Апартаменты: в будущее – с уверенностью. Эксперты подводят итоги года
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Если в прошлом году банки единогласно заявляли, что доля ипотеки, выданной на первичное жилье, догоняет и даже превосходит количество займов за покупку жилья на вторичном рынке, то сегодня все не так однозначно, считают эксперты.
Эксперты отмечают некоторое падение спроса на первичную недвижимость из-за роста цен и ожидания второй волны кризиса. Так, по данным «НДВ СПб», только за сентябрь средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Санкт-Петербурге выросла на 0,95% по отношению к предыдущему месяцу.
Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, говорит, что рост цен на квартиры в новостройках за первое полугодие 2013 года составил до 4%. «Средняя цена за квадратный метр в строящемся жилье равна 88,2 тыс.
руб. Несмотря на некоторое увеличение цен, спрос на первичное жилье за счет
кредитных средств банков сохраняется и имеет положительную динамику», - уверяет господин Горнушкин.
Разные объемы
«Ипотечные кредиты, предоставляемые для приобретения жилья на вторичном рынке, всегда занимали в продуктовой линейке банков особое место, поскольку это ключевой продукт, который стабильно пользуется спросом у покупателей-заемщиков, - рассказывает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. – Тем не менее, с развитием программ финансирования строительства жилья и совершенствованием законодательной базы по долевому участию в строительстве, кредитование на первичном рынке становится для банков не менее приоритетным направлением».
По его словам, продемонстрированная с 2009 года динамика кредитования первичного рынка выше, чем вторичного, поскольку ранее таких объемов строительства и выдачи кредитов на новостройку не было. «Бум продаж новостройки действительно пришелся на 2012 год, в 2013 году спрос выровнялся и его можно характеризовать как стабильный. Тем не менее, объем выданных кредитов на вторичном рынке по-прежнему значительно больше, - отмечает господин Столбунов. - Доля кредитов на вторичном рынке составляет 47,8% от всей массы выданной ипотеки, и с начала года банк стабильно наращивает объемы кредитования вторичного рынка».
В петербургском филиале Абсолют Банка, по словам Антона Горнушкина, в данный момент портфель в основном сформирован за счет кредитов на покупку вторичного жилья.
Другая ситуация у банков-лидеров на рынке ипотеки Петербурга.
«На сегодняшний день уже более 60% от общего объема ипотечных кредитов наш филиал выдает на покупку квартир в строящихся домах. Никакого падения спроса, особенно на фоне традиционного осеннего пика сделок в сфере недвижимости, мы не наблюдаем», - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» также говорит, что доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир на первичном рынке, в банке продолжает расти. «За 8 месяцев 2013 года объем кредитов на жилье в новостройках вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным на конец августа 2013 года доля первичного жилья достигла 40% от общего объема выданных Сбербанком кредитов в Санкт-Петербурге», - делится результатами Аркадий Бочарников.
Банк наращивает сотрудничество с застройщиками. Так с начала 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России, по словам господина Бочарникова, аккредитовал для участия в ипотечных программах более 280 новых объектов недвижимости, увеличив количество аккредитованных новостроек в 3 раза.
В поисках лояльных условий
Евгения Андреева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка БФА, говорит, что на данный момент более лояльными остаются условия кредитования на вторичном рынке, поскольку данный вид кредита представляет наименьший риск для банка. Однако она добавляет, что уже наблюдается тенденция смещения акцентов в сторону первичного рынка. Так многие банки снижают требования к размеру первоначального взноса, предлагают разнообразные варианты расчетов с компанией-застройщиком, расширяют перечень аккредитованных объектов, предлагают специальные ставки. Госпожа Андреева считает, что в первую очередь, это связано с тем, что строительный рынок жилья стабилизировался, и перестал быть рискованным объектом для вложения средств.
Сергей Столбунов согласен с коллегой: «Более лояльные условия, конечно же, на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в залог банку переходит готовое жилое недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована собственность заемщика и ипотека (залог) в пользу банка. Наличие реального залога и отсутствие строительных рисков (как при кредитовании строящегося жилья), позволяет банкам предлагать более выгодные условия по кредитам».
