Торговые «метры» - в зоне стабильности. Итоги развития сегмента в 2019 году
Эксперты, оценивая итоги развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году, в целом говорят о стабильности ситуации. Впрочем, по их оценке, наметился ряд интересных тенденций в этой сфере.
Из всех видов коммерческой недвижимости торговая, пожалуй, наиболее динамично реагирует на появление новых факторов, изменение ситуации на рынке и в экономике в целом. Поэтому, при общей стабильности положения в сегменте, новые тренды могут в перспективе оказать на него серьезное влияние.
По данным отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE, валовой объем предложения качественной торговой недвижимости в Петербурге превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 3 млн приходится на торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Торговые центры
По оценкам экспертов, девелоперская активность в сфере возведения ТРК по-прежнему невелика. По данным Maris, в 2019 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнился на 47,8 тыс. кв. м. В частности, начали работу ТЦ «Перрон», ТК «Индустриальный», ряд гипермаркетов.
По мнению аналитиков JLL, самым заметным новым объектом, открывшимся в Петербурге в 2019 году, стала первая очередь аутлета Fashion House на Таллинском шоссе. Причем это вполне отчетливо сформировавшийся тренд. Так, в 2018 году был также открыт лишь один сравнительно крупный торговый центр и это также был аутлет – вторая очередь Outlet Village Pulkovo.
«Лидерами по объему предложения торговых площадей выступают самые густонаселенные административные районы города, в состав которых входят территории активного жилищного строительства, а именно Приморский, Московский и Выборгский», – говорит руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева.
«При этом классические арендаторы торговых центров, ритейлеры, стали более требовательны к выбору локации в объектах. В том числе поэтому, несмотря на минимальную девелоперскую активность по строительству новых торговых центров, средний уровень вакантности в городе не стремится к нулю. В качественных торговых центрах Петербурга, по итогам 2019 года, свободно 3,6% площадей, что на 0,5% больше, чем год назад», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
На снижение востребованности новых площадей и, как следствие, низкую девелоперскую активность, по ее мнению, влияет еще ряд факторов. «Снижение покупательной способности граждан, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки, с другой, привели к снижению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов. В этих условиях с целью повышения посещаемости собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов, привлекая популярные бренды. Кроме того, уделяют больше внимания повышению качества объекта. Все эти меры направлены на то, чтобы покупатели проводили больше времени в торговых центрах», – говорит эксперт.
Street retail
Итоги года в сфере street retail также демонстрируют равновесное положение в этом сегменте рынка. По данным Knight Frank St Petersburg, всего за 2019 год открылось и закрылось примерно одинаковое количество торговых точек. Причем такой баланс характерен для всех видов локаций – основных и второстепенных торговых коридоров как центральных, так и спальных районов. При этом по итогам года ротация арендаторов составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
На конец 2019 года общий объем вакантных площадей в торговых помещениях street retail составил 41,3 тыс. кв. м. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает их долю в общем объеме предложения в городе в среднем на уровне 7%, что ниже прошлогоднего показателя на 1 п. п.
При этом, по оценке экспертов Colliers International, средний показатель вакантности заметно вырос на центральных торговых коридорах Петербурга. Увеличение, по их данным, составило по итогам 2019 года на 3,4 п. п. – до 8,2%. При этом больше всего площадей в street retail освободилось на Старо-Невском проспекте: если на конец 2018 года там пустовало 3% помещений, то к концу 2019-го уровень вакантности вырос до 13,7%.
По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, на фоне роста интернет-торговли и образования конкуренции среди компаний рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге. При этом сильные игроки с современными, регулярно обновляемыми концепциями продолжают наращивать свое присутствие. «Будущее за компаниями, которые быстрее реагируют – форматом, товарной матрицей, ценообразованием на меняющиеся запросы современного покупателя, которые способны предложить клиенту релевантные продукт или услугу», – считает он. При этом на ликвидные локации по-прежнему сохраняется очередь – со своей стороны, отмечает Николай Пашков.
«В целом по рынку арендные ставки за 2019 год также изменились незначительно. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом составила в среднем 2%», – говорит он. По словам эксперта, причиной слабого роста показателя являются как сбалансированное состояние рынка, так и тот факт, что ставки уже находятся на довольно высоком уровне.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). «В связи с повышенным интересом к Малой Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительный рост отмечен на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%», – отмечает она.
Актуальные тренды
На рынок торговой недвижимости, помимо уже отмечавшегося роста интернет-торговли и развития сервисов доставки, по мнению экспертов, повлиял ряд трендов.
