Торговые «метры» - в зоне стабильности. Итоги развития сегмента в 2019 году
Эксперты, оценивая итоги развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году, в целом говорят о стабильности ситуации. Впрочем, по их оценке, наметился ряд интересных тенденций в этой сфере.
Из всех видов коммерческой недвижимости торговая, пожалуй, наиболее динамично реагирует на появление новых факторов, изменение ситуации на рынке и в экономике в целом. Поэтому, при общей стабильности положения в сегменте, новые тренды могут в перспективе оказать на него серьезное влияние.
По данным отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE, валовой объем предложения качественной торговой недвижимости в Петербурге превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 3 млн приходится на торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Торговые центры
По оценкам экспертов, девелоперская активность в сфере возведения ТРК по-прежнему невелика. По данным Maris, в 2019 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнился на 47,8 тыс. кв. м. В частности, начали работу ТЦ «Перрон», ТК «Индустриальный», ряд гипермаркетов.
По мнению аналитиков JLL, самым заметным новым объектом, открывшимся в Петербурге в 2019 году, стала первая очередь аутлета Fashion House на Таллинском шоссе. Причем это вполне отчетливо сформировавшийся тренд. Так, в 2018 году был также открыт лишь один сравнительно крупный торговый центр и это также был аутлет – вторая очередь Outlet Village Pulkovo.
«Лидерами по объему предложения торговых площадей выступают самые густонаселенные административные районы города, в состав которых входят территории активного жилищного строительства, а именно Приморский, Московский и Выборгский», – говорит руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева.
«При этом классические арендаторы торговых центров, ритейлеры, стали более требовательны к выбору локации в объектах. В том числе поэтому, несмотря на минимальную девелоперскую активность по строительству новых торговых центров, средний уровень вакантности в городе не стремится к нулю. В качественных торговых центрах Петербурга, по итогам 2019 года, свободно 3,6% площадей, что на 0,5% больше, чем год назад», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
На снижение востребованности новых площадей и, как следствие, низкую девелоперскую активность, по ее мнению, влияет еще ряд факторов. «Снижение покупательной способности граждан, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки, с другой, привели к снижению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов. В этих условиях с целью повышения посещаемости собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов, привлекая популярные бренды. Кроме того, уделяют больше внимания повышению качества объекта. Все эти меры направлены на то, чтобы покупатели проводили больше времени в торговых центрах», – говорит эксперт.
Street retail
Итоги года в сфере street retail также демонстрируют равновесное положение в этом сегменте рынка. По данным Knight Frank St Petersburg, всего за 2019 год открылось и закрылось примерно одинаковое количество торговых точек. Причем такой баланс характерен для всех видов локаций – основных и второстепенных торговых коридоров как центральных, так и спальных районов. При этом по итогам года ротация арендаторов составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
На конец 2019 года общий объем вакантных площадей в торговых помещениях street retail составил 41,3 тыс. кв. м. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает их долю в общем объеме предложения в городе в среднем на уровне 7%, что ниже прошлогоднего показателя на 1 п. п.
При этом, по оценке экспертов Colliers International, средний показатель вакантности заметно вырос на центральных торговых коридорах Петербурга. Увеличение, по их данным, составило по итогам 2019 года на 3,4 п. п. – до 8,2%. При этом больше всего площадей в street retail освободилось на Старо-Невском проспекте: если на конец 2018 года там пустовало 3% помещений, то к концу 2019-го уровень вакантности вырос до 13,7%.
По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, на фоне роста интернет-торговли и образования конкуренции среди компаний рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге. При этом сильные игроки с современными, регулярно обновляемыми концепциями продолжают наращивать свое присутствие. «Будущее за компаниями, которые быстрее реагируют – форматом, товарной матрицей, ценообразованием на меняющиеся запросы современного покупателя, которые способны предложить клиенту релевантные продукт или услугу», – считает он. При этом на ликвидные локации по-прежнему сохраняется очередь – со своей стороны, отмечает Николай Пашков.
«В целом по рынку арендные ставки за 2019 год также изменились незначительно. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом составила в среднем 2%», – говорит он. По словам эксперта, причиной слабого роста показателя являются как сбалансированное состояние рынка, так и тот факт, что ставки уже находятся на довольно высоком уровне.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). «В связи с повышенным интересом к Малой Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительный рост отмечен на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%», – отмечает она.
