Апартаменты: в будущее – с уверенностью. Эксперты подводят итоги года
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Эксперты констатируют, что установленные паспортные мощности бетонных производств Петербурга в 6,5 раза превышают потребности рынка в товарном бетоне. Участники отрасли свидетельствуют о возросшей конкуренции и говорят о том, что многие производители могут свернуть свою деятельность.
Согласно исследованию ЗАО «Решение», всего по итогам 2013 года на рынке бетона Петербурга было потреблено около 6 млн куб. м. По разным оценкам, рост рынка составил от 5 до 7%.
Сергей Китуничев, коммерческий директор ЗАО «Беатон», рассказал, что по сравнению с итогами февраля 2013 года в настоящее время отгрузки бетона на рынке Петербурга сократились на 20%. «Год только начинается, поэтому говорить о тенденциях пока рано, но то, что в 2014 год будет сложнее, чем 2013-й, – это можно утверждать без тени сомнения», – прокомментировал ситуацию Сергей Китуничев.
По свидетельству Александра Батушанского, генерального директор ЗАО «Решение», за последние два года число бетонных узлов в Петербурге выросло на 60% и составило 162 узла. Только в прошлом году появилось еще 12 новых узлов средней мощностью одного производства около 84 куб. м бетона в час.
«Рынок бетона Петербурга насчитывал в 2011 году около 70 хоть как-то заметных игроков, а в 2013 году их стало 93. В 2011 потреблялось 3,7 млн куб. м бетона, а в 2013 году – уже 6 млн куб. м. Прирост рынка за последние два года составил 64%, а прирост мощностей – 54%», – констатировал Александр Батушанский.
Он добавил, что на сегодня на рынке бетона наблюдается значительное превышение предложения над спросом – установленные паспортные мощности в 6,5 раза больше, чем потребности строительной отрасли в товарном бетоне. При этом прогноз по росту рынка по итогам 2014 года сохраняется на уровне 6%, что не свидетельствует об его уменьшении.
Эксперт добавил, что рентабельность этого бизнеса на сегодня составляет от +5 до –5%, поэтому он рекомендует застройщикам покупать бетон на рынке, а не открывать свое собственное производство, которое не будет рентабельным.
Сергей Янкин, генеральный директор ООО «Лидер Бетон», подтвердил тезис о том, что на рынке бетона Петербурга мощности превышают потребление в 5-6 раз. Он отметил: «Есть опасность, что в борьбе за маржинальность и за сохранение компаний на плаву начнет падать качество товара. Рынок уже близок к такому состоянию, когда текущая ситуация с рентабельностью бетонного бизнеса является потенциально опасной для строителей. Такое большое число бетонных узлов было обусловлено тем, что в 2007-2008 годах маржинальность у этого бизнеса была фантастическая, а вход на рынок довольно легким». В связи с этим эксперт предложил как-то регламентировать вход на бетонный рынок новичков, а также установить правила игры, которые сейчас отсутствуют.
В свою очередь, Максим Кирпичев, исполнительный директор ООО «ТСК-Бетон» (принадлежит компании «Балтрос»), также отметил, что на рынке складывается сложная ситуация.
Он добавил, что застройщику, который собирается завести свои бетонные мощности, точно не стоит покупать новое оборудование, потому что затраты на инвестирование проекта будут большими, а можно, например, взять в аренду завод существующего производителя бетона.
Михаил Бизяев, генеральный директор ЗАО «Проммонолит», уверен, что в существующей рыночной ситуации организация собственного бетонного производства любой компанией – это самоубийство. «Тем не менее мы подавляющие объемы бетона потребляем собственного производства, потому что есть риск получить некачественную продукцию. Например, на рынке наблюдается снижение класса бетона». Одной из причин такой тенденции Михаил Бизяев назвал «полный паралич системы технического регулирования».
Сергей Шерстюков, коммерческий директор «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад», отметил, что Группа ЛСР является не монополистом на рынке бетона Петербурга, а лидером, занимая долю 17%. «Наши конкуренты за последнее время удвоили, утроили свои мощности. Мы уже не говорим про те узлы, которые открывались индивидуально. Чудес не бывает – объемы производства бетона увеличиваются на рынке, естественно, растет и конкуренция. Как лидеры рынка мы использовали нестандартные инструменты борьбы за покупателя: усилили взаимодействие с клиентами, улучшили сервис обслуживания, очень серьезно поработали над качеством. Без ложной скромности считаем, что наш бетон сегодня самый лучший на рынке», – прокомментировал господин Шерстюков.
