экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. Однако есть вопросы, которые требуют урегулирования.
Про данным Knight Frank St Petersburg, к концу прошлого года число юнитов в апарт-проектах, строящихся в Северной столице, достигло примерно 11,1 тыс. единиц. Рост по сравнению с итогами 2018 года (5,8 тыс. юнитов) составил порядка 90%.
«В Петербурге предложение на рынке апартаментов в целом выросло на 56% в юнитах, но снизилось на 7,5–8% в количестве проектов. Сейчас в продаже 48 проектов из 56 корпусов на 7877 апартаментов», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, в первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405,2 тыс. кв. м). Оставшиеся 26% сформированы бизнес-классом (154,6 6 тыс. кв. м). Всего по итогам 2019 года в Петербурге было продано около 3 тысяч юнитов.
Тренды года
Эксперты выделяют ряд базовых трендов, влияющих на развитие этого сегмента. В частности, характерным трендом в прошлом году стало увеличение размера проектов. «Строительство апарт-комплексов с числом юнитов свыше тысячи единиц перестало быть сенсацией. Среднее количество номеров в проектах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 году, составляет около 1,5 тыс., тогда как в 2018-м этот показатель был всего 317 апартаментов», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
При этом, в отличие от Москвы, в Северной столице наблюдается подавляющее преобладание сервисных апартаментов. По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, их доля достигла примерно 82% (от общего числа юнитов на рынке). На так называемое псевдожилье приходится 10%, рекреационные апартаменты – 6%, элитные проекты – 2%. Причем за три года (2017–2019) доля сервисных апартаментов выросла на 55 п. п.
По словам Андрея Косарева, ушедший год можно назвать в определенном смысле переломным для рынка апартаментов. «Он знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов. Они начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать в свете операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации», – считает он.
Эксперты Colliers International экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Еще один важный фактор – все более возрастающая роль управляющих компаний. Девелоперы апартаментов создают свои управляющие компании. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – например, Zenith PM и «МТЛ.Апарт». Появился в Петербурге и апарт-отель под управлением международного оператора IHG – StayBridge Suites. «Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квазижилье или даже в офисы», – отмечает Андрей Косарев.
Что в перспективе?
По оценке экспертов, рост в сегменте продолжится. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
«В 2020 году появится еще около пяти-восьми проектов в нише апарт-отелей, рынок вырастет примерно на 3–5 тыс. юнитов. Скорее всего, будут развиваться крупные проекты с компиляцией нескольких брендов внутри – это ускоряет продажи. Цены в сегменте апарт-отелей вырастут примерно на 7%, спрос продолжит рост, но не такой интенсивный, как предыдущие три-четыре года», – прогнозирует Ольга Шарыгина.
По оценке экспертов, ключевую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – говорит Светлана Московченко.
Вопрос о терминах
В то же время развитие сегмента может столкнуться с определенными сложностями, связанными, в частности, и с законодательной неурегулированностью некоторых вопросов. Речь идет прежде всего о том, что одним термином «апартаменты» называются как сервисные проекты, так и псевдожилье.
Очень характерна в этом смысле инициатива, с которой недавно выступил депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов. Его запрос к губернатору города Александру Беглову был утвержден ЗакСом. Депутат достаточно однозначно трактует термин «апартаменты» как синоним псевдожилья.
«Строительство псевдожилья под видом апарт-отелей порождает ряд проблем для граждан, которые покупают апартаменты, а также для жителей прилегающих территорий. Поскольку при проектировании и строительстве псевдожилья не учитываются важные, предусмотренные Нормативами градостроительного проектирования Петербурга и Правилами землепользования и застройки параметры обеспечения местами в дошкольных образовательных учреждениях, общеобразовательных учреждениях, требования по числу парковочных мест, озеленению и отсутствию вблизи промышленных предприятий», – пишет Александр Рассудов в запросе.
Примечательно, что идея ввести нормативы по созданию мест в соцобъектах для апарт-комплексов выдвигается уже не в первый раз. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев предлагал ввести такие обременения для проектов, в юнитах которых имеются кухонные уголки. Звучали подобные законодательные инициативы и на федеральном уровне.
Характерно, что параллельно принимаются законы, исходящие из подхода, что апартаменты являются разновидностью мест временного проживания. В рамках этой концепции было решено обязать апарт-отели проходить классификацию по присвоению «звезд», и эта практика уже получила распространение. При этом очевидно, что предъявление к одному и тому же объекту требований и как к жилью, и как к гостинице абсурдно.
