Торговые «метры» - в зоне стабильности. Итоги развития сегмента в 2019 году
Эксперты, оценивая итоги развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году, в целом говорят о стабильности ситуации. Впрочем, по их оценке, наметился ряд интересных тенденций в этой сфере.
Из всех видов коммерческой недвижимости торговая, пожалуй, наиболее динамично реагирует на появление новых факторов, изменение ситуации на рынке и в экономике в целом. Поэтому, при общей стабильности положения в сегменте, новые тренды могут в перспективе оказать на него серьезное влияние.
По данным отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE, валовой объем предложения качественной торговой недвижимости в Петербурге превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 3 млн приходится на торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Торговые центры
По оценкам экспертов, девелоперская активность в сфере возведения ТРК по-прежнему невелика. По данным Maris, в 2019 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнился на 47,8 тыс. кв. м. В частности, начали работу ТЦ «Перрон», ТК «Индустриальный», ряд гипермаркетов.
По мнению аналитиков JLL, самым заметным новым объектом, открывшимся в Петербурге в 2019 году, стала первая очередь аутлета Fashion House на Таллинском шоссе. Причем это вполне отчетливо сформировавшийся тренд. Так, в 2018 году был также открыт лишь один сравнительно крупный торговый центр и это также был аутлет – вторая очередь Outlet Village Pulkovo.
«Лидерами по объему предложения торговых площадей выступают самые густонаселенные административные районы города, в состав которых входят территории активного жилищного строительства, а именно Приморский, Московский и Выборгский», – говорит руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева.
«При этом классические арендаторы торговых центров, ритейлеры, стали более требовательны к выбору локации в объектах. В том числе поэтому, несмотря на минимальную девелоперскую активность по строительству новых торговых центров, средний уровень вакантности в городе не стремится к нулю. В качественных торговых центрах Петербурга, по итогам 2019 года, свободно 3,6% площадей, что на 0,5% больше, чем год назад», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
На снижение востребованности новых площадей и, как следствие, низкую девелоперскую активность, по ее мнению, влияет еще ряд факторов. «Снижение покупательной способности граждан, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки, с другой, привели к снижению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов. В этих условиях с целью повышения посещаемости собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов, привлекая популярные бренды. Кроме того, уделяют больше внимания повышению качества объекта. Все эти меры направлены на то, чтобы покупатели проводили больше времени в торговых центрах», – говорит эксперт.
Street retail
Итоги года в сфере street retail также демонстрируют равновесное положение в этом сегменте рынка. По данным Knight Frank St Petersburg, всего за 2019 год открылось и закрылось примерно одинаковое количество торговых точек. Причем такой баланс характерен для всех видов локаций – основных и второстепенных торговых коридоров как центральных, так и спальных районов. При этом по итогам года ротация арендаторов составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
На конец 2019 года общий объем вакантных площадей в торговых помещениях street retail составил 41,3 тыс. кв. м. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает их долю в общем объеме предложения в городе в среднем на уровне 7%, что ниже прошлогоднего показателя на 1 п. п.
При этом, по оценке экспертов Colliers International, средний показатель вакантности заметно вырос на центральных торговых коридорах Петербурга. Увеличение, по их данным, составило по итогам 2019 года на 3,4 п. п. – до 8,2%. При этом больше всего площадей в street retail освободилось на Старо-Невском проспекте: если на конец 2018 года там пустовало 3% помещений, то к концу 2019-го уровень вакантности вырос до 13,7%.
По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, на фоне роста интернет-торговли и образования конкуренции среди компаний рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге. При этом сильные игроки с современными, регулярно обновляемыми концепциями продолжают наращивать свое присутствие. «Будущее за компаниями, которые быстрее реагируют – форматом, товарной матрицей, ценообразованием на меняющиеся запросы современного покупателя, которые способны предложить клиенту релевантные продукт или услугу», – считает он. При этом на ликвидные локации по-прежнему сохраняется очередь – со своей стороны, отмечает Николай Пашков.