Татьяна Хоботова, напротив, говорит, что условия по ипотеке на первичку сегодня более лояльные.
«В рамках новой ипотечной программы ВТБ24, запущенной с начала сентября, заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на 7 лет, по ставке 12% годовых сроком от 7 до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. В рамках данной программы минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%, отменены ранее действовавшие надбавки по процентной ставке на период строительства, - рассказывает госпожа Хоботова. - А условия ипотеки на вторичном рынке предусматривают процентные ставки по кредитам в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, при условии оформления дополнительной страховки минимальный первоначальный взнос может составить и 10% от суммы приобретаемого жилья».
Аркадий Бочарников рассказывает, что специально для первичного рынка жилья для покупки недвижимости у юридического лица предусмотрена продленная до 31 декабря 2013 года акция «12-12-12». «Для всех категорий заемщиков по программе действует единая ставка 12% годовых в рублях, на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. При этом отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, и ограничения по сроку завершения строительства жилья. А также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика, - поясняет господин Бочарников. – По программе «Приобретение готового жилья» процентная ставка – от 12% годовых в рублях, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита до 10 лет».
По словам Евгении Андреевой, с 1 октября банк предлагает своим клиентам специальные условия кредитования на первичном рынке по программам «Новостройка» и «Леонтьевский мыс»: возможность получения кредита под единую ставку (как на этапе строительства, так и после оформления права собственности), при этом линейка ставок начинается от 11% годовых.
Динамика ставок
Ставки по ипотеке в 2013 году достигли своего максимума и сейчас постепенно снижаются.
«С сентября ВТБ24 кардинальным образом изменил условия, фактически снизив процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья на 2-2,5 п.п. Перед этим ВТБ24 в 2013 году уже дважды объявлял о снижении ставок: в марте по валютным кредитам, а в мае – по рублевым», - рассказывает госпожа Хоботова.
С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте.
Антон Горнушкин говорит, что банк регулярно проводит исследования условий других участников банковского сектора, и на основании сравнительного анализа в третьем квартале этого года Абсолют Банк произвел корректировку процентных ставок по своим
программ на +0,25% пункта.
Спрос будет расти
Евгения Андреева считает, что спрос на ипотеку не будет расти такими же быстрыми темпами, какие наблюдались в прошлые годы, но, тем не менее, будет поддерживаться на стабильно высоком уровне. Это касается как ипотеки на первичную, так и на вторичную недвижимость, уточняет эксперт.
По словам Антона Горнушкина, четвертый квартал календарного года традиционно характеризуется ускорением роста всех показателей, поэтому на данный период времени ожидается увеличение спроса на ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос до конца года будет продолжать расти. Причем, доля первички в общем объеме выдаваемых банками ипотечных кредитов также продолжит расти. Тем более что другие игроки на рынке ипотечного кредитования, вслед за лидерами, скорее всего, также чуть снизят свои процентные ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья», - прогнозирует Татьяна Хоботова.
К 1 октября 2013 года, по данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 937 298,0 кв. м жилья (включая новые дома, реконструкцию и объекты индивидуального строительства). Так за 9 месяцев было построено 484 домов на 32 086 квартир.
Из них в сентябре было введено в эксплуатацию 108 домов на 8787 квартир общей площадью 591 053, 1 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов и введенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство жилых домов общей площадью 427 643,5 кв. метров.
Красносельский район занимает первое место по количеству введенных объектов индивидуального строительства. Там построено 19 домов общей площадью 3571,2 кв. метров. На втором месте - Выборгский район, с возведенными 17 домами общей площадью 3335,1 кв. метров. Замыкают тройку лидеров Курортный и Пушкинский районы, в которых построено по 13 домов совокупной площадью 4 731,9 и 2 646,6 кв. м.
В Василеостровском районе была проведена реконструкция дома на 10 квартир площадью 13 043,3 кв. метров.