Апартаменты: между жильем и гостиницами. Актуальные тренды сегмента
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге в последние годы показывает интенсивный рост, и, по оценке экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. Однако есть вопросы, которые требуют урегулирования.
Про данным Knight Frank St Petersburg, к концу прошлого года число юнитов в апарт-проектах, строящихся в Северной столице, достигло примерно 11,1 тыс. единиц. Рост по сравнению с итогами 2018 года (5,8 тыс. юнитов) составил порядка 90%.
«В Петербурге предложение на рынке апартаментов в целом выросло на 56% в юнитах, но снизилось на 7,5–8% в количестве проектов. Сейчас в продаже 48 проектов из 56 корпусов на 7877 апартаментов», – со своей стороны, отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, в первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405,2 тыс. кв. м). Оставшиеся 26% сформированы бизнес-классом (154,6 6 тыс. кв. м). Всего по итогам 2019 года в Петербурге было продано около 3 тысяч юнитов.
Тренды года
Эксперты выделяют ряд базовых трендов, влияющих на развитие этого сегмента. В частности, характерным трендом в прошлом году стало увеличение размера проектов. «Строительство апарт-комплексов с числом юнитов свыше тысячи единиц перестало быть сенсацией. Среднее количество номеров в проектах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 году, составляет около 1,5 тыс., тогда как в 2018-м этот показатель был всего 317 апартаментов», – отмечает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
При этом, в отличие от Москвы, в Северной столице наблюдается подавляющее преобладание сервисных апартаментов. По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, их доля достигла примерно 82% (от общего числа юнитов на рынке). На так называемое псевдожилье приходится 10%, рекреационные апартаменты – 6%, элитные проекты – 2%. Причем за три года (2017–2019) доля сервисных апартаментов выросла на 55 п. п.
По словам Андрея Косарева, ушедший год можно назвать в определенном смысле переломным для рынка апартаментов. «Он знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов. Они начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать в свете операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации», – считает он.
Эксперты Colliers International экстраполировали имеющиеся тренды роста номерного фонда апарт-отелей и классических гостиниц Петербурга на перспективу ближайших четырех лет. По их оценке, в 2019 году общее число юнитов в апарт-проектах составляло 18% от суммарного объема фонда. В 2021 году показатель составит уже 40%, а в 2023-м – 54%. Таким образом, при сохранении имеющихся тенденций, апарт-отели составят жесткую конкуренцию гостиницам.
Еще один важный фактор – все более возрастающая роль управляющих компаний. Девелоперы апартаментов создают свои управляющие компании. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – например, Zenith PM и «МТЛ.Апарт». Появился в Петербурге и апарт-отель под управлением международного оператора IHG – StayBridge Suites. «Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квазижилье или даже в офисы», – отмечает Андрей Косарев.
Что в перспективе?
По оценке экспертов, рост в сегменте продолжится. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
«В 2020 году появится еще около пяти-восьми проектов в нише апарт-отелей, рынок вырастет примерно на 3–5 тыс. юнитов. Скорее всего, будут развиваться крупные проекты с компиляцией нескольких брендов внутри – это ускоряет продажи. Цены в сегменте апарт-отелей вырастут примерно на 7%, спрос продолжит рост, но не такой интенсивный, как предыдущие три-четыре года», – прогнозирует Ольга Шарыгина.
По оценке экспертов, ключевую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 10–12% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты в апарт-отеле, выглядят очень выигрышно», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – говорит Светлана Московченко.
Вопрос о терминах
В то же время развитие сегмента может столкнуться с определенными сложностями, связанными, в частности, и с законодательной неурегулированностью некоторых вопросов. Речь идет прежде всего о том, что одним термином «апартаменты» называются как сервисные проекты, так и псевдожилье.
Очень характерна в этом смысле инициатива, с которой недавно выступил депутат Законодательного Собрания Петербурга Александр Рассудов. Его запрос к губернатору города Александру Беглову был утвержден ЗакСом. Депутат достаточно однозначно трактует термин «апартаменты» как синоним псевдожилья.