Сергей Мохнарь соглашается, что из-за терминологической неопределенности понятия «апартамент» такой вопрос действительно существует. «Думаю, что проблема нуждается в четком законодательном урегулировании. Необходимо понятийно на нормативном уровне разделить апарт-отели и псевдожилье. И, соответственно, применять к ним разные требования. На мой взгляд, это вполне решаемая задача», – считает эксперт.
Впрочем, Александр Рассудов также выступает не за тотальное обременение всех апарт-проектов созданием социальной инфраструктуры, а именно за законодательное отграничение гостиниц и апарт-отелей от псевдожилья. «Это вполне можно сделать. Было бы желание», – говорит он.
По мнению экспертов, решение этого вопроса может снять потенциальные препятствия на пути развития сегмента апартаментов.
Комитет по строительству Петербурга отчитался о вводе жилья после реконструкции или нового строительства по итогам мая и пяти месяцев 2015 года. Так, по данным ведомства в мае 2015 года в городе было введено в строй 168 135,1 кв. м жилья.
«Золото» на счету Московского района с показателем по вводу в 52 241,4 кв. м (4 дома на 1008 квартир). «Серебро» досталось Приморскому району, где было построено 44 309,2 кв. м или 12 домов на 582 квартиры. «Бронза» у Красносельского района, где было введено в строй 26 900,1 кв. м (9 домов на 615 квартир).
По итогам пяти месяцев 2015 года в Петербурге было введено 1 272 067 кв. м жилья – 700 домов на 22 309 квартир, что составляет 47% от общего объема запланированного ввода. Лидером стал Приморский район, где было сдано 225 433,7 кв. м жилья (55 домов на 3933 квартиры). На втором месте оказался Московский район с показателем ввода в 172 928,4 кв. м (10 домов на 3564 квартиры), а на третьем – Адмиралтейский район, где было построено 139 463,8 кв. м (6 домов на 2527 квартир).
Среди застройщиков, которые сдали свои жилые объекты в мае 2015 года – ООО «НПО «Пигмент», 181, ООО «Юнит», ООО «Инвест-строй-проект», ООО «Фаворит», ООО «ИСК «СФЕРА».
Помимо жилищного строительства, в мае была завершена реконструкция здания ГОУ ДО «Спортивная детско-оздоровительная школа Олимпийского резерва №1» на Лиговском проспекте. На Тамбовской улице произведена реконструкция здания СПб ГУ «Городской пункт учета граждан «БОМЖ», где теперь появилось отделение временного пребывания для лиц, нуждающихся в постоянном уходе. В поселке Шушары построено здание салона продажи и обслуживания автомобилей.
Также в мае был введен в эксплуатацию центр лечебной физкультуры с навесом для занятий на открытом воздухе и центр релаксации при санатории в Сестрорецке. В Красносельском районе построен завод по производству строительных изделий из тонколистовой стали. В том числе в рамках празднования 70-летия со Дня Победы в районе состоялось открытие Триумфальной арки – «Арки Победы».
Надежные противопожарные системы становятся все более востребованными как собственниками готового жилья, так и девелоперами. Одной из причин роста этого рынка эксперты называют изменения в регламентах по ремонту зданий и в нормах пожарной безопасности в строительстве, а также неуменьшающееся число пожаров.
Согласно данным аналитиков, российский рынок систем безопасности в целом составляет около 8 млрд USD. Системы охранной и пожарной безопасности занимают примерно треть от этого объема.
Одним из драйверов роста рынка систем пожарной безопасности аналитики компании Research and Markets называют изменения в регламентах по ремонту зданий и в нормах пожарной безопасности в строительстве.
Новые возможности для развития рынка пожарной безопасности открываются также благодаря росту строительства инфраструктуры. Одновременно высоким остается количество возгораний, приводящих к большим пожарам, потерям человеческих жизней и ущербу бизнесу. По прогнозу исследователей компании Research and Markets, в период до 2018 года большинство предприятий увеличат свои инвестиции в обеспечение пожарной безопасности. Особенно это касается объектов нефтегазовой отрасли и энергетики.