Эксперт считает, что рынок бетона Петербурга будет «чиститься» естественным образом. «С другой стороны, если посмотреть на любые высококонкурентные рынки, то только там мы можем увидеть самые современные технологии в менеджменте и производстве. Поэтому, я считаю, что нужно искать стандартные методы выживания на этом рынке», – уверен эксперт.
Производители бетона пока не готовы делать точные прогнозы по поводу того, что ждет рынок по итогам 2014 года.
«Что будет с числом бетонных узлов на конец 2014 года, сказать сложно. На мой взгляд, отсутствует логическое решение о целесообразности строительства тех или иных производств», – прокомментировал Михаил Бизяев.
Мнение:
Андрей Бибиков, генеральный директор ООО «Такси Бетон»:
– Согласен с коллегами, что ситуация на рынке бетона сложная. Застройщики переживают за качество конечного продукта, поэтому они вынуждены создавать свои бетонные мощности. Но надо понимать, что с качеством бетона на рынке не все в порядке. Если есть такая конкуренция, то как может быть некачественный продукт? Строителям лучше контролировать качество бетона с рынка, а не создавать свое бетонное производство. В итоге они пошли по пути создания лабораторий, контролирующих качество попадающих на стройку материалов.
Эксперты констатируют, что емкость рынка цемента Петербурга и Ленобласти по итогам 2013 года составила 4,7 млн тонн и в среднем выросла по сравнению с 2012 годом на 14%, превысив ранние прогнозы. По итогам 2014 года производители предсказывают рост рынка на 7%.
По словам Сергея Неродного, коммерческого директора ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», в 2013 году потребление цемента в регионе увеличилось по сравнению с 2012 годом на 13,4% и составило 4,68 млн тонн. По его словам, спрос на цемент удовлетворялся за счет продукции местных цементных заводов, импортного цемента и поставок из других регионов. Основной потребитель цемента в СЗФО – Петербург и Ленобласть, на долю которых приходится до 75%.
По информации специалистов холдинга «Евроцемент груп», за 2013 год в регионе было произведено 4,168 млн тонн цемента, что на 0,2% больше, чем в 2012 году.
По данным ЗАО «Решение», в Петербурге и Ленобласти потребляется цемент нескольких компаний. Среди крупных можно отметить холдинг «Евроцемент груп» с долей рынка в 39% и Группу ЛСР (ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад»), занимающую 22% рынка.
Среди других крупных игроков следует отметить компании Heidelberg («Цесла») с долей рынка в 16%, «ФосАгро» («Метахим») – 7% и Cemex – 6%. Около 5% на рынке Петербурга и Ленобласти занимают прочие производители цемента из России, а 6% – импортная продукция.
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение», считает, что одной из тенденций в этом сегменте строительной отрасли можно назвать увеличение доли импортного цемента с 8 до 12% при небольшом ослаблении позиций крупных игроков, за исключением Группы ЛСР, которая свою долю, наоборот, нарастила.
В ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад» подтвердили эту информацию. Согласно данным компании, в 2013 году цементный завод Группы ЛСР на 8% увеличил отгрузку продукции и поставил более 1,3 млн тонн цемента на строительный рынок.
В холдинге «Евроцемент груп» отметили, что существенное давление на рынок региона оказывает неуклонно растущий импорт цемента из стран Прибалтики и Северной Европы. Так, по данным компании, в 2013 году рост поставок импортного цемента вырос на 90% по сравнению с уровнем 2012 года. При этом импортный цемент не отвечает требованиям российского ГОСТа, уверены специалисты «Евроцемент груп».
В компании добавили, что предприятие «Пискаревский цемент», находящееся в Ленобласти и входящее в холдинг, в 2013 году выработало 1518,9 тыс. тонн клинкера (полуфабриката для производства цемента), что на 11,7% (158 974 тонны) больше, чем в 2012 году. Производство цемента составило 1738,3 тыс. тонн и превышает аналогичный показатель 2012 года на 0,4% (7362 тонны).
Участники рынка сошлись во мнении, что в 2014 году сохранится стабильная тенденция роста потребления и производства цемента в РФ на уровне 7-10 % в год.
Ценовые перепады
В течение 2013 года цена на цемент снизились на 5-6%, что свидетельствует о высокой конкуренции в отрасли.
Как рассказал Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», в Петербурге и Ленобласти с каждым годом растет востребованность цемента высокой прочности. Доля высокомарочной продукции составляет около 40% от общего объема рынка цемента СЗФО – 1,8 млн тонн, а средний темп роста потребления составляет порядка 8-10% в год.
