Апартаменты: в будущее – с уверенностью. Эксперты подводят итоги года
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Производители добавок в бетон продолжают активно расширять ассортимент собственной продукции.
Добавки в бетон усиливают качество строительных смесей. По оценке игроков рынка, количество смесей постоянно растет. Причем в производстве материалов все чаще задействуют инновационные технологии.
Ставка на потребителя
Руководитель направления «Добавки в бетон» корпорации «ТЕХНОНИКОЛЬ» Катарина Путкова отмечает, что сейчас можно наблюдать как увеличение количества производителей на рынке добавок в бетон, так и расширение линеек строительной химии для бетона. Первый фактор связан с ростом спроса на продукцию. Ниша привлекает производителей своими объемами и направлениями для развития. «Увеличение продуктовых линеек вызвано расширением сфер применения добавок в бетон. Строительная химия позволяет решить ряд задач, не выполнимых без ее применения: высокомарочные бетоны с повышенными требованиями по водонепроницаемости и морозостойкости в условиях переменного уровня воды и агрессивных средах; бетонные смеси с требованием по сохранению подвижности от 3 часов, при этом с ранней марочной прочностью; «транспортный бетон» с подачей бетононасосом вертикально на высотные строительные объекты; и т. д. С расширением технических заданий от потребителя бетона и строительного раствора растет и продуктовый портфель производителей добавок», – делает выводы эксперт.
Руководитель направления «Добавки в бетон» в ЮФО и СКФО компании BASF Юрий Денисов добавляет, что в последние годы активно развивается строительная отрасль, строительные объекты становятся все сложнее. «Новые требования предъявляются к транспортной инфраструктуре, стадионам, аэропортам, высотным зданиям. Соответственно, и требования к бетону становятся более жесткими. Зачастую классическая технология бездобавочного бетона не в состоянии решить те задачи, которые сегодня ставит перед технологом строитель. Именно поэтому в настоящее время особенно актуальны вопросы модификации бетона химическими добавками», – подчеркивает он.
Работа на перспективу
По словам экспертов, в понимании многих «добавки в бетон» – это всем привычные пластификаторы и суперпластификаторы на основе лигносульфонатов, нафталинсульфонатов и т. п. Однако, спектр современных добавок в бетон намного шире, и это обусловлено теми задачами, которые ставят перед химиками строители. Сами производители добавок в бетон находятся в постоянном поиске новых, более интересных по своим свойствам и стоимости основ для продуктов. В частности, отмечают в «ТехноНИКОЛЬ», сегодня новые, более эффективные продукты у производителей добавок в бетон – на основе PCE (поликарбоксилатных эфиров).
Юрий Денисов рассказывает, что несколько лет назад BASF удалось синтезировать новый полимер — полиарил, что стало новейшей разработкой в области модификации бетонов за последние 20 лет. Это стало ответом на специальные, узкие задачи, которые стоят перед строителями и успешно решаются с применением добавок в бетон. «Кроме того, все более актуальны вопросы долговечности и повышения ресурса конструкций. Тут также на помощь приходят добавки. Ведь управлять свойствами бетона системно можно через модификацию его структуры, а структура во многом определяется составом бетона», – отмечает специалист.
Директор по продажам направления «Бетон» подразделения компании Sika в России Максим Мазурик рассказывает, что в настоящее время к наиболее перспективным добавкам можно отнести фибру для армирования бетона и добавки, повышающие водонепроницаемость. «В последние годы среди строителей наблюдается все больший интерес к фибробетону, но недостаточно развитая нормативно-техническая база значительно замедляет процесс внедрения этого материала в массовый сегмент. Что касается добавок, используемых для повышения водонепроницаемости бетона, то интерес к этим материалам был и остается очень высоким как в сфере профессионального производства бетона, так и в сфере частного домостроения. Можно с уверенностью говорить о том, что в дальнейшем интерес к данной категории будет только увеличиваться», – отмечает специалист.
По словам Максима Мазурика, в целом для внедрения новых разработок в производственные процессы требуется высококвалифицированный штат, высокоточное оборудование и сырье стабильного качества. «Если с кадрами и оборудованием у ведущих игроков российского рынка все более-менее в порядке, то с сырьем все обстоит несколько сложнее. Зачастую для выпуска новой продукции производителям приходится самостоятельно налаживать производственные цепочки компонентов, которые раньше в России никто не производил. Это довольно долгая и кропотливая работа с поставщиками», – считает он.
