Торговые «метры» - в зоне стабильности. Итоги развития сегмента в 2019 году
Эксперты, оценивая итоги развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году, в целом говорят о стабильности ситуации. Впрочем, по их оценке, наметился ряд интересных тенденций в этой сфере.
Из всех видов коммерческой недвижимости торговая, пожалуй, наиболее динамично реагирует на появление новых факторов, изменение ситуации на рынке и в экономике в целом. Поэтому, при общей стабильности положения в сегменте, новые тренды могут в перспективе оказать на него серьезное влияние.
По данным отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE, валовой объем предложения качественной торговой недвижимости в Петербурге превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 3 млн приходится на торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Торговые центры
По оценкам экспертов, девелоперская активность в сфере возведения ТРК по-прежнему невелика. По данным Maris, в 2019 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнился на 47,8 тыс. кв. м. В частности, начали работу ТЦ «Перрон», ТК «Индустриальный», ряд гипермаркетов.
По мнению аналитиков JLL, самым заметным новым объектом, открывшимся в Петербурге в 2019 году, стала первая очередь аутлета Fashion House на Таллинском шоссе. Причем это вполне отчетливо сформировавшийся тренд. Так, в 2018 году был также открыт лишь один сравнительно крупный торговый центр и это также был аутлет – вторая очередь Outlet Village Pulkovo.
«Лидерами по объему предложения торговых площадей выступают самые густонаселенные административные районы города, в состав которых входят территории активного жилищного строительства, а именно Приморский, Московский и Выборгский», – говорит руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева.
«При этом классические арендаторы торговых центров, ритейлеры, стали более требовательны к выбору локации в объектах. В том числе поэтому, несмотря на минимальную девелоперскую активность по строительству новых торговых центров, средний уровень вакантности в городе не стремится к нулю. В качественных торговых центрах Петербурга, по итогам 2019 года, свободно 3,6% площадей, что на 0,5% больше, чем год назад», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
На снижение востребованности новых площадей и, как следствие, низкую девелоперскую активность, по ее мнению, влияет еще ряд факторов. «Снижение покупательной способности граждан, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки, с другой, привели к снижению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов. В этих условиях с целью повышения посещаемости собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов, привлекая популярные бренды. Кроме того, уделяют больше внимания повышению качества объекта. Все эти меры направлены на то, чтобы покупатели проводили больше времени в торговых центрах», – говорит эксперт.
Street retail
Итоги года в сфере street retail также демонстрируют равновесное положение в этом сегменте рынка. По данным Knight Frank St Petersburg, всего за 2019 год открылось и закрылось примерно одинаковое количество торговых точек. Причем такой баланс характерен для всех видов локаций – основных и второстепенных торговых коридоров как центральных, так и спальных районов. При этом по итогам года ротация арендаторов составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
На конец 2019 года общий объем вакантных площадей в торговых помещениях street retail составил 41,3 тыс. кв. м. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает их долю в общем объеме предложения в городе в среднем на уровне 7%, что ниже прошлогоднего показателя на 1 п. п.
При этом, по оценке экспертов Colliers International, средний показатель вакантности заметно вырос на центральных торговых коридорах Петербурга. Увеличение, по их данным, составило по итогам 2019 года на 3,4 п. п. – до 8,2%. При этом больше всего площадей в street retail освободилось на Старо-Невском проспекте: если на конец 2018 года там пустовало 3% помещений, то к концу 2019-го уровень вакантности вырос до 13,7%.
По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, на фоне роста интернет-торговли и образования конкуренции среди компаний рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге. При этом сильные игроки с современными, регулярно обновляемыми концепциями продолжают наращивать свое присутствие. «Будущее за компаниями, которые быстрее реагируют – форматом, товарной матрицей, ценообразованием на меняющиеся запросы современного покупателя, которые способны предложить клиенту релевантные продукт или услугу», – считает он. При этом на ликвидные локации по-прежнему сохраняется очередь – со своей стороны, отмечает Николай Пашков.