«Строительство псевдожилья под видом апарт-отелей порождает ряд проблем для граждан, которые покупают апартаменты, а также для жителей прилегающих территорий. Поскольку при проектировании и строительстве псевдожилья не учитываются важные, предусмотренные Нормативами градостроительного проектирования Петербурга и Правилами землепользования и застройки параметры обеспечения местами в дошкольных образовательных учреждениях, общеобразовательных учреждениях, требования по числу парковочных мест, озеленению и отсутствию вблизи промышленных предприятий», – пишет Александр Рассудов в запросе.
Примечательно, что идея ввести нормативы по созданию мест в соцобъектах для апарт-комплексов выдвигается уже не в первый раз. Глава Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев предлагал ввести такие обременения для проектов, в юнитах которых имеются кухонные уголки. Звучали подобные законодательные инициативы и на федеральном уровне.
Характерно, что параллельно принимаются законы, исходящие из подхода, что апартаменты являются разновидностью мест временного проживания. В рамках этой концепции было решено обязать апарт-отели проходить классификацию по присвоению «звезд», и эта практика уже получила распространение. При этом очевидно, что предъявление к одному и тому же объекту требований и как к жилью, и как к гостинице абсурдно.
Сергей Мохнарь соглашается, что из-за терминологической неопределенности понятия «апартамент» такой вопрос действительно существует. «Думаю, что проблема нуждается в четком законодательном урегулировании. Необходимо понятийно на нормативном уровне разделить апарт-отели и псевдожилье. И, соответственно, применять к ним разные требования. На мой взгляд, это вполне решаемая задача», – считает эксперт.
Впрочем, Александр Рассудов также выступает не за тотальное обременение всех апарт-проектов созданием социальной инфраструктуры, а именно за законодательное отграничение гостиниц и апарт-отелей от псевдожилья. «Это вполне можно сделать. Было бы желание», – говорит он.
По мнению экспертов, решение этого вопроса может снять потенциальные препятствия на пути развития сегмента апартаментов.
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в майских указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья – программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Основным документом реализации майских заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» рассчитанная до 2020 года с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Основными задачами программы, помимо развития массового строительства жилья экономкласса, повышения обеспеченности граждан квадратными метрами и поддержки платежеспособного спроса, является создание полноценного рынка арендного жилья, поддержка ипотечного рынка, снижение стоимости «квадрата» как минимум на 20%.
Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн. кв. м жилья в 2015 году, в 2016 году – 81 млн. кв. м., в 2017 году – до 93 млн. кв. метров, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м. жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м. жилья эконом-класса. За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано – в рамках ФЦП "Жилье для российской семьи" в 2015 году будет введено 5 млн кв. метров жилья, в 2016 году – 6 млн кв. метров, в 2017 году –14 млн кв. метров.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получила новое жилье только тысяча. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв м.) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она просто стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов. При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость квадрата составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делает программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать. «Честно говоря, трудно рассчитывать на то, что программа вообще заработает в Ленинградской области, - признается глава Леноблсоюзстроя Георгий Богачев. – Потому что эти минимальные 10 тыс. кв. м за предложенные федералами деньги можно построить где-нибудь в Волхове, но кто его там будет покупать? Основной спрос – вдоль границы с городом, но здесь «квадрат» стоит гораздо дороже. Вот эта «вилка» и тормозит программу».
Спрос ленит строителей
В Петербурге действует собственная пятилетняя программа обеспечения граждан доступным жильем объемом 874 млрд рублей, призванная до 2020 года существенно сократить городскую жилищную очередь. Избалованный стабильным спросом бизнес к сложным сделкам с участием субсидий относится неоднозначно.
Согласно тексту программы, к 2020 году новое жилье получат до 60% семей, подавших соответствующие заявки на жилищную очередь. Субсидии на улучшение жилищных условий получат 73,6 тыс. петербургских семей, льготные кредиты и рассрочки на оплату жилья получат более 5 тыс. семей. Кроме того, за пятилетку должен быть сформирован государственный жилищный фонд города в размере 1,8 млн кв. м. жилья, который позволит обеспечить жильем 32 тыс. семей очередников. Объем финансирования программы составляет 874,1 млрд рублей. Из них 194 млрд – это бюджетные средства (149 млрд приходится на Жилищный комитет), а 679 млрд рублей придут из частного сектора.
