Торговые «метры» - в зоне стабильности. Итоги развития сегмента в 2019 году
Эксперты, оценивая итоги развития рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2019 году, в целом говорят о стабильности ситуации. Впрочем, по их оценке, наметился ряд интересных тенденций в этой сфере.
Из всех видов коммерческой недвижимости торговая, пожалуй, наиболее динамично реагирует на появление новых факторов, изменение ситуации на рынке и в экономике в целом. Поэтому, при общей стабильности положения в сегменте, новые тренды могут в перспективе оказать на него серьезное влияние.
По данным отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE, валовой объем предложения качественной торговой недвижимости в Петербурге превышает 4 млн кв. м, из которых порядка 3 млн приходится на торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Торговые центры
По оценкам экспертов, девелоперская активность в сфере возведения ТРК по-прежнему невелика. По данным Maris, в 2019 году рынок торговой недвижимости Петербурга пополнился на 47,8 тыс. кв. м. В частности, начали работу ТЦ «Перрон», ТК «Индустриальный», ряд гипермаркетов.
По мнению аналитиков JLL, самым заметным новым объектом, открывшимся в Петербурге в 2019 году, стала первая очередь аутлета Fashion House на Таллинском шоссе. Причем это вполне отчетливо сформировавшийся тренд. Так, в 2018 году был также открыт лишь один сравнительно крупный торговый центр и это также был аутлет – вторая очередь Outlet Village Pulkovo.
«Лидерами по объему предложения торговых площадей выступают самые густонаселенные административные районы города, в состав которых входят территории активного жилищного строительства, а именно Приморский, Московский и Выборгский», – говорит руководитель отдела исследований рынка Maris Алёна Волобуева.
«При этом классические арендаторы торговых центров, ритейлеры, стали более требовательны к выбору локации в объектах. В том числе поэтому, несмотря на минимальную девелоперскую активность по строительству новых торговых центров, средний уровень вакантности в городе не стремится к нулю. В качественных торговых центрах Петербурга, по итогам 2019 года, свободно 3,6% площадей, что на 0,5% больше, чем год назад», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.
На снижение востребованности новых площадей и, как следствие, низкую девелоперскую активность, по ее мнению, влияет еще ряд факторов. «Снижение покупательной способности граждан, с одной стороны, рост рынка электронной торговли и развитие сервисов доставки, с другой, привели к снижению трафика в торговых центрах и к сокращению темпов развития сетевых операторов. В этих условиях с целью повышения посещаемости собственники проводят как глобальную реконцепцию, так и точечную ротацию арендаторов, привлекая популярные бренды. Кроме того, уделяют больше внимания повышению качества объекта. Все эти меры направлены на то, чтобы покупатели проводили больше времени в торговых центрах», – говорит эксперт.
Street retail
Итоги года в сфере street retail также демонстрируют равновесное положение в этом сегменте рынка. По данным Knight Frank St Petersburg, всего за 2019 год открылось и закрылось примерно одинаковое количество торговых точек. Причем такой баланс характерен для всех видов локаций – основных и второстепенных торговых коридоров как центральных, так и спальных районов. При этом по итогам года ротация арендаторов составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.
На конец 2019 года общий объем вакантных площадей в торговых помещениях street retail составил 41,3 тыс. кв. м. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков оценивает их долю в общем объеме предложения в городе в среднем на уровне 7%, что ниже прошлогоднего показателя на 1 п. п.
При этом, по оценке экспертов Colliers International, средний показатель вакантности заметно вырос на центральных торговых коридорах Петербурга. Увеличение, по их данным, составило по итогам 2019 года на 3,4 п. п. – до 8,2%. При этом больше всего площадей в street retail освободилось на Старо-Невском проспекте: если на конец 2018 года там пустовало 3% помещений, то к концу 2019-го уровень вакантности вырос до 13,7%.