«В целом по рынку арендные ставки за 2019 год также изменились незначительно. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом составила в среднем 2%», – говорит он. По словам эксперта, причиной слабого роста показателя являются как сбалансированное состояние рынка, так и тот факт, что ставки уже находятся на довольно высоком уровне.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). «В связи с повышенным интересом к Малой Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительный рост отмечен на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%», – отмечает она.
Актуальные тренды
На рынок торговой недвижимости, помимо уже отмечавшегося роста интернет-торговли и развития сервисов доставки, по мнению экспертов, повлиял ряд трендов.
Так, по данным JLL, за 2019 год доля заведений общепита в структуре открытий в торговых центрах Петербурга составила 21%, что в 2,5 раза выше показателя прошлого года (8%). При этом доля развлечений сократилась с 11% в 2018 году до 4% в 2019 году (напомним, с начала 2010-х годов их объем в ТРК поступательно рос, и только последние два года наблюдается обратная тенденция).
Теперь на место операторов в сегменте развлечений пришли более эффективные и платежеспособные форматы. В основном речь о развитии гастрономических концепций: обновлении фуд-кортов либо размещении фуд-холлов. Модный сегодня в обеих столицах формат привлекает большое количество жителей и гостей города, а в условиях холодного и дождливого климата Петербурга этот целевой трафик перетягивает спрос с центральных улиц. Фуд-холлы открылись в ТРЦ «Галерея», на территории Василеостровского рынка, в ТРK «Сити Молл» и на курорте «Охта Парк». Анонсированы подобные проекты в дисконт-центре «Варшавский экспресс» и в ТРЦ Leo Mall. «В 2020 году данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями», – соглашается Анна Лапченко.
Существенного роста девелоперской активности эксперты пока не ожидают. По данным JLL, в 2020 году ожидается завершение строительства третьей очереди Outlet Village Pulkovo, четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад» и торгового центра на месте кинотеатра «Спутник» на улице Бабушкина. Продолжатся реконцепция устаревших ТЦ, точечная ротация существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительство небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.
Аналитики Maris напоминают, что в 2019 году был сдан в эксплуатацию самый крупный в Европе центр мебели и интерьера «Кубатура», GLA которого составляет 110 тыс. кв. м. «Кубатура» расположена на улице Фучика, 9, и ее открытие намечено на май 2020 года.
По словам Николая Пашкова, на сегмент street retail особое влияние будет оказывать позиция городских законодателей, «которые, судя по всему, задались целью минимизировать распространение коммерческих площадей в жилых объектах». Объясняется это желание главным образом недовольством граждан, в них проживающих.
В первую очередь это касается центра города и заведений общепита «вечернего формата». «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 года. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», – говорит Анна Лапченко.
Директор по развитию региона «Бургер Кинг Россия» Евгений Козлов сообщил, что компания уже отказалась от идеи арендовать четыре помещения под свои заведения из-за потенциальной возможности конфликтов с жителями домов, в которых они расположены. «В связи с этим вырос интерес к размещению на площадях в торгово-развлекательных центрах», – добавил он.
Сохранит в свое влияние и фактор сезонности. «Мы ожидаем, что в I и II кварталах 2020 года, в преддверии высокого туристического сезона, средний уровень вакансии на торговых коридорах Петербурга планомерно снизится, в основном – за счет открытия новых заведений общепита», – считает Владимир Каличава. «В преддверии проведения в Петербурге ряда матчей Чемпионата Европы по футболу 2020 года, в связи с большим туристическим потоком, в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией», – добавляют аналитики Knight Frank St Petersburg.
BIM-технологии в российском строительстве используются недостаточно эффективно. А подсчитать экономический эффект от внедрения информационного моделирования не берется почти никто из девелоперов.
На площадке Петербургского международного инновационного форума девелоперы, инженеры и исследователи обсудили специфику внедрения BIM-технологий в сферах проектирования, строительства и ЖКХ. Участники обменялись опытом в части использования BIM, озвучили трудности, с которыми сталкиваются девелоперы и проектировщики, и поразмышляли о том, как скоро информационное моделирование станет полноценной компонентой не только на стадии проектирования, но и на других этапах жизненного цикла здания.