Так, по данным JLL, за 2019 год доля заведений общепита в структуре открытий в торговых центрах Петербурга составила 21%, что в 2,5 раза выше показателя прошлого года (8%). При этом доля развлечений сократилась с 11% в 2018 году до 4% в 2019 году (напомним, с начала 2010-х годов их объем в ТРК поступательно рос, и только последние два года наблюдается обратная тенденция).
Теперь на место операторов в сегменте развлечений пришли более эффективные и платежеспособные форматы. В основном речь о развитии гастрономических концепций: обновлении фуд-кортов либо размещении фуд-холлов. Модный сегодня в обеих столицах формат привлекает большое количество жителей и гостей города, а в условиях холодного и дождливого климата Петербурга этот целевой трафик перетягивает спрос с центральных улиц. Фуд-холлы открылись в ТРЦ «Галерея», на территории Василеостровского рынка, в ТРK «Сити Молл» и на курорте «Охта Парк». Анонсированы подобные проекты в дисконт-центре «Варшавский экспресс» и в ТРЦ Leo Mall. «В 2020 году данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями», – соглашается Анна Лапченко.
Существенного роста девелоперской активности эксперты пока не ожидают. По данным JLL, в 2020 году ожидается завершение строительства третьей очереди Outlet Village Pulkovo, четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад» и торгового центра на месте кинотеатра «Спутник» на улице Бабушкина. Продолжатся реконцепция устаревших ТЦ, точечная ротация существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительство небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.
Аналитики Maris напоминают, что в 2019 году был сдан в эксплуатацию самый крупный в Европе центр мебели и интерьера «Кубатура», GLA которого составляет 110 тыс. кв. м. «Кубатура» расположена на улице Фучика, 9, и ее открытие намечено на май 2020 года.
По словам Николая Пашкова, на сегмент street retail особое влияние будет оказывать позиция городских законодателей, «которые, судя по всему, задались целью минимизировать распространение коммерческих площадей в жилых объектах». Объясняется это желание главным образом недовольством граждан, в них проживающих.
В первую очередь это касается центра города и заведений общепита «вечернего формата». «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 года. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», – говорит Анна Лапченко.
Директор по развитию региона «Бургер Кинг Россия» Евгений Козлов сообщил, что компания уже отказалась от идеи арендовать четыре помещения под свои заведения из-за потенциальной возможности конфликтов с жителями домов, в которых они расположены. «В связи с этим вырос интерес к размещению на площадях в торгово-развлекательных центрах», – добавил он.
Сохранит в свое влияние и фактор сезонности. «Мы ожидаем, что в I и II кварталах 2020 года, в преддверии высокого туристического сезона, средний уровень вакансии на торговых коридорах Петербурга планомерно снизится, в основном – за счет открытия новых заведений общепита», – считает Владимир Каличава. «В преддверии проведения в Петербурге ряда матчей Чемпионата Европы по футболу 2020 года, в связи с большим туристическим потоком, в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией», – добавляют аналитики Knight Frank St Petersburg.
Ряд петербургских застройщиков в своем маркетинговом арсенале имеет программы, предполагающие преференции при покупке квартир для сотрудников крупных компаний. Судя по наметившимся тенденциям, такая практика, скорее всего, будет получать все более широкое распространение.
Для профессионалов рынка не секрет, что некоторые девелоперы (прежде всего, разумеется, реализующие проекты в верхнем ценовом сегменте) стали предлагать сотрудникам крупных компаний (банки, нефтегазовый сектор, авиакомпании и пр.) льготы при покупке квартир.
Интересно, однако, что ряд ведущих застройщиков Северной столицы отказался рассказать «Строительному Еженедельнику» о своих партнерских программах, признав, впрочем, что таковые имеются. Другие игроки рынка были более откровенны.
Зачем это нужно
Главная причина появления таких программ очевидна: сотрудники лидеров российской экономики – это, безусловно, одна из наиболее платежеспособных категорий наших сограждан, с понятным и стабильным источником дохода. Но есть и другие мотивы. «Партнерские программы позволяют привлечь новых покупателей, проинформировать широкую аудиторию о наших проектах, в том числе по каналам внутренних корпоративных коммуникаций», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Пионер» в Санкт-Петербурге Ян Фельдман.
Генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков обращает внимание на то, что такие программы работают на имидж обеих компаний, в них участвующих. «Выбираем по принципу «Скажи, кто твой партнер, и я скажу, кто ты». Это должны быть лидеры в своей нише, надежные и устойчивые, с высоким уровнем доверия, сотрудники и клиенты которых могут стать нашими потенциальными клиентами», – отмечает он и добавляет: «Такая работа в рамках соглашения, например, с ПАО «Газпром», – это еще одно подтверждение нашего статуса как надежного застройщика и стабильно развивающейся компании».