Мнение
Юрий Денисов, руководитель направления «Добавки в бетон» в ЮФО и СКФО компании BASF:
– Не всегда использование качественных добавок в бетон приводит к повышению стоимости. Более того, современные решения, представленные на рынке строительной химии, позволяют снизить стоимость даже в случае производства бетонов без специальных требований классов В20 – В25. В нашей линейке есть уникальные продукты на основе инновационного полимера – эфира полиарила. Добавки на основе полиарила не только работают как суперпластификаторы, но и значительно снижают вязкость бетонной смеси. Эти свойства позволяют сократить расходы на электроэнергию или полностью отказаться от виброуплотнения, упрощают укладку и заглаживание смеси, то есть снижают трудозатраты, а высокое качество поверхности бетонных изделий и конструкций дает возможность отказаться от применения ремонтных материалов. Другими словами, применение инновационных продуктов позволяет экономить на каждом этапе производства бетонных работ и изделий.
Сразу после инаугурации Президент РФ Владимир Путин подписал Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития страны до 2024 года», получивший в народе название «майский указ». Значительная часть его тезисов касается темы строительства жилья и инфраструктуры. Строители вниманию к рынку рады. Но говорят, что от деклараций до конкретных действий может быть пропасть.
Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» Владимир Путин подписал 7 мая. Документ опубликован на официальном сайте Кремля. Практически все его пункты касаются темы строительства. Главный тезис заключается в том, что к 2024 году в стране планируют значительно сократить объем аварийного жилья и увеличить жилищную застройку не менее чем до 120 млн кв. м в год. Благодаря этому ежегодно до 5 млн семей смогут улучшить свои жилищные условия (то есть речь идет о 30 млн семей или около 100 млн человек при общей численности населения России 144 млн человек). Причем, значительная часть сделок будет заключаться с привлечением ипотеки, ставку по которой планируют опустить ниже 8% годовых (это тоже декларировано в «майском указе»).
Очень важно, что в новом «майском указе» сделан особый упор на создание комфортной среды. Если до этого говорилось о приоритетном развитии рынков жилья и ЖКХ, то сейчас это звучит уже как «жилье и комфортная среда».
Стройка – наше все
Акцент в «майском указе» сделан не только на строительстве жилья. Но темой стройки буквально пронизаны и другие пункты документа. Так, в разделе о демографии говорится о необходимости строительства детских садов и объектов для массового спорта и отдыха. В пункте о здравоохранении – о возведении амбулаторий, а также фельдшерских и фельдшерско-акушерских пунктов в населенных пунктах, где проживают от 100 человек до 2 тыс. В разделе о культуре – о строительстве и реконструкции музеев, концертных залов, творческих школ, выставочных пространств, сельских клубов и ТЮЗов. В пункте по экологии декларированы модернизация систем водоснабжения, снижение выбросов в атмосферу не менее чем на 20% (что означает, как минимум, модернизацию систем вентиляции), а также строительство предприятий для переработки мусора. В разделе о промышленности говорится о необходимости реконструировать предприятия, а в пункте о развитии международных связей – о создании и модернизации пунктов пропуска через границу. Так что, по сути, только в разделе про науку не оказалось пунктов, напрямую касающихся стройки.
Важная роль в «майском указе» отведена и инфраструктурным проектам – качеству городской среды, развитию дорог, портов, транспортных узлов. Здесь национальные задачи не менее амбициозны, чем в жилищной сфере. Так, власти рассчитывают за 6 лет увеличить долю современных дорог регионального значения минимум до 50%, а дорог в крупных городах – до 85%. При этом доля перегруженных магистралей страны должна сократиться до 10%, а смертность в ДТП – снизиться в 3,5 раза (а в 2030 году вообще исчезнуть). Для этого, в частности, предлагают развивать механизмы «инфраструктурной ипотеки» и работу по контрактам жизненного цикла, внедрять новые технические требования и усиливать ответственность водителей.