Впрочем, сам частный сектор не слишком активен на ниве государственных жилищных программ. Большинство опрошенных «Строительным Еженедельником» застройщиков были кратки – в жилищных программах участия они не принимают. «Сточки зрения рентабельности эти программы рассматривать нельзя. Для бюджета компании это чистой воды благотворительность», - отмахнулся Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Но есть и исключения. По словам начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, компания работает с большинством госпрограмм города и области. Среди них - «Молодежи – доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» и др. По его словам, сделки, проходящие с привлечением субсидий, маткапитала более трудоемки и длительны по времени. В них много нюансов и много требований, предъявляемых к приобретаемой квартире. В среднем, деньги от такой сделки застройщик получает через 3 месяца, а может получить и через полгода.
В 2015 году к нескольким жилищным программам подключился и «Главстрой-СПб». По словам коммерческого директора Алексея Гусева одной из трудностей, с которой сталкиваются желающие реализовать субсидию – это условие приобретения квартиры в доме высокой степени готовности. В таких объектах стоимость жилья уже достаточно высока, и не каждый участник госпрограмм, даже имея первый взнос в размере субсидии, может получить ипотечный кредит на оставшуюся стоимость квартиры.
В ближайшее время начнет работать по программе «Молодежи – доступное жилье» и ГК «КВС», сейчас компания находится на этапе подписания договора с Центром Доступного Жилья (ЦДЖ). Начальник отдела ипотечного кредитования компании Елена Тарабукина считает, что причины низкой бизнес активности связаны с долгой и непростой процедурой аккредитации застройщика ЦДЖ. Центр выдвигает серьезные требования к компаниям. Так, у застройщика должно быть необходимое число сданных объектов, и главное, готовность аккредитуемого жилого комплекса должна составлять не менее 70%. «Большинство строительных компаний долгое время не видели смысла проходить все эти процедуры, так как жильё продавалось довольно быстро и без дополнительных усилий», - говорит эксперт.
Строительство гольф-клубов в России больше всего активизировалось в последние лет пять. Связано это с несколькими факторами. Важным стимулом для развития этого вида спорта стал тот факт, что в 2009 году 13-й олимпийский конгресс в Копенгагене включил гольф в программу летних Олимпиад 2016 и 2020 года. Другим немаловажным фактором в приобщении к гольфу россиян и строительству соответствующей инфраструктуры является то, что этот вид спорта любим крупными политическими деятелями и представителями бизнеса. Например, свою страсть к гольфу не скрывает председатель Государственной Думы РФ Сергей Нарышкин, депутат Светлана Журова и другие представители как законодательной, так и исполнительной власти.
Конкуренция нарастает
В России сейчас действуют уже порядка полусотни гольф-клубов, постоянно проводятся турниры и кубки. Станислав Щукин, президент Региональной спортивной федерации гольфа Ленинградской области, рассказал, что в регионе существуют крупные действующие гольф-клубы и на стадии реализации еще несколько подобных проектов.
Среди действующих объектов – гольф-клуб «Горки», расположенный в Ломоносовском районе. На данный момент в проекте работает 9-луночное поле. В сентябре текущего года состоится открытие 18-луночного поля, соответствующего всем европейским стандартам.
Еще один гольф-клуб расположен в комплексе «Земляничные поляны» также в Ломоносовском районе. В 2016 году здесь намечено открытие 18-луночного поля. Гольф-клуб «Мельничный ручей» строится в городе Всеволожск. Открытие 18-луночного поля намечено на 2017 год. Также существует проект 18-луночного поля в Приозерском районе, недалеко от горнолыжного курорта «Игора». В Стрельне напротив Михайловского дворца также строится 18-луночное поле.
По словам Станислава Щукина, в регионе есть так называемые гольф-парки. Это частные или муниципальные объекты. Например, во Всеволожске есть муниципальный гольф-парк «Песчанка», имеющий девяти луночное поле. В поселке Запорожское расположен частный гольф-парк «Бурное» с полем на 12 лунок. По его словам, конкуренция на рынке усиливается. В итоге к 2017 году в регионе появятся еще четыре гольф-поля.