По его словам, одной из тенденций на рынке цемента Петербурга и Ленобласти является появление продукции со специфическими, эксклюзивными свойствами в рамках установленной ГОСТ классификации, то есть товаров под конкретных потребителей.
«Это широко применяемая практика по всей Европе, но в России цементные предприятия больше «заточены» на выпуск массового продукта. Однако рыночная ситуация сегодня такова, что впереди тот, кто оперативно реагирует на изменения потребительских предпочтений», – прокомментировал свою точку зрения Сергей Неродный.
Он отметил еще одну тенденцию: местный рынок цемента окончательно сместил приоритеты в сторону доставки продукции автотранспортом из-за нехватки железнодорожных вагонов. По сравнению с 2012 годом поставки цемента по железной дороге упали почти на 60%. Плечо доставки автотранспортом выросло до 300-350 км. Поездами идет только импорт и отгрузка с некоторых заводов, которым в силу технологических особенностей удобнее реализовывать отгрузку именно таким способом.
По мнению Олега Семененко, генерального директора «Производственной компании «ПрофБетон», потребители цемента часто сталкиваются с недобросовестными поставщиками, которые, используя различные схемы и технологии, либо осуществляют поставки цемента, качество которого не соответствует приложенным документам, либо поставляют цемент, смешанный с гранитной пылью или золой. Олег Семененко также считает, что для выживания на рынке цемента игрокам необходимо дифференцировать линейку предлагаемых продуктов.
Сергей Неродный отмечает, что основным регулятором качества продукции является потребитель, и как только на рынке появится низкосортный, некачественный цемент, об этом будут знать все покупатели.
Что касается цен на цемент, то они, по свидетельству Александра Батушанского, генерального директора ЗАО «Решение», в течение 2013 года снизились на 5-6%, что говорит о высокой конкуренции в отрасли.
В свою очередь, Олег Семененко констатировал, что стоимость цемента в 2013 году в целом была стабильна. «Но в конце года ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», избрав политику агрессивного захвата рынка, стал резко снижать цены на свою продукцию, но не все из местных производителей последовали его примеру. Думается, что тенденция 2013 года сохранится и в 2014 году», – заключил эксперт.
В холдинге «Евроцемент груп» объяснили, что из-за демпинга импортного цемента отечественные производители в 2013 году были вынуждены снижать цены на свою продукцию. По данным Росстата, снижение цены на цемент относительно 2012 года составило 4% при росте цен на жилье на 6%.
В компании добавили, что основными катализаторами роста спроса на цемент в России, в частности, выступают реализуемые федеральные программы жилищного и инфраструктурного строительства, а также проведение в России чемпионата мира по футболу 2018 года. В СЗФО округе в 2014 году прогнозируется рост потребления цемента на уровне 10%. Рынок достигнет 6,9 млн тонн.
Мнение:
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Крепс»:
– Доля потребления цемента отраслью сухих строительных смесей сравнительно невелика – около 2%. Средняя тонна цемента с НДС и доставкой в минувшем году стоила дешевле на 3%, чем год назад. Можно сказать, что если в прошлом году цены на цемент и повлияли на рынок сухих смесей, то только положительным образом. Другой вопрос – соответствие характеристик и однородность поставок. В Петербурге, как и в других городах и регионах России, имеется обширная сырьевая база – множество поставщиков, чья продукция сама по себе может соответствовать всем существующим нормам и стандартам, но при смешивании различных партий качественные характеристики итогового состава непредсказуемы.
Мнение:
Сергей Неродный, коммерческий директор ООО «ЛСР. Цемент – Северо-Запад»:
– На рынке цемента Петербурга и Ленобласти стоит выделить сегмент тарированного цемента. Это особая категория продукции, среди которой есть не соответствующая ГОСТу. Объясняется это простотой ее изготовления кустарным или полукустарным методами. Однако по итогам 2013 года эксперты отмечают существенное снижение «серого» цемента на рынке города и области на 25%, и теперь его доля занимает всего 45% рынка. Остальной рынок принадлежит цементу, упакованному непосредственно на заводе-изготовителе. Рост обусловлен увеличением предложения со стороны цементных заводов, прежде всего за счет продукции «ЛСР. Цемент – Северо-Запад», который оснащен самой мощной в СЗФО линией упаковки высококачественного цемента в мешки и паллетирования с непрерывным автоматическим контролем веса. За 2013 год завод «ЛСР. Цемент» вдвое увеличил отгрузку тарированного цемента. В общей сложности в строительные магазины Северо-Западного региона было поставлено более 5,5 млн мешков. Всего предприятием реализовано более 270 тыс. тонн тарированной продукции, что составляет около 50% от общего объема рынка фасованного цемента региона.