Серьезный акцент в документе сделан и на развитии цифровых технологий в экономике. Внутренние затраты на эту сферу за 6 лет, по сравнению с 2017 годом, должны вырасти в три раза. Цифровое преобразование затронет прежде всего приоритетные отрасли экономики – то же строительство, городское хозяйство, транспортную и энергетическую инфраструктуру. Там будут внедрять технологии и платформенные решения – преимущественно отечественного образца. К слову, Петербург в этом смысле в передовиках – у нас уже внедрена единая система строительного комплекса (ЕССК), которая позволяет удаленно оформлять права на землю, согласовывать градостроительную документацию и пр. Другим городам и отраслям также придется активно внедрять инновации. Это разовьет несырьевой сектор экономики. Ожидается, что он достигнет 20% ВВП и станет конкурентоспособным.
Комплексный план модернизации транспортной инфраструктуры Правительство РФ должно утвердить до 1 октября этого года. После этого будут составлены «дорожные карты» по каждому направлению и начнется работа.
Амбиции и реальность
Участники рынка приняли к сведению озвученную стратегию, но ликовать не спешат. Смущает то, что задача поставлена, мягко говоря, амбициозная. А решать ее руководство страны собирается, заменив привычную «долевку» на проектное финансирование, внедряя в отрасли новые технологии и снижая административную нагрузку на девелоперов.
«Эффективность этих мер сомнительна. О том, что отмена «долевки» может парализовать рынок, не говорит только ленивый. И проектное финансирование вряд ли сможет стать ее альтернативой, поскольку ни банки, ни строители к этому шагу не готовы. Новые технологии – тоже вроде бы дело хорошее и перспективное. Но о том, как они у нас внедряются, по рынку ходят анекдоты. Уровень этих новых технологий пока так низок, что порой эффективней и проще действовать топором и по старинке бегать по кабинетам. То же самое и с административной нагрузкой. Одной рукой наши власти снижают барьеры в отрасли, а другой переписывают законы, из-за чего число этих самых барьеров и их высота только увеличиваются», – говорит председатель совета директоров «АРИН» Андрей Тетыш.
«Строительство такого объема нового жилья на ровном месте невозможно. Придется мобилизовать застройщиков и повысить эффективность их работы. Это можно сделать через усиление конкуренции. Но вы же видите, как развивается ситуация: отрасль укрупняется (доля лидеров рынка за прошлый год выросла на 15%), а средний и малый бизнес массово банкротится. Кроме того, в стране пока нет эффективной государственной системы управления пространственным развитием и нет инструментов устойчивого финансирования данной национальной программы. А без больших денег эти большие планы так и останутся сомнительными декларациями. Для решения пресловутого квартирного вопроса стране нужны не косвенные стимулирующие меры, а вполне конкретные шаги на уровне законов и финансов», – добавляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
«Нельзя сказать, что такое увеличение ввода жилья невозможно в принципе. Вопрос скорее в том, что не во всех регионах есть реальные предпосылки для такого роста. Не везде есть спрос и наличие подготовленных земельных участков», – говорит руководитель службы компании «СПб Реновация» по работе с государственными органами Дмитрий Михалев.
С ним согласен гендиректор компании «Главстрой СПб» Александр Лелин: «Построить-то мы сможем. Вопрос в другом – кто будет все это покупать?». «За последние 5 лет объем ввода жилья в Петербургской агломерации вырос почти в два раза: с 3,5 млн кв. м в год до почти 7 млн кв. м. При этом потенциально (строить в Петербурге можно и больше) еще есть мощности. Был бы спрос. Но я тоже не понимаю, за счет чего власти смогут его обеспечить. Особенно сейчас, когда реальные доходы населения снижаются», – добавляет Андрей Вересов из АН «Метры».
«Вполне возможно, что в части строительства дорог эти планы могут быть реализованы. Но для коммерческих компаний положительных изменений я не жду. Могу предположить, что выиграют лишь аффилированные компании или с большой долей государственного участия. Скорее всего, в ближайшее время стоит ждать новых банкротств среди частных строительных компаний», – таков прогноз Елены Лашковой, генерального директора ГК «ГЕОИЗОЛ».
Помешал кризис
В целом пока не ясно, будет ли «майский указ» выполнен. К слову, в прошлом «майском указе», который был издан ровно шесть лет назад, 7 мая 2012 года, и так же четко расставлял приоритеты в развитии российской экономики, стройки было значительно меньше. И многие декларации удалось исполнить лишь отчасти. В частности, главный тезис «майского указа» 2012-го – создать в стране до 2020 года 20 млн технологичных и хорошо оплачиваемых рабочих мест – так и остался на бумаге.