«В целом по рынку арендные ставки за 2019 год также изменились незначительно. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом составила в среднем 2%», – говорит он. По словам эксперта, причиной слабого роста показателя являются как сбалансированное состояние рынка, так и тот факт, что ставки уже находятся на довольно высоком уровне.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). «В связи с повышенным интересом к Малой Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительный рост отмечен на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%», – отмечает она.
Актуальные тренды
На рынок торговой недвижимости, помимо уже отмечавшегося роста интернет-торговли и развития сервисов доставки, по мнению экспертов, повлиял ряд трендов.
Так, по данным JLL, за 2019 год доля заведений общепита в структуре открытий в торговых центрах Петербурга составила 21%, что в 2,5 раза выше показателя прошлого года (8%). При этом доля развлечений сократилась с 11% в 2018 году до 4% в 2019 году (напомним, с начала 2010-х годов их объем в ТРК поступательно рос, и только последние два года наблюдается обратная тенденция).
Теперь на место операторов в сегменте развлечений пришли более эффективные и платежеспособные форматы. В основном речь о развитии гастрономических концепций: обновлении фуд-кортов либо размещении фуд-холлов. Модный сегодня в обеих столицах формат привлекает большое количество жителей и гостей города, а в условиях холодного и дождливого климата Петербурга этот целевой трафик перетягивает спрос с центральных улиц. Фуд-холлы открылись в ТРЦ «Галерея», на территории Василеостровского рынка, в ТРK «Сити Молл» и на курорте «Охта Парк». Анонсированы подобные проекты в дисконт-центре «Варшавский экспресс» и в ТРЦ Leo Mall. «В 2020 году данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями», – соглашается Анна Лапченко.
Существенного роста девелоперской активности эксперты пока не ожидают. По данным JLL, в 2020 году ожидается завершение строительства третьей очереди Outlet Village Pulkovo, четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад» и торгового центра на месте кинотеатра «Спутник» на улице Бабушкина. Продолжатся реконцепция устаревших ТЦ, точечная ротация существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительство небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.
Аналитики Maris напоминают, что в 2019 году был сдан в эксплуатацию самый крупный в Европе центр мебели и интерьера «Кубатура», GLA которого составляет 110 тыс. кв. м. «Кубатура» расположена на улице Фучика, 9, и ее открытие намечено на май 2020 года.
По словам Николая Пашкова, на сегмент street retail особое влияние будет оказывать позиция городских законодателей, «которые, судя по всему, задались целью минимизировать распространение коммерческих площадей в жилых объектах». Объясняется это желание главным образом недовольством граждан, в них проживающих.
В первую очередь это касается центра города и заведений общепита «вечернего формата». «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 года. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», – говорит Анна Лапченко.
Директор по развитию региона «Бургер Кинг Россия» Евгений Козлов сообщил, что компания уже отказалась от идеи арендовать четыре помещения под свои заведения из-за потенциальной возможности конфликтов с жителями домов, в которых они расположены. «В связи с этим вырос интерес к размещению на площадях в торгово-развлекательных центрах», – добавил он.
Сохранит в свое влияние и фактор сезонности. «Мы ожидаем, что в I и II кварталах 2020 года, в преддверии высокого туристического сезона, средний уровень вакансии на торговых коридорах Петербурга планомерно снизится, в основном – за счет открытия новых заведений общепита», – считает Владимир Каличава. «В преддверии проведения в Петербурге ряда матчей Чемпионата Европы по футболу 2020 года, в связи с большим туристическим потоком, в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией», – добавляют аналитики Knight Frank St Petersburg.
Аналитики считают, что требования покупателей к строящемуся жилью в условиях кризиса будут меняться. Более всего пострадает жилье в классах комфорт и эконом. Но причины падения для каждого сегмента будут разные.
Жилье с лишними опциями станет невостребованным, а потому некоторые проекты, позиционирующиеся в классе комфорт, могут оказаться неуспешными. Отчасти это уже заметно. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит: «По данным нашей компании, в общей структуре покупательского спроса на первичном рынке доля квартир комфорт-класса в 2014 году составила 16,6%. В январе этот показатель снизился до 13,9%, по неполным данным февраля – немного вырос до 14,4%».