«Развитие инфраструктуры для гольфа в Ленинградской области началось не так давно. И здесь существует некое противоречие. Для того чтобы спорт стал массовым, он должен быть доступным по цене, а инфраструктура доступной по логистике. Соответственно, чем дальше гольф-поле от черты Петербурга, тем оно менее доступно. Но в конечном счете все зависит от цены. Я считаю, что развитие семейного, детского гольфа (дошкольного и школьного) – это лучший способ сделать этот вид спорта массовым и доступным», – прокомментировал Станислав Щукин.
Не только гольф
Станислав Щукин говорит, что для реализации проекта гольф-клуба нужен комплексный подход. Инвестор должен иметь минимум 100 га земли. Помимо собственной инфраструктуры для гольфа в проекте также должна быть предусмотрена коммерческая недвижимость (отели, рестораны и т. д.) и жилые объекты. «В чистом виде создание только гольф-поля – это закапывание денег», – рассуждает эксперт.
Мнения экспертов сошлись на том, что один из самых удачных в этом отношении проектов в Ленинградской области – это гольф-клуб «Горки» в Ломоносовском районе.
Евгений Иванченко, директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент», рассказал, что если в проекте предусмотрено исключительно строительство гольф-клуба с соответствующей инфраструктурой (сервисные объекты, кафе и рестораны, торговая галерея, специализированные магазины и бутики, игровые зоны для детей, зоны отдыха для взрослых), то период окупаемости проекта может затянуться. По его словам, чаще всего девелоперы стремятся создать комплексный проект – как правило, это коттеджный жилой комплекс с расширенной зоной отдыха. «С точки зрения окупаемости данные проекты правильно рассматривать как объекты долгосрочных инвестиций. Сумма вложений в проект зависит от многих факторов, в первую очередь от местоположения и стоимости участка, существующей инфраструктуры. Средний объем инвестиций в подобный проект составляет 15 млн рублей за 1 га. В нашем регионе для строительства гольф-клубов девелоперы выбирают районы Ленинградской области. Например, гольф-клубы «Горки» и Strawberry fields в Ломоносовском районе», – прокомментировал Евгений Иванченко.
Со своей стороны, Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также отметил, что, исходя из мирового опыта, создание гольф-клуба экономически оправдано только в случае создания инфраструктуры как непосредственно для самого гольфа, так и сопутствующих объектов недвижимости, в первую очередь апартаментов и гостиниц. «Именно создание жилой составляющей дает необходимый экономический запас для реализации всего проекта, кроме того, высококачественная жилая недвижимость, в свою очередь, позволяет создать соответствующий статус гольф-клубу и при правильном подходе дает дополнительные возможности для ландшафтного дизайна», – рассуждает эксперт.
По его словам, если говорить о небольших полях, то их создание возможно и без дополнительной инфраструктурной составляющей, однако экономика таких проектов возможна за границей, где сформирован спрос на гольф, затрагивающий все сегменты потребителей. На северо-западе России с учетом низкой вовлеченности населения в эту игру, климатических особенностей создание открытых небольших полей малоперспективно, а крупные проекты должны включать и дополнительную инфраструктуру, заключил Владислав Фадеев.
Мнение Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Интерес к созданию современных проектов для загородного отдыха (в частности таких, как гольф-клуб) у инвесторов есть. Но определенную трудность представляют сроки окупаемости проекта. Продажа жилья обычно намного доходнее его аренды, даже с учетом интересной концепции загородной базы отдыха. Наиболее эффективным, на наш взгляд, является комплексный формат, где загородный дом отдыха с временным проживанием и организованным тематическим досугом сочетается с возможностью приобрести в собственность земельные участки или готовые загородные коттеджи. Хорошим примером подобного проекта является «Горки Гольф-клуб». Здесь есть вся инфраструктура для гольфа. Вместе с тем проект является коттеджным поселком, где можно купить участок или дом, что обеспечивает основной доход девелоперу.