Законодательство на страже
Сергей Кот, директор департамента «Интегрированные системы» компании «АЛПРО», рассказал, что определяющим нормативом пожарной безопасности в России является Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
«Нормативы регулярно пересматриваются с целью лучшего соответствия современному уровню технологий и материалов, в том числе новых: происходит поиск более четких формулировок и гармонизации схожих требований в различных нормативах», – добавляет специалист.
«Сегодня наблюдается тенденция к ужесточению требований по пожарной безопасности. Какие-то нормы действительно нужны. Какие-то совершенно абсурдны, а часть из них вообще представляет собой лобби отдельных компаний», – высказал свою точку зрения Вячеслав Фисенко, менеджер проекта ООО «ИК-Противопожарные системы».
Сергей Филатов, генеральный директор ООО «Интеф», пояснил, что строящиеся объекты как общегражданского, так и промышленного назначения проектируются изначально по действующим на текущий момент противопожарным нормам, иначе они не пройдут экспертизу.
«В готовых зданиях, построенных ранее, при реконструкции, капремонте, изменении функционального назначения объекта противопожарные системы должны быть спроектированы и выполнены в соответствии с действующими нормами. Но закон позволяет сохранять существующие работоспособные противопожарные системы в частях, не подвергаемых реконструкции», – заключил эксперт.
По словам Сергея Филатова, российские нормы предусматривают использование пяти типов систем пожаротушения: водяные, пенные, порошковые, газовые и аэрозольные, которые существенно различаются по экономическим показателям, эксплуатационным характеристикам, степени воздействия огнетушащих веществ на людей и материальные ценности.
Эксперт говорит, что нормы пожарной безопасности предписывают оснащение объектов пожарной сигнализацией или автоматическим пожаротушением в зависимости от функционального назначения, категории пожарной опасности, площади, этажности, пожарной нагрузки, посещаемости и других подобных факторов. «Стоимость противопожарной системы зависит от применяемого оборудования, типа объекта (жилой дом, промышленное здание и т. д.), его площади, объема и др. Ориентировочные удельные стоимостные показатели противопожарных систем составляют от 100 рублей за 1 кв. м площади для обычной пожарной сигнализации в офисном здании и до более 6 тыс. рублей за 1 куб. м защищаемого объема для газовой системы автоматического пожаротушения высоковольтной трансформаторной подстанции», – уточнил Сергей Филатов.
Вячеслав Фисенко сказал, что, например, стоимость оснащения противопожарными системами гипермаркета типа «О’Кей» или «Лента» составляет в среднем 15 млн рублей. «Не всегда «маленький» объект дешевле крупного. Чем меньше площадь, тем выше удельная стоимость затрат на 1 кв. м, поскольку, как правило, комплект центрального оборудования один и тот же. Например, насосная станция для тушения стоит около 3 млн рублей. И дальше не имеет значения, тушить 100 или 10 тыс. кв. м», – заключил он.
Широкий рынок
Сергей Филатов отметил, что на российском рынке представлено большое количество производителей противопожарных систем – как отечественных, так и зарубежных. «При этом можно отметить, что отечественные фирмы разработали много новых высокоэффективных продуктов, которые зачастую не имеют зарубежных аналогов и не уступают импортным по надежности и при этом дешевле», – добавил эксперт.
Организаций, которые предлагают проектирование и установку противопожарных систем, на рынке Петербурга также очень много. «Конкуренция сильная. Крупных игроков не больше сотни. При этом компании, которые предлагают полный спектр услуг по проектированию, монтажу, сервису противопожарных систем, как правило, имеют эксклюзивные договоры с производителями оборудования, такими как ЗАО «АРТСОК», НПО «Пожарная автоматика сервис», ООО «АСПЕКТ», ГК «ЭПОТОС», ЗАО «Каланча», НПФ «Пламя», ЗАО НВП «Болид», ООО «Аргус-спектр» и др.», – рассказал он.
Вячеслав Фисенко также отмечает высокую конкуренцию в этом сегменте. «К сожалению, «пожаркой» у нас может заниматься кто угодно и как угодно. Тысячи производителей, еще больше монтажных организаций. Цена входа в бизнес относительно невелика. Если выбирать мелкие компании, которые предлагают сделать дешевле, то это большой риск. С другой стороны, крупные организации завышают стоимость и зачастую привлекают в качестве субподрядчиков все тех же мелких игроков рынка. В основном все зависит от индивидуальной порядочности и компетентности представителей бизнеса», – заключил Вячеслав Фисенко.