BIM-модель на стадии проектирования
В России под BIM-технологиями понимают минимальный набор функций, что по факту далеко от полноценного определения этого термина, считает заведующий кафедрой информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве Московского государственного строительного университета Александр Гинзбург: «Идея BIM – это накопление информационной базы по проекту, по всем видам работам, конструкциям – по всему, что необходимо для комплексного представления объекта».
По мнению эксперта, на данном этапе трудность заключается в том, что нет однозначного понимания объемов информации, вносимой в модель. Неясно, кто является владельцем BIM-модели, когда проектирование завершено. Как правило, BIM-модель используется только на стадии проектирования, и данные, необходимые для эксплуатации, не закладываются в полном объеме. Эксперты считают, что реальную отдачу от BIM-модели можно получить как раз на этапе эксплуатации объекта.
Здание – лишь один из элементов среды жизнедеятельности. BIM-модель, вписанная в геоинформационную модель, становится частью информационной модели жизненной среды, которой также можно управлять, делать ее эффективной и рассматривать как единое информационное пространство. «Говоря об эффективности BIM, нужно понимать, что мы имеем дело только с кусочком глобальной информационной модели», – заключил Александр Гинзбург.
Мизерное количество компаний «полного цикла» отметил и директор Института экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости Московского государственного строительного университета Дмитрий Семернин. Команда института в ходе исследования внедрения BIM в России столкнулась с проблемой: во-первых, оказалось, что крайне мало компаний практикуют BIM. Во-вторых, внедрение информационного моделирования происходит факультативно, его эффективность компаниями не оценивается. «Пока BIM внедряется скорее как венчурный проект, никто даже не считает, окупится он или нет. И это не совсем BIM, а внедрение некоторых инструментов автоматизации: проектирования, управления строительством. Их никто не интегрирует», – с сожалением констатировал господин Семернин.
Среди основных проблем внедрения он перечислил квалификацию персонала, закупку программного обеспечения, сложность интеграции программного комплекса со сметной базой, что позволило бы оптимизировать процессы. Кроме того, в проектах часто обнаруживается несоответствие нормам СанПиН. «Школу проектирования необходимо перестроить под BIM», – уверен Дмитрий Семернин.
На это директор инженерно-строительного института Санкт-Петербургского политехнического университета Петра Великого Николай Ватин ответил, что обучать студентов работе с BIM начинают уже с первого курса. А в ходе довузовской подготовки школьникам, начиная с 7-го класса, доступны курсы 3d-моделирования в Ревит.
Заместитель директора по развитию компании Bonava Александр Бойцов оценивает уровень внедрения BIM в России как достаточно высокий. С учетом того, что технологии информационного моделирования пришли в Россию не так давно, строительная отрасль показывает высокие темпы освоения BIM, считает он. «Прогресс за последние 2-3 года есть, мы достигаем своих результатов быстрее, чем наши коллеги на Западе, – уверен господин Бойцов. – BIM имеет различные уровни внедрения, в Петербурге это первый этап».
Практики успеха
Говоря о реальном опыте внедрения BIM, представитель Bonava рассказал, как благодаря использованию информационной модели на одном из объектов компании удалось найти ошибку в проекте по подсчету продаваемых квадратных метров. «Мы нашли 400 кв. м в проекте, где всего было 18 тыс. кв. м, таким образом модель окупилась в первый месяц в 10 раз», – привел пример господин Бойцов. Также BIM-модель позволила на ранних стадиях выявить ошибки в инженерных сетях, которые при традиционном проектировании могут всплыть только на стадии ввода в эксплуатацию. Особенно это актуально при монтаже сетей: трехмерные чертежи упрощают работу инженеров.
«Нужно принять преимущества BIM, интегрировать в бизнес-процессы и понять, что главный в этой работе не проектировщик и не экспертиза, а заказчик, который ставит задачу прибыльного проекта», – считает Бойцов.
Неуловимая эффективность
Использование BIM помогает снизить не только количество ошибок при проектировании, но и риски в целом, в том числе при эксплуатации здания, в конечном счете это и дает эффект экономии. Господин Бойцов подчеркнул, что при высоком уровне требований заказчика стоимость традиционного проекта и BIM не будет сильно отличаться.