Специалисты кивают на экономический кризис и западные санкции, введенные после присоединения Крыма. Мол, из-за них не удалось воплотить в жизнь все, что было задумано. На самом деле уже через год после того, как «майский указ» был опубликован, в Министерстве экономики подсчитали, что для выполнения поставленных задач экономика страны должна расти на 7% в год. Но даже до кризиса и санкций этот показатель был утопичным. Сам Владимир Путин вскоре признал, что «завысил планку». Но исполнять намеченное все равно пришлось, поскольку на кону был престиж лидера страны. И делали это в основном за счет региональных бюджетов. Они стали активно брать в долг, чтобы соответствовать заявленным показателям хотя бы по выплатам бюджетникам, что только усугубило ситуацию. Как будет в этот раз – непонятно.
Мнение
Владимир Пехтин, советник председателя правления холдинга «РусГидро»:
– Специфика гидроэнергетической отрасли состоит в том, что значительное количество мощных ГЭС было введено в строй в 1950–1960-х годах. Возникла необходимость модернизации и замены оборудования. Проблему нужно было решать радикально, и в 2012 году в «РусГидро» была утверждена масштабная Программа комплексной модернизации генерирующих объектов, предусматривающая замену к 2025 году всего оборудования с истекшим сроком эксплуатации.
Изменились подходы к модернизации – на первый план вышла безопасность. Первыми проектами, реализованными в идеологии комплексной модернизации, стали восстановление Саяно-Шушенской ГЭС, реконструкция ГЭС Саратовской, Новосибирской, Жигулёвской, Камской и др. Развивается новое строительство; так, возведение ТЭЦ «Восточная» планируется завершить осенью 2018 года. О новых проектах: возводятся Сахалинская ГРЭС-2, Якутская ГРЭС-2, вторая очередь Благовещенской ТЭЦ и др.
Время не стоит на месте, модернизация требует применения современных материалов, установки инновационного оборудования, новых подходов к проектированию и строительству.
Любая модернизация, увеличивающая подачу электроэнергии, увеличивает и производительные силы в регионах и городах, а значит, способствует росту экономики. Это важнейшее направление развития, и абсолютно верно, что оно обозначено в «майском указе».
Александр Гримитлин, президент Ассоциации «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», вице-президент НОПРИЗ:
– Для исполнения Указа, на мой взгляд, необходимо, во-первых, создать работающую нормативно-правовую и нормативно-техническую базу. Во-вторых, провести инвентаризацию и квалификацию выбросов промышленных предприятий и на основе полученной информации выработать конкретные рекомендации. В-третьих, для реализации рекомендаций создать библиотеку типовых проектных решений в области устройства пыле-, газоочистительных сооружений с применением отечественного оборудования. К слову, уровень очистки при помощи продукции российских компаний очень высок.
Также необходимо четко прописать механизмы экономического стимулирования предприятий (в частности – упомянутые в тексте Указа возможности получения налоговых льгот при модернизации рабочих мест), а также применить инструменты льготного кредитования и государственного софинансирования вышеуказанных мероприятий.
Геннадий Талашкин, президент Союза строителей железных дорог:
– Часть задач, поставленных Президентом РФ Владимиром Путиным в целях развития железнодорожной инфраструктуры, входит в Долгосрочную программу развития ОАО «РЖД» до 2025 года, которую утвердили на III Железнодорожном съезде в ноябре 2017 года. В программе указаны сроки реализации проектов и источники их финансирования. Многие уже реализуются.
Это комплексная реконструкция БАМа и Трансссиба, развитие железнодорожных подходов к портам Северо-Западного и Азово-Черноморского бассейна. В этом году начинается строительство ВСМ «Москва – Казань». Вложения в инфраструктуру, наряду с логистическими решениями, позволят значительно сократить сроки перевозок и увеличить их объем.
Параметры Долгосрочной программы РЖД будут синхронизированы с Комплексным планом модернизации и расширения магистральной инфраструктуры, который Правительство РФ утвердит до 1 октября этого года. Примечательно, что в соответствии с Указом Президента задачи инфраструктурного (в том числе железнодорожного) строительства возводятся в ранг национальных и стратегических целей развития страны, с принятием соответствующих документов на высоком уровне. Это гарантирует, что поставленные перед железнодорожниками задачи будут выполнены в срок.