По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, на фоне роста интернет-торговли и образования конкуренции среди компаний рынок покидают в основном операторы с устаревшей концепцией и новички со слабой финансовой моделью, просчетами при выборе локации, в маркетинге. При этом сильные игроки с современными, регулярно обновляемыми концепциями продолжают наращивать свое присутствие. «Будущее за компаниями, которые быстрее реагируют – форматом, товарной матрицей, ценообразованием на меняющиеся запросы современного покупателя, которые способны предложить клиенту релевантные продукт или услугу», – считает он. При этом на ликвидные локации по-прежнему сохраняется очередь – со своей стороны, отмечает Николай Пашков.
«В целом по рынку арендные ставки за 2019 год также изменились незначительно. Положительная динамика по сравнению с прошлым годом составила в среднем 2%», – говорит он. По словам эксперта, причиной слабого роста показателя являются как сбалансированное состояние рынка, так и тот факт, что ставки уже находятся на довольно высоком уровне.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что наибольшее изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). «В связи с повышенным интересом к Малой Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились на 12%. Также значительный рост отмечен на Лиговском и Литейном проспектах – на 8%», – отмечает она.
Актуальные тренды
На рынок торговой недвижимости, помимо уже отмечавшегося роста интернет-торговли и развития сервисов доставки, по мнению экспертов, повлиял ряд трендов.
Так, по данным JLL, за 2019 год доля заведений общепита в структуре открытий в торговых центрах Петербурга составила 21%, что в 2,5 раза выше показателя прошлого года (8%). При этом доля развлечений сократилась с 11% в 2018 году до 4% в 2019 году (напомним, с начала 2010-х годов их объем в ТРК поступательно рос, и только последние два года наблюдается обратная тенденция).
Теперь на место операторов в сегменте развлечений пришли более эффективные и платежеспособные форматы. В основном речь о развитии гастрономических концепций: обновлении фуд-кортов либо размещении фуд-холлов. Модный сегодня в обеих столицах формат привлекает большое количество жителей и гостей города, а в условиях холодного и дождливого климата Петербурга этот целевой трафик перетягивает спрос с центральных улиц. Фуд-холлы открылись в ТРЦ «Галерея», на территории Василеостровского рынка, в ТРK «Сити Молл» и на курорте «Охта Парк». Анонсированы подобные проекты в дисконт-центре «Варшавский экспресс» и в ТРЦ Leo Mall. «В 2020 году данный формат продолжит свое развитие, и рынок может пополниться новыми заведениями», – соглашается Анна Лапченко.
Существенного роста девелоперской активности эксперты пока не ожидают. По данным JLL, в 2020 году ожидается завершение строительства третьей очереди Outlet Village Pulkovo, четвертой очереди ТРЦ «Заневский каскад» и торгового центра на месте кинотеатра «Спутник» на улице Бабушкина. Продолжатся реконцепция устаревших ТЦ, точечная ротация существующих арендаторов c целью повышения качества предложения брендов, а также строительство небольших объектов в районах комплексной жилищной застройки.
Аналитики Maris напоминают, что в 2019 году был сдан в эксплуатацию самый крупный в Европе центр мебели и интерьера «Кубатура», GLA которого составляет 110 тыс. кв. м. «Кубатура» расположена на улице Фучика, 9, и ее открытие намечено на май 2020 года.
По словам Николая Пашкова, на сегмент street retail особое влияние будет оказывать позиция городских законодателей, «которые, судя по всему, задались целью минимизировать распространение коммерческих площадей в жилых объектах». Объясняется это желание главным образом недовольством граждан, в них проживающих.
В первую очередь это касается центра города и заведений общепита «вечернего формата». «Все активно следили за противостоянием арендаторов и жильцов на улице Рубинштейна, которое началось еще в конце 2018 года. Общее недовольство жителей улицы и, как следствие, последующие проверки привели к закрытию более 10 заведений», – говорит Анна Лапченко.
Директор по развитию региона «Бургер Кинг Россия» Евгений Козлов сообщил, что компания уже отказалась от идеи арендовать четыре помещения под свои заведения из-за потенциальной возможности конфликтов с жителями домов, в которых они расположены. «В связи с этим вырос интерес к размещению на площадях в торгово-развлекательных центрах», – добавил он.