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», полагает, что в нынешний кризис все сегменты рынка жилья пострадают одинаково и эконом, и комфорт, и бизнес. «Разве что элита, как обычно, будет стоять особняком. Для страданий класса эконом – один десяток причин, для комфорт-класса – другой, для бизнес – третий. Поэтому все они будут в одинаково сложной позиции», – рассуждает он.
Сильнее всего, по мнению господина Лернера, пострадают проекты-миллионники на границах города, за КАД, а хороший грамотный «комфорт» в городской черте будет пользоваться спросом. «Покупатель станет более рациональным в своем поведением. Это уже не инвестор, а «сохранятор». Его требования к покупке будут высоки. Должно быть удобно, безопасно и недорого. Никто не станет переплачивать за красивые и модные опции. Если надежный застройщик, имеющий проекты с хорошей концепцией и в хорошем месте, не попытается заработать сверхприбыли, предлагая клиенту премиальный продукт, а установит умеренные цены, у него есть шанс сохранить спрос на свои проекты», – уверен господин Лернер.
«Кризис вынуждает людей внимательней относиться к деньгам и более рачительно их использовать. Сейчас если сравнивать по соотношению цена – качество, то жилье комфорт-класса выигрывает у жесткого эконома. Мы видим тенденцию, что покупатели начинают оценивать проекты не только по стоимости квадратного метра, но и по качеству инфраструктуры, качеству жизни. Плюс надо не забывать, что жилье в комфорт-классе продается с отделкой, имеет лучшую локацию», – говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
«В отличие от покупателей эконома, покупатели, приобретающие комфорт- и бизнес-класс, менее завязаны на ипотеку, у них больше собственных средств. А значит, на них ипотечная остановка сказалась меньше. Кроме того, они как квалифицированные специалисты изначально более защищены от кризиса, потери доходов, работы», – уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки эконом-класса. «В сегменте комфорт покупатели чаще всего приобретают жилье для собственного проживания, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%.
Ажиотаж, связанный с покупками жилья в 2014 году, на классе комфорт отразился не так явно, но и большого провала в 2015 году специалисты не ожидают. Массовый переход в эконом из остальных сегментов рынка может случиться только в случае долгосрочного и глубокого кризиса, считает руководство нашей компании, поэтому в этом году вряд ли произойдет какое-то заметное изменение доли «комфорта» на рынке строящегося жилья», – сообщила госпожа Гуртовая.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что сегмент комфорт-класса «просядет», но не настолько сильно, как эконом-класс. «Изначально сегмент эконом очень зависим от ипотеки, доля ипотечных сделок здесь составляет 50-60%. С ужесточением требований банков к заемщикам и ростом ставок этот ресурс оказался недоступным для покупателей. Соответственно, и количество сделок в эконом-классе уменьшилось в разы.
В то же время квартиры в комфорт-классе приобретают в основном из собственных сбережений либо с использованием рассрочки на несколько лет. Здесь меньше инвесторов и больше тех, кто покупает квартиру для себя и своей семьи на долгие годы», – считает господин Гражданкин.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», при этом напоминает, что в текущих экономических условиях именно жилье эконом-класса в какой-то мере получит поддержку государства за счет размещения госзаказов на социальное жилье и субсидирование ипотечной ставки. «У жилья комфорт-класса гораздо меньше шансов попасть под критерии доступного жилья, социальной ипотеки: действительно, этому ценовому классу придется сложнее, так как выживать придется в сложных рыночных условиях», – резюмирует он.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– По опыту глобального экономического кризиса 2008-2010 годов, самым инертным по скорости восстановления оказался рынок комфорт-класса. Там процесс регенерации происходит медленнее, потому что покупатели в этом сегменте – в основном наемные специалисты. Они обретают уверенность и готовность совершать сделки на рынке недвижимости только после того, как ситуация в отрасли стабилизируется, когда они вернулись к прежнему уровню доходов, могут прогнозировать свою занятость.
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.