Актуальные тренды
На рынок торговой недвижимости, помимо уже отмечавшегося роста интернет-торговли и развития сервисов доставки, по мнению экспертов, повлиял ряд трендов.
Так, по данным JLL, за 2019 год доля заведений общепита в структуре открытий в торговых центрах Петербурга составила 21%, что в 2,5 раза выше показателя прошлого года (8%). При этом доля развлечений сократилась с 11% в 2018 году до 4% в 2019 году (напомним, с начала 2010-х годов их объем в ТРК поступательно рос, и только последние два года наблюдается обратная тенденция).
Теперь на место операторов в сегменте развлечений пришли более эффективные и платежеспособные форматы. В основном речь о развитии гастрономических концепций: обновлении фуд-кортов либо размещении фуд-холлов. Модный сегодня в обеих столицах формат привлекает большое количество жителей и гостей города, а в условиях холодного и дождливого климата Петербурга этот целевой трафик перетягивает спрос с центральных улиц. Фуд-холлы открылись в ТРЦ «Галерея», на территории Василеостровского рынка, в ТРK «Сити Молл» и на курорте «Охта Парк». Анонсированы подобные проекты в дисконт-центре «Варшавский экспресс» и в ТРЦ Leo Mall. «В 2020 году данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями», – соглашается Анна Лапченко.
Существенного роста девелоперской активности эксперты пока не ожидают. По данным JLL, в 2020 году ожидается завершение строительства третьей очереди Outlet Village Pulkovo, четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад» и торгового центра на месте кинотеатра «Спутник» на улице Бабушкина. Продолжатся реконцепция устаревших ТЦ, точечная ротация существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительство небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.
Аналитики Maris напоминают, что в 2019 году был сдан в эксплуатацию самый крупный в Европе центр мебели и интерьера «Кубатура», GLA которого составляет 110 тыс. кв. м. «Кубатура» расположена на улице Фучика, 9, и ее открытие намечено на май 2020 года.
По словам Николая Пашкова, на сегмент street retail особое влияние будет оказывать позиция городских законодателей, «которые, судя по всему, задались целью минимизировать распространение коммерческих площадей в жилых объектах». Объясняется это желание главным образом недовольством граждан, в них проживающих.
В первую очередь это касается центра города и заведений общепита «вечернего формата». «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 года. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», – говорит Анна Лапченко.
Директор по развитию региона «Бургер Кинг Россия» Евгений Козлов сообщил, что компания уже отказалась от идеи арендовать четыре помещения под свои заведения из-за потенциальной возможности конфликтов с жителями домов, в которых они расположены. «В связи с этим вырос интерес к размещению на площадях в торгово-развлекательных центрах», – добавил он.
Сохранит в свое влияние и фактор сезонности. «Мы ожидаем, что в I и II кварталах 2020 года, в преддверии высокого туристического сезона, средний уровень вакансии на торговых коридорах Петербурга планомерно снизится, в основном – за счет открытия новых заведений общепита», – считает Владимир Каличава. «В преддверии проведения в Петербурге ряда матчей Чемпионата Европы по футболу 2020 года, в связи с большим туристическим потоком, в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией», – добавляют аналитики Knight Frank St Petersburg.
За первый месяц 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 368 669,30 квадратных метров жилья. Всего в различных районах города появилось 58 новых домов на 6 299 квартир.
По словам Андрея Артеева, председателя Комитета по строительству Петербургу, январь этого года стал продуктивным месяцем по количеству построенных жилых домов и введенных в эксплуатацию квадратных метров. «Отмечу, что за январь прошлого года было построено только 12 жилых домов площадью 50,1 тыс. кв. метров. В нашем городе, безусловно, появляются не только объекты жилищного строительства. Например, за счет средств инвесторов завершено строительство реабилитационного центра, предприятия по производству мебели, многофункциональных торгово-досуговых центров и здания кинотеатра», - прокомментировал Андрей Артеев.
Строительство велось в 7 районах Петербурга: Приморском, Калининском, Невском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном, Пушкинском. Бесспорный лидер – Приморский район, где сдано 120 180,3 квадратных метров. Кроме того, 1 дом на 34 квартиры был реконструирован в Петродворцовом районе.