Сохранит в свое влияние и фактор сезонности. «Мы ожидаем, что в I и II кварталах 2020 года, в преддверии высокого туристического сезона, средний уровень вакансии на торговых коридорах Петербурга планомерно снизится, в основном – за счет открытия новых заведений общепита», – считает Владимир Каличава. «В преддверии проведения в Петербурге ряда матчей Чемпионата Европы по футболу 2020 года, в связи с большим туристическим потоком, в городе прогнозируется увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и магазинов с сувенирной продукцией», – добавляют аналитики Knight Frank St Petersburg.
Только три саморегулируемые организации на Северо-Западе прошли проверку Ростехнадзора в 2015 году без претензий со стороны надзорного органа. Остальные СРО получили штрафы на сумму 415 тыс. рублей. На минувшей неделе стороны встретились в формате очной ставки, чтобы понять, как оптимизировать процесс проверки саморегуляторов.
Практика проведения проверок строительных саморегулируемых организаций Петербурга Северо-Западным управлением Ростехнадзора обсуждалась на минувшей неделе в рамках заседания круглого стола под эгидой координатора НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу. В мероприятии приняли участие руководители и специалисты контрольных отделов СРО.
Как рассказала консультант межрегионального отдела правового обеспечения Северо-Западного управления Ростехнадзора Наталия Григорьева, по состоянию на 1 октября 2015 года на территории Российской Федерации зарегистрировано 506 саморегулируемых организаций, в том числе 272 «строительные» СРО, 194 СРО проектировщиков и 40 СРО инженерных изыскателей. На подотчетной Северо-Западному управлению территории работают 94 СРО, 70 из которых зарегистрированы в Санкт-Петербурге, 12 – в Ленинградской области. В реестре этих СРО числятся более 45,4 тыс. компаний.
Статистика надзора
По словам представителя ведомства, 2015 год отличается повышенным вниманием Ростехнадзора к деятельности саморегуляторов. Так, по итогам восьми месяцев управление провело 57 проверок, в 2014 году их было только 35. При этом ведомство увеличило как плановые проверки (14 против шести в 2014 году), так и внеплановые (43 против 29). Основаниями для проведения внеплановых стали обращения и заявления третьих лиц (шесть визитов), информация региональных властей (четыре), поручения федерального центра (пять) и 27 актов проведены в целях контроля исполнения выданных ранее предписаний.
«В результате проведенных проверок всего у трех саморегулируемых организаций мероприятия прошли без выявленных нарушений. К сожалению, все остальные СРО, в отношении которых проводилась проверка, допустили те или иные ошибки», – рассказала госпожа Григорьева. Среди основных претензий Ростехнадзора – нарушения при формировании и размещении средств компенсационного фонда (выявлено у 36% СРО). Речь идет в первую очередь о привлечении третьих лиц (агентов) при размещении компфондов на депозитах. Кроме того, общим собранием не всегда обозначен порядок формирования компенсационного фонда и не определены возможные способы размещения средств фонда. 67% проверенных СРО допустили нарушения информационной открытости. Эти организации не разместили в Интернете обязательную информацию или разместили с нарушением требований по обеспечению доступа к этим документам и информации. У одной СРО по результатам проверки вообще не обнаружилось собственного сайта.
Кстати, на вопрос из зала о правах СРО на доменное имя госпожа Григорьева однозначно ответила: сайт должен быть зарегистрирован на организацию. Никакие аренды домена не пройдут.