«Работаете в Газпроме?»
Кстати, именно «Газпром» – наиболее часто упоминаемый участник партнерских программ, что, впрочем, не удивительно. Продолжающееся постепенно перебазирование многочисленных структур и «дочек» мегахолдинга в Петербург, которое ускорится после ввода в эксплуатацию осенью этого года «Лахта Центра», влечет за собой переезд в Северную столицу тысяч их сотрудников. И если сами подразделения «Газпрома» – «лакомый кусочек» для владельцев крупных бизнес-центров, то их работники интересуют именно застройщиков жилья, работающих в бизнес- и премиум-сегментах.
Сотрудники банков (в первую очередь – крупных, часто находящихся под контролем государства) – вторая по популярности категория граждан, которым рады петербургские девелоперы. Кроме того, программа может предполагать финансовое участие и самих банков-партнеров. «У нас подобные программы часто реализуются через предоставление ипотечных кредитов по сниженным ставкам. Для девелоперов подобные программы, безусловно, интересны. Застройщик получает гарантированных платежеспособных клиентов через банк и не несет никаких дополнительных затрат», – отмечает Елена Громова, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park (ГК «Кортрос»).
Профсоюзный дисконт
«Мы предоставляем скидки сотрудникам компаний-партнеров и банков-партнеров. В том числе «Газпрома», Сбербанка, ВТБ, банка «Санкт-Петербург» и других крупнейших отечественных банков (всего 12 банков). Размер такой скидки составляет 2%, она может суммироваться с 15-процентной скидкой при 100-процентной оплате», – говорит директор по маркетингу холдинга RBI Михаил Гущин.
Практически тот же «джентльменский набор» у ГК «Пионер». «Мы сотрудничаем с ПАО «Газпром» по программе «Газпром профсоюзный дисконт». Участники программы получают дополнительную скидку 2% при покупке квартир и апартаментов в наших проектах. Скидка суммируется со всеми действующими на момент покупки акциями. На специальные условия при покупке недвижимости в наших объектах могут рассчитывать и сотрудники банков-партнеров. Их у ГК «Пионер» около двух десятков, среди них крупнейшие российские банки – Сбербанк, ВТБ, банк «Санкт-Петербург», «Промсвязьбанк» и другие. Сотрудникам партнерских банков предоставляется дополнительная скидка в размере 0,5%», – рассказывает Ян Фельдман.
«В рамках программы для сотрудников ПАО «Газпром» и структур, входящих в него, действуют персональная скидка 5%, а при покупке машино-места в паркинге – скидка 11%. Они могут также воспользоваться беспроцентной рассрочкой: при оплате 50% от суммы стоимости квартиры предоставляется персональная скидка в размере 5% на первоначальный взнос», – говорит Игорь Оноков.
По его словам, у компании также действует ряд программ лояльности с банками-партнерами – «Газпромбанком», Сбербанком, ВТБ и другими: «Для каждого банка разработана индивидуальная программа, предусматривающая предоставление скидок и преференций их сотрудникам при приобретении квартир».
Дальше – больше
Девелоперы, уже реализующие партнерские программы, говорят об их эффективности. Не удивительно поэтому, что такую практику стремится внедрить все больше застройщиков. «Мы наблюдаем стабильный спрос среди клиентов, приобретающих наши объекты с помощью партнерских программ», – отмечает Ян Фельдман.
«В настоящее время ведутся переговоры об особых условиях для сотрудников ПАО «Газпром» и его дочерних организаций, которые являются клиентами «Газпромбанка». Покупатели апартаментов в Royal Park получат льготный процент по ипотечному кредиту: ставка по ипотеке должна быть ниже на 1-3 п. п. по сравнению со стандартными», – рассказывает Елена Громова. По ее словам, компания готова расширять такую форму партнерства и рассматривать возможность продаж с преференциями сотрудникам компаний нефтегазовой, авиационной, банковской и других сфер.
Тем же путем пошли девелоперы Gatchina Gardens. «Мы приступили к строительству первого жилого парка в нашем проекте в конце прошлого года, но пока не выпускаем дома в открытую продажу. Это обусловлено как раз тем, что пока квартиры в курортных особняках доступны только по партнерским программам. Сейчас мы ведем переговоры с компаниями нефтегазовой отрасли, сферы гражданской авиации, а также крупными IT-компаниями. В частности, нами заключено соглашение о сотрудничестве с авиакомпанией "Россия"» – рассказывает руководитель проекта города-курорта Наталья Осетрова.