Проектов с развитой подземной частью в Петербурге сегодня единицы, так как это строительство в среднем на 30% дороже наземного. Однако эксперты уверены, что интерес к освоению подземного пространства будет расти.
На сегодняшний день примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, связано это прежде всего с особенностями почвы и тем, что подземное строительство в разы увеличивает стоимость проекта. Из действующих проектов с развитой подземной частью господин Бойков называет ЖК "Ориенталь", БЦ Bolloev Center и ТРЦ "Галерея". Как правило, это точечные объекты высокого класса, кроме того, девелоперы при освоении подземных пространств стараются не опускаться ниже 4 м, поясняет Андрей Бойков.
"Все проекты, когда девелоперы собирались добровольно осваивать подземное пространство, остались в докризисном прошлом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест и в коммерческой, и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга", – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"На фоне крайней нехватки автодорожных и пешеходных тоннелей, современных вместительных парковочных площадок ситуация с отсутствием подобных объектов выглядит особенно парадоксально. Современный мир уже давно размещает под землей целые кварталы. Мы же в этой сфере не сделали практически ничего, хотя все технические, производственные и кадровые возможности для их строительства в Петербурге имеются", - говорит Вадим Александров, генеральный директор ОАО "Метрострой".
Сергей Алпатов, генеральный директор НП "Объединение подземных строителей", уверен, что активно осваивать подземное пространство мешает отсутствие законодательства, регулирующего вопросы строительства подземных сооружений. "Действующий закон о недрах не предусматривает возможность ни купить подземный участок, ни поставить его на баланс. Таким образом, нереально привлечь инвестиции в эту область строительства, так как невозможно определить, чья собственность", – сетует господин Алпатов.
"Основным, чего сейчас не хватает для успешной реализации проектов подземного строительства, является отсутствие своего рода перспективного плана освоения подземного пространства города. Без него появление новых подземных объектов будет по-прежнему носить хаотичный характер, и ни о каком развитии этой отрасли без него мы говорить не сможем", - соглашается с коллегой Вадим Александров.
"Сейчас не требуется искусственно создавать условия для строительства под землей. Необходимо создать такой объект, который привлечет большой поток людей под землю. Это может быть крупный пересадочный узел или переход. Так, например, в Москве достаточно успешно функционирует торговый комплекс "Охотный ряд", – добавляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Строительство под землей, по словам экспертов, в среднем на 30% дороже традиционного. Расхождение в стоимости начинается с 25-30%, а верхняя планка не имеет предела, поскольку чем глубже ведется строительство, тем выше затраты, подсчитал господин Радзимовский. Однако высокая стоимость таких работ, по словам господина Александрова, может компенсироваться за счет снижения затрат на эксплуатацию такого помещения.
Участники рынка уверены, что рано или поздно девелоперам придется уходить под землю, так как свободных пятен в центре практически не осталось, и проблема с парковками год от года только усугубляется.
"Несмотря на сложные геологические условия и уплотненную застройку в историческом центре, инвесторам становится очевидно, что все пути развития городской инфраструктуры так или иначе связаны с освоением подземного пространства. При нынешнем дефиците парковок, сложной логистике и дороговизне земли в Петербурге нет иного выхода – нужно активно строить под землей", – уверена Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой".
Андрей Бойков считает, что предпосылки для развития подземного пространства, в частности парковок, в Петербурге очень большие. Об их организации велось много разговоров, но реальных шагов по реализации проектов предпринято не было, сокрушается господин Бойков.
Вадим Александров настроен оптимистично и считает, что в Петербурге можно и нужно строить под землей, освобождая наземное пространство для зеленых насаждений и пешеходных зон. "Для этого нужна политическая воля, четкая и плановая работа правительства города, рассчитанная на десятилетия вперед", – рассуждает господин Александров.
Мнение:
Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой":
– Подземное строительство – само по себе дорогостоящее мероприятие, которое нужно проводить с несколькими уровнями обеспечения безопасности: расчетно-проектным, технологическим и геотехническим мониторингом. Все это, конечно, требует серьезных инвестиций. Кроме того, для сохранения исторического облика Петербурга нужны особые, щадящие технологии строительства. И конечно, для проведения такого рода работ требуется высочайший профессионализм, квалификация и опыт.