Наконец, подавляющее большинство СРО (85%), как выяснил Ростехнадзор, нарушают порядок выдачи, замены и приостановления действия свидетельств о допуске. Например, часто СРО вопреки закону производят аннулирование свидетельств, а затем эти же допуски с этими же номерами снова появляются в реестре, в случае приостановления свидетельств на 60 дней СРО «забывают» возобновлять их, и дальнейший статус допуска той или иной строительной компании неизвестен. Многие саморегуляторы в нарушение ст. 55.6 ГрК РФ выдают свидетельства, не дожидаясь полной уплаты взноса в компенсационный фонд. «Это легко прослеживается, поскольку есть платежное поручение с отметкой банка, и понятно, что если свидетельство выдано ранее, мы можем ставить нарушение», – говорит представитель ведомства. СРО далеко не всегда осуществляют контроль за деятельностью своих членов, либо проверки со стороны контрольных отделов идут с нарушением установленных сроков. Все эти нарушения вылились в 30 дел об административных правонарушениях, возбужденных по результатам проверок. Большая часть дел заведена из-за неразмещения СРО необходимых документов. Шесть дел касаются неисполнения организацией ранее выданных предписаний. В итоге сумма начисленных штрафов за восемь месяцев 2015 года составила 415 тыс. рублей. При этом северо-западные СРО свои штрафы платят исправно, отметила госпожа Григорьева.
Спрос с банков
Опираясь на накопленный опыт проверок, Ростехнадзор предложил внести ряд изменений в действующее законодательство. Так, в ведомстве предлагают установить административную ответственность за нарушение СРО требований действующего законодательства в части нарушений порядка выдачи свидетельств и размещения средств компфонда, законодательно закрепить правопреемство по обязательствам членов саморегулируемых организаций при смене членства в СРО.
Еще один важный аспект – Ростехнадзор хочет получить возможность запрашивать у банков информацию о размещении средств компенсационных фондов. Кроме того, ведомство считает необходимым четко определить порядок и сроки прекращения членства в саморегулируемой организации, а также закрепить порядок перехода средств компфондов, исключенных из реестра СРО, от НОСТРОЙ к тем саморегулируемым организациям, в которые вновь вступает юридическое лицо, утратившее допуск к работам.
Вопросы СРО
У представителей саморегулируемых организаций на мероприятии возникла к Ростехнадзору масса вопросов. Начали с безобидных. Член совета НОСТРОЙ, директор НП «РОССО-ДОРМОСТ» Кирилл Иванов заявил, что сейчас, фактически, формируется культура проведения проверок, и поинтересовался, какие условия нужно создать для специалистов ведомства. Удобно ли большую часть документооборота предоставлять в электронном виде?
По словам госпожи Григорьевой, те, кто уже проходил проверку, особых трудностей в подготовке к приему сотрудников Ростехнадзора не испытывают.
Как правило, к плановым мероприятиям готовятся тщательно, что экономит время обеим сторонам. «В запросе к СРО мы указываем все интересующие нас материалы. На бумаге мы принимаем учредительные документы, документы о размещении компфондов и решения общего собрания, остальное принимаем в электронном виде, но с обязательной защитой носителей», – рассказала Наталия Григорьева.
В свою очередь, координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов поинтересовался, может ли Ростехнадзор запрашивать у банков данные о размере компенсационных фондов не на дату проверки (поскольку такие выписки СРО может купить и «нарисовать» там любую цифру), а на произвольный период, например оперативную сводку о состоянии компфонда полгода назад. Однако оказалось, что подобную практику в Ростехнадзоре не ведут.
Президент СРО НП «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ» Виктор Нестеров посетовал, что часто за нарушение в Ростехнадзоре принимают обидные технические ошибки. Например, некорректное название компании в тексте решения общего собрания и в реестре.
Участники заседания круглого стола также попросили представителя ведомства прояснить ситуацию по поводу обязанности СРО хранить и предоставлять при проверке документы на бумажных носителях. Ведь в соответствии с законодательством такую документацию организации должны хранить не более трех лет. Госпожа Григорьева ответила, что такие ситуации случаются и что в этом случае саморегулируемая организация просто должна дать письменные пояснения о непредоставлении документов. Тогда административных действий в ее адрес не последует.
В итоге представители СРО попросили Ростехнадзор составить методическое пособие для саморегуляторов по подготовке к прохождению проверок. Было решено, что СРО подготовят вопросы к Ростехнадзору, которые не успели сформулировать к заседанию круглого стола, и вместе с ответами надзорного органа информация также будет размещена в методичке. Кроме того, представители СРО изъявили желание направить в адрес ведомства предложения по оптимизации работы с Ростехнадзором.
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.