В столице активно набирают обороты мультиформатные проекты, где жилая функция совмещена с апарт-отелями. В Петербурге пока таких объектов немного, однако эксперты полагают, что в будущем их число вырастет.
По данным «Метриум Групп», в 2017 году число проектов, объединяющих в своем составе как квартиры, так и апартаменты, в Москве выросло на 56% по сравнению с 2016 годом. Общее количество мультиформатных комплексов составляет 25, а их доля в суммарном объеме предложения на рынке новостроек достигла 14%. По подсчетам экспертов «Метриум Групп», в 2017 году стартовали продажи 23 новых комплексов апартаментов, причем 9 из них (40%) – мультиформатные проекты, которые включают в свой состав квартиры и апартаменты. Между тем в 2016 году на рынок апартаментов вышло 26 новых комплексов, из которых только четыре относились к мультиформатным. Новые мультиформатные проекты 2017 года относятся преимущественно к массовому сегменту (4 проекта). Еще три – к премиум-классу и один – к бизнес-классу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», обращает внимание, что и в Петербурге растет число таких проектов. По его мнению, подобное сочетание зачастую позволяет сформировать довольно интересные для покупателей предложения. «Для застройщиков такое совмещение позволяет диверсифицировать предложение. За счет расширения ассортимента увеличивается круг потенциальных покупателей», – поясняет он.
В целом, сочетание жилья и апартаментов предполагает и разнообразие сопутствующей инфраструктуры в проекте: для будущих жильцов наличие кафе, магазинов, центров досуга и услуг является дополнительной опцией комфорта. «Минусов в таком сочетании, как показывает практика, не так много. В отдельных случаях дополнительные площади апартаментов могут увеличить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру района. Но зачастую доля апартаментов в таких совмещенных проектах не настолько велика», – полагает г-н Банин.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, уверен, что с точки зрения застройщика мультиформатные проекты – это вынужденный шаг. «Традиционно самым доходным форматом является жилая недвижимость. И если по тем или иным причинам застройщик не может полностью застроить участок жильем, проект дополняют апартаментами. Это позволяет добиться максимально возможной финансовой эффективности».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, говорит, что в среде экспертов есть точка зрения, что жителям квартир может быть некомфортно соседствовать с апартаментами, так как в них часто меняются арендаторы, нет социальной однородности. «Но проекты смешанного формата, как правило, подразумевают все-таки разные корпуса для апартаментов и для квартир – вопрос в том, насколько они разделены между собой», – поясняет она.
Впрочем, несмотря на то, что сегмент апартаментов активно развивается, а формат достаточно востребован у инвесторов, проектов, где апарт-отели совмещены с жилой частью, на рынке немного. «В Петербурге это YE'S Residence (Боровая, 19) и апарт-отель YE'S (Социалистическая, 21) от девелопера «Пионер», апарт-отель «Лофт на Среднем» от Docklands development, небольшой объем апартаментов в ЖК «Граф Орлов» от «Л1».
У застройщика Setl City к такому типу проектов относится ЖК бизнес-класса «Москва» неподалеку от станции метро «Московская», у площади Победы. Жилой комплекс состоит из жилой части и апарт-отеля, где разместятся 417 одно- и двухкомнатных апартаментов с полной отделкой», – рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость».
Г-н Банин также относит к мультиформатным объектам совместный проект корпорации «Мегалит» и группы компаний «Доверие» – ЖК «Дом на Львовской».
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что если у апартаментов и жилья в проекте нет четкого позиционирования, между форматами может возникать конкуренция. «Прежде всего, они должны быть ориентированы на разные группы покупателей. Жилье в таких проектах рассчитано преимущественно на проживание собственников, апартаменты – на инвестиционный спрос. Апартаменты в мультиформатных проектах, как правило, отличаются более мелкими метражами, отделкой, просторными местами общего пользования, а также обязательным наличием программы управления доходностью и сервисных услуг», – отмечает г-жа Тучкова. Что касается цен, говорит она, отделка в апартаментах уравновешивает стоимость квадратного метра в проекте, однако даже с учетом ее наличия бюджет покупки все равно меньше по сравнению с классическим жильем.
Мнение
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Как правило, недвижимость в апарт-отеле стоит примерно на 20% дешевле, чем квартиры в соседних корпусах, предназначенных для постоянного проживания. Это позволяет успешно продавать апартаменты, так как покупательная способность населения сейчас невысока и люди стараются экономить. В связи с этим, в мультиформатных проектах хорошо продаются оба формата недвижимости: и жилая, и коммерческая.
К минусам мультиформатных проектов можно отнести их неоднородный социальный состав. Апартаменты предназначены для сдачи в аренду, а это приводит к частой ротации жителей в таких корпусах.