Начальник отдела комплексного строительства ООО «НТЦ «Эталон» Анастасия Плуталова также поделилась положительным опытом применения информационных технологий. Контролировать строительство с помощью BIM в компании начали 4 года назад. За этот период с применением технологии было построено более 1,2 тыс. кв. м, еще около 700 тыс. кв. м – на этапе реализации. Главные эффекты от использования информационной модели – оптимизация графика строительства, контроль качества и безопасности.
При этом экономическая эффективность использования информационной модели сложно поддается подсчету. Пока BIM выполняет функцию инструмента наглядного контроля, снижающего риски дефектов, несчастных случаев и срыва сроков.
В завершение технический директор ОАО КБ ВиПС Кшиштоф Поморски сделал вывод: «BIM использовался в строительстве всегда, а сейчас мы наблюдаем процесс автоматизации и гаджетизации. Россия отстает не из-за неумений проектировщиков, а из-за дефицита финансирования».
Кстати
Пленарное заседание, посвященное инновационному развитию строительной отрасли, было организовано Комитетом по строительству Петербурга, при участии Министерства строительства и ЖКХ РФ. Дискуссия о BIM-технологиях в таком формате состоялась уже во второй раз. Первая прошла в рамках Петербургского международного экономического форума в мае этого года.
Застройщики Петербурга и Ленобласти стали еще осторожнее – за год вывод в продажу новых объектов снизился на 18%.
Покупатели, в свою очередь, продолжают экономить и выбирают предложения с самой низкой ценой. Основные тенденции на рынке жилья эконом-класса с января по сентябрь этого года выяснил «Строительный Еженедельник».
По состоянию на сентябрь 2016 года в Петербурге и Ленобласти первичные продажи открыты более чем в 600 объектах, включая разные очереди комплексов, говорят эксперты. Доля эконом-класса от общего объема рынка занимает 60%.
Хрупкое равновесие
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в I квартале этого года наблюдался ажиотажный всплеск спроса, вызванный возможной отменой ипотеки с господдержкой. «С января по сентябрь эконом-класс чувствовал себя неплохо: спрос оставался на прежнем уровне, с марта-апреля даже наблюдался некоторый рост, – соглашается с ней начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Позже покупатели осознали, что обвала цен не последует, сделки необходимо совершать в реальном времени. Вместе с тем избыток предложения существует, поэтому по-прежнему основная конкуренция застройщиков сосредоточена не в зоне товара, а в области скидок».
В настоящий момент, по оценкам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, спрос и предложение на рынке первичной жилой недвижимости находятся в условном равновесии. За восемь месяцев 2016 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородных территорий (не далее 20 км от КАД) было реализовано более 2,3 млн кв. м жилья сегмента масс-маркет, что на 24% выше результатов аналогичного периода 2015 года. «В то же время вывод новых объектов в продажу замедляется, снижение составило 18%. Сегодня на рынке экспонируется около 4,5 млн кв. м жилья, с октября 2015 года предложение снизилось на 2%», – подсчитал Петр Буслов.
Что касается поведения покупателей, то за последний год, по мнению господина Буслова, оно кардинально не изменилось. Люди продолжают выбирать квартиры с минимальной ценой. Так, до 60% сделок в сегменте массового спроса проходит со стоимостью до 3,5 млн рублей. В августе в структуре спроса лидирующие позиции занимали однокомнатные квартиры (42%), 26% – квартиры-студии, порядка 23% занимает двухкомнатное жилье, 9% – «трешки». Большая часть сделок заключается в жилых комплексах средней и высокой степени готовности.
Строго на юг
По данным аналитиков «Главстрой-СПб», сегодня около 60% предложения жилья эконом-класса приходится на Петербург, 40% – на пригородные территории. Традиционно в Ленобласти больше всего жилья продается во Всеволожском районе – более 700 тыс. кв. м.
Интересно, что на территории Кудрово, Янино, Ручьев, Бугров, Мурино и Сертолово, по информации руководителя проекта Zakadom.ru Сергея Бобашева, на разных этапах строительства находятся около 50 жилых комплексов. «За 2016 год здесь будет сдано около 2,5 млн кв. м», – пояснил эксперт.
На лидирующие позиции по вводу жилья в Петербурге выходит Красносельский район, утверждает Светлана Денисова: «Строительная активность и впредь будет смещена в южные районы города, север исчерпал свой земельный ресурс. На юге остается много неосвоенных территорий, по-видимому, ближайшие перспективы развития сместятся сюда всерьез и надолго». Также самыми объемными по строительству жилья в городе стали Выборгский район (около 200 тыс. кв. м) и Приморский (порядка 60-80 тыс. кв. м).
Цены на уровне
С ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти, по мнению экспертов, все более-менее спокойно. Так, по данным Любавы Пряниковой, под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит: цена за квадратный метр меняется в пределах плюс-минус 5%. При этом повторяется тенденция 2008-2009 годов, когда наиболее чувствительным к колебаниям экономики оказался эконом-класс, снижение цен в котором по сравнению с концом 2014 года составило около 10%.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова сообщила, что средняя стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости в эконом-классе Петербурга составляет 96,7 тыс. рублей, Ленобласти – 64,9 тыс. рублей.
Самые низкие цены на «эконом» в Северной столице, по мнению Петра Буслова, в Пушкинском, Выборгском, Петродворцовом районах. В центральной части города проекты эконом-класса не реализуются.
Если говорить о Ленобласти, то там выгоднее всего продается жилье в новых развивающихся районах. Согласно данным Сергея Бобашева, в 15-20-минутной транспортной доступности от КАД стоимость квадратного метра начинается от 50 тыс. рублей.
Антикризисный переход
По мнению Петра Буслова, к основным трендам на рынке жилья эконом-класса относится оптимизация жилых проектов под снижающиеся доходы населения, уменьшение ипотечных ставок, переход покупателей к крупным надежным компаниям, зарекомендовавшим себя на рынке.
Сергей Бобашев предполагает, что ввод новых объектов до конца года в Петербурге составит около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 2,5-2,7 млн рублей. Объем поглощения, по мнению господина Буслова, составит около 3,3-3,7 млн кв. м жилой недвижимости. «Мы ожидаем сдержанный рост стоимости жилья на уровне 4-5% по итогам года, не считая роста цен за счет растущей готовности проектов. Спрос будет стабильным, на уровне 300-350 тыс. кв. м в месяц», – подытожил эксперт.
Мнения
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Строительные компании привлекают дольщиков заманчивыми условиями покупки, максимальными скидками. Крупные застройщики чувствуют себя уверенно, репутация и опыт позволяют им говорить о грядущем повышении цен в своих рекламных кампаниях. Это говорит о том, что рынок в целом оздоровился и тенденции благоприятные. Возможно, они еще не ярко выражены, но тем не менее алармистские настроения остались в прошлом, рынок вышел на рабочее функционирование. Поскольку осень всегда дает оживление деловой активности, мы ожидаем, что и в этом году ситуация не изменится. Наш комплекс «Огни залива» сдан, квартиры передаются дольщикам, дома активно заселяются. Сейчас к нам приходит большое количество людей с вторичного рынка, которые рассчитывают купить квартиру и сразу переехать. Мы смотрим на окончание года с уверенностью, понимая, что жизнь налаживается.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Я бы сказал, что покупатели стали более разборчивыми в выборе локации и застройщика для покупки жилья. Если раньше они гнались за скидками, акциями и просто низкой ценой квадратного метра, то сейчас стали более вдумчиво подходить к процессу покупки. Наверняка свою роль сыграла череда скандалов с проблемными стройками, задержками ввода из-за отсутствия подключения к инженерным коммуникациям и т. д. Многие отказываются от покупки по телефону или в офисе агентства недвижимости, а предпочитают приезжать на стройку и вживую оценивать микрорайон, в котором им предстоит жить. Именно для таких людей мы регулярно проводим автобусные экскурсии по новостройкам. И мы видим, что люди стали более «подкованными» в плане выбора жилья. В сегодняшней ситуации покупатель отдает предпочтение более качественным проектам, обеспеченным действующей инфраструктурой, достаточным количеством парковочных мест, в проектах, где преобладают полноценные квартиры для всей семьи, а не студии и малометражные однокомнатные квартиры.